Решение от 4 июня 2024 г. по делу № А32-53901/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-53901/2023
г. Краснодар
05 июня 2024 г.
Резолютивная часть решения объявлена 03 июня 2024 года Решение в полном объеме изготовлено 05 июня 2024 года

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Дуб С.Н., при ведении

протокола судебного заседания помощником судьи Черновой Н.С., рассмотрев в открытом

судебном заседании дело по заявлению конкурсного управляющего НАО «Ленинградское

автотранспортное предприятие» ФИО1, г. Ростов-на-Дону,

к МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея, г. Краснодар, третье лицо: ФИО2, ст. Новоархангельская,

об оспаривании отрицательного заключения от 20.06.2023,

при участии в судебном заседании представителей: от заявителя: не явился, уведомлен, от третьего лица: не явился, уведомлен, от ответчика: ФИО3 - по доверенности от 05.02.2024,

У С Т А Н О В И Л:

конкурсный управляющий НАО «Ленинградское автотранспортное предприятие» ФИО1 (далее – заявитель) обратился в суд с заявлением к МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея, об оспаривании отрицательного заключения от 20.06.2023.

Заявитель и третье лицо надлежащим образом уведомлённые о времени и месте проведения судебного заседания явку в суд не обеспечили.

Суд приступает к рассмотрению дела в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации в отсутствие надлежаще извещенных лиц, участвующих в деле.

Представитель ответчика по требованию возражала.

Суд, исследовав материалы дела, установил следующее.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.06.2021г. по делу № А328700/2020-61/86-Б Непубличное акционерное общество «Ленинградское автотранспортное предприятие» (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 353745, <...>) признано несостоятельным (банкротом) в отношении него открыто конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.11.2022г. по делу № А328700/2020-61/86-Б конкурсным управляющим НАО «Ленинградское автотранспортное предприятие» (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 353745, <...>) утверждена ФИО1 (ИНН <***>, СНИЛС <***>, почтовый адрес: 344048, г.

Ростов-на-Дону, а/я 2911), член НП СРО АУ «Развитие» (117105, <...>, ком. 36, ИНН <***>, ОГРН <***>).

Конкурсным управляющим был направлен в МТУ Росимушества в Краснодарском крае и Республике Адыгея отчет № 005 от 03.05.2023г. об оценке движимого и недвижимого имущества, принадлежащего НАО «Ленинградское автотранспортное предприятие» для подготовки заключения.

От МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея поступило 26.06.2023г. мотивированное заключение о том, что отчет № 005 от 03.05.2023г. об оценке движимого и недвижимого имущества должника не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности.

Данное обстоятельство послужило основанием для обращения заявителя в суд с соответствующим заявлением.

Суд, исследовал материалы дела, приходит к выводу о том, что требования заявителя не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Согласно пункту 2 статьи 129 Закона о банкротстве конкурсный управляющий обязан, в том числе принять в ведение имущество должника, провести инвентаризацию такого имущества, привлечь оценщика для оценки имущества должника, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Арбитражный управляющий для проведения оценки предприятия должника, иного имущества должника привлекает оценщиков и производит оплату их услуг за счет имущества должника, если иной источник оплаты не установлен собранием кредиторов или комитетом кредиторов (пункт 1 статьи 130 Закона о банкротстве).

Требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки определены в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ (далее – Закон об оценочной деятельности).

В силу статьи 15 Закона об оценочной деятельности оценщик обязан соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования названного закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

В соответствии с пунктами 2, 3 статьи 130 Закона о банкротстве отчет оценщика об оценке предприятия должника или имущества должника - унитарного предприятия либо имущества должника - акционерного общества, более двадцати пяти процентов голосующих акций которого находится в государственной или муниципальной собственности, направляется внешним управляющим, конкурсным управляющим в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации на подготовку заключений по отчетам оценщиков.

В течение тридцати дней со дня получения отчета об оценке орган, уполномоченный на подготовку заключений по отчетам оценщиков, вправе направить арбитражному управляющему мотивированное заключение по этому отчету. Порядок подготовки указанного заключения устанавливается регулирующим органом.

Федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на подготовку заключений по отчетам оценщиков в случаях, предусмотренных Законом о банкротстве, является Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (абзац 3 пункта 1 Положения о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 № 432 «О Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом»).

В случае отрицательного заключения по отчету рыночная стоимость имущества, определенная в соответствии с отчетом, признается недостоверной и не может быть использована для утверждения начальной цены продажи имущества должника (пункт 4 статьи 130 Закона о банкротстве).

В Определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.03.2018

№ 305-КГ17-18427 сформулированы правовые позиции о том, что при организации продажи федерального имущества заключение уполномоченного органа по отчету об оценке служит дополнительной гарантией соответствия отчета законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки, отражения объективно сложившегося на рынке уровня его стоимости; отсутствие заключения уполномоченного органа по отчету оценщика не препятствует конкурсному управляющему приступить к реализации имущества должника в установленном Законом о банкротстве порядке; обязанность уполномоченного органа направлять арбитражному управляющему заключение по отчету оценщиков в любом случае не предусмотрена.

Закон об оценочной деятельности устанавливает, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законом, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12).

Судом установлено, что заявителем пропущен срок для обращения в суд с заявлением об оспаривании действий государственных органов и должностных лиц.

Мотивированное заключение МТУ Росимущества письмо НАО «Ленинградское АТП» № 23-18177 от 22.05.2023 зарегистрировано 20.06.2023 № 23-АФ-07/13772 и отправлено по адресу 344048 г. Ростов-на-Дону, а/я 2911, с досылкой на электронную почту A.Karine.V@mail.ru 20.06.2023. В соответствии с отслеживанием почтового отправления, заключение на бумажном носителе было вручено адресату 26.06.2023.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный

правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Частью 4 статьи 198 АПК РФ установлено, что заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

Так, заявление НАО «Ленинградское АТП» должно было быть подано в срок до 26.09.2023.

Согласно информации сайта Арбитражного суда Краснодарского края исковое заявление подано 03.10.2023.

Учитывая изложенное, НАО «Ленинградское АТП» пропущен срок для обжалования действий МТУ Росимущества.

Пропуск срока на подачу заявления и отсутствие уважительных причин к его восстановлению является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований. Аналогичная позиция изложена в Определении Верховного суда Российской Федерации от 25.07.2023 № 308-ЭС23-9986.

Ходатайство о восстановлении пропущенного срока не заявлено.

