Решение от 1 августа 2017 г. по делу № А51-12084/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Светланская, 54

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-12084/2017
г. Владивосток
01 августа 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 25 июля 2017 года.

Полный текст решения изготовлен 01 августа 2017 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Гарбуз М.Н.,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

акционерного общества «Банк Интеза» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Транзит ДВ»

о признании решения об отказе в государственной регистрации договора ипотеки незаконным

при участии в заседании:

от заявителя – ФИО1, паспорт, доверенность т 04.04.2017;

от ответчика – не явился, извещен;

от третьего лица – не явились, извещены;

установил:

Акционерное общество «Банк Интеза» обратилось в арбитражный суд с требованиями о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю об отказе в государственной регистрации договора ипотеки № 760023.0008000.01/3-1 от <***>.

В обоснование предъявленных требований заявитель указал на то, что заявителем и ООО «Торговый дом «Транзит ДВ» был заключен договор о предоставлении кредита, максимальная сумма кредита установлена в размере 324 000 000 рублей. Сторонами кредитного договора <***> был заключен договор об ипотеке № 760023.0008000.01/3-1 (далее договор ипотеки), по которому заемщик в обеспечение своевременного исполнения обязательств по кредитному договору передает в залог кредитору недвижимое имущество, а именно: одноэтажное здание (лит. А) с цокольным этажом, расположенное по адресу: <...>, и право аренды земельного участка, расположенного по адресу: <...>. Договор ипотеки был сдан на государственную регистрацию, однако уведомлением от 15.05.2017 ответчиком отказано в государственной регистрации договора ипотеки, при этом в обоснование отказа ответчик указал на то, что на момент регистрации договора ипотеки обязательства по договору о предоставлении кредита уже должны быть исполнены, а также на то, что в договоре ипотеки не указано наименование органа, зарегистрировавшего право аренды на земельный участок. Оспариваемый отказ, по мнению заявителя, незаконен, так как сторонами договора ипотеки были предоставлены на государственную регистрацию все необходимые, предусмотренные законом документы.

Ответчик предъявленные требования оспорил по доводам представленного отзыва, ссылаясь на то, что ответчиком при проведении правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов было установлено отсутствие документа, необходимого для государственной регистрации залога права аренды на земельный участок, а именно, уведомления Департамента земельных ресурсов и землеустройства Приморского края. Кроме того, в договоре ипотеки в нарушение положений статьи 9 Федерального закона Российской Федерации Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее Федеральный закон об ипотеке) не было указано наименование органа, зарегистрировавшего право аренды залогодателя на предмет ипотеки – земельный участок. Также ответчик полагает, что ипотека не могла быть зарегистрирована, поскольку срок исполнения по кредитному договору на момент подачи заявления о регистрации ипотеки уже истек.

Арбитражный суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Транзит ДВ».

Третье лицо требования не оспорило, отзыв не предоставило.

Ответчик, третье лицо в судебное заседание не явились, о времени и месте проведения судебного разбирательства извещены надлежащим образом согласно статье 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ), в связи с чем судебное разбирательство было проведено в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие извещенных ответчика, третьего лица.

Суд в порядке статьи 163 АПК РФ определил объявить в судебном заседании перерыв до 15 часов 00 минут 25.07.2017.

Об объявлении перерыва лица, участвующие в деле, уведомлены в соответствии с Информационным Письмом Президиума ВАС РФ № 113 от 19.09.2006 «О применении статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» путем размещения на официальном сайте суда информации о времени и месте продолжения судебного заседания.

После окончания перерыва судебное разбирательство было продолжено согласно статье 156 АПК РФ в отсутствие извещенных ответчика, третьего лица.

Из материалов дела суд установил, что в обоснование предъявленных требований заявитель указал на следующее.

ЗАО «Банк Интеза» и ООО «Торговый дом «Транзит-ДВ», как заемщиком, был заключен договор о предоставлении кредита № 760023.0008000.01 от 22.01.2015, в соответствии с условиями которого банк предоставляет заемщику кредит с определенной по соглашению сторон максимальной суммой кредита в размере 324 000 000 рублей РФ, кредит предоставляется траншами.

<***> АО «Банк Интеза», как залогодержателем, и ООО «Торговый дом «Транзит-ДВ», как залогодателем, в обеспечение своевременного исполнения обязательств заемщика по заключенному договору о предоставлении кредита, был заключен договор об ипотеке № 760023.0008000.01/3-1.

Согласно п. 2.1 договора ипотеки, залогодатель передал в залог залогодержателю одноэтажное здание (лит. А) с цокольным этажом (лит. А1) общей площадью 1 232,8 кв.м., назначение: нежилое, адрес (местоположение) объекта: <...> (заложенное имущество 1); право аренды земельного участка площадью 9 026 кв.м., расположенного по адресу: <...> (установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка ориентир жилой дом) на срок с 13.12.2013 по 13.12.2062.

