Решение от 25 мая 2022 г. по делу № А08-261/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Народный бульвар, д.135, г. Белгород, 308000

Тел./ факс (4722) 35-60-16, 32-85-38

сайт: http://belgorod.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А08-261/2022
г. Белгород
25 мая 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 19 мая 2022 года

Полный текст решения изготовлен 25 мая 2022 года


Арбитражный суд Белгородской области

в составе судьи Ю.И. Назиной

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарём судебного заседания ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к ООО "СТРОЙТЕХ-ОСКОЛ" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании 1 156 710 руб. 56 коп.

при участии в судебном заседании:

от истца: не явился, извещен надлежащим образом;

от ответчика: ФИО2, доверенность от 06.09.2019 года, диплом, паспорт РФ;

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области обратился в Арбитражный суд Белгородской области с иском, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, к ООО "СТРОЙТЕХ-ОСКОЛ" о взыскании суммы долга по договору аренды земельного участка от 14.05.2014 №35-1/14 за период с 11.12.2018 года по 02.12.2019 года в размере 532 542 руб. 32 коп., неустойки за период с 11.12.2018 года по 02.12.2019 года в размере 87 610 руб. 53 коп.

Представитель ответчика в судебном заседании полагал исковые требования не подлежащими удовлетворению, заявил о пропуске срока исковой давности.

Представитель истца в судебное заседание не явился, о дате, месте и времени проведения судебного заседания извещен надлежащим образом.

На основании ст.ст.121-123, 156 АПК РФ, суд считает возможным рассмотрение дела по существу в отсутствие представителя истца, надлежаще уведомленного о времени и месте судебного разбирательства.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителя ответчика, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, на основании постановления главы администрации Старооскольского городского округа Белгородской области от 14 мая 2014 г. N 1604, между сторонами заключен договор долгосрочной аренды земельного участка N 35-1/14 от 14 мая 2014 г., по условиям которого ответчику во временное владение и пользование, сроком на шесть лет, передан земельный участок с кадастровым номером 31:06:0201012:2575, площадью 2 559 кв. м, категории земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <...>, для строительства административно-бытового корпуса с разворотной площадкой для автобусов.

Согласно прилагаемому к договору расчету месячная плата за пользование землей составляет 6 914 руб. 61 коп., указанная сумма подлежит внесению до 10 числа отчетного месяца (пункт 3.2. договора).

На случай нарушения срока внесения платежей по договору пунктом 5.5. предусмотрено начисление пени в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки.

В силу пункта 3.4. договора размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке, с учетом изменения кадастровой стоимости, соответствующей величины коэффициента, методики расчета арендной платы, а также в случая принятия нормативных актов РФ, Белгородской области, Старооскольского городского округа, регламентирующих арендную плату за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности.

При этом если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка для строительства, кроме жилищного строительства (а в случае, если срок строительства объекта недвижимости нежилого назначения, указанный в выданном в установленном порядке разрешении на строительство, составляет более трех лет - по истечении срока строительства, указанного в разрешении на строительство), не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости - начисление арендной платы производится с применением повышающего коэффициента, равного 2, в течение первого и второго годов превышения трехлетнего срока строительства (срока строительства, указанного в разрешении на строительство), повышающего коэффициента, равного 3, в течение последующих годов вплоть до даты государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости (пункт 3.6. договора).

Письмом от 11 июля 2017 г. арендодатель уведомил общество об изменении размера арендной платы по договору: с 01 января 2017 г. - 9 140 руб. 20 коп., с 14 мая 2017 г. - 18 280 руб. 41 коп.