Согласно п. 4 ст. 130 Закона N 127-ФЗ отрицательное заключение органа, уполномоченного на подготовку заключений по отчетам оценщиков, содержащее обоснование несоответствия отчета об оценке законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки или недостоверности сведений, используемых в отчете об оценке, направляется арбитражному управляющему с приложением копии представленного в орган, уполномоченный на подготовку заключений по отчетам оценщиков, отчета об оценке.

Согласно п. 23 Положения № 166 «отрицательное заключение уполномоченного органа должно содержать чёткое указание на основание его подготовки, а замечания к отчёту об оценке должны отражать значимость выявленных нарушений и указываться по мере существенности влияния на итоговый результат от большего к меньшему, а также по хронологии отчёта об оценке.

Общие требования к содержанию отчета об оценке установлены ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и раскрыты в Федеральном стандарте оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», утвержденном Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 г. № 200.

Как следует из оспариваемого Заключения, цель рассмотрения Отчета заключается в проверке Отчета на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее ФЗ № 135-Ф3) и Федеральным стандартам оценки, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 г. № 200: «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I); «Виды стоимости (ФСО II)»; «Процесс оценки (ФСО III); «Задание на оценку (ФСО IV)»; «Подходы и методы оценки (ФСО V)»; «Отчет об оценке (ФСО VI)»; Федеральному стандарту оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденному приказом Министерства экономического развития и торговле Российской Федерации от 25.09.2014 г. № 611; Федеральному стандарту оценки «Оценка стоимости машин и оборудования (ФСО № 10), утвержденному приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 01.06.2015 г. № 328, (все вместе именуются в оспариваемом Заключении «законодательство Российской Федерации об оценочной деятельности»).

Однако в замечании 1 оспариваемого Заключения отсутствуют ссылки на какие-либо нормативно-правовые акты, содержащие требования к подобным отчетам, а замечания 2-4 и 612 не имеют ссылок на стандарты оценки, содержащие требования к подобным отчетам. В замечаниях 5 и 13 имеется ссылка на требования ФСО VI, однако отсутствуют выводы о влиянии на результат оценки, что обусловлено формальным характером этих замечаний, не способным повлиять на итоговый результат.

В замечаниях 2-4 и 6-12 Ответчик ссылается на ст. 11 ФЗ № 135-Ф3, которая содержит обширный перечень требований к отчету об оценке. Однако Ответчик не конкретизирует, какими именно требованиями оценщик пренебрег, хотя в замечаниях 2-4 и 6-12 сделан вывод о том, что информация, отраженная в Отчете, «вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц», а по итогу оспариваемого Заключения сделан вывод о том, что Отчет не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Буквально в абзаце 3 ст. 11 ФЗ № 135-Ф3 указано: «Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.»

В силу абзаца 1 ст. 11 ФЗ № 135-Ф3 отчет об оценке является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки. Согласно п. 1 ФСО IV отчет об оценке представляет собой документ, содержащий профессиональное суждение оценщика относительно итоговой стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации, проведенного анализа и расчетов в соответствии с заданием на оценку. Согласно п. 14 ФСО I результат оценки (итоговая стоимость объекта оценки) представляет собой стоимость объекта, определенную на основе профессионального суждения оценщика для конкретной цели оценки с учетом допущений и ограничений оценки. Результат оценки выражается в рублях или иной валюте в соответствии с заданием на оценку с указанием эквивалента в рублях. Результат оценки может быть представлен в виде числа и (или) интервала значений, являться результатом математического округления.

Следовательно, в абзаце 3 ст. 11 ФЗ № 135-Ф3 сформулировано требование именно к результатам оценки. То есть отчет об оценке не должен допускать неоднозначное толкование результатов оценки и вводить в заблуждение относительно итоговой стоимости объекта оценки.

В соответствии с Отчетом итоговая величина рыночной стоимости Объектов оценки по состоянию на дату оценки 22.04.2023 г. округленно составляет: 19 172 200 (Девятнадцать миллионов сто семьдесят две тысячи двести) рублей. Однако данный результат не опровергнут Ответчиком.

Таким образом, вывод о том, что отчет вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц не обоснован и не доказан.

Сформулированный ответчиком в замечаниях 4, 10, 11, 12 оспариваемого Заключения вывод об «искажении стоимости объектов оценки» может быть подтвержден только расчетным путем, однако Ответчик этого не сделал. Таким образом, вывод об «искажении стоимости объектов оценки» не обоснован и не доказан.

В силу п. 2 ФСО VI при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться принципов обоснованности, достаточности, достоверности и существенности. Следовательно, выявленные методологические и прочие нарушения в отчете об оценке должны быть доказаны в соответствии с этими требованиями. Согласно пп. 1 п. 2 ФСО VI в отчете об оценке должна быть изложена вся существенная информация, использованная оценщиком при определении стоимости объекта оценки (принцип существенности). Согласно п. 11 ФСО VI в отчет об оценке могут быть включены иные сведения, необходимые, по мнению оценщика, для полного и достаточного представления результата оценки. К таким сведениям может относиться в том числе описание факторов неопределенности, которые существенно влияют на результаты оценки, в частности связанных с ограничениями оценки, если они имели место в процессе оценки.

Таким образом, в отчете должна быть приведена не вся информация, а только та, что существенным образом влияет на результат оценки (итоговую стоимость объектов оценки). Следовательно, ответчик, заявляя в замечаниях о том, что те или иные цифры или выводы в отчете ошибочны и противоречивы, расчеты и формулы не верны, должен доказать, что они существенны с точки зрения стоимости объекта оценки. Причем доказать это можно только определив расчетным путем степень их влияния на итоговый результат, однако, этого не сделано в оспариваемом Заключении.

В соответствии со ст. 14 ФЗ № 135-Ф3 оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки в соответствии со стандартами. Соответственно, оценщик не может применить тот или иной метод оценки только в том случае, если это нарушает стандарты оценки. В оспариваемом Заключении вопросов методологии касаются 1, 4, 6, 8 замечания. Ответчик в этих замечаниях не указывает, какие именно стандарты оценки нарушены оценщиком, при этом неправильно трактует принятую в Отчете методологию оценки и приведенные расчеты.

Кроме того, замечания должны допускать возможность их устранения в соответствии с общепринятой оценочной практикой. Аналогичная позиция изложена в абзаце 4 п. 4 ст. 130 Закона о банкротстве, где говорится, что отчет об оценке может быть переработан с учетом полученного экспертного заключения и направлен арбитражным управляющим в уполномоченный орган. В настоящем же случае сформулированные ответчиком замечания 6 и 8 в виде тезиса о «двойном учете улучшений» не дают оценщику возможности определить, в каком направлении надо продолжать исследовательскую и аналитическую работу, чтобы исправить отчет об оценке.