В п. 2.2 договора ипотеки указано, что право аренды принадлежит залогодателю на основании договора аренды земельного участка № 05-Ю-18395 от 13.12.2013, заключенного залогодателем и Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края. Условный/кадастровый номер земельного участка 225:28:050063:323.

Как следует из описи документов, принятых для оказания государственных услуг в МКУ МФЦ ВГО отделение № 4, заявителем для осуществления государственной регистрации договора ипотеки 25.11.2016 были предоставлены следующие документы: доверенность, договор о предоставлении кредита от 22.01.2015 № 760023.0008000.01, платежное поручение от 22.11.2016 № 54, договор об ипотеке от <***> № 760023.0008000.01/1-1, заявление о государственной регистрации, протокол заседания совета директоров ООО «торговый дом «Транзит-ДВ». Кроме того, 13.01.2017 заявителем дополнительно были предоставлены: доверенность, письмо от 12.01.2017 АО «Банк Интеза», заявление о предоставлении дополнительных документов.

06.12.2016 ответчиком государственная регистрация ипотеки была приостановлена сроком до 05.01.2017, заявителю было предложено внести изменения в договор об ипотеке и в договор о предоставлении кредита от 22.01.2015 в части срока погашения кредита, а также в части указания в договоре об ипотеке наименования органа, зарегистрировавшего право аренды залогодателя на земельный участок – предмет ипотеки.

ОА «Банк Интеза» 11.01.2017 обратилось к ответчику с заявлением о приостановлении государственной регистрации ипотеки сроком до 29.03.2017.

Ответчиком заявителю направлено уведомление от 29.03.2017 № 25/001/012/2016-5765 об отказе в государственной регистрации, согласно которому в регистрации иного ограничения на объект недвижимости: земельный участок, кадастровый номер 25:28:050063:323 отказано по следующим основаниям: согласно положениям абзаца 2 пункта 2 статьи 9 Федерального закона об ипотеке в договоре ипотеки должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя; согласно пункта 4 статьи 9 Федерального закона об ипотеке обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре ипотеки с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Заявителю предложено внести изменения в договор ипотеки в части срока погашения кредита, а также указать наименование органа, зарегистрировавшего право аренды залогодателя на предмет ипотеки (земельный участок), после чего вновь обратиться с заявлением о регистрации ограничений.

Посчитав отказ в государственной регистрации незаконным, нарушающим права заявителя, заявитель обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.

Исследовав материалы дела и оценив доводы сторон, суд считает предъявленные требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 и частью 3 статьи 201 АПК РФ основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, регулируются положениями Федерального закона Российской Федерации от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее Федеральный закон № 218-ФЗ), а также нормами Федерального закона Российской Федерации от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее Федеральный закон № 122-ФЗ), действовавшего на дату подачи заявителем заявления о государственной регистрации ипотеки.

В силу пункта 3 статьи 1 Федерального закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

К компетенции органа регистрации прав на основании статьи 3 Федерального закона № 218-ФЗ при осуществлении им государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав относятся, в том числе, прием заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.

В соответствии с пунктом 1 статьи 29 Федерального закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В статье 13 Федерального закона Российской Федерации от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (действовавшего на момент подачи заявления о государственной регистрации и ипотеки) предусмотрено, что государственная регистрация прав проводится в следующем порядке: прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов; правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с настоящим Федеральным законом; внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Таким образом, из совокупного анализа вышеприведенных положений следует, что и нормами Федерального закона № 218-ФЗ, и нормами Федерального закона Российской Федерации от 21.07.1997 № 122-ФЗ предусмотрено, что одной из обязательных процедур осуществления государственной регистрация является правовая экспертиза документов, поданных для осуществления государственной регистрации, проводимая, в том числе, с целью установления оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с действующим законодательством.

Согласно положениям 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В статье 10 Федерального закона об ипотеке (в редакции, действовавшей на дату заключения спорного договора ипотеки) предусмотрено, что договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 названного Федерального закона, или нарушены правила пункта 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке.

На основании статей 19, 20 Федерального закона об ипотеке ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя.

В пункте 1 статьи 3 Федерального закона об ипотеке указано, что ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

В соответствии со статьей 4 Федерального закона об ипотеке (в редакции, действовавшей на дату заключения спорного договора ипотеки) обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

Согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя) (пункт 1 статьи 334 ГК РФ).

В соответствии со статьей 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

Таким образом, залог является одним из способов обеспечения обязательств.

