Решение от 19 апреля 2023 г. по делу № А40-254309/2022

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

г. Москва

Дело № А40-254309/22-41-979

Резолютивная часть решения объявлена 23.03.2023.

Решение в полном объеме изготовлено 19.04.2023.

Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи Березовой О.А., рассмотрев в судебном заседании суда первой инстанции, проведенном по адресу: <...>, зал судебных заседаний 4010, при ведении протокола секретарем ФИО1, при участии представителей истца ООО «Копейка-Москва» ФИО2 по доверенности от 22.05.2020 № 33607171/2020 и ответчика ФИО3 по доверенности от 22.12.2022 № 33-Д-1544/22 дело по иску ООО «Копейка-Москва» (ОГРН <***>), ООО «Триумф» (ОГРН <***>), к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН <***>) об урегулировании разногласий, установил:

Истцы просят суд урегулировать разногласия, возникшие у сторон при заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 17.06.2021 № М-09-056825, по вопросам цели предоставления земельного участка в аренду ООО «Копейка-Москва», ставки арендной платы и размера арендной платы для указанного арендатора.

Исковые требования мотивированы тем, что на земельном участке, предоставленном истцам в аренду по указанному договору, находится нежилое здание, помещения в котором площадью 749, 6 кв. м являются собственностью ООО «Триумф» (арендатор-1), а помещения площадью 775, 4 кв. м - собственностью ООО «Копейка-Москва» (арендатор-2); арендатором-1 в отсутствие разрешения на строительство (реконструкцию) произведена реконструкция нежилого здания в части помещений, собственником которых является арендатор-1; во исполнение протокола заседания Градостроительно-земельной комиссии города Москвы от 12.09.2019 № 25 сторонами заключен договор аренды земельного участка от 17.06.2021 № М-0090-056825, при заключении дополнительного соглашения к которому у сторон возникли разногласия.

Проектом дополнительного соглашения, подготовленным ответчиком, предусмотрено внесение изменений и дополнений в договор аренды земельного участка по вопросам цели предоставления земельного участка в аренду, ставки арендной платы и размера арендной платы. Кроме того, проектом на арендаторов возлагается обязанность по проектированию и строительству (реконструкции) объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке.

При этом условия договора аренды изменяются для обоих арендаторов, с чем не согласны истцы, которые считают, что оснований для изменения условий договора аренды для ООО «Копейка-Москва» (арендатора-2) не имеется, поскольку арендатор-2 ни здание, ни свои помещения в нем не реконструировал, намерения их реконструировать не имеет.

Ответчик против иска возразил, сослался на то, что земельный участок является неделимым, оба собственника помещений в здании, расположенном на земельном участке, в равной мере обладают правом на ведение хозяйственной деятельности на земельном участке, на приобретение прав на вновь возводимые объекты.

ООО «Триумф» в судебное заседание не явилось, о месте и времени судебного разбирательства извещено надлежащим образом, просило рассмотреть дело в свое отсутствие, в связи с чем дело рассматривалось в отсутствие указанного лица и по имеющимся в деле доказательствам в соответствии со ст. 156 АПК Российской Федерации.

Исследовав письменные доказательства, представленные сторонами, заслушав объяснения представителей истца ООО «Копейка-Москва» и ответчика, суд установил, что согласно свидетельствам о государственной регистрации права и выпискам из ЕГРН ООО «Копейка-Москва» является собственником нежилого помещения площадью 775, 4 кв. м в здании по адресу: <...>, - а ООО «Триумф» является собственником нежилого помещения площадью 749, 6 кв. м в указанном здании.

Из протокола заседания Градостроительно-земельной комиссии города Москвы от 12.09.2019 № 25 следует, что ООО «Триумф» произведена реконструкция здания, в результате которой площадь здания увеличилась на 882, 8 кв. м; Департаменту дано указание рассчитать штрафные санкции, применяемые к ООО «Триумф» за изменение технико-экономических показателей объекта недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, после чего расторгнуть договор аренды от 27.10.2014 № М-09-041773 и оформить с ООО «Триумф» договор аренды на срок 11 месяцев 28 дней, предусмотрев в нем обязанность арендатора по оплате штрафных санкций; после фактической оплаты ООО «Триумф» штрафных санкций Департаменту предписано расторгнуть договор аренды земельного участка, заключенный с ООО «Триумф» на срок 11 месяцев 28 дней, заключить с ООО «Триумф» и ООО «Копейка-Москва» договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора на срок 11 месяцев 28 дней, после чего направить арендаторам проект дополнительного соглашения к такому договору аренды.