В силу ст. 16 ФЗ № 135-Ф3 не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки. Принципы составления отчетов об оценке, требования ФСО VI и Положения № 166 сводятся к тому, что выражение иного мнения Ответчика, отличного от мнения оценщика, составившего отчет об оценке, относительно использованных методов оценки является недостаточным для выдачи отрицательного экспертного заключения. Таким образом, ответчик должен был доказать именно расчетным или иным способом допущенные оценщиком методологические нарушения, которые существенно повлияли на результат оценки. Однако Ответчик этого не сделал.

В замечаниях 1, 4, 7, 9, 11 Ответчик неправильно трактует принятую в Отчете методологию оценки и приведенные расчеты, не верно интерпретирует приведенные сведения об Объекте оценки и Объектах аналогах, а замечание формулирует лишь в виде профессионального мнения другого специалиста (эксперта). Однако сам по себе факт наличия иного профессионального суждения у эксперта не может являться достаточным основанием для выдачи отрицательного заключения.

Согласно п. 16 ФСО VI существенность представляет собой степень влияния информации, допущений, ограничений оценки и проведенных расчетов на результат оценки. Существенность может не иметь количественного измерения. Для определения уровня существенности требуется профессиональное суждение в области оценочной деятельности.

В стандартах оценки отсутствует прямое указание на допустимую величину расхождения двух мнений специалистов-оценщиков. Однако в качестве ориентира могут быть взяты «Правила определения существенности/несущественности расхождения двух оценок стоимости недвижимости» принятые Решением Совета Союза саморегулируемых организаций оценщиков (Национального объединения СРО оценщиков) от 14.07.2022 г. и развитые в работе «О допустимом расхождении двух оценок рыночной стоимости объекта недвижимости». В своем исследовании авторы основываются на экспертных опросах, проведенных в 2019-2021 гг. Приволжским центром методического и информационного обеспечения оценки. Всего в опросах участвовали от 100 до 300 респондентов (в зависимости от сегмента рынка недвижимости) более чем из 100 городов России. Оценщики представляли

восемь саморегулируемых организаций оценщиков. Средний стаж работы респондентов составлял 14 лет.

Согласно данному исследованию для универсальных производственно-складских объектов граница, которая очерчивает зону бесспорной, безусловной, заведомой несущественности расхождения двух оценок безотносительно применяемых оценщиками методов оценки и т. п. составляет 25%. «В тех случаях, когда величина фактического расхождения не превышает этого значения, не требуется никаких дополнительных подтверждений несущественности, оба сравниваемых результата отражают одно и то же значение рыночной стоимости независимо от того, являются ли результаты достоверными в смысле ст. 12 ФЗ 135-ФЗ»3. Граница в 50% очерчивает допустимый уровень существенности. То есть если величина фактического расхождения находится в пределах от 25% до 50%, то расхождение рассматривается как допустимое. Такое расхождения может быть признано существенным только при условии убедительного дополнительного обоснования.

Расхождение свыше 50% рассматривается как существенное. Вместе с тем такое расхождение может быть признано допустимым при условии убедительного дополнительного обоснования.

Авторы отмечают, что «принятие Национальным объединением СРО оценщиков Правил определения существенности/несущественности расхождения двух оценок стоимости является большим шагом на пути раскрытия основных свойств результатов оценки рыночной стоимости недвижимости и защиты оценщиков от необоснованных претензий».

Авторы полагают, что «фиксация уровней заведомо несущественного расхождения двух оценок может помочь судам в принятии решений, например, при оспаривании результатов кадастровой оценки». Согласно исследованию «исходя из мониторинга судебных решений по оспариванию около 40 процентов результатов досудебных отчетов отличались от результатов назначенных судами заключений экспертов не более чем на 15 процентов, около 30 процентов - не более чем на 10 процентов. Иначе говоря, результаты этих экспертиз практически подтверждали результаты отчетов, так как несущественно отличались от них.»

В соответствии с Отчетом итоговая величина рыночной стоимости Объектов оценки по состоянию на дату оценки 22.04.2023 г. округленно составляет: 19 172 200 (Девятнадцать миллионов сто семьдесят две тысячи двести) рублей. Однако:

- существенность влияния сформулированных Ответчиком замечаний на итоговый результат оценки не доказана;

- в части замечаний нет ссылок на стандарты оценки, которыми по мнению Ответчика пренебрег оценщик;

- часть замечаний формулируется лишь в виде профессионального мнения другого специалиста (эксперта);

- в части замечаний не верно трактуются приведенные в Отчете сведения, принятая методология оценки и проведенные расчеты;

- часть замечаний носит формальный характер и не может повлиять на результат оценки.

В подтверждение вышеобозначенных доводов остановимся на предметной части замечаний оспариваемого Заключения:

Замечание 1

«Рынок воспринимает расчеты с указанием конечных цен, в которые включены все налоги. Следовательно, в соответствии с целями и задачами проведения оценки, стоимость имущества должна быть определена с учетом данного налога, однако, учитывая положения налогового кодекса, в итоговую рыночной стоимости данный налог не выделяется»

Как в ФЗ № 135-Ф3, так и в ФСО отсутствуют требования об указании в итоговой рыночной стоимости наличия или отсутствия НДС, а также выделения его суммы. Следовательно, ни та ни другая позиция не может быть признана ошибочной. В этом сходятся представители обоих методологических позиций в профессиональном оценочном сообществе:

- «в отсутствие четкого разграничения понятий в налоговом законодательстве и руководства к действию в оценочном законодательстве, несмотря на приведенные теоретические рассуждения, не будем утверждать, что ошибкой является как указание рыночной стоимости без НДС, так и указание рыночной стоимости с учетом и без учета НДС одновременно»;

- «к настоящему времени ни одна из указанных позиций не получила полного признания в профессии... Окончательное решение вопрос об учете НДС в оценке рыночной стоимости должен получить в федеральных стандартах оценки (или ином обязательном для исполнения документе)»;

- «вопрос учета и отражения НДС в рыночной стоимости может быть окончательно решен только при внесении соответствующих требований «в федеральные стандарты оценки или иные обязательные для исполнения нормативные акты»;

- «спор о включении или не включении НДС в рыночную стоимость не имеет теоретического решения и может быть разрешен только путем включения специального положения в стандарты (федеральные или стандарты СРО)».

