Решение от 5 мая 2017 г. по делу № А07-1034/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89,

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-1034/2017
г. Уфа
05 мая 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 03 мая 2017 года

Полный текст решения изготовлен 05 мая 2017 года

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе

судьи Кузнецова Д.П.

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев дело по иску

Публичного акционерного общества "Нефтехимремстрой" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН 0276097173, ОГРН 1050204343474)

Третье лицо: Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа г.Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о разрешении разногласий

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2, доверенность от 13.01.2017

от ответчика – не явились, извещены надлежащим образом

от третьего лица - не явились, извещены надлежащим образом

Публичное акционерное общество "Нефтехимремстрой" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан о признании незаконным решения №257 от 02.12.2016 о разрешении разногласий в части выкупной стоимости земельного участка с кадастровым номером 02:55:030404:186, п.2.1 договора о предоставлении земельного участка в собственность за плату изложить в редакции ПАО «Нефтехимремстрой» (ИНН <***>, ОГРН <***>): цена участка составляет 1126834,84 рублей.

В судебном заседании 03.05.2017 истец исковые требования поддержал.

Представитель ответчика просит отказать в удовлетворении иска.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, общество «Нефтехимремстрой» является собственником следующих объекта недвижимого имущества –литера А, А1, А2, А3, А4, А5, А6,Б, Б1, Ж общей площадью 2 829,4 кв.м, адрес объекта: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Строительная, д. 3А, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 02-УФ № 260904 от 31.01.2003г (л.д. 59).

Указанный объект недвижимости приобретен истцом на основании Государственного акта о выкупе имущества государственного предприятия от 27.12.1991, от 26.07.1991г. (л.д.60-61), Договора аренды выкупа и передачи имущества №2 от 10.01.1991г.(л.д.62)

К договору приложен акт оценки стоимости зданий и сооружений по состоянию на 01.01.1991 и перечень производственных основных средств, передаваемых обществу «Нефтехимремстрой» в аренду с правом последующего выкупа. Первый из документов согласован зам. председателя Государственного комитета собственности Республики Башкортостан, второй – зам. министра имущественных отношений Республики Башкортостан.

Объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером 02:55:030404:186, общей площадью 9232 кв.м.

Письмом от 26.12.2011 № 18 истец обратился в Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан с заявлением о предоставлении в собственность ряда арендуемых земельных участков, в том числе земельного участка с кадастровым номером 02:55:030404:186, общей площадью 9232 кв.м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, р-н Орджоникидзевский, ул. Строительная, д. 3, корп.А (л.д. 25).

Из преюдициальных обстоятельств, установленных судами при рассмотрении дела № А07-22326/2014, следует, что письмом от 01.08.2014 общество обратилось в Администрацию с заявлением в порядке ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 02:55:030404:186, общей площадью 9232кв.м, с приложением документов.

Письмом Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 11.09.2014 № 18326 в передаче в собственность земельного участка с кадастровым номером 02:55:030404:186, общей площадью 9232кв.м, расположенного по адресу: г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Строительная, д. 3, корп.А отказано, поскольку часть испрашиваемого земельного участка находится в границах красных линий.

Вступившим в законную силу Решением Арбитражного суда от 28.01.2015 по делу № А07-22326/2014 удовлетворено заявление общества «Нефтехимремстрой», признано незаконным решение Администрации об отказе в передаче в собственность обществу «Нефтехимремстрой» земельного участка с кадастровым номером 02:55:030404:186, расположенного по адресу: г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Строительная, д. 3, корп.А, выраженное в письме Управления по земельным ресурсам городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 11.09.2014 № 18326, на Администрацию возложена обязанность в месячный срок с момента вступления в законную силу решения суда направить в адрес общества «Нефтехимремстрой» проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:55:030404:186, расположенного по адресу: г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. ул. Строительная, д. 3, корп.А.

Во исполнение названного судебного акта Управление предоставило истцу проект договора о предоставлении земельного участка в собственность за плату, в котором указана выкупная стоимость земельного участка в размере равном 46659820 руб. 48 коп.(л.д. 20).

Не согласившись с выкупной стоимостью земельного участка с кадастровым номером 02:55:030404:186, указанной в пункте 2.1. проекта договора о предоставлении земельного участка в собственность за плату, письмом от 24.10.2016 (л.д. 17), общество направило в Управление протокол разногласий к договору с определением выкупной цены земельного участка в размере 1 126 834,84 руб. (л.д. 39).

