Решение от 9 февраля 2024 г. по делу № А73-16656/2023

Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-16656/2023
г. Хабаровск
09 февраля 2024 года
Резолютивная часть судебного акта объявлена «06» февраля 2024 года.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи Медведевой О.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрел в заседании суда дело по исковому заявлению Департамента муниципальной собственности Администрации города Хабаровска (ОГРН <***>, ИНН <***>, 680000, <...>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 315272400010567, ИНН <***>)

об обязании заключить договор

Третьи лица: ФИО3, ФИО4, ФИО5, страховое публичное акционерное общество «Ингосстрах»

при участии:

от истца: ФИО6, доверенность №09-13/16809 от 28.12.2023, диплом

от ответчика: ФИО2 лично, ФИО7, доверенность от 20.05.2022, диплом

Департамент муниципальной собственности администрации города Хабаровска (далее – Департамент) обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2) об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030324:3 площадью 1 274кв.м, расположенного по местоположению: <...>, для использования под нежилое здание с кадастровым номером 27:23:0030324:120.

Определением суда от 12.12.2023 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены иные собственники помещений в здании с кадастровым номером 27:23:0030324:120: ФИО3, ФИО4, ФИО5, страховое публичное акционерное общество «Ингосстрах».

Истец в судебном заседании на требованиях настаивает, мотивируя их обязанностью ответчика, как собственника помещения в нежилом здании, в силу статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) заключить договор аренды земельного участка под зданием со множественностью лиц на стороне арендатора.

Ответчик с иском не согласен, в возражениях ссылается на рушение его прав и законных интересов данным договором, так как он лишает его права продать помещение в здании без согласования с иными собственниками помещений. В связи с чем, ответчик настаивает на его праве заключить отдельный договор аренды земельного участка, в целях его последующего приобретения в собственность. Истец не доказал невозможность выдела в натуре земельного участка под принадлежащее ответчику помещение. Кроме того, между собственниками помещений имеется спор об отнесении части помещений к общему имуществу. Ответчик обращает внимание, что ранее действующий договор аренды данного земельного участка №462 от 20.03.2003 расторгнут по одностороннему уведомлению Департамента в отсутствие законных оснований.

Третьи лица о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, явку представителей не обеспечили, отзывы по существу заявленных требований и возражений ответчика в суд не представили. Спор рассмотрен судом в отсутствие неявившихся лиц на основании статьи 156 АПК РФ.

Заслушав представителей сторон, рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Согласно выпискам из ЕГРН от 06.10.2023, в границах земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030324:3 расположены: сооружение кабельная линия 6кВ - собственник ООО «Рациополис», и нежилое здание с кадастровым номером 27:23:030324:120 площадью 1 527,1кв.м, собственниками помещений в котором являются:

- ФИО3 (помещение с кадастровым номером 27:23:0030324:687, площадью 189,1кв.м),

- СПАО «Ингосстрах» (помещение с кадастровым номером 27:23:0030324:700, площадью 526,6кв.м),

- ФИО4. (520/1000 доли в помещении с кадастровым номером 27:23:0030324:686, площадью 419,6кв.м),

- ФИО8 (210/1000 доли в помещении с кадастровым номером 27:23:0030324:686),

- ФИО5 (270/1000 в помещении с кадастровым номером 27:23:0030324:686),

- ФИО2 (помещение с кадастровым номером 27:23:0030324:724, площадью 402,5кв.м).

Земельный участок с кадастровым номером 27:23:0030324:3, площадью 1 274кв.м, расположенный в Центральном районе г. Хабаровска по адресу: <...>, относится к категории земель – земли населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования – под магазин и административное здание, собственность на земельный участок не разграничена.

Ранее между собственниками помещений в здании и Департаментом был заключен договор аренды земельного участка под зданием №462 от 20.03.2003, сроком действия с 20.03.2003 по 19.03.2006, и последующим возобновлением на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 ГК РФ, пункта 5.4 договора. В связи со сменой большинства собственников помещений, Департаментом 30.03.2021 в адрес арендаторов направлено уведомление о расторжении договора №462 от 20.03.2003, со ссылкой на положения пункта 2 статьи 610 ГК РФ.

ФИО3 обратилась в Департамент с заявлением от 17.08.2023 о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030324:3 площадью 1 274кв.м, для использования под офисное помещение, расположенное в нежилом здании с кадастровым номером 27:23:0030324:120.

Департаментом подготовлен проект договора аренды №264 вышеуказанного земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, в договор включены все собственники помещений, расположенных в нежилом здании: ФИО3, ФИО4., ФИО2, ФИО5, СПАО «Ингосстрах». ФИО8 скончалась 07.05.2023 (свидетельство о смерти от 15.05.2023 № 02-20968192). В связи с тем, что на момент подготовки проекта договора аренды наследники умершей в наследство не вступили, собственник 210/1000 доли помещения с кадастровым номером 27:23:0030324:686 в договоре отсутствует.