Таким образом, данное замечание Ответчика сформулировано в форме альтернативного профессионального мнения другого специалиста (эксперта). Оценщик же опирался на иную методологическую позицию.

Согласно работе «Учет НДС при оценке рыночной стоимости имущества. Обобщение мнений оценщиков-методологов» преобладающей в профессиональном оценочном сообществе является следующая позиция: «при оценке рыночной стоимости НДС надлежит уделять самое пристальное внимание, приводя в процессе оценки все соответствующие оценочные параметры к единой базе, не включающей НДС. Результат оценки при этом не должен включать НДС, о чем следует определенно заявить в отчете об оценке».

В своем исследовании авторы опираются на анкетирование известных и признанных в профессии оценки специалистов, внесших реальный вклад в развитие методологии оценки (5 докторов наук и 21 кандидат наук, практический опыт деятельности в области оценки не менее 10 лет), проведенное в марте 2019 г.

Более того, согласно письму Национального объединения саморегулируемых организаций оценщиков «Союза СОО» исх. № 10029 от 09.11.2021 г.

15): «1. Пользователи отчета об оценке должны иметь возможность получить ясное и однозначное представление о включении либо не включении НДС в итоговый результат расчетов. 2. Сведения о включении или не включении НДС в величину результата оценки рекомендовано указывать в отчете об оценке при представлении итоговой величины стоимости объекта оценки (в т.ч. в разделах: Основные факты и выводы. Заключение об итоговой величине стоимости. Сертификат стоимости и т.п.) и сопроводительном письме (при наличии в нем информации об итоговом результате оценки)».

Кроме того, в своих замечаниях Ответчик не доказал, что результат оценки, основанный на альтернативном профессиональном мнении специалиста-эксперта, подготовившего оспариваемое Заключение, будет существенно расходиться с итоговой величиной рыночной стоимости, полученной оценщиком в Отчете.

Таким образом, оценщик не нарушал требований ФЗ № 135-Ф3 и ФСО, опирался на преобладающую в профессиональном оценочном сообществе позицию, в соответствии с которой в процессе оценки все используемые величины должны быть приведены к единой расчетной базе, не включающей НДС.

Замечание 2

«На стр. 34 Оценщик указывает по объекту оценки № 9 Сарай литер ГЗ площадь в размере 2,1 кв.м., хотя на стр. 267 площадь в техническом паспорте данного объекта указана 12,4 кв.м. Таким образом, указанная информация носит противоречивый характер, что вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке)»

В соответствии с заданием на оценку (стр. 11 Отчета), целью оценки является «определение рыночной стоимости имущества. Результат оценки - итоговая величина рыночной стоимости имущества. Результат оценки может использоваться для купли-продажи имущества в ходе конкурсного производства.»

В силу ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Гражданское законодательство ограничивает понятие существенного заблуждения случаями заблуждения в характере (природе) сделки, тождестве предмета сделки и таких качествах предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению.

Согласно Отчету Объектом оценки являются объекты движимого и недвижимого имущества, принадлежащего НАО «Ленинградское АТП» (стр. 5 Отчета). В том числе недвижимое имущество: земельные участки (2 единицы общей площадью 34 870 кв.м, право собственности зарегистрировано), с расположенными на них зданиями и сооружениями (27 наименований). Из них 6 отдельно стоящих зданий административного и производственно-складского назначения (право собственности зарегистрировано) общей площадью 3 391,1 кв.м, обладающих признаками главной вещи, а также 4 служебные постройки вспомогательного назначения (сарай и навесы, право собственности не зарегистрировано), не обладающие признаками главной вещи, которые не могут быть самостоятельным предметом сделки, в том числе Сарай литер ГЗ (состояние ветхое - сквозные трещины в цоколе, разрушение кладки, трещины и пробоины плит, разрушение кровли, поражение гнилью дверных и оконных проемов - см. стр. 31 Отчета).

Таким образом, допущенная оценщиком опечатка не влечет за собой существенного заблуждения относительно предмета предполагаемой сделки и таких его качеств, которые значительно снижают возможности его использования по назначению.

Замечание 3

«В табл. 52 в столбце № 8 приведена формула расчета значений, указанных в этом столбце, которая не подтверждается полученным результатом».

В таблице 52 в столбце № 8 допущена опечатка в формуле. Вместо ([3]*[5]+[3])/(1+[61), следует читать ([3]*[5]+[3])/(l+(7)- Все расчеты произведены в соответствии с этой верной формулой.

Таким образом, расчеты, приведенные в Отчете, являются верными, а допущенная оценщиком опечатка в формуле не влияет на произведенные расчеты и полученный результат, которые являются верными.

Замечание 4

«В табл. № 54 и табл. № 60 Оценщик делает выводы о наличии НДС... Данное заключение ошибочно, потому что, если на рынке сложилась стоимость на объекты недвижимого имущества, то продавец не будет снижать стоимость, когда он не плательщик НДС.»

Тезис данного замечания является логическим продолжением замечания № 1.

В ФЗ № 135-Ф3 и в ФСО отсутствуют не только требования об указании в итоговой рыночной стоимости наличия или отсутствия НДС, но и о необходимости приведения в процессе оценки всех соответствующих оценочных параметров к единой базе, не включающей или включающей НДС. Следовательно, ни та ни другая позиция не может быть признана ошибочной.

Замечание № 4 Ответчика также как и замечание № 1, сформулировано в форме альтернативного профессионального мнения другого специалиста (эксперта). Оценщик же опирался на иную методологическую позицию.

Согласно ранее упомянутой работе «Учет НДС при оценке рыночной стоимости имущества. Обобщение мнений оценщиков-методологов» преобладающей в профессиональном оценочном сообществе является следующая позиция: «исключать НДС из цен предложений объектов аналогов (сделок с ними) в рамках сравнительного подхода в случае, если цены содержат НДС».

Более того, согласно письму Национального объединения саморегулируемых организаций оценщиков «Союза СОО» исх. № 10029 от 09.11.2021 г.: «4. Во избежание неоднозначности толкования исходных данных и промежуточных результатов, при описании проведенных расчетов и при проведении расчетов рекомендовано отражать отдельной строкой включение НДС в исходных рыночных данных о ценах и рентных ставках, а также сохранение или очистку исходных величин от НДС в ходе расчетов».

Кроме того, в силу пп. (е) п. 22 ФСО № 7 для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, могут быть использованы не только перечисленные в стандарте элементы сравнения (в том числе условия продажи и условия рынка), но и другие характеристики, влияющие на стоимость.

