Решение от 19 августа 2024 г. по делу № А57-26363/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е


город Саратов

18 августа 2024 года

19 августа 2024 года

Дело №А57-26363/2023


Резолютивная часть решения оглашена 16.08.2024

Полный текст решения изготовлен 19.08.2024

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Михайловой Е.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Утебаевой А.З.., рассмотрев в судебном заседании материалы дела по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Стабильность-М», г.Саратов (ОГРН <***>; ИНН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1, г.Саратов (ОГРНИП <***>; ИНН <***>) об обязании ответчика в 7-ми дневный срок выполнить условия договора,

при участии:

при участии:

от истца – ФИО2 представитель по доверенности,

от ответчика – ФИО3, представитель по доверенности,

иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратилось ООО «Стабильность-М» с исковым заявлением к ИП ФИО1 об обязании ответчика в 7-ми дневный срок выполнить условия договора №576 от 03.12.2012 и произвести необходимый ремонт оконных блоков и в 14-дневный срок косметический ремонт фасада.

В судебном заседании эксперт ответил на все интересующие вопросы.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования, представитель ответчика возражал против удовлетворения искового заявления.

Судом приобщены документы к материалам дела.

Согласно п. 2 ч. 4 ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса РФ лица, участвующие в деле считаются извещенными надлежащим образом судом, если несмотря на почтовое извещение, адресат не явился за получением копии судебного акта, направленной судом в установленном порядке, о чем организация почтовой связи уведомила арбитражный суд.

Дело рассматривается в порядке статей 153-166 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заявлений в соответствии со статьями 24, 47, 48, 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

В соответствии со статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

Арбитражному суду представляются доказательства, отвечающие требованиям статей 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд рассматривает дело по имеющимся в деле доказательствам.

Выслушав представителя истца, исследовав доказательства, следуя закрепленному статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также статьей 123 Конституции Российской Федерации, принципу состязательности сторон, суд приходит к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 3 декабря 2012г. между ООО «Стабильность-М» (арендодатель) и ИП ФИО4 (первоначальный арендатор) заключен договор аренды №576 согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное возмездное пользование часть нежилого помещения общей площадью 111,4 кв.м., (далее -Объект) расположенную в нежилом одноэтажном помещении по адресу: г.Саратов, у л. им. Чернышевского Н.Г., д.6, Литер А1, общей площадью 255,3 кв.м. для организации в нем розничной торговли.

30 января 2018г. заключено Соглашение о замене стороны в обязательстве по договору аренды № 576 от 03 декабря 2012 года, согласно которому «Новый Арендатор» - ИП ФИО1 принимает на себя все права и обязанности по Договору в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали у «Первоначального Арендатора».

Договор аренды заключён на срок по 31.10.2027г. (в редакции Дополнительного соглашения от 01.11.2022г. к Договору аренды №576 от 03.12.12г.)

Пунктами 2.1.3, 2.1.8, 2.1.9 , 2.1.13 договора предусмотрено что, арендатор, обязан содержать в надлежащем состоянии, вышеназванное помещение и при необходимости производить в нем текущий ремонт (в.т.ч. оборудования) за свой счет.

Как указывает Истец, в настоящее время в помещении пришли в негодность оконные блоки, соответственно, требуется их необходимый ремонт (или замена). Фасад здания требует косметического ремонта (штукатурные работы, покраска) Данная необходимость подтверждается составленным актом осмотра.

На основании вышеизложенного арендатору направлена претензия, с предложением в 7-ти дневный срок, произвести необходимый ремонт, вышеперечисленных оконных блоков и в 14-дневный срок ремонт фасада здания. На неоднократные предложения провести косметический ремонт, ответчик утверждал, что необходимо заменять все окна, а это является капитальным ремонтом помещения. Данное утверждение не корректно, по следующим причинам. Арендодатель, требуя выполнения условий договора, а конкретно пунктов 2.1.3, 2.1.8, 2.1.9, 2.1.13 совершенно не требует замены всех окон, с их каркасами затрагивающими фасад здания. Требуют ремонта ставни, замена стёкол, которые разбиты или треснули, покраска подоконников и ставен, замена запорных устройств, и др. Из вышеизложенного следует, что данный ремонт не должен затрагивать весь каркас окон, а, следовательно фасад здания. Такой ремонт является косметическим, а не капитальным затрагивающим несущие конструкции здания. То же самое можно отметить относительно ремонта фасада. Данный ремонт можно произвести, не затрагивая фундамента здания - покраска, облицовка плиткой или сайдингом и др. По мнению Истца, капитальным ремонтом - называются работы затрагивающие фундамент или несущие конструкции здания. Арендатор не требует проведения таких работ, а предлагает, не проводя капитального ремонта провести косметический, что до настоящего времени не сделано.

Как установлено судом, пунктом 2.1.9. Договора на арендатора возложена обязанность производить текущий ремонт Объекта, а именно работы по замене штепсельных розеток, выключателей, ламп освещения, внутренней отделке, а именно: покраска стен, потолка, ремонт напольного покрытия. Иных обязанностей, таких как проведение ремонта фасада независимо от того косметический либо капитальный на арендатора помещения согласно действующему договору аренды не возложено. Обратного в материалы дела не представлено.

