Решение от 10 апреля 2019 г. по делу № А12-32024/2018

Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

город Волгоград Дело № А12-32024/2018

«10» апреля 2019 года

Резолютивная часть решения оглашена 03.04.2019


Судья Арбитражного суда Волгоградской области Троицкая Н.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Белоконь Л.В., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью "Гермес Ритейл" (ИНН <***>, ОГРН <***> об освобождении и возврате земельного участка, третье лицо Департамент по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда.

при участии в заседании:

от истца – ФИО1, представитель по доверенности,

от ответчика и третьего лица – не явились, уведомлены

Комитет по управлению государственным имущество Волгоградской области обратился с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Гермес Ритейл» об обязании в месячный срок освободить земельный участок с кадастровым номером 34:34:030057:122 площадью 102 886 кв.м., расположенный по адресу: <...> путем сноса объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 34:34:030055:189, здания склада ЭНС 856.000-02 с кадастровым номером 34:34:030055:183, постройки из бетонных плит, постройки из бетонных блоков в разрушенном состоянии и передать земельный участок Комитету по акту приема-передачи в состоянии, не хуже первоначального. В случае неисполнения судебного акта ответчиком Комитет просит взыскать судебную неустойку в размере 2 126,42 рубля за каждый день неисполнения.

Ответчик отзыв не представил, в заседание явку представителя не обеспечил.

Исследовав материалы дела, суд,

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области являлся арендодателем , а ООО «МАН» ( в настоящее время ООО «Гермес Ритейл») арендатором по договору аренды от 28.06.2013 № 620-В земельного участка с кадастровым номером 34:34:030057:122 площадью 102 886 кв.м. с разрешенным использованием размещение складских объектов, производственных баз, местоположением: <...> со сроком действия три года.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п.2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Как следует из материалов дела, письмом 15.08.2018 в адрес ответчика было направлено уведомление № 21-17/16863 об отказе от договора аренды земельного участка №620-В от 28.06.2013 . Данное уведомление вручено ответчику 22.08.2018 .

Пунктом 8.3 договора аренды № 620-В от 28.06.2013 предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора, договор считается расторгнутым со дня получения уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора.

Поскольку арендодатель направлял арендатору предупреждение о прекращении договора, требования абзаца второго пункта 2 статьи 610 ГК РФ следует считать соблюденными. При этом в данном случае не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Ответчик в нарушение ст. 622 ГК РФ свою обязанность по возврату земельного участка не исполнил.

В иске Комитет указывает, что из содержания договора и акта приема-передачи к нему не усматривается нахождение на земельном участке каких-либо объектов, имевшихся при передаче земельного участка с кадастровым номером 34:34:030057:122 арендатору.

Вместе с тем, арендодателем 16.04.2018 проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 34:34:030057:122, расположенного по адресу <...>, в результате которого установлено, что на территории земельного участка размещены объект незавершенного строительства с кадастровым номером 34634:030055:189, здание склада ЭНС с кадастровым номером 34:34:030055:183 ( на оба объекта зарегистрировано право собственности ООО «Гермес Ритейл» 05.08.2010), постройка из бетонных плит, постройка из бетонных блоков в разрушенном состоянии, асфальтовое покрытие, о чем составлен акт осмотра земельного участка № 4644.

Комитет указывает в иске, что условия договора аренды от 28.06.2013 № 620-В не позволяли обществу вести строительство на земельном участке. Сведениями о наличии разрешения на строительство спорных объектов истец также не располагает, в связи с чем, Комитет полагает, что спорные объекты являются самовольно возведенными и подлежат сносу ответчиком, а земельный участок возврату арендодателю.

На основании части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

В силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил ( в редакции на дату подачи иска).

Согласно пункту 22 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" и пункту 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09 декабря 2010 года N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

Как разъяснено в пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09 декабря 2010 года N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" правом на обращение в суд с требованием о сносе самовольной постройки обладает не только собственник или иной законный владелец соответствующего земельного участка, но и лица, права и законные интересы которых нарушены сохранением постройки, а также граждане, жизни и здоровью которых угрожает ее сохранение.

В соответствии с пунктом 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

Как разъяснено в Определении Конституционного Суда РФ от 03 июля 2007 года N 595-О-П законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 ГК РФ три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков), и установил в пункте 2 той же статьи последствия, т.е. санкцию за данное правонарушение в виде отказа признания права собственности за застройщиком и сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.

По делу проведена судебная экспертиза, по результатам которой в материалы дела представлено заключение № А12-32024-2018 от 15.02.2019.

Экспертом даны следующие ответы на поставленные судом вопросы.