Оценщик в своих расчетах в таблицах 54 и 60 использовал разработки коллег приведенные в работе «Корректный учет НДС при оценке недвижимости» (стр. 150 Отчета), согласно которой при преобладании на рынке лиц плательщиков НДС «в продаже объекта недвижимости, принадлежащего лицу, не являющемуся плательщиком НДС, наиболее вероятным покупателем будет выступать предприятие - плательщик НДС. При наличии альтернативы, данное предприятие учтет возможность возмещения НДС из бюджета». Фактически авторы указывают на то, что учет НДС при оценке недвижимости относится к элементу сравнения «условия рынка» (пп. (е) п. 22 ФСО № 7).

Аналогичная позиция представлена в работе к. техн. наук, доцента ФИО4 «О реальном различии цен «с НДС» и «НДС не облагается» на столичных рынках коммерческой недвижимости»:

«Продавцы с различными режимами налогообложения действуют на одном рынке, воспринимая информацию конкурирующих предложений и учитывая ее при назначении цены на свои объекты. Не существует отдельного рынка объектов недвижимости с продавцами-плательщиками НДС и рынка с продавцами, не являющимися плательщиками НДС. Покупателями также выступают различные лица, которые оплачивают все налоги, включенные в состав цены приобретаемого имущества продавцами, но которые различаются по своей возможности предъявить НДС к зачету. Экономические результаты сделок между двумя участниками с одинаковыми режимами (двумя плательщиками НДС, двумя находящимися на ОСН) отличаются от экономических результатов сделки между участниками с разными системами налогообложения при прочих равных, что не может не сказываться на ценообразовании. Известно также, что реальные рынки недвижимости являются несовершенными и характеризуются существенным разбросом цен на «одинаковые» объекты, достигающим 30% и более. Часть этого разброса может быть вызвана различиями в налогообложении участников сделок».

Мотивация к различному ценообразованию на рынке под влиянием различий в режиме налогообложения может быть показана на следующем условном примере:

На российском рынке коммерческой недвижимости преобладают покупатели юридические лица плательщики НДС (согласно данным за 2021-2022 гг. 90-93% от общего объема сделок, что подтверждается данными официальной статистики и публикациями в специализированных изданиях - см. Приложение к настоящему Отзыву стр. 16-18), которые могут получить налоговый вычет по НДС, если продавцом также является плательщик НДС.

Следовательно, при выборе между двумя аналогичными или идентичными объектами недвижимости с равной или близкой ценой у двух продавцов, использующих разный налоговый режим, рациональный покупатель-плательщик НДС охотнее выберет объект продавца-плательщика НДС, поскольку сможет вернуть часть уплаченной за него суммы в виде налоговых вычетов, и тем самым сэкономить на сделке. Этот факт служит аргументом покупателя-плательщика НДС для установления цены сделки с продавцом, не являющимся плательщиком НДС, на более низком уровне, чем при покупке у продавца-плательщика НДС. Размер налогового вычета в таком случае является максимальным размером такого снижения (скидки).

Значение скидки может варьироваться в зависимости от масштаба сделки («По мере удорожания недвижимости увеличивается число заинтересованных лиц - плательщиков НДС, и информация об учете НДС в цене предложения становится значимой») и доли сделок между покупателем-плательщиком НДС и продавцом-неплательщиком НДС на рынке (на рынках с преобладанием покупателей-плательщиков НДС скидка будет стремиться к максимальной).

Принимая во внимание налоговый режим Объектов оценки (собственник не плательщик НДС), специфику российского рынка коммерческой недвижимости с преобладанием покупателей-плательщиков НДС, а также относительно большой масштаб предполагаемой сделки, в Отчете оценщик применил скидку в размере налоговой ставки НДС (20%) к ценам Объектам Аналогам продавцов-плательщиков НДС (Объекты Аналоги № 3, 4 и 5).

Кроме того, размер данной скидки соответствует данным опроса, проведенного ООО «Информ-оценка» в январе 2022 г. Респондентам был задан вопрос: «По какой цене Вы, как плательщик НДС, выставите на продажу помещение?». По результатам обработки 252 анкет только 22,3% респондентов выбрали вариант «по цене рынка (НДС не облагается)». В то время как 31,1% респондентов выбрали вариант «по цене рынка, увеличенной более чем на 20 %», и еще 10,3% респондентов выбрали вариант «по цене рынка, увеличенной на 20 %» (то есть в совокупности в 2 раза больше).

Таким образом, оценщик не нарушал требований ФЗ № 135-Ф3 и ФСО, более того опирался на преобладающую в профессиональном оценочном сообществе позицию, корректировки по элементу сравнения «наличие НДС в составе цены ЕОН» применил обоснованно.

Замечание 5

«В табл. 30 Оценщик указал долю земли в стоимости комплекса недвижимости, ссылаясь на сведения Ассоциации «СтатРиелт» по состоянию на 01.04.2023. При проверке не удалось данную информацию подтвердить на сайте Ассоциации «СтатРиелт». Оценщик не приводит скрин, подтверждающий данную информацию».

Согласно пп. 2 п. 3 ФСО VI существенная информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников. Оценщик раскрыл источник информации на стр. 116 Отчета: «оценщик использовал сведения Ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиелт» по состоянию на 01.04.2023 г., опубликованные на сайте https://statrielt.ru».

Согласно пп. 3 п. 3 ФСО VI отчет должен содержать достаточное количество сведений, позволяющее квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его соответствии заданию на оценку и достаточности для цели оценки. На стр. 117-122 Отчета в таблицах 28-39 Оценщиком приведены все сведения из вышеуказанного источника, а именно диапазоны значений факторов, использованных Оценщиком в расчетах, в том числе и сведения о доле земли в стоимости комплекса недвижимости (таблица 30).

Согласно п 8. ФСО VI подтверждение полученной из внешних источников информации, должно быть выполнено следующим образом: в виде ссылок на источники информации, позволяющих идентифицировать источник информации и определить дату ее появления (публикации) или подготовки; в виде материалов и копий документов, информационных источников, которые с высокой вероятностью недоступны или могут быть в будущем недоступны, в частности, по причине изменения этой информации или адреса страницы в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», отсутствия информации в открытом доступе (например, информация, предоставленная заказчиком оценки) либо доступ к которым происходит на платной основе; такое раскрытие информации делается с учетом ограничений, связанных с конфиденциальностью информации.

В таблицах 28-39 содержатся не только сведения о доле земли в стоимости комплекса недвижимости, но и о скидках на торг, корректировках на разрешенное использование земли, на местоположение, коммуникации и другие элементы сравнения, использованные оценщиком в расчетах.