Во исполнение протокола заседания Градостроительно-земельной комиссии города Москвы от 12.09.2019 № 25 истцами в качестве арендаторов и ответчиком в качестве арендодателя на срок 11 месяцев 28 дней заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, предоставляемого правообладателям зданий, сооружений (помещений в них), расположенных на земельном участке, от 01.05.2020 № М-09-055317, по которому истцам предоставлен в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 3 803 кв. м с кадастровым номером 77:09:0001014:75 с адресными ориентирами: <...>, - для эксплуатации нежилых помещений в здании под торговлю, офисы, бытовое обслуживание в соответствии с установленным разрешенным использованием участка.

Разделом 3 договора предусмотрено, что размер арендной платы установлен в приложении 2 к договору; арендная плата начисляется каждому арендатору применительно к долям в праве собственности на здание, сооружение.

Согласно приложению 2 к договору аренды арендная плата исчисляется по ставке 1, 5 % от кадастровой стоимости земельного участка, для арендатора-1 – с площади земельного участка в размере 1 869, 33 кв. м, для арендатора-2 – с площади участка в размере 1 933, 67 кв. м.

Платежными поручениями от 16.09.2020 № 191 и от 02.10.2020 № 2 ООО «Триумф» оплатило штрафные санкции в размере 8 596 243 руб. 39 коп., начисленные в соответствии с решением Градостроительно-земельной комиссии города Москвы (протоколом от 12.09.2019 № 25), после чего 17.06.2021 истцами в качестве арендаторов и ответчиком в качестве арендодателя на срок 11 месяцев 28 дней заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, предоставляемого правообладателям зданий, сооружений (помещений в них), расположенных на земельном участке, № М-09-056825, по которому истцам предоставлен в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 3 803 кв. м с кадастровым номером 77:09:0001014:75 с адресными ориентирами: <...>, - для эксплуатации нежилых помещений в здании под торговлю, офисы, бытовое обслуживание в соответствии с установленным разрешенным использованием участка.

Разделом 3 договора предусмотрено, что размер арендной платы установлен в приложении 2 к договору; арендная плата начисляется каждому арендатору применительно к долям в праве собственности на здание, сооружение.

Согласно приложению 2 к договору аренды арендная плата исчисляется по ставке 1, 5 % от кадастровой стоимости земельного участка, для арендатора-1 – с площади земельного участка в размере 1 869, 33 кв. м, для арендатора-2 – с площади в размере 1 933, 67 кв. м.

Письмом от 05.04.2022 № ДГИ-Э-96178/21-3 Департамент направил арендатору-1 проект дополнительного соглашения к указанному договору аренды, по условиям которого земельный участок предоставляется в аренду для целей проектирования и строительства (реконструкции) объектов капитального строительства в соответствии с градостроительным планом земельного участка от 20.10.2021 № РФ-77-4-53-3-38-2021-6395, а именно: бытовое обслуживание. Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для оказания населению или организациям бытовых услуг (мастерские мелкого ремонта, ателье, бани, парикмахерские, прачечные, химчистки, похоронное бюро) (3.3); магазины. Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5 000 кв. м (4.4); обеспечение занятий спортом в помещениях. Размещение спортивных клубов, спортивных залов, бассейнов, физкультурно-оздоровительных комплексов в зданиях и сооружениях (5.1.2).

Дополнительное соглашение возлагает на арендаторов обязанность осуществить проектирование и получить разрешение на строительство, после чего в сроки, предусмотренные проектом организации строительства в составе проектной документации, получившей положительное заключение экспертизы, осуществить строительство (реконструкцию) и ввод объекта в эксплуатацию, после завершения строительства – представить в Департамент подтверждение зарегистрированных имущественных прав для внесения соответствующих изменений в договор аренды, обеспечить проведение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий в отношении объекта посредством Мосгосэкспертизы в случаях, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации.

