Решение от 10 августа 2018 г. по делу № А57-6760/2018

340/2018-140935(2)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; http://www.saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А57-6760/2018
город Саратов
10 августа 2018 года
Резолютивная часть решения оглашена 09 августа 2018 года Полный текст решения изготовлен 10 августа 2018 года

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи И.М. Заграничного,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: <...> арбитражное дело по исковому заявлению

Прокуратуры Саратовской области в публичных интересах и в интересах муниципального образования «Город Саратов» в лице администрации муниципального образования «Город Саратов»

к Администрации муниципального образования «Город Саратов», МУП «Саратовское городское капитальное строительство и комплектация»

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Саратовской области, Управление Федеральной антимонопольной службы по Саратовской области, Комитет по управлению имуществом города Саратова, ООО «Дорстройойл»

о признании недействительным (ничтожным) договора аренды № Ар-16-946/ю-2 от 06.12.2016 земельного участка с кадастровым номером 64:48:020344:83 площадью 4 021 кв.м по адресу <...> в Заводском районе, заключенный между Муниципальным унитарным предприятием «Саратовское городское капитальное строительство и комплектация» и администрацией МО «Город Саратов»; о признании недействительным (ничтожным) дополнительного соглашения от 17.02.2017 к договору аренды № Ар-16-946/ю-2 от 06.12.2016 земельного участка с кадастровым номером 64:48:020344:83 площадью 4 021 кв.м по адресу <...> в Заводском районе, которым изменен разрешенный вид использования с «занимаемый малоэтажной многоквартирной жилой застройкой (дом пригодный для постоянного проживания, высотой до 4 этажей, включая мансардный), в т.ч. со встроенными и (или) встроенопристроенными нежилыми помещениями» на «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка): многоквартирные дома от 9 надземных этажей и выше, в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями»; о применении последствий недействительности ничтожной сделки, обязав Муниципальное унитарное предприятие «Саратовское городское капитальное строительство и комплектация» возвратить администрации МО «Город Саратов» земельный участок с кадастровым номером 64:48:020344:83 площадью 4 021 кв.м; о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде восстановления положения, существовавшего до её заключения, в

виде восстановления записи о земельном участке и его разрешенном виде использования с кадастровым номером 64:48:020344:83 площадью 4 021 кв.м по адресу г. Саратов, Фруктовый проезд, д. 5 в Заводском районе

при участии в заседании: от истца: ФИО2 по служебному удостоверению,

от ответчиков: ФИО3 по доверенности № 02-04/105 от 16.11.2017, ФИО4 по доверенности № 254 от 05.02.2018,

от третьих лиц: не явились, извещены,

У С Т А Н О В И Л:

В Арбитражный суд Саратовской области обратилась Прокуратура Саратовской области в публичных интересах и в интересах муниципального образования «Город Саратов» в лице администрации муниципального образования «Город Саратов» с исковым заявлением к Администрации муниципального образования «Город Саратов», МУП «Саратовское городское капитальное строительство и комплектация», третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Саратовской области, Управление Федеральной антимонопольной службы по Саратовской области, Комитет по управлению имуществом города Саратова, ООО «Дорстройойл», о признании недействительным (ничтожным) договора аренды № Ар-16-946/ю-2 от 06.12.2016 земельного участка с кадастровым номером 64:48:020344:83 площадью 4 021 кв.м. по адресу <...> в Заводском районе, заключенный между Муниципальным унитарным предприятием «Саратовское городское капитальное строительство и комплектация» и администрацией МО «Город Саратов»; о признании недействительным (ничтожным) дополнительного соглашения от 17.02.2017 к договору аренды № Ар-16-946/ю-2 от 06.12.2016 земельного участка с кадастровым номером 64:48:020344:83 площадью 4 021 кв.м по адресу <...> в Заводском районе, которым изменен разрешенный вид использования с «занимаемый малоэтажной многоквартирной жилой застройкой (дом пригодный для постоянного проживания, высотой до 4 этажей, включая мансардный), в т.ч. со встроенными и (или) встроенопристроенными нежилыми помещениями» на «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка): многоквартирные дома от 9 надземных этажей и выше, в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями»; о применении последствий недействительности ничтожной сделки, обязав Муниципальное унитарное предприятие «Саратовское городское капитальное строительство и комплектация» возвратить администрации МО «Город Саратов» земельный участок с кадастровым номером 64:48:020344:83 площадью 4 021 кв.м; о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде восстановления положения, существовавшего до её заключения, в виде восстановления записи о земельном участке и его разрешенном виде использования с кадастровым номером 64:48:020344:83 площадью 4 021 кв.м по адресу <...> в Заводском районе.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования в полном объеме, просил их удовлетворить как подтвержденные представленными в материалы дела доказательствами.