Поскольку Ответчик указывает в замечании именно на сведения о доле земли в стоимости комплекса недвижимости, то можно заключить, что остальные сведения Ответчику подтвердить удалось. Это можно сделать только при наличии полного доступа ко всем материалам сайта Ассоциации «СтатРиелт». Следовательно, Оценщик приводит в Отчете материалы из источников, доступных Ответчику.

Сведения, представленные в таблице 30 Отчета, соответствуют действительности. В качестве доказательства прилагаю скрин с сайта https://statrielt.ru.

Таким образом, замечание носит формальный характер и не влияет на итоговый результат оценки, оценщик не нарушал пп. 2 и 3 п. 3 ФСО VI, привел достаточное количество сведений и раскрыл их источники, а достоверность приведенной в Отчете информации подтверждается фактическим соответствием приведенных в Отчете сведений источникам, на которые ссылается оценщик.

Замечание 6

«В табл. № 54 Оценщик уменьшает стоимость аналогов на стоимость избыточных объектов инженерных коммуникаций и благоустройства, хотя эти объекты являются улучшениями, учтенными при определении долей в ЕОН. Получается двойной учет улучшений»

В силу пп. (е) п. 22 ФСО № 7 для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, могут быть использованы не только перечисленные в стандарте элементы сравнения, но и другие характеристики, влияющие на стоимость.

В Отчете оценщик применил корректировку на стоимость избыточных объектов инженерных коммуникаций и благоустройства. Краткое обоснование приведено на стр. 151 Отчета.

Цель данной корректировки: подготовить Объекты Аналоги для применения сведений из справочника Ассоциации «СтатРиелт» (https://statrielt.ru) о доле земли в стоимости комплекса недвижимости.

Согласно примечанию к справочнику Ассоциации «СтатРиелт» при определении доли участка учитываются устойчивые пропорции застройки площадей земельных участков улучшениями. «Это обусловлено необходимостью размещения на участке, кроме самого здания, вспомогательных объектов инженерной инфраструктуры (линии электроснабжения, водоснабжения, канализации и др.) и элементов благоустройства. Это требуется для нормального проживания населения, работы сотрудников в общественных зданиях, соблюдения технологии производства на производственных и складских площадках, а также нормальной эксплуатации, технического обслуживания и ремонта зданий и сооружений. При проектировании застройки эти вопросы регламентируются СНиПами, муниципальными нормами и правилами. В результате, в зависимости от назначения зданий и строений в застроенных территориях сложились определенные пропорции застройки земельных участков объектами капитального строительства» (стр. 119 Отчета). Таким образом, данные справочника отражают именно устойчивые, сложившиеся на рынке пропорции застройки, то есть необходимые с точки зрения рынка плотность застройки и набор объектов инженерной инфраструктуры и благоустройства участка.

Как справедливо указано в справочнике эти пропорции должны опираться на правила землепользования, СНиПы и нормы безопасности.

Так согласно СП 42.13330.2016 территория расположения Объектов оценки и Объектов Аналогов с учетом чересполосного размещения сложившейся жилой, общественно-деловой и производственной застройки (стр. 25-28, 436-446 Отчета) может быть отнесена к зоне смешанной застройки (п. 6.6 СП 42.13330.2016).

Согласно п. 6.7 СП 42.13330.2016 в малых городах и поселках, а также в сельских поселениях допускается формировать смешанные зоны с включением производственных объектов, размещение которых допустимо в жилых зонах. В сельских поселениях и малых городах в составе смешанных зон допускается размещать малые предприятия, мини-фермы и

другие сельскохозяйственные объекты, не требующие устройства санитарно-защитных зон шириной более 50 м.

Кроме того, согласно СП 42.13330.2016:

- при реконструкции городов следует предусматривать вынос существующих ВЛ напряжением 35-110 кВ и выше за пределы жилых и общественно-деловых зон или замену ВЛ кабельными (п. 12.24);

- во всех территориальных зонах городов и других населенных пунктов при застройке зданиями в четыре этажа и выше электрические сети напряжением 20 кВ и выше следует предусматривать кабельными линиями (п. 12.25);

- подземные инженерные сети следует размещать в пределах поперечных профилей улиц и дорог под тротуарами или разделительными полосами в траншеях или тоннелях (проходных коллекторах). В полосе между красной линией и линией застройки следует размещать газовые сети низкого и среднего давления и кабельные сети (п. 12.33);

- прокладка наземных тепловых сетей допускается в виде исключения при невозможности подземного их размещения или как временное решение в зонах особого регулирования градостроительной деятельности (п. 12.34).

Согласно Письму Ростехнадзора от 18.07.2016 г. № 00-06-06/1413 сеть газопотребления представляет собой единый производственно-технологический объект и попадает под критерии опасного производственного объекта при наличии оборудования, работающего под давлением свыше 0,005 МПа, даже если в составе опасного производственного объекта есть оборудование, работающее под давлением 0,005 МПа и ниже.

Согласно п. 6. Приказа Ростехнадзора от 15.12.2020 г. № 531 организации, осуществляющие эксплуатацию сетей газопотребления, должны выполнять комплекс мероприятий, включая мониторинг, техническое обслуживание, ремонт и аварийно-диспетчерское обеспечение сетей газопотребления, обеспечивающих содержание сетей газопотребления в исправном и безопасном состоянии.

При этом эксплуатирующая организация либо должна иметь собственную газовую службу, либо заключить договор со специализированной организацией, выполняющей работы по техническому обслуживанию и ремонту газопроводов и технических устройств в сети газопотребления. И то, и другое возлагает на покупателя дополнительные регулярные затраты в будущем, размер которых прямо зависит от наличия технических устройств в сети газонотребления (ГРП) и протяженности газопровода.

Следовательно Оценщик обоснованно пришел к выводу, что расположенные на земельных участках Объекта оценки и Объектов Аналогов «такие сооружения инженерных коммуникаций как ГРП, надземный газопровод по зданиям и на опорах протяженностью более 50 м, КТП, асфальтированное покрытие территории, магистральная теплотрасса на опорах по участку -являются избыточными» (стр. 151 Отчета), а именно не соответствуют рекомендациям правил градостроительства (КТП, теплотрасса), создают для покупателя дополнительные затраты в будущем (ГРП и газопровод на участке) и снижают

плотность застройки (сплошное асфальтирование территории участка).

Следовательно, для приведения Объектов Аналогов к виду, сопоставимому со справочником, что необходимо для его корректного применения, требуется уменьшить цену предложения Объектов Аналогов на стоимость избыточных объектов инженерной инфраструктуры и благоустройства участка.

