Решение от 4 августа 2020 г. по делу № А40-262788/2019

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-262788/19-125-1485
г. Москва
04 августа 2020 г.
Резолютивная часть решения объявлена 07 июля 2020г.

Полный текст решения изготовлен 04 августа 2020 г.

Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи Смысловой Л.А.

при ведении протокола секретарем с/з ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению ООО «САЛЮТ» (127540, МОСКВА ГОРОД, УЛИЦА ДУБНИНСКАЯ, ДОМ 4, КОРПУС 2, ЭТ 1 ПОМ I КОМ 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 27.12.2016, ИНН: <***>, КПП: 771301001)

к ответчику Департамент городского имущества города Москвы (123112, МОСКВА ГОРОД, ПРОЕЗД КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ 1-Й, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, , ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>, КПП: 770301001)

об урегулировании разногласий.

при участии представителей

от истца – ФИО2 по доверенности от 20.09.2019 №б/н

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 12.05.2020 №33-Д-797/20

эксперт – ФИО4

УСТАНОВИЛ:

С учетом принятых судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнений ООО «САЛЮТ» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 321 кв.м., расположенному по адресу: <...> (этаж 1, пом. I, комн. 1, 1а, 16, 2-15), с кадастровым номером 77:02:0001019:1317, изложив п. 3.1. договора в следующей редакции: «Цена Объекта составляет 22 746 400 (Двадцать два миллиона семьсот сорок шесть тысяч четыреста) рублей 00 копеек. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется», изложив п. 3.4. договора в следующей редакции: «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до _ числа каждого месяца, и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 379 106 (Триста семьдесят девять тысяч сто шесть) рублей 66 копеек, и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга». Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта».

В судебном заседании истец исковые требования поддержал в полном объеме с учетом уточнений.

Ответчик исковые требования не признал по основаниям изложенным в письменном отзыве.

В судебное заседание явился эксперт ФИО4 Эксперт предупрежден об уголовной ответственности в порядке ст. 307 УК РФ, о чем у эксперта отобрана подписка. Эксперт ответил на вопросы ответчика под аудиозапись судебного заседания, которая приобщена к материалам дела.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, исследовав и оценив, по правилам ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства, с учетом результатов экспертизы, суд пришел к следующим выводам.

Как усматривается из материалов дела, между Департаментом городского имущества города Москвы (Департамент) и Обществом с ограниченной ответственностью «Салют» был заключен договор аренды нежилого помещения, находящегося в собственности города Москвы.

Предметом договора являлась аренда нежилого помещения общей площадью 321 кв.м., расположенного по адресу: <...> (этаж 1, пом. I, комн. 1, 1а, 1б, 2-15), с кадастровым номером 77:02:0001019:1317.

Истец относится к субъектам малого или среднего предпринимательства, по настоящее время является микропредприятием, обладает преимущественным правом на приобретение нежилого помещения, так как отвечает всем критериям, предусмотренным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ).

Отнесение ООО «Салют» к субъектам малого или среднего предпринимательства, подтверждается сведениями из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

05 июня 2019 года Истец обратился к Ответчику с заявлением о выкупе нежилого помещения в порядке, установленном Федеральным Законом № 159-ФЗ, что подтверждается выпиской из электронного журнала регистрации и контроля за обращениями заявителей (регистрационный номер 33-5-64532/19-(0)-0).

Ответчиком было направлено Истцу письмо № 33-5-64532/19-(0)-3, датированное 06 августа 2019 года «О подписании договора купли-продажи», в соответствии с которым Ответчик предоставляет Истцу государственную услугу «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» в отношении недвижимого имущества общей площадью 321 кв.м., расположенному по адресу: <...> (этаж 1, пом. I, комн. 1, 1а, 1б, 2-15), с кадастровым номером 77:02:0001019:1317. К данному письму прилагался Проект договора купли-продажи (нежилого помещения).

Проект договора купли-продажи недвижимости был получен Истцом 16 августа 2019 года.

Направление Департаментом указанного Письма с Проектом договора купли-продажи (нежилого помещения) также свидетельствует о соответствии ООО «Салют» требованиям, установленным статьей 3 Закона № 159-ФЗ, которые необходимы для реализации права возмездного отчуждения недвижимого имущества (оказания такой государственной услуги).

Согласно п. 3.1 Проекта договора купли-продажи цена Объекта составляет 37 892 000 руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 21 июня 2019 года № М89-19, выполненным ООО «Оценка и Консалтинг», и экспертным заключением от 23 июля 2019 года № 14859, подготовленным НП СРО «Деловой Союз Оценщиков».

11 сентября 2019 года Истец Сопроводительным письмом к заявке 33-5-64532/19-(0)-0 подал в адрес Ответчика подписанный Истцом договор купли-продажи в 3-х экземплярах с протоколом разногласий к договору (в 3-х экз.).

В Сопроводительном письме Истец указал, что он выражает несогласие с пунктом 3.1 проекта договора и предложил изменить пункт 3.1 договора купли-продажи. В Протоколе разногласий к договору купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) Истец указал новую редакцию п. 3.1 договора, в соответствии с которой цена Объекта составляет 20 155 726 (Двадцать миллионов сто пятьдесят пять тысяч семьсот двадцать шесть) руб. 00 коп. Указанные документы были направлены в 30-ти-дневный срок с момента получения Истцом оферты Ответчика.

