Решение от 27 апреля 2026 г. АС Республики Крым

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

295000, <...>

E-mail: info@crimea.arbitr.ru

http://www.crimea.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А83-23114/2025
28 апреля 2026 года
г. Симферополь



Резолютивная часть решения объявлена 21 апреля 2026 года. Решение в полном объеме изготовлено 28 апреля 2026 года.


Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Борисенко Д.М. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Асановой С.Р. рассмотрел материалы искового заявления Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта Республики Крым (ОГРН – <***>; ИНН – <***>; пл. Советская, 1, г. Ялта, <...>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП – <***>; ИНН – <***>)

о расторжении договора аренды

представители лиц, участвующих в деле в судебное заседание не явились,

УСТАНОВИЛ:

20.10.2025 Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта Республики Крым (далее – истец, департамент, Департамент имущественных и земельных отношений) обратился в Арбитражный суд Республики Крым (далее - суд) с требованием к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, предприниматель, ИП ФИО1) о расторжении договора аренды муниципального недвижимого имущества муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым от 09.01.2023 №82/23, заключенного между сторонами.

Заявленные требования департамент со ссылками на положения статей 309, 310, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) мотивирует неиспользованием предпринимателем объекта аренды, что, по мнению департамента, является существенным нарушением условий заключенного договора и служит основанием для расторжения последнего.

Участники процесса, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения заявления, в том числе с учетом размещения соответствующей информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», явку своих представителей в суд не обеспечил, что в силу статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

В состоявшихся ранее судебных заседаниях представитель ответчика возражал против удовлетворения иска, повторяя доводы, изложенные в отзыве от 04.12.2025 и пояснениях от 02.03.2026, ссылаясь на надлежащее исполнение ИП ФИО1 своих обязательств как арендатора по договору и отсутствие доказательств использования последним объекта аренды не в соответствии с целями его предоставления.

В возражениях от 22.01.2026 и 03.03.2026 истец настаивал на удовлетворении заявленных требований, указав, что расторжение договора преследует цель возвращения публичному собственнику объекта недвижимого имущества, который не используется в результате бездействия арендатора, поскольку передавая муниципальное имущество в аренду, арендодатель рассчитывает, что муниципальное имущество будет использоваться арендатором.

Поступившее на дату судебного заседания от истца ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя суд полагает возможным удовлетворить.

Рассмотрев материалы дела, исследовав представленные доказательства, судом установлены следующие обстоятельства.

09.01.2023 года между Департаментом имущественных и земельных отношений (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды муниципального недвижимого имущества муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым №82/23 (далее - договор).

Согласно пункту 1.1 договора на основании протокола аукциона (протокола рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе №21000015850000000025 от 13.12.2022) арендодатель передает, а арендатор принимает во временное платное пользование недвижимое имущество, находящееся в муниципальной собственности муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым: нежилое здание лит. Д, площадью 35,2 кв.м, расположенное по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Симеиз, ул. Советская, 32, кадастровый номер 90625:070101:3245 (далее – имущество, объект аренды).

Пунктом 1.2 договора предусмотрено, что имущество включено в перечень муниципального имущества муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым, предназначенного для предоставления во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, и физическим лицам, не являющимся индивидуальными предпринимателями и применяющим специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход». Дата включения 12.07.2022.

Имущество передается в аренду для использования в целях, не противоречащих действующему законодательству (пункт 1.3 договора).

Во исполнение условий договора арендодатель передал арендатору в пользование нежилые помещения, являющиеся предметом договора аренды, что подтверждается актом приёма - передачи от 09.01.2023.

Порядок расчетов определен сторонами в раздел 3 договора. Пунктом 3.1 договора установлено, что арендная плата, определенная по результатам аукциона на право аренды муниципального имущества, составляет без НДС за базовый месяц расчета декабрь 2022 года 38 783,85 руб. Согласно пункту 3.2 договора сумма арендной платы за каждый последующий месяц определяется арендатором самостоятельно путем корректировки размера арендной платы за предыдущий месяц на размер индекса потребительских цен, публикуемых Территориальным органом Федеральной службы государственной статистики по республике Крым. Налог на добавленную стоимость уплачивается Арендатором самостоятельно сверх арендной платы отдельным платежным поручением в соответствии с законодательством Российской Федерации (пункт 3.3 договора). Арендная плата перечисляется арендодателю ежемесячно до 15 числа месяца, следующего за оплачиваемым месяцем (пункт 3.4 договора).

