Решение от 20 декабря 2017 г. по делу № А32-7543/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Постовая,32

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е


г. Краснодар Дело № А32-7543/2017

20.12.2017


Резолютивная часть решения объявлена 04.12.2017. Полный текст решения изготовлен 20.12.2017.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Куликова О.Б., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Авагимовым Г.М., рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению заместителя прокурора Краснодарского края

к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП 304230922200109)

о признании недействительным (ничтожным) заключенного между администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик и индивидуальным предпринимателем ФИО1 договора от 10.11.2014 № 43 купли-продажи муниципального имущества, в части продажи земельного участка с кадастровым номером 23:40:0507014:77, общей площадью 313,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Геленджик, <...> а; о применении последствий недействительности сделки в виде признания отсутствующим зарегистрированного в Едином государственном реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним права собственности индивидуального предпринимателя ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 23:40:0507014:77, общей площадью 313,3 кв. м, расположенный по адресу: г. Геленджик, <...>; о возложении обязанности на администрацию муниципального образования город-курорт Геленджик возвратить ФИО1 денежные средства, полученные от продажи земельного участка, в размере 41 552 700 рублей,

при участии в заседании представителя истца ФИО2, представителей ответчиков ФИО3, ФИО4, установил следующее.


В Арбитражный суд Краснодарского края обратился заместитель прокурора Краснодарского края (далее – прокурор) с исковым заявлением к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (далее – администрация),к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – предприниматель) о признании недействительным (ничтожным) заключенного между администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик и индивидуальным предпринимателем ФИО1 договора от 10.11.2014 № 43 купли-продажи муниципального имущества, в части продажи земельного участка с кадастровым номером 23:40:0507014:77, общей площадью 313,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Геленджик, <...> а; о применении последствий недействительности сделки в виде признания отсутствующим зарегистрированного в Едином государственном реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним права собственности индивидуального предпринимателя ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 23:40:0507014:77, общей площадью 313,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Геленджик, <...>. Возложении обязанности на администрацию муниципального образования город-курорт Геленджик возвратить ФИО1 денежные средства, полученные от продажи земельного участка в размере 19 787 000 рублей.

Представитель истца настаивал на удовлетворении исковых требований.

Представители ответчиков в судебном заседании возражали против удовлетворения заявленных исковых требований, по основаниям изложенным в отзывах на исковое заявление.

От истца поступило ходатайство об уточнении исковых требований, в котором истец изложили пункт 2 просительной части искового заявления в следующей редакции:

«Применить последствия недействительности данной сделки в виде признания отсутствующим зарегистрированного в Едином государственном реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним права собственности индивидуального предпринимателя ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 23:40:0507014:77, общей площадью 313,3 кв. м, расположенный по адресу: г. Геленджик, <...>.

Возложить обязанность на администрацию муниципального образования город-курорт Геленджик возвратить ФИО1 денежные средства, полученные от продажи земельного участка, в размере 41 552 700 рублей».

Данное ходатайство судом удовлетворено на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании в соответствии с положениями статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 04.12.2017 до 17 часов 50 минут. После перерыва судебное заседание продолжено.

В силу части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исследовав материалы дела, оценив все представленные доказательства, заслушав пояснения представителей сторон, суд установил следующие обстоятельства, касающиеся существа спора.

25 июля 2014 года обществом с ограниченной ответственностью «ТАИР» на основании договора об оказании услуг на проведение оценки № 73-14 составлен отчет об оценке рыночной стоимости для продажи с торгов объекта недвижимого имущества № 73-14 (далее – отчет об оценке).

В пункте 1.1 отчета об оценке указана общая информация, идентифицирующая объект оценки: здание дом быта общей площадью 313,3 кв. м, расположенное на земельном участке общей площадью 1 456 кв. м, кадастровый номер 23:40:0507014:77, по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, <...>.Итоговая величина рыночно стоимости объекта оценки, составляет на дату оценки без учета НДС: 20 730 000 рублей, в том числе исходя из расчетов по затратному подходу, стоимость, приходящаяся на отдельные позиции, округленно составляет:

 стоимость, приходящаяся на здание Дом быта, составляет 943 000 тыс. рублей;

 стоимость, приходящаяся на земельный участок под зданием, составляет 19 787 000 рублей.

Пунктом 1.3.5 отчета об оценке регламентирована цель оценки: определение рыночной стоимости объекта оценки.

Предполагаемое использование результатов оценки: проведение аукционных торгов

по продаже объекта, вид определяемой стоимости: рыночная стоимость.

Дата оценки (дата определение стоимости), по состоянию на которую оценивается стоимость объекта оценки 25.07.2014.

По результатам открытого аукциона от 21.10.2014 (с учетом увеличения «шага аукциона») между администрацией (продавец) и предпринимателем (покупатель) 10.11.2014 подписан договор купли-продажи муниципального имущества № 43 (далее – договор).

Продавец обязуется передать в собственность покупателя а, покупатель обязуется принять и оплатить следующие объекты недвижимого имущества, находящегося в собственности муниципального образования город-курорт Геленджик здание дома быта площадью 313,3 кв. м, расположенное но адресу: г. Геленджик, с. Дивноморское, ул. Ленина, дом 25а; земельный участок площадью 1456 кв. м из земель населенных пунктов – для размещения объекта бытового обслуживания, кадастровый номер 23:40:0507014:77, расположенный по адресу: г. Геленджик, <...> (пункт 1.1 договора).