Представители ответчиков требования оспорили согласно позиции, изложенной в отзыве.

Остальные лица в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. Суд считает, что все меры к извещению лиц, участвующих в деле, приняты.

В силу положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не

явившихся лиц, извещенных надлежащим образом в соответствии с действующим законодательством.

Дело рассматривается в порядке статей 153-166 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заявлений в соответствии со статьями 24, 47, 48, 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

В соответствии со статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

Арбитражному суду представляются доказательства, отвечающие требованиям статей 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Выслушав представителей сторон, исследовав доказательства, следуя закрепленному статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также статьей 123 Конституции Российской Федерации, принципу состязательности сторон, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, Распоряжением председателя Комитета по управлению имуществом города Саратова № 4 079-р от 24.09.2014 объект жилищного фонда - многоквартирный жилой дом № 5 по Фруктовому проезду г. Саратова закреплен на праве хозяйственного ведения за Муниципальным унитарным предприятием «Саратовское городское капитальное строительство и комплектация объектов жилищного фонда».

Вышеуказанный объект - жилой дом является аварийным, то есть признан непригодным Постановлением № 439/1 от 03.06.1999, расселен, и по информации администрации муниципального образования «Город Саратов» находился в разрушенном состоянии, представлял угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц.

Далее между муниципальным предприятием и Администрацией МО «Город Саратов» заключен договор аренды земельного участка № Ар-16-946/ю-2 от 06.12.2016 в порядке ст. 36 ЗК РФ с кадастровым номером 64:48:020344:83 площадью 4 021 кв.м по адресу г. Саратов, из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: <...> в Заводском районе, занимаемый малоэтажной многоквартирной жилой застройкой (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой до 4 этажей, включая мансардный), в т.ч. со встроенными и (или) встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, именуемый в дальнейшем «Участок», в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка.

В дальнейшем сторонами было заключено соглашения к указанному договору, об изменении разрешенного вида использования земельного участка на «для строительства многоэтажной жилой застройки (высотной застройки): многоквартирных домов от 9 надземных этажей и выше.

Истец полагает недействительными (ничтожными) вышеуказанный договор аренды и соглашение к ним, поскольку действия сторон договора по изменению вида разрешенного использования направлены на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей жилищного строительства, в связи с чем, руководствуясь статьёй 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Порядок предоставления земельных участков для целей, связанных со строительством, до 01.03.2015 был регламентирован положениями статей 30, 30.1, 31 и 32 Земельного кодекса Российской Федерации.

Законодательством предусмотрен особый порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства, который установлен статьей 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Исходя из положений пункта 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, пунктами 2.1 и 2.4 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса, пунктом 4 настоящей статьи.

Положения пункта 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации сформулированы как императивные и содержащие исчерпывающий перечень случаев, когда для предоставления земельного участка аукцион не проводится (за исключением индивидуального жилищного строительства - пункт 3 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Кроме того, изменениями в Земельный кодекс Российской Федерации, вступившими в законную силу с 01.03.2015, случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов установлены статьёй 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Предоставление спорного земельного участка к случаям, указанным в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации не относится.

Земельный кодекс Российской Федерации предусматривает различные порядки предоставления земельных участков для соответствующих целей, в том числе для целей строительства и для целей, не связанных со строительством, особое внимание уделено процедуре представления земельных участков под строительство многоэтажных жилых домов.

Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии письмами от 17 ноября 2014 года № 14-15679/14 и от 24 марта 2016 года № 14-02103/16 разъяснила, что установлен запрет на изменение разрешенного вида земельного участка для обеих сторон договора аренды, что обусловлено тем, что в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка решается, например, вопрос о начальной цене предмета аукциона по продаже земельного участка (пункт 12 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации) и, как следствие, о цене земельного участка.

Отдельно обращено внимание на то, что в этой связи может возникнуть ситуация, при которой арендатор, выбирая предусмотренный градостроительным регламентом вид разрешенного использования земельного участка, предполагающего иной порядок предоставления земельного участка, фактически «обходит» предусмотренную Земельным кодексом Российской Федерации процедуру предоставления земельного участка для соответствующих целей.

Муниципальному унитарному предприятию «Саратовское городское капитальное строительство и комплектация» земельный участок предоставлен на основании ст. 39.20 ЗК РФ: договор аренды № Ар-16-946/ю-2 от 06.12.2016.

Вышеуказанный объект - жилой дом являлся аварийным, то есть признанным непригодным Постановлением № 439/1 от 03.06.1999, расселен, и по информации администрации МО «Город Саратов» находился в разрушенном состоянии, представлял угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц.

Земельным законодательством ст. 39.20 ЗК РФ предполагается предоставление земельного участка под существующий объект недвижимости, с обязательным условием - в целях его эксплуатации.

Таким образом, на момент заключения договоров аренды земельных участков под объектами недвижимости в порядке ст.36 ЗК РФ - аварийными домами, подлежащими сносу, отсутствовали объекты недвижимости.

Земельным законодательством (как ст. 36 ЗК РФ, так и после внесённых изменений ст. 39.20 ЗК РФ) предполагается предоставление земельного участка под существующий объект недвижимости, с обязательным условием - в целях его эксплуатации.

Использование же аварийного дома, как и помещений в нём, должно осуществляться только в указанных целях, то есть в целях сноса или реконструкции.

Президиум Высшего арбитражного суда РФ неоднократно высказывал позицию о том, что приобретение права на земельные участки связано со зданиями, строениями, сооружениями, находящимися на этих участках, и, если такие объекты недвижимого имущества находятся в разрушенном состоянии из-за ветхости, то собственник в силу прямого указания закона сохраняет за собой в правовой титул на землю, на которой расположен указанный объект. При этом, только после восстановления разрушенного объекта недвижимого имущества собственник может воспользоваться исключительным правом, предоставленным ему земельным кодексом (ранее ст. 36 ЗК РФ, в действующей редакции ст. 39.20 ЗК РФ).

Жилые дома являлись ветхими и аварийными, подлежащими сносу, таким образом, земельный участок не мог быть предоставлен в порядке ст. 36 ЗК РФ в целях эксплуатации объекта недвижимости.

По результатам указанных сделок, в итоге на праве аренды МУП «Саргоркапстройкомплект» находится земельный участок, свободный от объектов недвижимости с разрешённым видом использования «для размещения многоэтажной жилой застройки: многоквартирных домов (от 9 этажей и выше), в т.ч. со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями», то есть для многоэтажного строительства.

С учётом изложенного, МУП «Саргоркапстройкомплект» заключением договора аренды земельного участка с предшествующим ему заключением договора аренды и дополнительного соглашения к нему предоставлены незаконные преференции, выразившиеся в получении земельного участка для строительства многоэтажных домов в нарушение требований законодательства, в том числе без проведения аукциона, обязательного в таких случаях, в соответствии с требованиями Земельного кодекса Российской Федерации.

Из положений статьи 113 ГК РФ, статьи 2 Федерального закона от 14.1 1.2002 № 161- ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» следует, что собственник на основании соответствующего решения вправе передать муниципальное имущество унитарному предприятию, как в хозяйственное ведение, так и на праве временного владения, например, на праве аренды или на праве безвозмездного владения, а также передать имущество на хранение. При этом, передача унитарному предприятию муниципального имущества, должна осуществляться по законным основаниям, а главное не противоречить интересам самого собственника.