При этом данное действие затрагивает внутриплощадочные коммуникации, сооружения и благоустройство, стоимость которых согласно п. 20 ФСО № 7 не должна учитываться в составе стоимости земельного участка. В то время как в таблице 52 Отчета, где определяется доля стоимости земельного участка в едином объекте недвижимости (БОН), используется поправка на обеспеченность земельного участка коммуникациями, то есть возможность подключения к внешним сетям (согласно справочнику Ассоциации «СтатРиелт», стр. 120 Отчета). Что является существенным ценообразующим фактором и влияет на долю земельного участка в стоимости БОН.

Таким образом, уменьшение стоимости Объектов Аналогов на стоимость избыточных коммуникаций и корректировка на обеспеченность коммуникациями земельных участков при определении доли земли в ЕОН являются обоснованными и необходимыми, относятся к разным этапам расчета и составным частям ЕОН и не могут привести к двойному учету улучшений.

Замечание 7

«Использовать аналоги № 3 и № 4 не корректно, так как данные объявления представляют собой продажу одного и того же объекта недвижимого имущества, находящимся по одному и тому же адресу в разной комплектации»

В пп. (е) п. 22 ФСО № 7 приведен перечень элементов сравнения (ценообразующих факторов), которые обычно используются для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения. В том числе к таким факторам относятся физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики.

Кроме того, что Объекты Аналоги № 3 и № 4 имеют разный адрес, согласно тексту объявлений они фактически облают разными физическими характеристиками, имеют разную площадь земельных участков и зданий, разное соотношение площади земельного участка и площади его застройки, разный набор коммуникаций, разное соотношение зданий административного и производственно-складского назначения. В связи с этим Объекты Аналоги № 3 и № 4 выставлены на продажу отдельно, в разных объявлениях, по разной цене.

Таким образом, согласно требованиям стандартов оценки использование Объектов Аналогов № 3 и № 4 отдельно является обоснованным и допустимым.

Замечание 8

«В табл. № 54 Оценщик корректирует стоимость аналогов применяя коэффициент, учитывающий обеспеченность инженерными коммуникациями, хотя наличие инженерных коммуникаций учитывалось ранее при определении долей в ЕОН в табл. № 52 столбец 6 и 7. Получается двойной учет улучшений»

Действительно и в таблице 52, и в таблице 54 Отчета оценщик применил коэффициент, учитывающий обеспеченность земельного участка коммуникациями. Однако разница заключается в том, что:

- в первом случае (таблица 52) он использовался для поправок при переходе от справочного значения доли земельного участка в ЕОН к значениям соответствующим Объектам Аналогам (с соответствующими каждому из них характеристиками, в том числе разной возможностью подключения к внешним сетям, например Объект Аналог № 3 без водоснабжения, в отличие от усредненного объекта из справочника, а Объект Аналог № 1 - обеспечен теплоснабжением);

- во втором случае (таблица 54) он использовался для поправок при переходе от цены предложения Объектов Аналогов к Объекту оценки. Это подтверждается тем, что поправки в таблице 52 (столбец 7) и таблице 54 (строка «Поправка на инженерные коммуникации, %) применяются с противоположными знаками.

Таким образом, и в таблице 52, и в таблице 54 применение коэффициента, учитывающего обеспеченность земельного участка коммуникациями является обоснованным и необходимым, сами таблицы относятся к разным этапам расчета и характеризуют прямое и обратное действие, что не может привести к двойному учету улучшений.

Замечание 9

«В табл. № 59 Оценщик указывает по объекту аналогу № 5 об отсутствии отапливаемых зданий, хотя в состав данного аналога входят контора, котельная и пр. Таким образом, указанная информация носит противоречивый характер»

В объявлении по Объекту Аналогу № 5 (см. скрин на стр. 444-445 Отчета) указано, что подробная информация об объекте размещена на ЭТП АО «ТЭК-Торг» процедура № ПИ012241.

На сайте ЭТП АО «ТЭК-Торг» https://www.tektorg.ru/ в открытом доступе представлена вся документация по процедуре № ПИ012241, согласно файлу «Информац._сообщ_- _Кущевская_22.03.о!осх» Объект Аналог № 5 действительно не обладает теплоснабжением. В качестве доказательства прилагаю скрин соответствующего раздела данного файла (см. Приложение к настоящему Отзыву стр. 20).

Таким образом, замечание не обосновано, а достоверность приведенной в Отчете информации подтверждается фактическим соответствием приведенных в Отчете сведений источникам, на которые ссылается оценщик.

Замечание 10

«На стр. 171-173 Оценщик при определении рыночной стоимости объектов оценки сравнительным подходом не проводит сопоставление по фактору сравнения - фактор размера собственности»

На стр. 172 Отчета в таблице 60 в строке «Поправка на масштаб, %» оценщик проводит сопоставление по фактору масштаба, который также называют фактор размера собственности.

Таким образом, замечание не соответствует действительности. Замечание 11

«В табл. 62 Оценщик указывает характеристики по объектам оценки № 3, № 4 и № 5: «Неотапливаемые и с водоснабжением». В соответствии с приложенными документами (техническими паспортами) данные объекты обеспечены отоплением.»

Согласно техническим паспортам объекты оценки № 3, № 4 и № 5 обеспечены отоплением, однако в ходе осмотра указанных объектов было установлено, что в указанных объектах радиаторы и трубопроводы частично или полностью демонтированы либо не установлены, наблюдается коррозия трубопроводов и регистров отопления, газовые котлы не исправны (данные сведения приведены в таблице 9 стр. 32-33 Отчета и подтверждаются материалами фотофиксации на стр. 294-336 Отчета).

Кроме того, технические паспорта объектов недвижимости, представленные заказчиком, относятся к 2007 г. Дата документов отстоит от даты оценки более чем на 16 лет. В таких обстоятельствах оценщик обоснованно опирался на фактическое состояние объектов недвижимости на дату оценки.

Таким образом, оценщик обоснованно опирался на фактическое состояние объектов оценки № 3, № 4 и № 5, которое подтверждается материалами фотофиксации.

