Решение от 28 сентября 2025 г. по делу № А05-10906/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, <...>, тел. <***>, факс <***>

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А05-10906/2024
г. Архангельск
29 сентября 2025 года


Резолютивная часть решения объявлена 23 сентября 2025 года

Полный текст решения изготовлен 29 сентября 2025 года

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Шапран Е.Б., при ведении протокола секретарём судебного заседания Варакиной Е.И.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческое предприятие «Титан» (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: 163000, <...>)

к администрации Верхнетоемского муниципального округа Архангельской области (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: 165500, с. Верхняя Тойма, Архангельская область, ул.Кировская, дом 6)

третье лицо – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (ОГРН <***>; ИНН: <***>; адрес: 163000, <...>)

о признании права собственности на самовольные постройки

при участии в судебном заседании представителей истца ФИО1 (по доверенности от 01.01.2025), ФИО2 (по доверенности от 05.09.2025)

установил:

Общество с ограниченной ответственностью производственно-коммерческое предприятие «Титан» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к администрации Верхнетоемского муниципального округа Архангельской области (далее – ответчик, Администрация) о признании права собственности на самовольные постройки (требования указаны с учётом уточнения):

- реконструированное здание ремонтно-механических мастерских с административным корпусом, расположенное по адресу: <...> на земельном участке с кадастровым номером 29:02:010102:7 общей площадью 3 553,2 кв.м. (реконструкция здания с кадастровым номером 29:02:010102:298 «ремонтно-механические мастерские» площадью 2 835,3 кв.м.)

- реконструированное здание Теплая стоянка на 50 автомашин, расположенное по адресу: Архангельская область Верхнетоемский район, п. Двинской Двинской с/с, на земельном участке с кадастровым номером 29:02:010102:8 общей площадью 2645,7 кв.м. (реконструкция здания с кадастровым номером 29:02:000000:488 «теплая стоянка на 50 автомашин» площадью 2025 кв.м.).

Определением суда от 29.11.2024 по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза на предмет соответствия спорного объекта градостроительным и строительным нормам и правилам, и по вопросу того, не создаёт ли сохранение и использование указанного объекта угрозу жизни, здоровью и безопасности граждан.

Производство по делу приостановлено на период проведения экспертизы. В материалы дела от федерального бюджетного учреждения Архангельская лаборатория судебной экспертизы поступило заключение эксперта № 947/3-3 от 29.08.2025. Определением от 23.09.2025 производство по делу возобновлено.

Представители истца требования поддержали, просят признать за Обществом право собственности на следующий объект недвижимого имущества:

- реконструированное здание ремонтно-механических мастерских с административным корпусом, расположенное по адресу: <...> на земельном участке с кадастровым номером 29:02:010102:7 общей площадью 3 553,2 кв.м.

- реконструированное здание Тёплая стоянка на 50 автомашин, расположенное по адресу: Архангельская область, Верхнетоемский район, п. Двинской, Двинской с/с, на земельном участке с кадастровым номером 29:02:010102:8 общей площадью 2645,7 кв.м.

Ответчик, извещенный о судебном процессе, своего представителя в судебное заседание не направил, в дополнении к отзыву не возражает против удовлетворения искового заявления.

Третье лицо, извещенное о судебном процессе, своего представителя в судебное заседание не направило.

Дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие ответчика и третьего лица.

Заслушав представителей истца, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Обществу на праве собственности принадлежат земельные участки с кадастровыми номерами:

- 29:02:010102:7 площадью 23050 кв.м., земли населенных пунктов, расположенный по адресу Архангельская область, муниципальный округ Верхнетоемский, <...> земельный участок 4А с разрешенным использованием для эксплуатации здания ремонтно-механических мастерских.

- 29:02:010102:8 площадью 24603 кв.м., земли населенных пунктов, расположенный по адресу Архангельская область, Верхнетоемский район, Двинской сельсовет, <...> с разрешенным использованием для эксплуатации здания тёплой стоянки, что подтверждается выписками из ЕГРН, представленными в материалы дела.

На земельном участке с кадастровым номером 29:02:010102:7 расположено здание ремонтно-механических мастерских 1980 г.п. с кадастровым номером 29:02:010102:298 площадью 2835,3 кв.м., на земельном участке с кадастровым номером 29:02:010102:8 - здание теплой стоянки на 50 автомашин 1984 г.п. с кадастровым номером 29:02:000000:488 площадью 2025 кв.м.

Сведения о праве собственности Общества на земельные участки и расположенные на них здания внесены в ЕГРН 19.04.2022.

Как следует из материалов дела, по заявке Общества в 2021 году ООО «Регион- инструмент» разработана проектная документация «Переустройство здания ремонтно-

механических мастерских с административным корпусом по адресу <...>».

После разработки проекта Общество приступило к переустройству зданий в соответствии с разработанной проектной документацией.

16.08.2024 Общество обратилось в Администрацию с заявлением о выдаче разрешения на ввод объектов в эксплуатацию.

Уведомлением от 21.08.2024 № 01-13/96 Администрация отказала в выдаче разрешения на ввод объектов в эксплуатацию, указав, что согласно проекту «Переустройство здания ремонтно-механических мастерских с административным корпусом по адресу <...>» здания, в отношении которых планируются работы по переустройству, обладают признаками реконструкции.

В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса РФ (далее - ГрК РФ) строительство или реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство (реконструкцию). Разрешений на строительство или реконструкцию в отношении указанных объектов Администрацией не выдавалось.

Указанные обстоятельства послужили причиной обращения в суд с иском.

Согласно пункту 14 части 1 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Правила реконструкции объектов капитального строительства регулируются градостроительным законодательством.

