Решение от 26 января 2024 г. по делу № А82-6283/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-6283/2023
г. Ярославль
26 января 2024 года
Резолютивная часть решения принята 17.01.2024 года.

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Тепениной Ю.М.

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания Куликовой А.В.,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление

индивидуального предпринимателя ФИО2

(ИНН <***>, ОГРН <***>)

к департаменту имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Рыбинск Ярославской области

(ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании незаконным отказа в предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка;

об обязании предоставить в аренду без проведения торгов земельный участок,

при участии:

от заявителя – ФИО3 (представитель по доверенности от 10.04.2023, диплом),

от ответчика – ФИО4 (представитель по доверенности от 13.12.2023, диплом),

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее по тексту – предприниматель, ИП ФИО2) обратился в арбитражный суд с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, о признании незаконным отказа департамента имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск от 22.03.2023 № 041-04-1576 в предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка площадью 666 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для проектирования и строительства офиса, кадастровый номер 76:20:080506:8, расположенного по адресу: <...>; обязании ответчика предоставить заявителю в аренду без проведения торгов соответствующий земельный участок.

Определением суда от 17.10.2023 произведена замена судьи Марусина В.А. на судью Тепенину Ю.М.

Судом удовлетворено ходатайство ответчика о проведении судебного заседания с использованием системы веб-конференции.

Заявитель требования поддержал.

Ответчик возражал против удовлетворения требований предпринимателя по основаниям, приведенным в письменном отзыве, а также в ходе судебных заседаний, пояснил, что ранее заявленное ходатайство о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу судебного акта по делу № А82-13838/2023 не поддерживает.

В судебном заседании, состоявшемся 17.01.2024, объявлялся перерыв до 17.01.2024 14 час. 40 мин., после которого судебное заседание продолжено.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела (в том числе, представленные в электронном виде), суд установил следующее.

28.07.2008 между администрацией городского округа город Рыбинск и ООО «РК «Риэлт - Инвест» был заключен договор №№2-5652 аренды земельного участка с кадастровым №76:20:080506:8, площадью 666 кв.м., по адресу: <...>, для проектирования и строительства офиса сроком действия до 11.12.2009. Договор прошел государственную регистрацию (запись регистрации № 76-76-08/061/2008-4320 от 23.12.2008).

На земельном участке было начато строительство объекта недвижимости.

23.12.2008 за ООО «РК «Риэлт - Инвест» зарегистрировано право собственности на указанный объект незавершенного строительства, степенью готовности 9% (запись регистрации 76-76-08/061/2008 - 431).

16.10.2015 между Департаментом имущественных и земельных отношении Администрации городского округа город Рыбинск и ООО «РК «Риэлт-Инвест» без проведения торгов был заключен договор № 2 - 6591 аренды указанного земельного участка с кадастровым №76:20:080506:8 для завершения строительства здания офиса сроком по 14.10.2018.

При этом возврата земельного участка после окончания срока действия договора аренды №№2-5652 от 28.07.2008 обществом не производилось. Договор аренды №2-6591 от 16.10.2015 стороны подписали ввиду необходимости продления арендных отношений в отношении земельного участка, на котором осуществлялось строительство.

В период действия договора аренды №6591 от 16.10.2015 между ООО «РК «Риэлт-Инвест» и ФИО2 05.03.2018 был заключен договор купли-продажи указанного объекта незавершенного строительства.

16.03.2018 за ФИО5 зарегистрировано право собственности на указанный объект незавершенного строительства (запись регистрации № 76:20:080506:47 - 76/008/2018 - 2).

09.04.2018 между Департаментом имущественных и земельных отношении Администрации городского округа город Рыбинск, ООО «РК «Риэлт-Инвест» и ФИО2 было заключено соглашение о замене стороны в договоре аренды земельного участка от 16.10.2015 №2-6591, согласно которому общество передало предпринимателю все права и обязанности по договору аренды №2-6591 от 16.10.2015 в полном объеме.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 13.10.2019 по делу №А82-7105/2019, не обжалованным заинтересованными лицами в установленном порядке, отказано в иске департамента имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск к ИП ФИО2 об изъятии объекта незавершенного строительства, кадастровый номер 76:20:080506:47, по адресу: <...>, расположенного на земельном участке, площадью 666 кв.м., с кадастровым номером 76:20:080506:8, путем продажи с публичных торгов.