Письмом № 34259 от 09.12.2016 Управление сообщило об отклонении предложенной покупателем выкупной цены земельного участка (л.д. 23).

В связи с тем, что у сторон при заключении договора купли-продажи земельного участка возникли разногласия по стоимости земельного участка, Истец обратился с настоящим иском в суд.

Выслушав доводы лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд находит иск обоснованным и подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пунктам 5, 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент спорных правоотношений) для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 названного Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта.

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в месячный срок со дня поступления указанного заявления принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или на праве собственности.

В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным.

Таким образом, при разрешении преддоговорного спора условие о цене имущества подлежит установлению судом.

В соответствии со ст. 39.20 ЗК РФ (по аналогии со ст. 36 ЗК РФ): собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приобретение в собственность или аренду земельного участка, расположенного под соответственно зданием, строением сооружением и необходимого для его эксплуатации.

В соответствии с пунктом 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации месячный срок со дня поступления указанного в пункте 5 статьи 36 данного Кодекса заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 этого же Кодекса, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве подготовку проекта договора купли-продажи земельного участка и направляют его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», определяя цену земельного участка по договору купли- продажи, стороны должны руководствоваться Федеральным законом от25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»: До 1 июля 2012 года в соответствии с настоящим пунктом осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности:

- коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения;

- коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были возведены на таких земельных участках вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности зданий, строений, сооружений;

- юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками;

- гражданам и некоммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если право собственности указанных лиц на эти здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность.

При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах: - двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек; - двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка расположенного в иной местности.

До установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка применяется наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка.

Согласно пункту 6 статьи 39.17 ЗК РФ проекты договоров и решения, указанные в подпунктах 1 и 2 пункта 5 названной статьи, выдаются заявителю или направляются ему по адресу, содержащемуся в его заявлении о предоставлении земельного участка.

В силу пункта 2 статьи 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли- продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном:

- Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

- органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

- органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

При этом характер отношений, возникающих при отчуждении публичных земель, в том числе при реализации ст. 39.20 ЗК РФ, позволяет утверждать, что обязанность подготовить и направить проект договора купли-продажи земельного участка, содержащий все существенные условия, возникает у уполномоченного органа с момента подачи в этот орган заявления о приобретении прав на землю, соответствующего требованиям закона, поэтому выкупная цена земельного участка определяется по состоянию на дату подачи такого заявления.

Подобный подход позволяет обеспечить гарантии определенности прав лиц, имеющих право на выкуп земельных участков, а также исключить для них негативные последствия возрастания выкупной цены земельного участка до принятия управомоченным органом решения о продаже земельного участка и направления проекта договора купли-продажи.

Учитывая, что с момента подачи заявки между сторонами возникают правоотношения по выкупу земельного участка, и с этого момента у уполномоченного органа государственной власти или органа местного самоуправления возникают соответствующие предусмотренные законом обязанности, выкупную цену земельного участка необходимо определять по состоянию на дату подачи такого заявления, то есть в порядке, предусмотренном законодательством, которое действовало в период подачи ПАО "НХРС" заявления о выкупе земельного участка.

Тот факт, что истец относится к коммерческим организациям, право собственности на здания, строения, сооружения которых возникло в результате отчуждения из государственной или муниципальной собственности, подтверждается государственным актом о выкупе имущества государственного предприятия от 26.07.1991., 27.12.1991, 10.01.1991г.

Из материалов дела следует, что между производственным объединением «Башнефтехимзаводы» и акционерным обществом «Нефтехимремстрой» оформлен договор № 2 от 10.01.1991 аренды выкупа и передачи имущества треста «Башнефтехимремситрой» у п/о «Башнефтехимзаводы» акционерным обществом «Нефтехимремстрой».

К договору приложен акт оценки стоимости зданий и сооружений по состоянию на 11.01.1991 (л.д. 62) и перечень производственных основных средств, передаваемых обществу «Нефтехимремстрой» в аренду с правом последующего выкупа. Первый из документов согласован зам.председателя Государственного комитета собственности Республики Башкортостан, второй – зам.министра имущественных отношений Республики Башкортостан. Акционерному обществу «Нефтехимремстрой» выданы государственные акты о выкупе имущества государственного предприятия «Башнефтехимремстрой» от 26.07.1991, 27.12.1991 (л.д. 60-61).

