Решение от 18 августа 2023 г. по делу № А41-89891/2022

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-89891/22
18 августа 2023 года
г. Москва



Резолютивная часть решения объявлена 22 мая 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 18 августа 2023 года.


Арбитражный суд Московской области в составе судьи А.А. Летяго, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации городского округа Бронницы Московской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Новотекс" (ОГРН: <***>,ИНН: <***>)

третьи лица: Министерство имущественных отношений Московской области(ОГРН: <***>, ИНН: <***>), ПАО «Россети Московский регион»(ИНН <***>, ОГРН <***>)

о расторжении договора аренды земельного участка от 11.09.2019 №11-а/2019, обязании возвратить земельный участок (с учетом уточнений),


при участии в судебном заседании представителей согласно протоколу,



УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Бронницы Московской области (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области к обществу с ограниченной ответственностью "Новотекс" (далее – ООО "Новотекс", общество, ответчик) с иском, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, о расторжении договора аренды земельного участка от 11.09.2019 №11-а/2019, обязании возвратить земельный участок в течение двух месяцев с момента вступления в силу решения суда в том состоянии, в котором ответчик его получил, с учетом нормального износа.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены Министерство имущественных отношений Московской области, ПАО «Россети Московский регион».

От ответчика в материалы дела поступил отзыв на иск, согласно которому ответчик возражает против удовлетворения заявленных требований в полном объеме, ссылаясь на то, что им проведены мероприятия по освоению земельного участка и его использованию по назначению, неполучение необходимой разрешительной документации связано с объективными причинами, ответчиком исполняются мероприятия по освоению и вносится арендная плата.

От истца в материалы дела поступили письменные пояснения в порядке ст. 81 АПК РФ, содержащие мотивированные возражения по доводам отзыва, приложен акт осмотра от 17.05.2023.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121 - 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителей третьих лиц, извещенных надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные уточненные требования в полном объеме; представитель ответчика возражал против заявленных требований, просил отказать в их удовлетворении.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, заслушав представителей сторон, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, отзыве, письменных пояснениях, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 11.09.2019 №11-а/2019, предметом которого является земельный участок площадью 18 405 кв. м с кадастровым номером 50:62:0020102:20, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – легкая промышленность, расположенного по адресу: Московская область, <...> сроком на 9 лет: с 11.09.2019 по 10.09.2028.

Согласно п. 4.4.1 договора, арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целью и условиями его представления.

Пунктом 4.1.1 договора предусмотрено, что арендодатель вправе расторгнуть настоящий договора в порядке и в случаях, предусмотренных законодательством, в том числе при:

- использовании земельного участка способами, приводящими к его порче;

- использовании земельного участка не в соответствии с видом его разрешенного использования;

- использовании земельного участка не в соответствии с его целевым назначением;

- неиспользовании/не освоении земельного участка в течение 1 года;

- в случае осуществления арендатором самовольной постройки на земельном участке.

Истец, мотивируя заявленные требования, указывает, что в рамках муниципального контроля в результате выездного обследования 14.04.2022, администрацией установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 50:62:0020102:20 отсутствуют объекты капитального строительства, подтверждающие использование земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования – легкая промышленность, о чем составлен акт от 14.04.2022 №142.

В связи с выявленными нарушениями, администрация направила обществу претензию от 27.09.2022 №2462 с требованием о расторжении договора в течение тридцати дней с даты направления претензии, дополнительно администрацией в претензии указано, что арендатор в нарушение условий договора и норм действующего законодательства не исполняет обязательства по использованию/освоению арендованного земельного участка, а именно, обществом не получено разрешение на строительство капитального объекта в установленном законом порядке.

Оставление претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения истца в суд с заявленными требованиями.

В соответствии с пунктом 1 статьи 309 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (п. 1 ст. 310 ГК РФ).

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611, пунктом 1 статьи 615 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Из пункта 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" следует, что при рассмотрении вопроса о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ в ходе судебного разбирательства подлежат выяснению обстоятельства о принятии истцом мер, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения. В то же время при рассмотрении спора следует учитывать и оценивать конкретные обстоятельства дела, в том числе, связанные с добросовестностью действий сторон при направлении контрагенту уведомлений об одностороннем расторжении договора, способом, обеспечивающим возможность их доставки и получения по всем имеющимся у истца адресам, и возможности получения ответчиком.

Пунктом 3 части 1 статьи 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Так как часть третья статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При этом, существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем на пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Пунктом 8 статьи 1 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) предусмотрен принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

В соответствии со статьей 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на категории. Земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

В силу ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны:

- использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;

- своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами;

- выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

Согласно ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в п. 1 ст. 46 ЗК РФ основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 45 ЗК РФ: при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при:

- использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде;

- неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", следует, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации, и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка, где арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В соответствии с ч. 1 ст. 65, ст. 64 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела. В качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, консультации специалистов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы.

Арбитражный суд принимает только те доказательства, которые имеют отношение к рассматриваемому делу. Обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами (ст. ст. 67, 68 АПК РФ).