Департамент считая, что объект незавершенный строительством, степенью готовности 9% не является недвижимостью, обратился в суд исковым заявлением о признании отсутствующим права собственности на объект незавершенного строительства площадь застройки 307 кв.м, степень готовности 9%.; погашении записи о государственной регистрации права собственности №76:20:080506:47-76/008/2018-2 от 16.03.2018 ФИО2 на объект незавершённый строительством с кадастровым номером 76:20:080506:47; обязании ИП ФИО2 в течение двух месяцев с момента вступления решения суда в законную силу, освободить земельный участок с кадастровым номером 76:20:080506:8, расположенный по адресу: <...> от принадлежащего ему имущества – объекта незавершенного строительства площадь застройки 307 кв.м, степень готовности 9%. В случае неисполнения предпринимателем обязанности по освобождению земельного участка с кадастровым номером 76:20:080506:8, предоставить истцу право демонтировать объект незавершенный строительством с кадастровым номером 76:20:080506:47, площадь застройки 307 кв.м, степень готовности 9%, находящийся на земельном участке с кадастровым номером 76:20:080506:8, по адресу: <...>, с последующим взысканием с ответчика всех необходимых расходов.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 10.12.2023 по делу №А82-13838/2023 в иске отказано. Судом указано, что в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом не представлено доказательств того, что спорный объект не является объектом недвижимости, от проведения по делу судебной строительно-технической экспертизой истец отказался.

По мнению предпринимателя, с момента принятия судебного акта по делу №А82-7105/2019 возникла правовая неопределенность относительно строительства объекта, поскольку договор аренды земельного участка прекратил действие с 14.10.2018, а новый договор ответчик отказывается заключать, несмотря на неоднократные обращения. При этом без судебного акта земельный участок не может быть предоставлен другим лицам или продан с торгов.

Ответчик требования предпринимателя не признал по доводам, приведенным в отзыве.

Согласно позиции данного участника процесса, с 14.10.2018 предприниматель не является арендатором соответствующего земельного участка; право на продление договора для завершения строительства реализовано ООО «РК «Риэлт-Инвест». В настоящее время правовых оснований дл предоставления земельного участка заявителю без торгов не имеется. Степень готовности объекта незавершенного строительства не менялась с момента постановки на кадастровый учет. Срок действия разрешения на строительство истек 17.03.2009. За продлением разрешения собственник не обращался, что свидетельствует о незаинтересованности предпринимателя и злоупотреблении правом.

Оценив доводы сторон, представленные (в том числе, в электронном виде) доказательства, суд исходит из следующего.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс, так и в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, с учетом пункта 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса распространяются также на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Земельным кодексом установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

Согласно пункту 4 статьи 39.16 Земельного кодекса уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1 - 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса).

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса.

Указанное соответствует правовой позиции, сформулированной в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 N 19-КАД21-17-К5.

Применительно к рассматриваемому делу, поскольку публичный собственник спорного земельного участка воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов и в удовлетворении требований данного лица было отказано, у предпринимателя имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства объекта.

В условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, с момента истечения срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски нарушения имущественных прав застройщика, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений.

Предприниматель при рассмотрении данного дела указывал на наличие уважительных причин, по которым был лишен возможности завершить строительство недвижимого объекта.

Признаков злоупотребления правом в действиях ИП ФИО2, вопреки доводам ответчика, судом не установлено.

С учетом установленных по делу обстоятельств, отказ ответчика в предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства препятствует предпринимателю завершить строительство и ввести объект в эксплуатацию, что нарушает право собственности, баланс публичных и частных интересов.

Испрашиваемый заявителем срок предоставления земельного участка является разумным, мотивированных возражений в данной части ответчиком не заявлено.

Принимая во внимание положения статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и результаты рассмотрения настоящего дела, расходы заявителя на уплату 300 руб. государственной пошлины отнесены на ответчика; 6 000 руб. государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению от 10.04.2023 № 683 излишне, подлежат возврату предпринимателю из федерального бюджета.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (ч.1 ст.177 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать незаконным отказ департамента имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск от 22.03.2023 № 041-04-1576 в предоставлении ФИО2 в аренду без проведения торгов земельного участка площадью 666 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для проектирования и строительства офиса, кадастровый номер 76:20:080506:8, расположенного по адресу: <...>.

Обязать департамент имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск (ИНН <***>, ОГРН <***>) предоставить ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) в аренду без проведения торгов земельный участок площадью 666 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для проектирования и строительства офиса, кадастровый номер 76:20:080506:8, расположенного по адресу: <...>.

Взыскать с департамента имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Рыбинск Ярославской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) 300 руб. в возмещение расходов на уплату государственной пошлины.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2

(ИНН <***>, ОГРН <***>) из федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению от 10.04.2023 № 683. Исполнение судебного акта в части возврата государственной пошлины производится по ходатайству плательщика государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме). Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области на бумажном носителе или в электронном виде, в том числе в форме электронного документа,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Судья

Ю.М. Тепенина