Замечание 12

«В табл. № 20 Оценщик не верно определил расчетную величину вид зависимости Q в размере 2,2821, которая, как указана на стр. 64 имеет вид 0=кТ*Тф+кL*Lф или Q=0,1* Тф + 0,003* Lф. Для объекта оценки, с учетом фактического возраста Тф = 22,8 и пробег Lф = 70,253 тыс.км. зависимость должна составлять Q=0,l*22,8 + 0,003*70,253 = 2,490. Аналогичные ошибки выявлены и в табл. № 63. Таким образом, расчет, основанный на не верных данных, приводит к искажению стоимости и вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц»

В соответствии с заданием на оценку (стр. 11 Отчета), целью оценки является «определение рыночной стоимости имущества. Результат оценки - итоговая величина рыночной стоимости имущества. Результат оценки может использоваться для купли-продажи имущества в ходе конкурсного производства.»

В силу ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Гражданское законодательство ограничивает понятие существенного заблуждения случаями заблуждения в характере (природе) сделки, тождестве предмета сделки и таких качествах предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению.

Согласно стр. 66 Отчета помимо расчетного определения величины износа, основанного на показателе пробега автомобиля, Оценщик определяет величину износа оцениваемого транспортного средства на основании таблицы 11.

Итоговая величина физического износа в Отчете рассчитана как среднеарифметическое значение показателей расчетного износа и определенного экспертно и составила 80,4% (таблица 21 Отчета).

При пересчете итоговой величины физического износа с учетом замечания Ответчика получим значение 81,4%. Как видно расхождение составляет всего 1%. При аналогичном пересчете значений таблицы 63 получим расхождение в пределах 2,1 -3,9%.

Величина физического износа отражает общее состояние транспортного средства. Как следует из таблицы 19 Отчета величина физического износа в процентах, отражающая одно и то же состояние транспортного средства, может варьироваться в достаточно широких границах (допустимое расхождение от 4% до 18,33% - см. столбец «Стандартное отклонение, %»), и чем больше износ, тем шире допустимое расхождение.

Таким образом, физическое состояние Объекта оценки и Объектов Аналогов определено верно и достоверно отражает возможности их использования по назначению.

«Также при оценке транспортного средства Оценщик при определении зависимости Q относит объект оценки к виду техники «Грузовые бортовые автомобили отечественные» (стр. 64), а при определении поправки на техническую характеристику к виду техники «Легковые автомобили отечественного производства» (стр. 123), что вводит в заблуждение заказчика оценки»

Объект оценки согласно Свидетельству о регистрации (стр. 290 Отчета) относится к типу «грузовой фургон», категория ТС - В (масса до 3,5 тонн, возможность перевозки не более 8 пассажиров); согласно анализу рынка - к сегменту LCV или «Легкий коммерческий транспорт» (стр. 94-98 Отчета).

Фактически же Объект оценки представляет собой грузо-пассажирский фургон (6 пассажирских мест и 1 тонна груза), который по назначению и конструктивным особенностям характеризуется как нечто среднее между грузовыми и пассажирскими транспортными средствами, а по техническим характеристикам (мощность и объем двигателя, снаряженная масса) аналогичен легковым автомобилям.

Поскольку при определении физического износа большую роль играет то, как автомобиль использовался (при коммерческом использовании для перевозки грузов износ будет интенсивнее, чем при перевозке пассажиров легковым автомобилем до 8 человек), то коммерческое назначение оцениваемого транспортного средства и наличие в нем грузового отсека на 1 тонну груза обусловило применение в Отчете зависимости Q для грузовых бортовых автомобилей отечественного производства.

В то же время наблюдая прямую зависимость между ценой и мощностью двигателя на рынке LCV и учитывая, во-первых, аналогичность по мощности двигателя и допустимой снаряженной массе Объекта оценки легковым автомобилям и явное отставание от бортовых грузовиков, а во-вторых, полное соответствие Объекта оценки и Объектов Аналогов по модели и грузоподъемности и отличие по мощности двигателя, оценщик принял решение применить в Отчете поправку на техническую характеристику для Легковых автомобилей отечественного производства.

Таким образом, поправка на техническую характеристику Объекта оценки и Объектов Аналогов применена обоснованно и корректно.

Замечание 13

«К отчету не приложены копии документов - правоустанавливающие и правоподтверждающие документы (свидетельства, указанные на стр.13)»

Согласно пп. 2 п. 3 ФСО VI в отчете об оценке должна быть изложена вся существенная информация, использованная оценщиком при определении стоимости объекта оценки.

Сведения о правах на оцениваемые объекты недвижимости представлены в таблице 7 на стр. 24 Отчета, согласно которой источником данной информации является Выписка из ЕГРПН. Копия Выписки из ЕГРПН № КУВИ-001/2023-24587975 от 03.02.2023 г. представлена на стр. 207-216 Отчета.

Свидетельства о государственной регистрации права собственности на недвижимость, равно как и Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРПН), это документы, подтверждающие право собственности на объект недвижимости. При этом в нашем случае Выписка представлена на актуальную дату.

Единственным доказательством существования зарегистрированного права на любой момент времени является запись в ЕГРН. Это регламентировано Гражданским кодексом Российской Федерации и Законом о регистрации недвижимости.

Таким образом, свидетельство о государственной регистрации права и выписка из ЕГРН являются равнозначными по своей юридической силе документами, содержащими сведения о зарегистрированных правах, ограничениях и обременениях на объект недвижимости. Однако самые актуальные сведения можно получить в составе выписки из реестра недвижимости.

Проанализировав вышеуказанные нормы в совокупности с представленными в материалы дела доказательствами, суд приходит к выводу о том, что оспариваемое отрицательное мотивированное заключение от 20.06.2023 выдано заинтересованным лицом законно, в пределах своих полномочий.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации другое лицо, участвующее в деле, не освобождается от доказывания и должно доказать обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

При этом заявитель не представил доказательства того, что оспариваемое заключение не соответствует закону и нарушает его права в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Согласно ч. 2 ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Таким образом, приведенные и другие собранные по делу доказательства, в своей совокупности достаточны для вывода о необоснованности заявленных требований.

При указанных обстоятельствах, учитывая отсутствие совокупности обстоятельств, необходимых в соответствии со статьей 198 АПК РФ для признания незаконным ненормативного правового акта, решения органов, осуществляющих публичные полномочия, заявленные требования удовлетворению не подлежат.

Судом не принимаются доводы заявителя, изложенные в заявлении, как не основанные на верном толковании норм действующего законодательства, так и не соответствующие фактическим обстоятельствам дела, установленным судом.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь ст. 120 Конституции Российской Федерации, ст.ст. 27, 29, 65, 156, 167170, 176, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Взыскать с НАО «Ленинградское автотранспортное предприятие» (ОГРН

<***>, ИНН <***>), ст. Ленинградская в доход федерального бюджета РФ

3 000 руб. государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в сроки и в порядке, установленные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Судья С.Н. Дуб