Согласно части 1 статьи 25.2 Закона Республики Башкортостан от 05.01.2004 № 59-з «О регулировании земельных отношений в Республике Башкортостан» (в редакции Закона Республики Башкортостан от 06.07.2006 № 335-з) уполномоченный республиканский орган исполнительной власти в области земельных отношений, если иное не предусмотрено федеральным законодательством, распоряжается земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена в столице Республики Башкортостан - городе Уфе, занятыми недвижимым приватизированным имуществом, решение о приватизации которого принималось местным органом государственной власти Республики Башкортостан.

Письмом от 23.12.2011 № 18 (л.д. 25) истец обратился в Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 02:55:030404:186, общей площадью 9232 кв.м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, р-н Орджоникидзевский, ул. Строительная 3 корпус А.

Таким образом, намерение приобрести земельный участок с кадастровым номером 02:55:030404:186 в собственность было выражено обществом «Нефтехимремстрой» до 01.07.2012 путем обращения в уполномоченный на тот момент Законом Республики Башкортостан от 05.01.2004 № 59-з «О регулировании земельных отношений в Республике Башкортостан» государственный орган.

Доказательств принятия решения по указанному обращению в материалы дела не представлено, равно как и не представлено доказательств обжалования бездействия уполномоченного органа, однако указанное обстоятельство не может лишать общество права на приобретение земельного участка по льготной цене, поскольку при надлежащем осуществлении публичным органом возложенных на него законом полномочий право собственности на земельный участок было бы приобретено обществом до 01.07.2012 (определение Верховного суда Российской Федерации № 305-КГ15-19738 от 29.04.2016).

Указанное позволяет отклонить доводы Администрации о том, что обращение общества в Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан нельзя считать надлежащим и свидетельствующим о реализации обществом своего права на приватизацию до 01.07.2012.

В соответствии с измененной редакцией Закона Республики Башкортостан от 05.01.2004 № 59-з «О регулировании земельных отношений в Республике Башкортостан» (в редакции Закона Республики Башкортостан от 28.05.2015 № 225-з), правом распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, находящимися на территории города Уфы, обладают органы местного самоуправления городского округа город Уфа. Заявитель повторно обратился в Администрацию городского округа город Уфа с заявлением от 01.08.2014, и отказ Администрации в приватизации земельного участка признан незаконным судами при рассмотрении дела № А07- 22346/2014.

Таким образом, общество «Нефтехимремстрой» как коммерческая организация, являющаяся собственником объектов недвижимости, ранее отчужденных из государственной собственности, и реализовавшая свое право на приватизацию земельного участка путем обращения в уполномоченный государственный орган до 01.07.2012, вправе требовать продажи ему земельного участка, на котором расположены такие строения, по льготной цене, установленной частью 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

В соответствии с п. 5 ст. 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно п.п. 1, 3 ст. 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с абз. 5 ст. 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135- ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Из материалов дела следует, что кадастровая стоимость по состоянию 26.12.2011 составляет 45073393,60 руб. (л.д. 33).

При таких обстоятельствах, выкупная стоимость земельного участка подлежит определению, исходя из размера кадастровой стоимости, действующего на момент, когда уполномоченным органом государственной власти должно было быть принято решение по первичному обращению общества в уполномоченный орган (л.д. 33).

Таким образом, выкупная цена спорного участка составляет 45073393,60 руб. * 2,5% = 1 126 834 руб. 84коп.

Заявленные требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Поскольку процессуальным законодательством в основу распределения судебных расходов между сторонами положен принцип возмещения их истцу за счет ответчика в случае удовлетворения исковых требований, расходы по государственной пошлине, в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возлагаются на ответчика в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Публичного акционерного общества "Нефтехимремстрой" удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи земельного участка, площадью 9232 кв.м. с кадастровым номером 02:55:030404:186, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, город Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Строительная д.3 корп. А, между Администрацией городского округа город Уфа Республики Башкортостан и Публичным акционерным обществом "Нефтехимремстрой":

− в пункте 2.1 договора стоимость земельного участка принять в следующей редакции: «1 126 834 (один миллион сто двадцать шесть тысяч восемьсот тридцать четыре) руб. 84 (восемьдесят четыре ) коп., ».

Взыскать с Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Публичного акционерного общества "Нефтехимремстрой" (ИНН <***>, ОГРН <***>) 6000 рублей расходов по оплате государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru.

Судья Д.П.Кузнецов

___________________________

Информацию о движении дела можно получить на официальном сайте Арбитражного суда Республики Башкортостан в сети Интернет по веб-адресу: http//www.ufa.arbitr.ru/