Указанная в протоколе разногласий цена основывается на анализе рыночной стоимости нежилого помещения. По результатам проведенной оценки АНО «Гильдия СЭиО» был подготовлен Отчет № 0609/19О об оценке объекта недвижимости общей площадью 321 кв.м., расположенному по адресу: <...> (этаж 1, пом. I, комн. 1, 1а, 1б, 2-15), с кадастровым номером 77:02:0001019:1317. Согласно данному Отчету, рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 05 июня 2019 года составляет 20 155 726 руб. 00 коп.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которые вступили в силу с 01.01.2009 (часть 2 статьи 10 Закона).

В соответствии со ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления; 3) утратил силу с 1 июля 2013 года. - Федеральный закон от 02.07.2013 N 144-ФЗ; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, при заключении договора купли-продажи недвижимости между истцом и Департаментом возникли разногласия, которые в соответствии с п. 2 ст. 445 ГК РФ могут быть переданы на рассмотрение суда.

Таким образом, преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.

Судом и материалами дела установлено, что истец является субъектом малого предпринимательства, согласно выписке из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, арендуемое имущество находится в пользовании истца в течение двух и более лет со дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, отсутствует задолженность по арендной плате.

Таким образом, суд установил, что истец обладает правом на преимущественное приобретение арендованных им помещений.

Определением суда от 28 января 2020 года удовлетворено ходатайство истца о назначении судебной экспертизы, проведение которой поручено ООО «БлицСервис» эксперту ФИО4 с постановкой перед экспертом следующих вопросов: - Какова рыночная стоимость объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...> (этаж 1, пом. I, комн. 1, 1а, 1б, 2-15) кадастровый номер 77:02:0001019:1317 общей площадью 321 кв.м. (этаж 1, пом. I, комн. 1-8) по состоянию на 05 июня 2019 года?

Согласно экспертному заключению №01/20-С от 26.02.2020 ООО «БлицСервис» экспертом сделан вывод: Назначением настоящего Заключения является определение рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 321 кв. м, (этаж 1, этаж 1, пом.1, комн.1, 1а, 16, 2-15), расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 05.06.2019 г. можно сделать вывод о том, что рыночная стоимость, без учета НДС 20%, составляет: 22 746 400 (Двадцать два миллиона семьсот сорок шесть тысяч четыреста) руб.

Исходя из положений частей 2, 3 ст. 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 7240/12 от 18 октября 2012 г.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается в обоснование своих требований или возражений, неся, в противном случае, бремя негативных для себя последствий.

Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. При этом, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (ч. 5 ст. 71 АПК РФ).

Исходя из пояснений сторон, заключения судебной экспертизы, у суда отсутствуют сомнения в обоснованности экспертного заключения.

Таким образом, исследовав представленные в материалы дела отчеты о рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, суд считает, что цена спорного помещения при приобретении его истцом составляет 22 746 400 руб. в соответствии с экспертным заключением ООО «БлицСервис» без учета НДС.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий (если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами) известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий, либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Статья 446 Кодекса устанавливает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда, при этом согласно ст. 173 АПК Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

Согласно пункту 1 статьи 5 Федерального закона РФ от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в редакции Федерального закона РФ от 29.06.2015 N 158-ФЗ) оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Судом проведена по делу судебная экспертиза в целях установления рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 05.06.2019 составляет 22 746 400 рублей без НДС.

Оснований считать экспертное заключение ООО «БлицСервис» не соответствующим требованиям закона не установлено.

Спор о цене объекта недвижимости разрешен судом первой инстанции по существу на основании представленных в дело доказательств, в том числе заключений судебных экспертиз.

Представленные истцом и ответчиком возражения по экспертному заключению свидетельствуют о их несогласии с результатами экспертизы, но не являются доказательствами необоснованности и противоречивости выводов эксперта.

На основании изложенного, исковые требования истца об урегулировании разногласий по договору купли-продажи подлежат удовлетворению с учетом экспертного заключения ООО «БлицСервис».

С учетом вышеизложенного требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со ст.ст. 102, 110 АПК РФ госпошлина по иску в размере 6 000 руб. относятся на ответчика.

На основании ст.ст. 8, 10, 11, 12, 307, 309, 310, 421, 424, 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 8, 9, 49, 55, 65, 71, 81, 102, 110, 123, 131, 156, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 321 кв.м., расположенному по адресу: <...> (этаж 1, пом. I, комн. 1, 1а, 16, 2-15), с кадастровым номером 77:02:0001019:1317

- изложив п. 3.1. договора в следующей редакции:

«Цена Объекта составляет 22 746 400 (Двадцать два миллиона семьсот сорок шесть тысяч четыреста) рублей 00 копеек. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется»

- изложив п. 3.4. договора в следующей редакции:

«Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до _ числа каждого месяца, и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 379 106 (Триста семьдесят девять тысяч сто шесть) рублей 66 копеек, и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга». Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта».

Взыскать с Департамента государственного имущества города Москвы (: <***>, ИНН: <***>) в пользу ООО «Салют» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) сумму государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

Л.А. Смыслова