Решение от 19 марта 2020 г. по делу № А32-19298/2019

Арбитражный суд Краснодарского края

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

№ А32-19298/2019
г. Краснодар
19 марта 2020 г.
Резолютивная часть решения объявлена 12 марта 2020 г.

Полный текст решения изготовлен 19 марта 2020 г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Ермоловой Н.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ершовой Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар, г. Краснодар

к ООО «Афина», г. Краснодар

о взыскании 420 117 руб. 28 коп. задолженности по договору аренды муниципального имущества № 3/2 от 18.01.2010 г. за период с 01.01.2010 г. по 16.10.2018 г., 71 157 руб. пени за несвоевременное внесение арендной платы за период с 01.01.2010 г. по 16.10.2018 г., 52 784 руб. 34 коп. задолженности по арендной плате за земельный участок под арендуемыми помещениями по договору аренды муниципального имущества № 3/2 от 18.01.2010 г., а также об обязании привести нежилые помещения в первоначальное состояние

при участии:

от истца: ФИО1

от ответчика: не явился

УСТАНОВИЛ:

Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар обратился в Арбитражный суд Краснодарского края к ООО «Афина» с требованиями о взыскании 420 117 руб. 28 коп. задолженности по договору аренды муниципального имущества № 3/2 от 18.01.2010 г. за период с 01.01.2010 г. по 16.10.2018 г., 71 157 руб. пени за несвоевременное внесение арендной платы за период с 01.01.2010 г. по 16.10.2018 г., 52 784 руб. 34 коп. задолженности по арендной плате за земельный участок под арендуемыми помещениями по договору аренды муниципального имущества № 3/2 от 18.01.2010 г., а также об обязании привести нежилые помещения в первоначальное состояние.

Истец в судебном заседании настаивал на исковых требованиях, в части требования о приведении помещений в первоначальное состояние, просил удовлетворить в соответствии с результатами судебной экспертизы.

Ответчик в судебное заседание не явился. Определение суда о времени и месте судебного заседания, направленное по юридическому адресу ответчика, возвращено в суд с отметкой почты «истек срок хранения».

В соответствии со статьей 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

В пунктах 67, 68 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что юридически значимое сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Статья 165.1 ГК РФ подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное.

Согласно п.2 ч. 4 ст. 123 АПК РФ, лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом арбитражным судом, если, несмотря на почтовое извещение, адресат не явился за получением копии судебного акта, направленной арбитражным судом в установленном порядке, о чем орган связи проинформировал арбитражный суд.

В связи с чем, суд считает ответчика извещенным надлежащим образом о судебном процессе в порядке, предусмотренном п. 2 ч. 4 ст. 123 АПК РФ.

В судебном заседании 04.03.2020 г. объявлялся перерыв до 10 час. 00 мин. 12.03.2020 г., по окончании которого судебное заседание продолжено в отсутствие сторон.

Исследовав документы и оценив в совокупности все представленные доказательства, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 18.01.2010 г. между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды муниципального имущества (нежилого помещения, здания, сооружения) № 3/2, согласно п. 1 которого арендодатель обязуется предоставить, а арендатор принять во временное владение и пользование за плату муниципальное имущество (нежилое помещение, здание, сооружение), именуемое далее «имущество», общей площадью 135 кв.м., расположенное по адресу: г. Краснодар, Центральный округ, ул. Коммунаров/Пушкина, 3/53, лит.под/А, подвал, пом. № 1, 1/1, 2-4, 4/1, 5, 5/1, 5/2, 5/3, 9, 10 (по техническому паспорту, который хранится у арендодателя весь срок действия договора) для использования под кафе.

Срок действия договора аренды устанавливается с 15.01.2010 г. по 14.01.2020 (п. 2.1 договора).

Стороны пришли к соглашению, что условия заключенного договора в части начисления арендной платы применяются с даты, указанной в п. 2.1 настоящего договора. На момент заключения договора при расчете суммы арендной платы арендодатель руководствовался постановлением главы администрации города Краснодара № 1002 от 29.06.2001 г., в соответствии с которым арендатор оплачивает арендную плату за имущество, указанное в разделе 1, в сумме 24 625 руб. 44 коп. в месяц без НДС, 29 058 руб. 02 коп. в месяц (в том числе НДС 18%). НДС арендатор оплачивает на расчетный счет УФК по Краснодарскому краю отдельным платежным документом. Оплата производится за каждый месяц вперед, с оплатой до 10-го числа текущего месяца (пункты 4.2, 4.3, 4.4, 4.5 договора).

Согласно п. 4.7 договора арендная плата, установленная в п. 4.3 договора, не включает в себя плату за пользование земельным участком. Плата за пользование земельным участком, на котором расположено арендуемое имущество, и за прилегающий к нему земельный участок определяется исходя из фактического размера переданного арендатору имущества к оплачивается последним в сумме 12 214,28 руб. в год (арендная плата рассчитывается в соответствии с порядком определения размера арендной платы за землю, установленным муниципальным правовым актом уполномоченного органа местного самоуправления).