Земельный участок с кадастровым номером 50:62:0020102:20 согласно выписке из ЕГРН имеет вид разрешенного использования " легкая промышленность" и предоставлен в аренду для этих целей.

Из акта осмотра от 14.04.2022 №142 следует, что земельный участок не огорожен, на земельный участок имеется свободный доступ, цели аренды не достигнуты, земельный участок не используется для производственных целей, на земельном участке отсутствуют объекты капитального строительства, на участке размещены строительные материалы, вагончики, начато строительство ограждения.

Поскольку акт осмотра от 14.04.2022 составлен в одностороннем порядке, суд определением от 19.04.2023 обязал сторон составить совместный акт осмотра.

Во исполнение определения, в материалы дела поступил совместный акт осмотра от 17.05.2023 с приложением фотоматериалов, согласно которому установлено, что по двум сторонам участка присутствует ограждение, по двум сторонам установлены отдельные фрагменты забора, по территории земельного участка проведено электроснабжение, проходят линии электропередач, на территории земельного участка расположены три строительные бытовки, строительные материалы и техническое оборудование (в том числе строительное оборудование), на территории земельного участка трава не окошена, имеются заросли кустарников, молодых побегов деревьев, присутствует незначительное загрязнение земельного участка.

Указанные обстоятельства позволяют прийти к выводу, что земельный участок в соответствии с видом разрешенного использования и целевым назначением ответчиком не используется, что подтверждается материалами дела, в том числе актами осмотра.

Кроме того, администрацией представлены доказательства, что на стороне ответчика имеется задолженность по внесению арендной платы в размере 754 114,95 по состоянию на 20.02.2023, а также администрацией указано на систематическое нарушение арендатором обязательств по своевременному внесению арендной платы. По состоянию на 18.05.2023 числится задолженность в размере 801 483, 38 коп, что подтверждается актом сверки, представленным истцом в материалы дела.

Доводы ответчика, что акт обследования №142 не соответствует действительности, отклоняются судом, поскольку документально не подтверждены.

Вопреки доводам ответчика об освоении земельного участка, за период с 14.04.2022 по 17.05.2023 на земельном участке появилось ограждение и строительная техника, вместе с тем, объекты капитального строительства на земельном участке также отсутствуют, разрешение на строительство капитального объекта ответчиком в материалы дела не представлено, равно как и доказательств освоения земельного участка.

Действующее законодательство разделяет два понятия «освоение земельного участка» и «использование земельного участка».

При этом, исходя из вышеуказанных норм, под «освоением земельного участка» понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

Под «использованием земельного участка» понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

Применительно к землям с видом разрешенного использования «легкая промышленность» под освоением земельного участка следует понимать действия арендатора, направленные на размещение на данном участке объектов капитального строительства.

Между тем таких доказательств ответчиком в материалы дела не представлено.

Доказательств добросовестного исполнения обязательств по внесению арендной платы (без нарушений) в подтверждение доводов отзыва, ответчиком в материалы дела также не представлено.

Доводы общества о том, что во исполнение целей договора аренды, им заключены договоры подряда, в отсутствие представленных оригиналов договора и доказательств их исполнения, судом во внимание не принимаются, и не подтверждают использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением.

Документальное обоснование объективных препятствий в получении разрешения на строительство и завершения строительства капитального объекта в связи с распространением пандемии короновирусной инфекции ответчиком в материалы дела не представлено.

Вместе с тем, материалами дела подтверждается, что земельный участок с кадастровым номером 50:62:0020102:20, в нарушение условий договора, более года не использовался/не осваивался ответчиком, а также с сентября 2019 года не используется ответчиком в соответствии с видом разрешенного использования - легкая промышленность, на земельном участке с даты заключения договора аренды отсутствуют объекты капитального строительства, позволяющие использовать ответчику участок в соответствии с его целевым назначением.

При таких установленных по делу фактических обстоятельствах спора, суд считает, что требование о расторжении договора аренды земельного участка от 11.09.2019 №11-а/2019 подлежит удовлетворению.

Согласно пункту 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Обязанность арендатора возвратить имущество арендодателю возникает при прекращении арендных отношений по основаниям, предусмотренным законодательством и договором аренды, в том числе, в результате расторжения договора по соглашению сторон или в случаях одностороннего отказа от договора, когда такой отказ предусмотрен законодательством и договором аренды (статьи 450.1, 610, 619, 620 ГК РФ).

Таким образом, при отсутствии правовых оснований для занятия участка с учетом удовлетворения требования о расторжении договора, суд считает требование администрации о возложении на ООО "Новотекс" обязанности возвратить земельный участок правомерным и подлежащим удовлетворению.

При таких обстоятельствах, исходя из предмета и оснований заявленных требований, представленных в материалы дела доказательств, суд считает требования подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Расходы по оплате государственной пошлины относятся на ответчика по правилам статьи 110 АПК РФ.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 11.09.2019 № 11-а/2019.

Обязать общество с ограниченной ответственностью "Новотекс" вернуть Администрации городского округа Бронницы Московской области земельный участок с кадастровым номером 50:62:0020102:20 в течение двух месяцев с момента вступления решения суда в законную силу в том состоянии, в котором он был получен.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Новотекс" в доход федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.


Судья А.А. Летяго