10.08.2018 года истец направил ответчику уведомление об изменении размера арендной платы по договору, согласно которому с 01.01.2018 года размер арендной платы составил 261 526 руб. 44 коп. в год.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 16 января 2018 г. (резолютивная часть) по делу N А08-13397/2017, рассмотренному в порядке упрощенного производства, с ООО "СТРОЙТЕХ-ОСКОЛ" в пользу Департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской взыскано 188 823 руб. 56 коп. основного долга по договору долгосрочной аренды земельного участка N 35-1/14 от 14 мая 2014 г. за период с 11 января 2016 г. по 26 сентября 2017 г., а также 40 119 руб. 70 коп. неустойки за период с 17 июня 2014 г. по 26 сентября 2017 г.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 04 февраля 2021 г. по делу № А08-4991/2020 с ООО «СтройТех-Оскол» в пользу Департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области взыскана сумма долга по договору долгосрочной аренды земельного участка от 14.05.2014 года N 35-1/14 за период с 27.09.2017 года по 31.12.2017 года в размере 57 278 руб. 62 коп., неустойка за период с 11.10.2017 года по 31.12.2017 года в размере 2 971 руб. 17 коп.

По соглашению сторон договор аренды земельного участка расторгнут сторонами 19.08.2019 г.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязанности по внесению платы за пользование земельным участком в период с 11.12.2018 года по 02.12.2019 года, истец, соблюдая досудебный порядок урегулирования спора, обратился в суд с настоящим требованием о взыскании суммы основного долга и начисленной неустойки.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1, статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу положений пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Частью 4 статьи 22 ЗК РФ установлено, что размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно пункту 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать, что в силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Ставки арендной платы за земли публичной собственности в силу статьи 39.7 ЗК РФ, пункта 1 статьи 424 ГК РФ относятся к регулируемым ценам, а потому устанавливаются не соглашением сторон, а уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Пунктом 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" предусмотрено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Договор аренды спорного земельного участка с ответчиком был заключен после введения в действие ЗК РФ, без проведения торгов, поэтому к договору применяется регулируемая арендная плата, порядок, условия и сроки внесения которой подлежат установлению органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Ввиду того, что ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

При расчете арендной платы за период с 11.12.2018 года по 31.12.2018 года истец руководствовался Порядком определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Белгородской области и государственная собственность на которые не разграничена, утвержденным постановлением правительства Белгородской области от 13.07.2009 N 247-пп, постановлением правительства Белгородской области от 12.11.2012 N 448-пп "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Белгородской области", постановлением правительства Белгородской области от 21.11.2016 N 418-пп "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Белгородской области", решением Совета депутатов Старооскольского городского округа от 13.07.2010 N 449 "Об утверждении величины корректирующего коэффициента, учитывающего вид разрешенного (функционального) использования земельного участка".

При расчете арендной платы за период с 01.01.2019 года по 02.12.2019 года истец руководствовался постановлением правительства Белгородской области № 501-пп от 28.12.2017 года «Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Белгородской области и государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов» (далее – Постановление 501-пп от 28.12.2017 года) и отчетом ООО «Финансы-Оценка-Консалтинг» № 20-18-Н(1.9.1) от 13.07.2018 года об определении величины рыночной стоимости арендной платы земельных участков для размещения производственных и административных зданий, расположенных в Старооскольском городском округе Белгородской области, согласно которому величина рыночной арендной платы за земельный участок площадью 2 559 кв.м. с кадастровым номером 31:06:0201012:2575 составляет 261 526 руб. 43 коп. в год.

Статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) определяет, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Факт ненадлежащего исполнения обществом обязательств по уплате арендной платы подтверждается материалами дела, доказательств обратного ответчик, в нарушение ст. 65 АПК РФ, не представил.

Доказательств невозможности исполнения обязательства по уплате арендных платежей, отвечающих требованиям ст. 401 ГК РФ, ответчик не представил.

Доказательств, подтверждающих внесение ООО "СтройТех-Оскол" арендных платежей за пользование арендованным имуществом за период с 11.12.2018 года по 02.12.2019 года, ответчиком вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

Ответчик заявил о применении срока исковой давности по заявленным требованиям.

В силу статьи 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно ст. 196 ГК РФ, общий срок исковой давности составляет 3 года.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Согласно разъяснениям Пленума Верховного суда РФ, изложенным в п. 3 постановления от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", течение исковой давности по требованиям юридического лица начинается со дня, когда лицо, обладающее правом самостоятельно или совместно с иными лицами действовать от имени юридического лица, узнало или должно было узнать о нарушении права юридического лица и о том, кто является надлежащим ответчиком (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

Срок исковой давности, пропущенный юридическим лицом, а также гражданином - индивидуальным предпринимателем по требованиям, связанным с осуществлением им предпринимательской деятельности, не подлежит восстановлению независимо от причин его пропуска (п. 12 Постановления).