На основании проведенного натурного визуально-инструментального обследования объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 34:34:030055:189 по адресу: <...>, эксперт пришел к выводу , что зафиксированные конструкции являются конструктивными элементами старого производственного здания механосборочного цеха № 1 ОАО «Волгоградский моторный завод».

На основании произведенного натурного визуально-инструментального обследования здания склада ЭНС 856.000-02 с кадастровым номером 34:34:030055:183. Постройки из бетонных плит и постройки из бетонных блоков, расположенных по адресу: <...>, эксперт пришел к выводу, что здание склада ЭНС. 856.000-02 и постройка из бетонных плит обладают всеми признаками капитальных объектов. Постройка из бетонных блоков не может являться объектов капитального строительства, так как на момент обследования находится в разрушенном состоянии ( отсутствие наземного замкнутого объема).

Согласно п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 года № 10/22 собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки. С таким иском в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом.

В пункте 29 постановления Пленума N 10/22 даны следующие разъяснения. Положения статьи 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости.

Лица, право собственности или законное владение которых нарушается сохранением таких объектов, могут обратиться в суд с иском об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

В случаях, когда самовольно возведенный объект, не являющийся новым объектом или недвижимым имуществом, создает угрозу жизни и здоровью граждан, заинтересованные лица вправе на основании пункта 1 статьи 1065 ГК РФ обратиться в суд с иском о запрещении деятельности по эксплуатации данного объекта.

Так, пунктом 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) отнесены земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление Пленума N 25) разъяснено, что по смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Из изложенного следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

В силу приведенной нормы права понятие объекта недвижимости является правовой категорией, определяемой совокупностью признаков и позволяющей считать имущество объектом гражданских прав, в отношении которого самостоятельно может быть поставлен вопрос о праве.

Имущество, обладающее таким признаком как физическая связь с землей, может быть признано недвижимостью лишь в том в случае, если оно создано как объект недвижимости в установленном законом и иными правовыми актами порядке, с получением необходимых разрешений и соблюдением градостроительных норм и правил на земельном участке, предоставленном именно под строительство объекта недвижимости. Более того, помимо неразрывной связи с землей объект недвижимости должен иметь самостоятельное функциональное назначение, предполагающее возможность использования объекта правообладателем при сохранении объекта в ходе использования в неизменном виде (за исключением естественного износа).

С учетом изложенного, требование Комитета со ссылкой на положения ст. 222 ГК РФ об обязании ответчика снести постройку из бетонных блоков , которая не является капитальным объектом, не могут быть удовлетворены судом.

Материалы дела не содержат доказательств того, что именно ответчик является лицом, осуществившим строительство на земельном участке постройки из бетонных плит, чтобы обязывает его произвести снос данного объекта.

Судом запрошены в Управлении Росреестра регистрационные дела в отношении двух зарегистрированных за ответчиком объектов : объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 34:34:030055:189, здания склада ЭНС 856.000-02 с кадастровым номером 34:34:030055:183.

Как следует их технической документации, данные объекты возведены в 1992 и 1990 году соответственно и реализованы первичным собственником ОАО «Волгоградский моторный завод» на основании сделок купли-продажи.

Таким образом, утверждение Комитета о том, что при заключении сторонами договора аренды в 2013 году указанные объекты отсутствовали на земельном участке и были возведены ответчиком после заключения договора аренды без разрешительной документации самовольно не находит своего подтверждения.

Суд считает, что истцом дана неправильная квалификация данным спорным объектам недвижимого имущества , как самовольным постройкам.

Понятие «самовольная постройка» распространено на здания, строения, сооружения, не являющиеся индивидуальными жилыми домами, статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая применяется с 01.01.1995, и к гражданским правоотношениям, возникшим после ее введения в действие (Федеральный закон от 30.11.1994 № 52-ФЗ Федеральный закон от 30.11.1994 № 52-ФЗ«О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Статья 109 Гражданского кодекса РСФСР 1964 года предусматривала снос (безвозмездное изъятие) в качестве самовольных построек только жилых домов (дач), построенных гражданами.

Таким образом, здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 01.01.1995, в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками.

Указанная правовая позиция выражена в Постановление Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 № 12048/11 по делу № А65-26122/2010 является общеобязательной и подлежит применению при рассмотрении судами аналогичных дел.

Согласно статье 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В соответствии с ч. 1 , ч. 6 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Неоплаченные или не полностью оплаченные расходы на проведение экспертизы подлежат взысканию в пользу эксперта или государственного судебно-экспертного учреждения с лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований .

С учётом изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-171, 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Взыскать с Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Бюро независимой экспертизы «Феникс» судебные расходы по оплате экспертизы 35 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в установленном законом порядке в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Волгоградской области.

СУДЬЯ Н.А. Троицкая