В соответствии с п. 4.12 и 4.13 договора (в редакции дополнительного соглашения) и приложением 1 к дополнительному соглашению арендная плата после изменения цели его предоставления для осуществления строительства (реконструкции) устанавливается в размере 1, 5 % от кадастровой стоимости земельного участка за первый год срока аренды земельного участка после изменения цели его предоставления, что составляет 1 115 566 руб. 05 коп. для арендатора-1 и 1 153 962 руб. 43 коп. для арендатора-2 (в соответствии с выпиской из ЕГРН от 17.03.2022 № КУВИ-001/2022/37288423); за второй год срока действия договора аренды, а также с даты ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке, годовой размер арендной платы устанавливается в размере 1, 5 % от кадастровой стоимости земельного участка (1 115 566 руб. 05 коп. для арендатора-1 и 1 153 962 руб. 43 коп. для арендатора-2); за третий год срока действия договора аренды годовой размер арендной платы устанавливается в размере 3 % от кадастровой стоимости земельного участка, что составляет 2 231 132 руб. 09 коп. для арендатора-1 и 2 307 924 руб. 87 коп. для арендатора-2; за четвертый год срока действия договора аренды годовой размер арендной платы устанавливается в размере 5 % от кадастровой стоимости земельного участка, что составляет 3 718 553 руб. 49 коп. для арендатора-1 и 3 846 541 руб. 45 коп. для арендатора-2; за пятый год срока действия договора аренды годовой размер арендной платы устанавливается в размере 7 % от кадастровой стоимости земельного участка, что составляет5 205 974 руб. 88 коп. для арендатора-1 и 5 385 158 руб. 02 коп. для арендатора-2; за шестой год срока действия договора аренды годовой размер арендной платы устанавливается в размере 8 % от кадастровой стоимости земельного участка, что составляет 5 949 685 руб. 58 коп. для арендатора-1 и 6 154 466 руб. 31 коп. для арендатора-2; за период с даты истечения 6-летнего срока действия договора аренды и до даты ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке, годовой размер арендной платы устанавливается в размере 10 % от кадастровой стоимости земельного участка, что составляет 7 437 106 руб. 97 коп. для арендатора-1 и 7 693 082 руб. 89 коп. для арендатора-2.

В адрес ответчика истцами направлен протокол разногласий к дополнительному соглашению, по условиям которого обязанности, связанные с проектированием и строительством (реконструкцией) объекта капитального строительства, возлагаются только на арендатора-1, цель предоставления земельного участка в аренду изменяется только для арендатора-1, порядок определения размера арендной платы изменяется только в отношении арендатора-1.

Письмом от 16.06.2022 № ДГИ-1-32340/22-1 ответчик отказался от заключения дополнительного соглашения в редакции протокола разногласий.

Порядок исчисления арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, и земельные участки, находящиеся на территории города Москвы, государственная собственность на которые не разграничена, установлен постановлением Правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве»; в соответствии с приложением 1 к постановлению за отдельными исключениями арендная плата за указанные земельные участки исчисляется в процентах от их кадастровой стоимости.

Ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации предоставляет собственнику земельного участка право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии со ст. 41 Земельного кодекса Российской Федерации лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, обладателей публичных сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные ст. 40 Кодекса (за исключением прав, установленных пп. 2 п. 2 ст. 41).

Постановлением от 27.01.2009 № 46-ПП «Об изменении порядка принятия решений о предоставлении земельных участков и внесении изменений в правовые акты Правительства Москвы об образовании, предоставлении земельных участков и арендной плате за землю» Правительство Москвы уполномочило Департамент земельных ресурсов города Москвы представлять в Правительство Москвы проекты правовых актов, в частности, о внесении изменений в действующие договоры (акты), если такие изменения предусматривают проектирование и строительство (реконструкцию) объектов капитального строительства на земельном участке (за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами, законами города Москвы, этим постановлением и иными правовыми актами Правительства Москвы о порядке проведения аукционов и конкурсов на право заключения договора аренды земельного участка или концессионного соглашения для строительства (реконструкции) объекта капитального строительства).