Как разъяснено в постановлении Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 28.07.2009 № 7261/09 по делу № А82-3237/2008-43, поскольку поручительство отнесено законом к способам обеспечения исполнения обязательств, то есть неисполненных обязательств независимо от срока их возникновения, предоставление поручительства (иного способа обеспечения обязательств) после наступления или истечения срока исполнения основного обязательства, не исполненного должником, не может служить основанием для признания обеспечительной сделки недействительной.

Из представленных в материалы дела доказательств следует, что на момент рассмотрения настоящего дела заемщиком не исполнены в полном объеме обязательства по кредитному договору, по состоянию на 23.05.2017 задолженность заемщика составляла 331 186 197 рублей 85 копеек.

При таких условиях, спорная ипотека, несмотря на то, что срок возврата кредита по кредитному договору истек, обеспечивала исполнение обязательств заемщика, возникших на основании кредитного договора и существующих на момент заключения договора ипотеки, а также на момент подачи заявления о государственной регистрации спорной ипотеки.

В связи с этим, указание в оспариваемом отказе ответчиком на истечение срока возврата кредита как на обстоятельство отказа в государственной регистрации ипотеки незаконно, необоснованно.

Вместе с тем, судом учтено, что в соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 9 Федерального закона об ипотеке (в редакции, действовавшей на дату заключения спорного договора ипотеки, на момент подачи заявления на государственную регистрацию ипотеки) в договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - орган, осуществляющий государственную регистрацию прав), зарегистрировавшего это право залогодателя.

Из представленного в материалы дела договора ипотеки от <***> следует, что в спорном договоре, несмотря на установленные законом требования, не был указан орган, осуществивший государственную регистрацию права аренды залогодателя на земельный участок с кадастровым номером 25:28:050063:323.

В силу пункта 1 статьи 9 Федерального закона об ипотеке в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Как предусмотрено в пункте 1 статьи 69 Федерального закона об ипотеке, ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.

В пункте 1.1. статьи 62 Федерального закона об ипотеке установлено, что если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.

Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Арбитражным судом установлено, что залогодатель по спорному договору ипотеки предоставляет в залог залогодержателю одноэтажное здание (лит. А) с цокольным этажом (лит. А1) общей площадью 1 232,8 кв.м., назначение: нежилое, адрес (местоположение) объекта: <...> (заложенное имущество 1), а также право аренды земельного участка площадью 9 026 кв.м., расположенного по адресу: <...> (установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка ориентир жилой дом) на срок с 13.12.2013 по 13.12.2062.

Право аренды принадлежит залогодателю на основании договора аренды земельного участка № 05-Ю-18395 от 13.12.2013, заключенного залогодателем и Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края. Условный/кадастровый номер земельного участка 225:28:050063:323.

Таким образом, в силу вышеприведенных положений статей 62, 69 Федерального закона об ипотеке, залог права аренды земельного участка с кадастровым номером 225:28:050063:323 допускается при условии уведомления собственника земельного участка, то есть Департамента земельных ресурсов и землеустройства Приморского края.

Вместе с тем, как установлено из описи документов, принятых для оказания государственных услуг, заявителем при подаче заявления и документов на государственную регистрацию ипотеки не были предоставлены доказательства уведомления Департамента земельных ресурсов и землеустройства Приморского края о залоге права аренды земельного участка.

На основании пункта 1 статьи 19 Федерального закона № 122-ФЗ (действовавшего на дату подачи заявления о государственной регистрации ипотеки) государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений, а также в случае непредставления документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что поскольку заявитель не представил доказательства уведомления Департамента земельных ресурсов и землеустройства Приморского края о залоге права аренды земельного участка, а также поскольку в нарушение норм статьи 9 Федерального закона об ипотеке в спорном договоре ипотеки не был указан орган, осуществивший государственную регистрацию права аренды залогодателя на земельный участок с кадастровым номером 25:28:050063:323, государственная регистрация была законно приостановлена, заявителю был предоставлен срок для устранения причин, явившихся основанием приостановления государственной регистрации.

Из положений статьи 27 Федерального закона № 218-ФЗ следует, что в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Поскольку заявителем в установленный уведомлением о приостановлении государственной регистрации срок не были устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав, ответчик правомерно и обоснованно, в соответствии с положениями Федерального закона № 218-ФЗ, принял оспариваемое по настоящему делу решение об отказе в государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

При таких условиях, арбитражный суд полагает, что отсутствуют основания для признания незаконным отказа ответчика в государственной регистрации ипотеки.

При этом суд учитывает, что заявитель не лишен права вновь обратиться с заявлением о государственной регистрации ипотеки после устранения причин, послуживших основанием для отказа в государственной регистрации.

Согласно статье 110 АПК РФ расходы по уплате госпошлины относятся на заявителя.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции.

Судья М.Н. Гарбуз