Договор заключен сроком на 5 лет, что предусмотрено пунктом 9.1 договора.

В соответствии с пунктом 4.1 договора арендатор обязан использовать имущество в соответствии с целью аренды и условиями договора. За невыполнение или ненадлежащее выполнение обязательств по настоящему договору стороны несут ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации (пункт 8.1 договора).

Согласно пункту 7.1 договора арендодатель имеет право контролировать наличие, состояние, целевое использование имущества, переданного в аренду по договору, путем визуального обследования и составления акта проверки. Арендодатель имеет право выступать с инициативой досрочного расторжения договора в случаях, предусмотренных пунктом 9.6 договора.

По условиям пункта 9.6 договора он может быть расторгнут досрочно и в одностороннем порядке по требованию арендодателя, если арендатор: использует имущество с существенными нарушениями условий договора или назначения имущества; существенно ухудшает имущество, не обеспечивает охрану и сохранность; 3) более двух раз подряд в полном объеме не вносит арендную плату; предоставляет имущество или его часть в пользование третьим лицам без письменного согласования с арендодателем; не осуществил страхование имущества в сроки, оговоренные договором; уклоняется от осуществления государственной регистрации договора и дополнительных соглашений к нему; в других случаях, предусмотренных статьей 450 ГК РФ.

По условиям пункта 8.5 договора возникающие между сторонами споры разрешаются в судебном порядке по месту нахождения арендодателя. Таким образом, настоящий спор рассмотрен судом с соблюдением правил договорной подсудности.

Как установлено судом, на дату подачи настоящего искового заявления договор не расторгнут и не прекращен, ни одной из сторон не совершены действия, направленные на досрочное расторжение договора; договор является действующим, обязательства сторон по нему актуальны и действительны.

18.02.2025 комиссией департамента проведена выездная проверка объекта аренды, в ходе которой установлено, удовлетворительное состояние объекта аренды, между тем, доступ комиссии в арендуемое помещение арендатором не обеспечен и имущество арендатором не используется, о чем составлен соответствующий акт проверки с фотофиксацией.

Департамент 25.07.2025 направил в адрес предпринимателя претензию №6784/02.1-24, в которой просил устранить выявленные 18.02.2025 нарушения в виде неиспользования объекта аренды, и указал на намерение обратиться в суд с иском о расторжении договора.

24.09.2025 комиссией департамента вновь проведена выездная проверка объекта аренды, которой установлено, что объект аренды на момент осмотра не используется.

Полагая данное основание достаточным для расторжения заключенного между сторонами договора аренды в судебном порядке, департамент обратился в суд с настоящим иском в защиту прав публичного собственника объекта недвижимого имущества.

Учитывая вышеизложенное, всесторонне и полно выяснив фактические обстоятельства, на которых основывается исковое заявление, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований ввиду нижеследующего.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Согласно пункту 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

По своей правовой природе сложившиеся между сторонами правоотношения соответствуют правовой конструкции договора аренды и регулируются главой 34 ГК РФ.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным. Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное (пункты 1 и 3 статьи 423 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Статьей 615 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу статьи 309, пункта 1 статьи 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ или другими законами.

Как следует из содержания статьи 619 ГК РФ, перечисленные в ней нарушения могут служить основанием для постановки вопроса о расторжении договора в судебном порядке только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок.

Цель данной нормы заключается в обеспечении защиты экономически более слабой стороны договора - арендатора, ему предоставляется дополнительная возможность устранить допущенные нарушения до расторжения договора.

Системный анализ положений статьи 619 ГК РФ и правовых позиций, изложенных в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 №14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» указывает на то, что нормы вышеуказанной статьи направлены на сохранение арендных отношений при устранении арендатором в добровольном порядке допущенных нарушений.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 названного Кодекса). Однако право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения (пункт 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Таким образом, в предмет доказывания по настоящему делу входит доказывание истцом не просто факта нарушения арендатором договорных условий, но и существенность таких нарушений, влекущая наступление неблагоприятных, зачастую необратимых последствий, а также невозможность воздействия на арендатора иными способами, не прибегая к прекращению договорных отношений.