В соответствии с п. 5.3.6 договора, арендатор обязуется не производить никаких перепланировок и переоборудования имущества без письменного разрешения арендодателя.

18.01.2010 г. по акту приема-передачи арендодатель (истец) передал, а арендатор (ответчик) принял в аренду вышеуказанные нежилые помещения (л.д. 14, Т.1).

Дополнительным соглашением № 53 от 08.06.2016 г. к договору стороны, в соответствии с постановлением администрации муниципального образования город Краснодар от 12.04.2013 г. № 2621, установили размер ежемесячной арендной платы, подлежащей перечислению арендатором на реквизиты арендодателя в сумме 75 224 руб. 58 коп.

Дополнительным соглашением № 64 от 12.09.2016 г. на основании выписки из ЕГРН от 19.01.2016 г. стороны внесли изменения в п. 1.1 договора, в части характеристик арендуемых помещений, установили, что в аренду передается муниципальное имущество – нежилые помещения, общей площадью 133,5 кв.м., расположенные по адресу: г. Краснодар, Центральный округ, ул. Коммунаров/Пушкина, 3/53, пом. № 1, 1/1, 3, 4, 4/1, 4/2, 5, 5/1, 5/2, 5/3, 9, 10, этаж: подвал № 1 (по техническому паспорту, который хранится у арендодателя весь срок действия договора) для использования под кафе.

При этом, как указывает истец, в результате ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по договору аренды № 3/2 от 18.01.2010 г., за ним образовалась задолженность по оплате арендной платы за период с 01.01.2010 г. по 16.10.2018 г. в сумме 420 117 руб. 28 коп., а также задолженность по оплате арендной платы за земельный участок под арендуемыми помещениями за период с 01.01.2010 г. по 16.10.2018г. в сумме 52 784 руб. 34 коп.

Кроме того, как указывает истец, актом обследования муниципального имущества от 25.09.2018 г. № 357 зафиксировано, что фактическая планировка и площадь спорных помещений не соответствуют имеющейся технической документации.

Претензия истца от 19.10.2018 г. исх. № 24589/26, направленная в адрес ответчика с требованием об оплате задолженности, а также приведении арендуемых помещений в первоначальное состояние, была оставлена ответчиком без удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

При рассмотрении дела и разрешении спора арбитражный суд полагает исходить из следующего.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу положений пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно пункту 2 статьи 616 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указано, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно расчету истца, произведенному в соответствии с разделом 4 договора аренды № 3/2 от 18.01.2010 г. в редакции соответствующих дополнительных соглашений, задолженность ответчика по оплате арендных платежей за помещения за период с 01.01.2010 г. по 16.10.2018 г. составила 420 117 руб. 28 коп., задолженность по оплате арендной платы за земельный участок под арендуемыми помещениями за период с 01.01.2010 г. по 16.10.2018г. составила 52 784 руб. 34 коп.

На момент рассмотрения спора в материалах дела отсутствуют доказательства исполнения ответчиком обязательства по оплате образовавшейся задолженности в сумме 472 901 руб. 62 коп. (420 117 руб. 28 коп. + 52 784 руб. 34 коп.), срок исполнения которого наступил, что нарушает законные права и интересы истца, которые подлежат защите согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При указанных обстоятельствах, исковые требования Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар о взыскании с ответчика 472 901 руб. 62 коп. задолженности являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика 71 157 руб. 81 коп. неустойки за период с 25.01.2010 г. по 16.10.2018 г.

Взыскание неустойки как способ защиты гражданских прав, прямо предусмотренный статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, по своей сути является реализацией одной из мер ответственности за нарушение обязательства.

Поскольку факт нарушения ответчиком обязательств по оплате арендных платежей подтверждается представленными в материалы дела доказательствами, требование истца о взыскании неустойки является законными и обоснованным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором, денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

В соответствии с п. 6.1 договора аренды № 3/2 от 18.01.2010 г. при неуплате арендатором арендных платежей в установленные договором сроки начисляется пеня в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки, начиная с 11-го дня месяца, указанного в пункте 4.5 договора.

Представленный истцом расчет неустойки судом проверен и признан верным.

При таких обстоятельствах с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 71 157 руб. 81 коп. неустойки.

Кроме того, истцом заявлено требование об обязании ответчика привести нежилые помещения в первоначальное состояние в соответствии с результатами судебной экспертизы.

Как указывает истец, ответчиком в отсутствие соответствующего письменного разрешения арендодателя, произведена перепланировка (переустройство, реконструкция) спорных нежилых помещений, в результате чего фактическая планировка и площадь помещений не соответствуют имеющейся технической документации, в частности техническому паспорту по состоянию на 26.10.2009 г.