Согласно п.2 ст.616 ГК РФ Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Кроме того, Согласно п.3.1.2 Договора арендодатель обязан производить капитальный ремонт Объекта, мест общего пользования и инженерных коммуникаций, а также производить ремонт кровли Здания (как плановый, так и по заявкам Арендатора в случае технической необходимости).

Согласно п.1 ст.616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества.

Пункт 5.1 ВСН 58-88 (р), капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта: улучшение планировки, увеличение количества и качества услуг, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории.

Таким образом, проведение ремонта (или замена) пришедших в негодность оконных блоков Здания, а также ремонт фасада Здания относятся к капитальному ремонту.

Соответственно, по мнению ответчика, требования ООО «Стабильность-М» о проведении ремонта (или замены) пришедших в негодность оконных блоков, о проведении ремонта фасада Здания заявленные к ИИ ФИО1 не подлежат удовлетворению, так как указанные работы относятся к капитальному ремонту Здания.

В порядке ст.82 АПК РФ судом была назначена экспертиза. Поручено проведение экспертизы ООО «ЦЭТ Пифагор 24х7»» эксперту ФИО5, который допрашивался в судебном заседании. На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос:

Определить какой вид ремонта необходимо произвести в спорном помещении по адресу <...>, Литер А1, - в части оконных блоков, а также фасада помещения – капитальный или текущий? Согласно выводам эксперта, в части оконных блоков, а также фасада помещения необходимо провести текущий ремонт.

Судом установлено, что экспертом не нарушены положения статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон от 31.05.2001 N 73), в заключении отражено предупреждение эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, рассматриваемое заключение содержит мотивы, методы, использованные при исследовании.

У суда не имеется оснований ставить экспертное заключение под сомнение и полагать, что заключение по результатам экспертизы содержат неправильные по существу выводы и не считать данные заключения надлежащим доказательством.



Данное экспертное заключение оценивается в совокупности с иными доказательствами по делу.

Оценив представленные сторонами доказательства и доводы, суд приходит к следующему.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно общему правилу пункта 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Исходя из положений пункта 4 статьи 421, пункта 1 статьи 422 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных данным кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

Пунктом 2.1.9. Договора на арендатора возложена обязанность производить текущий ремонт Объекта, а именно работы по замене штепсельных розеток, выключателей, ламп освещения, внутренней отделке, а именно: покраска стен, потолка, ремонт напольного покрытия. Иных обязанностей, таких как проведение ремонта фасада независимо от того косметический либо капитальный на арендатора помещения согласно действующему договору аренды не возложено. Обратного в материалы дела не представлено.

В силу положений статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В пункте 14.2 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации понятие капитальный ремонт объектов капитального строительства содержит исчерпывающий перечень работ: замену и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, и замену отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

Из системного анализа положений пункта 1 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации, капитальный ремонт объектов капитального строительства представляет собой ремонт, при проведении которого затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов.

Таким образом, капитальный ремонт заключается в замене основных частей или элементов имущества. Капитальный ремонт направлен на недопущение аварийного состояния имущества, когда использование имущества по назначению становится невозможным или опасным.

Замена оконных блоков и ремонт фасада не предусмотрен договором аренды, следовательно требование об обязании арендатора произвести указанные ремонтные работы не подлежат удовлетворению.

Судебные расходы распределяются судом в соответствии со ст.110 АПК РФ. Поскольку в удовлетворении исковых требований отказано полностью, заявление о взыскании с ответчика судебных расходов в размере 25000 руб удовлетворению не подлежит.

Финансово-экономическому отделу перечислить ООО «ЦЭТ «Пифагор 24*7» денежные средства с депозита суда в размере 10000 руб. по реквизитам Банк получателя Банк Агророс, ИНН <***>, КПП 645401001 БИК 046311772 Сч № 30101810600000000772 Получатель ООО «Пифагор 24*7» сч. 40702810000000008998.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд



Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований - отказать.

Взыскать с ООО «Стабильность-М» в пользу ООО «ЦЭТ «Пифагор 24*7» 12000 руб. за проведенную экспертизу.

Финансово-экономическому отделу перечислить ООО «ЦЭТ «Пифагор 24*7» денежные средства с депозита суда в размере 10000 руб. по реквизитам Банк получателя Банк Агророс, ИНН <***>, КПП 645401001 БИК 046311772 Сч № 30101810600000000772 Получатель ООО «Пифагор 24*7» сч. 40702810000000008998.

Решение Арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в апелляционную и кассационную инстанции в течение месяца после принятия решения через арбитражный суд первой инстанции в порядке, предусмотренном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Лицам, участвующим в деле, разъясняется, что информация о принятых по делу судебных актах размещается на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области http://www.saratov.arbitr.ru.


Судья Арбитражного суда

Саратовской области Е.В.Михайлова