Существенным признается такое нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, высказанной в определениях от 26.08.2016 №309-ЭС16-10089, от 23.06.2017 №307-ЭС17-7469, от 26.06.2020 №309-ЭС20-8626, от 20.12.2021 №308-ЭС21-23577, расторжение договоров, влекущее для сторон такие существенные последствия, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

В силу своих дискреционных полномочий суд в каждом конкретном деле определяет, является ли нарушение договора одной из сторон существенным; положение, закрепляющее понятие существенного нарушения договора как основания расторжения договора по решению суда, предполагает определение в рамках дискреционных полномочий судом в конкретном деле, является ли нарушение существенным по смыслу этой нормы (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 29.09.2016 № 1958-0).

Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 ГК РФ, с учетом фактических обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора, в том числе исходя из того, что по своей правовой природе расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений между сторонами, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Требования департамента мотивированы неиспользованием предпринимателем объекта аренды, что, по мнению истца, является существенным нарушением условий заключенного договора и служит основанием для расторжения последнего.

Как установлено судом ранее, цели предоставления в аренду здания установлены в пункте 1.3 договора: имущество передается в аренду для использования в целях, не противоречащих действующему законодательству.

Из буквального толкования указанного пункта судом установлено, что арендодатель вправе использовать объект аренды любым способом, за исключением тех, которые могли бы повлечь для последнего ответственность, в силу нарушения установленных законодательством запретов.

Между тем, в рассматриваемом случае нарушений законодательства при использовании объекта аренды арендатором материалы дела не содержат, и истцом не заявлено доводов об использовании спорного имущества каким-либо не соответствующим действующему законодательству способом.

При указанных обстоятельствах у суда отсутствуют основания для вывода о существенном нарушении условий договора арендатором применительно к порядку использования объекта аренды. Соответственно, здание не используется ответчиком для иных целей, нежели установлено пунктом 1.3 договора, цель аренды и условия договора арендатором в указанной части не нарушены.

При этом, вопреки доводам истца, неиспользование арендованного имущества закону не противоречит и не является существенным нарушением условий договора, за исключением наличия негативных последствий в виде ухудшения его состояния. Между тем, данных обстоятельств истцом не приведено, и материалы дела таких доказательств не содержат. Напротив, 18.02.2025 истцом проведен осмотр, которым установлено, объект аренды находится в удовлетворительном состоянии, что подтверждается фотофиксацией.

Учитывая положения пункта 3 статьи 1 ГК РФ, разъяснения, изложенные в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ», исходя из презумпции добросовестности и разумности участников гражданского оборота, закрепленной в пункте 5 статьи 10 ГК РФ, материалами дела подтверждается факт добросовестности ответчика, проявления им должной степени заботливости и осмотрительности, применительно к сложившимся между сторонами правоотношениям, а также намерения сохранить арендные правоотношения.

Иных оснований для расторжения договора, согласованных сторонами в пункте 9.6 договора, истцом не приведено, и судом не установлено. При указанных обстоятельствах истец не обосновал, каким образом нарушены права публичного собственника имущества, при условии, что арендатором исполняются его обязательства и не нарушаются существенные условия договора.

Довод департамента о том, что арендодатель рассчитывает на получение в собственность муниципального имущества не свидетельствует о существенном нарушении ответчиком его обязательств как арендатора, и не мотивирован истцом должным образом применительно к нарушению прав арендодателя неиспользованием объекта аренды. Преследование истцом цели возвращения публичному собственнику объекта недвижимого имущества, который не используется арендатором, противоречит нормам материального права, регулирующих спорные правоотношения и свидетельствует о защите интересов одной стороны за счет необоснованного ущемления прав и интересов другой стороны, что недопустимо.

Коль скоро в рассматриваемом случае истцом не доказан факт существенного нарушения арендатором обязательств по договору и его условий, расторжение договора аренды является несоразмерной мерой ответственности и не будет соответствовать балансу интересов сторон.

Отказывая в удовлетворении требований департамента, суд также исходит их того, что договор заключен с ИП ФИО1 по результатам проведения открытого аукциона, арендуемое муниципальное недвижимое имущество в рамках реализации Федерального закона от 24.07.2007 №209-ФЗ предназначено для предоставления в долгосрочную аренду представителям малого и среднего предпринимательства в качестве меры поддержки их устойчивого развития. В этой связи расторжение договора аренды не только повлечет для ответчика, как предпринимателя, значительные материальные потери и невозможность дальнейшего осуществления предпринимательской деятельности, но и фактически лишит его предоставленной ему ранее меры поддержки.

Таким образом, правовые основания для удовлетворения исковых требований у суда отсутствуют.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.


Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд (299011, <...>) в течение месяца со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).


Судья Д.М. Борисенко