Указанным постановлением в постановление Правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП внесены изменения, согласно которым в случае принятия в соответствии со ст. 41 Земельного кодекса Российской Федерации по заявлению арендатора земельного участка решения об изменении цели предоставления земельного участка для проектирования и строительства (реконструкции) объекта капитального строительства в соответствии с требованиями градостроительных регламентов, содержащихся в градостроительном плане земельного участка (или допустимых параметрах строительства (реконструкции), содержащихся в акте разрешенного использования земельного участка, в случаях, предусмотренных постановлением Правительства Москвы от 02.09.2008 № 801-ПП), арендная плата устанавливается в сумме ставок согласно приложениям 1 и 3 к постановлению на срок 1 (один) год с даты государственной регистрации соответствующих изменений в договоре аренды; по истечении указанного срока арендная плата устанавливается в размере, предусмотренном приложением 1 к постановлению. Указанная арендная плата устанавливается при первом обращении арендатора земельного участка и взимается однократно за время действия требований градостроительных регламентов, содержащихся в градостроительном плане земельного участка, вне зависимости от срока достижения арендатором-застройщиком предельных требований градостроительных регламентов к земельному участку, если иное не установлено законом города Москвы.

Постановлением от 16.11.2010 № 1019-ПП Правительство Москвы создало Градостроительно-земельную комиссию города Москвы, к компетенции которой отнесло в числе прочего рассмотрение вопросов об изменении цели предоставления земельных участков, если такие изменения предусматривают проектирование и строительство (реконструкцию) объектов капитального строительства на земельном участке.

Постановлением от 16.06.2011 № 276-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве при изменении цели предоставления земельного участка, если такие изменения предусматривают проектирование и строительство (реконструкцию) объектов капитального строительства» Правительство Москвы внесло изменения и дополнения в постановление от 25.04.2006 № 273-ПП, согласно которым в случае принятия по заявлению арендатора земельного участка решения Градостроительно-земельной комиссией города Москвы об изменении цели предоставления земельного участка, если такие изменения предусматривают проектирование и строительство (реконструкцию) объектов капитального строительства арендатором земельного участка, срок действия договора аренды такого земельного участка для указанных целей составляет 6 лет, если иное не предусмотрено решением Градостроительно-земельной комиссии города Москвы; если иное не предусмотрено п. 3.4 постановления, для земельных участков, на которых планируется осуществить строительство (реконструкцию) объектов, указанных в приложении 3 к постановлению, размер арендной платы и сроки ее уплаты определяются в следующем порядке:

за первый год срока аренды земельного участка после изменения цели его предоставления для осуществления строительства (реконструкции) арендная плата устанавливается в сумме ставок согласно приложениям 1 и 3 к постановлению и уплачивается арендатором единовременно в течение 30 дней с даты государственной регистрации соответствующих изменений в договоре аренды;

за последние два года срока действия договора аренды годовой размер арендной платы устанавливается в двойном размере ставок арендной платы согласно приложению 1 к постановлению;

во все остальное время срока действия договора аренды, а также с даты ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке, годовой размер арендной платы устанавливается в размере, предусмотренном приложением 1 к постановлению.

Впоследствии в постановление Правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП неоднократно вносились изменения и дополнения.

По состоянию на дату судебного разбирательства указанное постановление действует в редакции, согласно которой в случае принятия в установленном порядке по заявлению арендатора земельного участка Департаментом городского имущества города Москвы решения о внесении изменений в договор аренды, если такие изменения предусматривают проектирование и строительство (реконструкцию) объектов капитального строительства арендатором земельного участка, а также при оформлении договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства (реконструкции) без проведения торгов и (или) на основании вступившего в законную силу судебного акта, срок действия договора аренды такого земельного участка для указанных целей составляет 5 лет; по общему правилу (если иное не предусмотрено п. 2.11, 3.3, 3.5, 3.5(1), 3.5(3) и абзацем четвертым п. 3.2.1 постановления), за первый год срока аренды такого земельного участка арендная плата устанавливается в размере, предусмотренном приложением 1, или в сумме ставки согласно приложению 1 к постановлению и ставки, определенной в порядке, предусмотренном приложением 8 к постановлению; за второй год срока действия договора аренды, а также с даты ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке, годовой размер арендной платы устанавливается в размере, предусмотренном приложением 1 к постановлению; за третий год срока действия договора аренды годовой размер арендной платы устанавливается в двойном размере ставки арендной платы согласно приложению 1 к постановлению; за четвертый год срока действия договора аренды годовой размер арендной платы устанавливается в размере 5 % от кадастровой стоимости земельного участка; за пятый год срока действия договора аренды годовой размер арендной платы устанавливается в размере 7 % от кадастровой стоимости земельного участка; за шестой год срока действия договора аренды годовой размер арендной платы устанавливается в размере 8 % от кадастровой стоимости земельного участка; за период с даты истечения шестилетнего срока действия договора аренды и до даты ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке, годовой размер арендной платы устанавливается в размере 10 % от кадастровой стоимости земельного участка.