В силу статей 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объекта капитального строительства требует выдачи в установленном законом порядке разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Обществом не оспаривается, что фактически проведенные работы в отношении объектов повлекли изменение параметров объектов и являются реконструкцией объектов, которая осуществлялась без получения разрешения на реконструкцию.

Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В силу пункта 2 указанной статьи лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце третьем пункта 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее – Постановление № 44), постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ. При наличии технической возможности такая постройка может быть приведена в соответствие с установленными требованиями путем демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции (например, самовольно возведенной пристройки).

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 43 Постановления № 44 указано, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).

Суду необходимо установить предусмотренную пунктом 3 статьи 222 ГК РФ совокупность условий, при которых допускается признание права собственности на самовольную постройку и введение ее в гражданский оборот (абзац второй пункта 44 Постановления № 44).

В соответствии с распоряжением Правительства РФ от 16.11.2021 № 3214-р (в редакции распоряжения от 31.10.2023 № 3041-р) судебные строительно-технические экспертизы по гражданским делам, связанным с самовольным строительством, проводятся исключительно государственными судебно-экспертными организациями.

По ходатайству истца определением от 29.11.2024 судом назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту

федерального бюджетного учреждения Архангельская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации

Перед экспертом были поставлены вопросы о том, соответствуют ли реконструированные объекты требованиям технических регламентов, действующим градостроительным, строительным, противопожарным, санитарно-гигиеническим нормам и правилам, правилам землепользования и застройки, иным обязательным требованиям, а также создаёт ли их сохранение и использование в реконструированном виде угрозу жизни, здоровью и безопасности граждан.

В заключении № 947/3-3 от 29.08.2025 эксперт пришел к выводу, что реконструированные объекты соответствуют строительным, противопожарным, санитарно-гигиеническим нормам и правилам, минимальные отступы от границ, максимальная высота зданий, процент застройки и текущее использование объектов соответствует текущим видам разрешенного использования земельных участков. Сохранение и использование объектов исследования в реконструируемом виде не создает угрозу жизни, здоровью и безопасности граждан.

В заключении эксперт отметил, что текущие виды разрешенного использования земельных участков не соответствуют установленным в Приказе Росреестра от 10.11.2020 № Р/0412 «Об утверждении видов разрешенного использования земельных участков».

Вместе с тем указанное обстоятельство не свидетельствует о несоответствии реконструированных объектов градостроительному регламенту, которым определяется правовой режим земельных участков. Как указала в дополнении к отзыву Администрация, земельные участки с кадастровыми номерами 29:02:010102:7 и 29:02:010102:8 находятся в зоне П-1 (Производственная зона) в соответствии с правилами землепользования и застройки, утв. постановлением Минстрой Архангельской области № 62-п от 12.09.2024. В данной зоне утверждены и допускаются использование земельных участков, в том числе для хранения автотранспорта, склады, складские площадки, коммунальное обслуживание, объекты дорожного сервиса.

По мнению истца, на земельный участок под зданием теплой стоянки может быть определен вид разрешенного использование «хранение автотранспорта», на земельный участок под зданием ремонтно-механических мастерских – «объект дорожного сервиса с кодом 4.9.1.4 «ремонт автомобилей».

Оснований для вывода о том, что вид разрешенного использования земельных участков не допускал реконструкцию расположенных на них объектов, не имеется.

Заключение экспертизы, являясь одним из предусмотренных частью 2 статьи 64 АПК РФ доказательств, в силу части 3 статьи 86 АПК РФ исследуется и оценивается наряду с другими доказательствами по делу. Заключение эксперта согласно статье 89 АПК РФ признается документом, допускаемым в качестве доказательства по делу, которое подлежит оценке судом по правилам статьи 71 АПК РФ в совокупности с другими имеющимися в деле доказательствами.

Оценив заключение эксперта, в совокупности с отчетами по определению технического состояния зданий, выполненными ООО «Гортехинвентаризация», суд не находит оснований ставить вывода эксперта под сомнение.

Таким образом, в сложившейся ситуации единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона разрешений на реконструкцию объектов.

Исходя из пояснений истца об имевшем месте заблуждении относительно объема и видов проводимых работ, суд не усматривает оснований для вывода о

недобросовестном поведении истца в виде осознанного уклонения от получения разрешения на реконструкцию принадлежащих ему объектов.

В ходе рассмотрения дела судом также не установлено, что произведенная реконструкция нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.

Требований о сносе самовольно реконструированного здания ответчиком, иными лицами в порядке, предусмотренном статьей 222 ГК РФ, к истцу не предъявлялось, обратного судом не установлено.

При указанных обстоятельствах и в целях правовой определенности в правах на недвижимое имущество исковые требования о признании права собственности на здания суд признает обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Ввиду отсутствия вины ответчика в возникновении спора судебные издержки, связанные с проведением судебной экспертизы, и судебные расходы, связанные с уплатой государственной пошлины, относятся на истца.

Руководствуясь статьями 106, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

Признать за обществом с ограниченной ответственностью производственно-коммерческое предприятие «Титан» (ОГРН <***>; ИНН <***>) право собственности на:

- реконструированное здание ремонтно-механических мастерских с административным корпусом, расположенное по адресу: <...> на земельном участке с кадастровым номером 29:02:010102:7 общей площадью 3 553,2 кв.м. (реконструкция здания с кадастровым номером 29:02:010102:298 «ремонтно-механические мастерские» площадью 2 835,3 кв.м.)

- реконструированное здание Теплая стоянка на 50 автомашин, расположенное по адресу: Архангельская область Верхнетоемский район, п. Двинской Двинской с/с, на земельном участке с кадастровым номером 29:02:010102:8 общей площадью 2645,7 кв.м. (реконструкция здания с кадастровым номером 29:02:000000:488 «теплая стоянка на 50 автомашин» площадью 2025 кв.м.).

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья Е.Б. Шапран