В подтверждение указанных обстоятельств истцом в материалы дела представлен акт обследования муниципального имущества № 357 от 25.09.2018 г. (л.д. 59-62, Т.1).

В п. 1.1 договора аренды № 3/2 от 18.01.2010 г. указано, что нежилые помещения № 1, 1/1, 3, 4, 4/1, 4/2, 5, 5/1, 5/2, 5/3, 9, 10 передаются в аренду ответчику по техническому паспорту, который хранится у арендодателя.

При этом, в п. 5.3.6 договора аренды № 3/2 от 18.01.2010 г. содержится запрет ответчику (арендатору) производить какие-либо перепланировки и переоборудование помещения без письменного разрешения арендодателя.

В целях выяснения обстоятельств, входящих в предмет доказывания по делу, определением суда от 21.10.2019 г. назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Юг-Регион-Оценка» (350063, <...>) ФИО2.

Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

1. Соответствует ли техническое состояние нежилых помещений с кадастровым номером 23:43:0305047:77 по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Коммунаров/им. Пушкина, д. 3/53, пом. 1;1/1;3;4;4/1;4/2;5;5/1;5/2;5/3;9;10 техническому паспорту по состоянию на 26.10.2009 г. (л.д. 29-42)?

2. В случае несоответствия технического состояния указанных нежилых помещений техническому паспорту по состоянию на 26.10.2009 г. установить указанные несоответствия и в чем они выражаются (перепланировка, переустройство или реконструкция)?.

3. Установить, возможно ли приведение указанных нежилых помещений в соответствие с техническим паспортом по состоянию на 26.10.2009 г. и каким образом?

4. Создает ли строительно-техническое состояние существующих спорных нежилых помещений с кадастровым номером 23:43:0305047:77, по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Коммунаров/им. Пушкина, д. 3/53, пом. 1;1/1;3;4;4/1;4/2;5;5/1;5/2;5/3;9;10 угрозу жизни и здоровью граждан?

Заключением строительно-технической экспертизы № 19-045 от 13.12.2019 г. установлено следующее:

1. Техническое состояние нежилых помещений с кадастровым номером 23:43:0305047:77 по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Коммунаров/им. Пушкина, д. 3/53, пом. 1;1/1;3;4;4/1;4/2;5;5/1;5/2;5/3;9;10 не соответствует техническому паспорту по состоянию на 26.10.2009 г.

2. Техническое состояние указанных нежилых помещений не соответствует техническому паспорту по состоянию на 26.10.2009 г. Экспертом были установлены следующие конфигурационные изменения исследуемых нежилых помещений:

1) Помещения № 1 (кухня) и № 5 (туалетная) здания литер под/А были объединены в одно помещение путем сноса части самонесущей стены между ними.

2) Между помещениями № 9 (цех холодной закуски) и № 3 (обеденный зал) здания литер под/А перенесена самонесущая перегородка, а также демонтирован и зашит дверной проем в ней.

3) В помещении № 4 (бар) здания литер под/А демонтирована самонесущая перегородка с дверным проемом в ней.

4) Между помещениями № 3 (обеденный зал) и № 9 (цех холодной закуски) демонтирована перегородка и устроен дверной проем.

5) Между помещениями № 9 (цех холодной закуски) и № 6 (лестничная клетка) демонтирована часть самонесущей стенки и обустроен дверной проем, шириной примерно 1,1 м.

Поскольку экспертом установлено, что указанные конфигурационные изменения исследуемых помещений не относятся к реконструкции и переустройству, следовательно, данный вид произведенных изменений относится к перепланировке в соответствии с действующим законодательством.

3. Приведение указанных нежилых помещений в соответствие с техническим паспортом по состоянию на 26.10.2009 г. возможно, поскольку в ходе перепланировки не были затронуты основные несущие элементы здания.

Для восстановления первоначальной конфигурации измененных перепланировкой помещений требуется:

- между помещениями № 1 (кухня) и № 5 (туалетная) здания литер под/А возвести самонесущую кирпичную стену;

- в помещении № 3 демонтировать существующую самонесущую перегородку, возвести новую перегородку на месте, где она располагалась в соответствии с техническим паспортом, обустроить дверной проем дверным блоком в рассматриваемой перегородке;

- между помещениями № 4 и № 4/1 возвести новую перегородку на месте, где она располагалась в соответствии с техническим паспортом, обустроить дверной проем дверным блоком в рассматриваемой перегородке;

- между помещениями №3 (обеденный зал) и № 9 (цех холодной закуски) возвести перегородку на месте, где она располагалась в соответствии с техническим паспортом;

- между помещениями № 9 (цех холодной закуски) и № 6 (лестничная клетка) возвести часть самонесущей кирпичной стены на месте, где она располагалась в соответствии с техническим паспортом.