Поскольку реконструкция здания с увеличением площади здания произведена ООО «Триумф», суд соглашается с мнением истцов о том, что порядок определения размера арендной платы за земельный участок, установленный п. 3.2 постановления Правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП, должен применяться только для ООО «Триумф», а для ООО «Копейка-Москва» арендная плата должна определяться в размере, предусмотренном приложением 1 к названному постановлению.

По указанной причине обязанности, связанные с проектированием и строительством (реконструкцией) объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке, могут возлагаться только на ООО «Триумф», а на ООО «Копейка-Москва» возлагаться не могут, а цель предоставления земельного участка в аренду арендатору-2 остается неизменной.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора; существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение; ст. 443 Кодекса определяет, что ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом; такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.

В случаях когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение 30-ти дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда, при этом в силу ст. 446 Кодекса в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со ст. 173 АПК Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 432, 443, 445, 446 ГК Российской Федерации, постановлением Правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП, ст. 167-170, 173 АПК Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

урегулировать разногласия сторон при заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 17.06.2021 № М-09-056825;

1) п. 1.1 соглашения:

абзац второй принять в редакции:

«1.1. Предметом Договора является земельный участок, именуемый в дальнейшем «Участок», площадью 3 803 (три тысячи восемьсот три) кв. м из состава земель населенных пунктов, кадастровый номер 77:09:0001014:75, имеющий адресный ориентир: <...>, - предоставляемый в пользование на условиях аренды:

Арендатору-1 - для целей проектирования и строительства (реконструкции) объектов капитального строительства в соответствии с градостроительным планом земельного участка от 20 октября 2021 г. № РФ-77-4-53-3-38-2021-6395, а именно бытовое обслуживание. Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для оказания населению или организациям бытовых услуг (мастерские мелкого ремонта, ателье, бани, парикмахерские, прачечные, химчистки, похоронное бюро) (3.3); магазины. Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5 000 кв. м (4.4); обеспечение занятий спортом в помещениях. Размещение спортивных клубов, спортивных залов, бассейнов, физкультурно-оздоровительных комплексов в зданиях и сооружениях (5.1.2);

Арендатору-2 - для целей эксплуатации нежилых помещений в здании под торговлю, офисы, бытовое обслуживание в соответствии с установленным разрешенным использованием земельного Участка.

Размер обязательств Арендаторов по Договору соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них площади здания, сооружения или помещений в них, расположенных на Участке и принадлежащих Арендаторам»;

2) п. 1.4.2 соглашения:

в п. 4.9, 4.10, 4.11 договора слова «Арендатор-2» исключить;

п. 4.13 договора принять в редакции:

«4.13. Арендатору-2 арендная плата по Договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 17 июня 2021 г. № М-09-056825 устанавливается в размере 1, 5 % от кадастровой стоимости земельного участка на весь срок действия Договора независимо от исполнения Арендатором-1 обязательств по проектированию и строительству (реконструкции) объектов капитального строительства»;

3) в приложении 1 к соглашению (применительно к Арендатору-2) п. 1.3.1, 1.3.2, 1.3.3, 1.3.4, 1.3.5, 1.3.6, 1.3.7, 1.4.1, 1.4.2, 1.4.3, 1.4.4, 1.4.5, 1.4.6, 1.4.7 исключить;

п. 1.3 принять в редакции:

Ставка арендной платы

%
1, 5

п. 1.4 принять в редакции:

Годовая арендная плата**

руб.

1 153 962, 43

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья:

О.А. Березова