Согласно пункту 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - постановление Пленума № 25), к сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена.

В частности, такая сделка может быть признана недействительной в том числе, на основании положений статьи 10 и пунктов 1 или 2 статьи 168 ГК РФ. При наличии в законе специального основания недействительности такая сделка признается недействительной по этому основанию (например, по правилам статьи 170ГКРФ).

В пункте 73 названного постановления разъяснено, что в силу прямого указания закона к ничтожным сделкам, в частности, мнимая или притворная сделка (статья 170 ГК РФ).

Согласно пунктам 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

По смыслу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ в совокупности с положениями параграфа 2 главы 9 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из сделки только в том случае, если эта сделка является законной, то есть, если по форме и содержанию она соответствует требованиям действующего закона и иных правовых актов, не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц и публичные интересы.

В силу пункта 2 статьи 168 названного Кодекса сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно разъяснениям, приведенным в пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Признание сделки недействительной (ничтожной) и применение последствий недействительности ничтожной сделки на основании ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации является одним из способов зашиты нарушенных прав и законных интересов.

При анализе хронологии совершённых действий, суд исходит из того, что предоставление земельного участка на праве аренды по ст. 36 ЗК РФ, 39.20 ЗК РФ под аварийным домом (то есть без цели обеспечения возможности эксплуатации здания) своей конечной целью имело представление земельного участка под строительство в обход процедуры, предусмотренной законодательством, о чём, в том числе, свидетельствует и дополнительное соглашение об изменении разрешенного вида использования, заключенное при существовании аварийного дома.

Исследовав и оценив доводы сторон, представленные ими доказательства в их совокупности и взаимной связи по правилам, предусмотренным статьями 64, 67, 68, 71 АПК РФ, судом установлено, что поскольку при заключении спорного договора аренды и дополнительного соглашения к нему администрацией не соблюдены требования действующего законодательства о процедуре предоставления муниципального имущества в аренду, спорный договор и дополнительное соглашение к нему является недействительным и не порождают правовых последствий.

Согласно статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Между тем, в удовлетворении исковых требований истцу о применении последствий ничтожности сделки в виде восстановления положения, существовавшего до её заключения в виде восстановления записи о земельном участке и его разрешенном виде использования с кадастровым номером: 64:48:020344:83 надлежит отказать.

Права муниципального образования, по мнению суда, не нарушаются, а потому основания для восстановления записи о предыдущих земельных участках, отсутствуют.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,

РЕШИЛ:

Признать недействительным (ничтожным) договор аренды № Ар-16-946/ю-2 от 06.12.2016 земельного участка с кадастровым номером 64:48:020344:83 площадью 4 021 кв.м по адресу <...> в Заводском районе, заключенный между Муниципальным унитарным предприятием «Саратовское городское капитальное строительство и комплектация» и Администрацией муниципального образования «Город Саратов».

Признать недействительным (ничтожным) дополнительное соглашение от 17.02.2017 к договору аренды № Ар-16-946/ю-2 от 06.12.2016 земельного участка с кадастровым номером 64:48:020344:83 площадью 4 021 кв.м по адресу <...> в Заводском районе.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки, обязав Муниципальное унитарное предприятие «Саратовское городское капитальное строительство и комплектация» возвратить администрации МО «Город Саратов» земельный участок с кадастровым номером 64:48:020344:83 площадью 4 021 кв.м по адресу <...> в Заводском районе.

В остальной части в удовлетворении исковых требований – отказать.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в полном объеме, через Арбитражный суд Саратовской области.

Направить копии решения арбитражного суда лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лицам, участвующим в деле, разъясняется, что информация о принятых по делу судебных актах размещается на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области - http://www.saratov.arbitr.ru и в информационных киосках, расположенных в здании арбитражного суда.

Судья арбитражного суда

Саратовской области И.М. Заграничный