4. Строительно-техническое состояние существующих спорных нежилых помещений с кадастровым номером 23:43:0305047:77, по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Коммунаров/им. Пушкина, д. 3/53, пом. 1;1/1;3;4;4/1;4/2;5;5/1;5/2;5/3;9;10 угрозу жизни и здоровью граждан не несет, при условии своевременного проведения регламентных ремонтных работ несущих и самонесущих строительных конструкций как каменных и деревянных, так и металлических, а также скрытой и открытой электропроводки.

Заключение эксперта является одним из доказательств, оцениваемых судом, и должно быть получено с соблюдением требований, предусмотренных статьями 82 – 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Требования к содержанию заключения эксперта или комиссии экспертов установлены статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Представленное суду заключение эксперта № 19-045 от 13.12.2019 г. подписано экспертом, удостоверено печатью экспертного учреждения и соответствует установленным статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» требованиям, эксперт, а также инженер-эколог под подписку предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Признаков недостоверности, неясности и неполноты заключения экспертов судом не установлено, правовых оснований для назначений повторной либо дополнительной экспертизы в соответствии со статьями 85, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации у суда не имеется.

На основании вышеизложенного, заключение строительно-технической экспертизы № 19-045 от 13.12.2019 г. принимается судом в качестве надлежащего доказательства по делу.

Оценив по правилам ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела документы и доказательства, суд с учетом заключения судебной экспертизы приходит к выводу, что в нарушение п. 5.3.6 договора аренды № 3/2 от 18.01.2010 г. ответчиком была осуществлена без письменного разрешения арендодателя перепланировка арендуемых нежилых помещений.

При таких обстоятельствах, суд считает необходимым удовлетворить требования истца об обязании ответчика привести нежилые помещения в первоначальное состояние в соответствии с результатами судебной экспертизы следующим образом:

- между помещениями № 1 (кухня) и № 5 (туалетная) здания литер под/А возвести самонесущую кирпичную стену;

- в помещении № 3 демонтировать существующую самонесущую перегородку, возвести новую перегородку на месте, где она располагалась в соответствии с техническим паспортом, обустроить дверной проем дверным блоком в рассматриваемой перегородке;

- между помещениями № 4 и № 4/1 возвести новую перегородку на месте, где она располагалась в соответствии с техническим паспортом, обустроить дверной проем дверным блоком в рассматриваемой перегородке;

- между помещениями №3 (обеденный зал) и № 9 (цех холодной закуски) возвести перегородку на месте, где она располагалась в соответствии с техническим паспортом;

- между помещениями № 9 (цех холодной закуски) и № 6 (лестничная клетка) возвести часть самонесущей кирпичной стены на месте, где она располагалась в соответствии с техническим паспортом.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате судебной экспертизы в сумме 197 000 руб. подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Согласно правилам ст.110 АПК РФ государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167–170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «АФИНА» (ИНН <***>) в пользу ДЕПАРТАМЕНТА МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ И ГОРОДСКИХ ЗЕМЕЛЬ АДМИНИСТРАЦИИ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ ГОРОД КРАСНОДАР (ИНН <***>) 472 901 руб. 62 коп. задолженности, 71 157 руб. 81 коп. неустойки, а также 197 000 руб. расходов по оплате судебной экспертизы.

Обязать ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «АФИНА» (ИНН <***>) привести нежилые помещения с кадастровым номером 23:43:0305047:77 по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Коммунаров/им. Пушкина, д. 3/53, пом. 1;1/1;3;4;4/1;4/2;5;5/1;5/2;5/3;9;10 в первоначальное состояние в соответствии с техническим паспортом по состоянию на 26.10.2009 г. следующим образом:

- между помещениями № 1 (кухня) и № 5 (туалетная) здания литер под/А возвести самонесущую кирпичную стену;

- в помещении № 3 демонтировать существующую самонесущую перегородку, возвести новую перегородку на месте, где она располагалась в соответствии с техническим паспортом, обустроить дверной проем дверным блоком в рассматриваемой перегородке;

- между помещениями № 4 и № 4/1 возвести новую перегородку на месте, где она располагалась в соответствии с техническим паспортом, обустроить дверной проем дверным блоком в рассматриваемой перегородке;

- между помещениями №3 (обеденный зал) и № 9 (цех холодной закуски) возвести перегородку на месте, где она располагалась в соответствии с техническим паспортом;

- между помещениями № 9 (цех холодной закуски) и № 6 (лестничная клетка) возвести часть самонесущей кирпичной стены на месте, где она располагалась в соответствии с техническим паспортом.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «АФИНА» (ИНН <***>) в доход федерального бюджета 19 881 руб. госпошлины.

Решение может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок от даты его принятия через Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья Н.А. Ермолова