Пунктом 2.2.2 договора установлено, что покупатель обязуется своевременно выполнить обязательства по оплате приобретаемого объекта в соответствии с условиями договора.

В соответствии с пунктом 3.1 договора покупатель обязуется уплатить продавцу цену имущества, в размере 43 533 000 рублей.

Актом приема-передачи муниципального имущества заключенного между сторонами, было подтверждено исполнения условий заключенного между продавцом и покупателем договора.

Прокурор считает, что данный договор является недействительным (ничтожным) в части продажи земельного участка.

Названные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд.

В силу пунктов 1, 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Право прокурора обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований, предусмотрено статьей 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Частью 2 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации установлено право граждан и юридических лиц на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

В силу абзаца второго пункта 2 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В подпункте 1 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что ограничены в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 данной статьи.

Постановлением Совета Министров РСФСР от 17.12.1987 № 494 установлены границ и режим округа санитарной охраны Геленджикской группы курортов (Кабардинка, Геленджик, Дивноморск, Джанхот, Прасковеевка, Криница-Бетта, Архипо-Осиповка) в Краснодарском крае.

До принятия Федерального закона от 28.12.2013 № 406-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» (далее – Закон № 33-ФЗ) курорты входили в состав особо охраняемых природных территорий в качестве одной из их категорий (подпункт "ж" пункта 1 статьи 2 Закона № 33-ФЗ). Законом № 406-ФЗ курорты исключены из состава особо охраняемых природных территорий. При этом особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу данного Закона, сохраняются в границах, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления в порядке, установленном до дня вступления его в силу (пункт 3 статьи 10 Закона № 406-ФЗ).

Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом установлено, что спорный земельный участок с кадастровым номером 23:40:0507014:77, расположен в границах второй зоны округа горно-санитарной охраны курорта Геленджикской группы курортов, утвержденной постановлением Совета Министров РСФСР от 17.12.1987 № 494 (заключение Управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 01.09.2016 № 11052-5494/1601-11) и относится к землям особо охраняемых природных территорий, созданных до вступления в силу Закона № 406-ФЗ.

Таким образом, спорный земельный участок ограничен в обороте, а его передача в собственность предпринимателю не соответствует требованиям законодательства.

Порядок и основания признания сделок недействительными установлены § 2 главы 9 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, являющаяся ничтожной, недействительна независимо от признания ее таковой судом.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожной сделкой является сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Оспариваемой сделкой нарушены права муниципального образования город-курорт Геленджик, поскольку орган местного самоуправления полномочия по распоряжению земельным участком реализовал ненадлежащим образом.

Кроме того, продажа органом местного самоуправления земельного участка, расположенного в границах курорта, повлекла нарушение прав неопределенного круга лиц на использование такой территорией.

В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Согласно отчету об оценке от 25.07.2014 рыночная стоимость объекта оценки составляет дату оценки без учета НДС 20 730 000 рублей:

 стоимость, приходящаяся на здание Дом быта, составляет 943 000 тыс. рублей;

 стоимость, приходящаяся на земельный участок под зданием, составляет 19 787 000 рублей

По договору купли-продажи предприниматель оплатил (в силу пункта 3.1 договора) администрации цену имущества (стоимость объекта недвижимости + стоимость земельного участка) равную 43 533 000 рублей.

Следовательно, пропорциональное соотношение стоимости земельного участка к стоимости объекта оценки составляет = 95,45 % (19 787 000 рублей (стоимость земельного участка) / 20 730 000 рублей (стоимость объекта оценки)).

Таким образом, сумма в размере 41 552 248 рублей 50 копеек (43 533 000 рублей –сумма оплаченная по договору ? 95,45 % (соотношение стоимости земельного участка к стоимости здания) подлежит возврату администрацией, указанная сумма определена с учетом увеличения «шага» аукциона.

Правовая обоснованность необходимости возврата предпринимателем администрации денежных средств в сумме 41 552 700 рублей, прокурором нормативно не обоснована.

При указанных обстоятельствах, требования истца признаются судом обоснованными и подлежащими удовлетворению частично.

Государственную пошлину в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует отнести на ответчиков.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, а также по спорам о признании сделок недействительными, размер государственной пошлины составляет 6 тыс. рублей.

В связи удовлетворением требований прокурора и освобождением администрации от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина с администрации в доход федерального бюджета не взыскивается.

При этом, в силу пункта 2 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины, соответственно государственная пошлина в сумме 3 тыс. рублей подлежит взысканию с предпринимателя в доход федерального бюджета.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 41, 49, 71, 110, 123, 163, 170 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Ходатайства заместителя прокурора Краснодарского края об уточнении исковых требований удовлетворить.

Принять уточнение исковых требований.

Признать недействительным (ничтожным) заключенный между администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик и индивидуальным предпринимателем ФИО1 договор от 10.11.2014 № 43 купли-продажи муниципального имущества, в части продажи земельного участка с кадастровым номером 23:40:0507014:77, общей площадью 313,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Геленджик, <...> а;

Применить последствия недействительности сделки в виде признания отсутствующим зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости права собственности индивидуального предпринимателя ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 23:40:0507014:77, общей площадью 313,3 кв. м, расположенный по адресу: г. Геленджик, <...>.

Обязать администрацию муниципального образования город-курорт Геленджик возвратить ФИО1 денежные средства, полученные от продажи земельного участка в размере 41 552 248 рублей 50 копеек.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП 304230922200109) в доход федерального бюджета 3 тыс. рублей государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.


Судья О.Б. Куликов