Площадь земельного участка каждому собственнику помещения рассчитывалась от процента занимаемой площади, исходя из общей площади здания равной 1 527,1кв.м и площади помещения (доли), принадлежащего каждому собственнику. Таким образом, арендная плата в отношении арендатора ФИО2 рассчитана, исходя из площади участка, равной 333,45кв.м.

Спор по площади земельного участка, пропорциональной площади помещения в здании, из которой ведется расчет арендной платы по договору №264, между сторонами отсутствует.

Расчет арендной платы по договору аренды №264 произведен на основании Порядка определения размера арендной платы, утвержденного постановлением Правительства Хабаровского края от 19.12.2019 №565-пр, в соответствии с Приказом Минимущества Хабаровского края от 24.10.2022 № 70, с применением коэффициента по виду разрешенного использования и зонированию территорий, установленному постановлением администрации г. Хабаровска от 20.01.2022 № 189 «Об установлении значений коэффициентов для расчета арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности городского округа «Город Хабаровск», и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена на территории городского округа «Город Хабаровск», предоставленных в аренду без проведения торгов, о признании утратившим силу и о внесении изменений в отдельные постановления администрации города Хабаровска».

Пунктом 7.2 договора аренды №264 предусмотрено, что Арендаторы несут долевую ответственность перед Арендодателем по обязательствам, предусмотренным договором.

Проект договора направлен Департаментом всем собственникам для подписания, в том числе ответчику сопроводительным письмом от 30.08.2023 № 13-07/11235. ИП ФИО2 отказался подписывать договор аренды №264, одновременно направив в Департамент обращение о заключении с ним отдельного договора аренды земельного участка под его помещение. Отказ ответчика заключить договор аренды послужил основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, арбитражный суд руководствуется следующим.

В соответствии с Положением о департаменте муниципальной собственности администрации города Хабаровска, утвержденным решением Хабаровской городской Думы № 452 от 29.11.2016, Департамент от имени города выступает арендодателем земельных участков, являющихся муниципальной собственностью, а также земельных участков на территории города, государственная собственность на которые не разграничена, и заключает договоры аренды в соответствии с административным регламентом предоставления муниципальной услуги «Предоставление гражданам и юридическим лицам в аренду земельных участков без проведения торгов, находящихся в муниципальной собственности, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена».

При регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель (статья 1 ЗК РФ).

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3 ЗК РФ).

Условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, Земельным кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами (пункт 1 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ).

Анализ приведённых норм позволяет прийти к выводу о том, что гражданское и земельное законодательство соотносятся между собой как общее и частное, то есть если Земельным кодексом РФ предусмотрены какие-либо особые положения в правовом режиме земельных участков, применению подлежат именно специальные нормы, в случае отсутствия таковых - руководствоваться необходимо предписаниями гражданского законодательства.

Согласно части 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договором признаётся соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Частью 1 статьи 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу положений статьи 39.20 ЗК РФ в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (пункт 2).

Согласно пункту 6 статьи 39.20 ЗК РФ любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

В течение трёх месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 названной статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды (пункт 7 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ).

Договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных пунктами 2 - 4 названной статьи, заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них (пункт 9 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ).

Таким образом, в силу прямого указания закона заключению подлежит не отдельный договор, а единый для всех собственников помещений. При этом заключение такого договора является не правом, а обязанностью правообладателя здания, сооружения или помещений в них. Учитывая изложенное, судом отклонены доводы ответчика о необходимости заключения с ним отдельного договора аренды земельного участка под принадлежащее ему помещение в здании, а также о выделе земельного участка под его помещение.

Поскольку право собственности ИП ФИО2 на нежилое помещение, расположенное в здании с кадастровым номером 27:23:030324:120, расположенном по адресу: <...>, зарегистрировано в установленном порядке, у ответчика возникла обязанность присоединиться к договору, проект которого направлен последнему, следовательно, исковые требования Департамента подлежат удовлетворению.

Возражения ИП ФИО2 о нарушении его прав и законных интересов спорным договором противоречат нормам права и условиям договора аренды , которыми не предусмотрены ограничения прав собственника помещения в здании на продажу помещения в случае заключения договора аренды земельного участка под зданием с множественностью лиц на стороне арендатора.

Законность прекращения действия ранее заключенного в отношении спорного участка договора аренды №462 от 20.03.2003 судом при рассмотрении настоящего спора не оценивается, так как не имеет правового значения для решения вопроса о наличии у ответчика обязанности заключить договор аренды земельного участка под зданием с множественностью лиц на стороне арендатора.

Учитывая изложенное, иск Департамента об обязании ответчика заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030324:3 площадью 1 274кв.м, расположенного по местоположению: <...>, для использования под нежилое здание с кадастровым номером 27:23:0030324:120, судом удовлетворен.

Расходы по государственной пошлине по правилам статьи 110 АПК РФ относятся на ответчика, подлежат взысканию в доход федерального бюджета, поскольку истец в силу статьи 333.37 НК РФ от уплаты госпошлины освобожден.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить.

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 315272400010567, ИНН <***>) заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030324:3 площадью 1 274кв.м, местоположением: <...>, для использования под нежилое здание с кадастровым номером 27:23:0030324:120.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 315272400010567, ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья О.В. Медведева