Согласно п. 15 постановления от 29.09.2015 N 43, истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абз. 2 п. 2 ст. 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

В п. 12 указанного постановления установлено, что бремя доказывания наличия обстоятельств, свидетельствующих о перерыве, приостановлении течения срока исковой давности, возлагается на лицо, предъявившее иск.

В силу п. 3 ст. 202 ГК РФ если стороны прибегли к предусмотренной законом процедуре разрешения спора во внесудебном порядке (процедура медиации, посредничество, административная процедура и т.п.), течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения такой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

Поскольку исковое заявление поступило в суд 14.01.2022 года, с учетом соблюдения истцом претензионного порядка урегулирования спора, суд приходит к выводу, что истцом пропущен срок исковой давности по требованию о взыскании долга по договору аренды земельного участка за период с 11.12.2018 года по 13.12.2018 года.

Согласно пункту 1 статьи 207 ГК РФ, с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.

Кроме того, из материалов дела следует, что 19.08.2019 года сторонами договора подписано соглашение о расторжении договора долгосрочной аренды земельного участка, которое в силу п. 4 имеет силу акта приема-передачи земельного участка.

Из пояснений представителя ответчика, данных в судебном заседании, земельный участок возвращен арендодателю в момент подписания соглашения о расторжении договора аренды – 19.08.2019 года.

Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорных договоров (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/12).

В свою очередь истец не подтвердил, что ответчик использовал спорный земельный участок после подписания вышеуказанного соглашения.

Следовательно, датой окончания периода взыскания арендной платы является дата фактической передачи земельного участка арендодателю -19.08.2019 года.

Таким образом, арендная плата за пользование земельным участком должна взыскиваться за период с 14.12.2018 года по 18.08.2019 года.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований -в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и постороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Поскольку факт ненадлежащего исполнения ответчиком взятых на себя обязательств по договору, подтвержден материалами дела, доказательств обратного не представлено, следовательно, требование истца о взыскании с ответчика основного долга по договору аренды земельного участка от 14.05.2014 года N 35-114 года за период с 14.12.2018 года по 19.08.2019 года является правомерным.

При расчете арендной платы истец применил постановление Правительства Белгородской области от 28.12.2017 года № 501-пп «Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Белгородской области и государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов" с применением повышающего коэффициента 2.

Согласно п. 6 постановления 501-ПП размер арендной платы за земельный участок в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящего Порядка, определяется равным рыночной стоимости арендной платы, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, но не ниже размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка.

В силу п. 12 Постановления 501-ПП от 28.12.2017 года при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата определена по результатам оценки рыночной стоимости арендной платы, органы исполнительной власти области, органы местного самоуправления предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости арендной платы, но не чаще одного раза в 5 лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

В случае изменения рыночной стоимости арендной платы размер уровня инфляции, указанный в пункте 10 настоящего Порядка, не применяется.

Таким образом, из условий пунктов 11,12 Постановления 501-ПП от 28.12.2017 года следует, что арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы, указывают на возможность применения нового размера арендной платы только на последующий период, исключая ее применение за тот год, в котором осуществлена новая оценка.

Расчет арендной платы на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 13.07.2018 года за период времени, предшествующий проведению оценки, не предусмотрен Постановлением 501-ПП от 28.12.2017 года.

Следовательно, при расчете арендной платы за 2018 год не подлежит применению Постановление 501-ПП от 28.12.2017 года по вышеизложенным основаниям, а также исходя из даты оценки стоимости объекта аренды.

Исходя из изложенного, размер ежемесячной арендной платы в 2018 году составляет 18 280 руб. 41 коп.

Расчет размера арендной платы на основании отчета ООО «Финансы-Оценка-Консалтинг» № 20-18-Н(1.9.1) от 13.07.2018 года об определении величины рыночной стоимости арендной платы земельных участков для размещения производственных и административных зданий, расположенных в Старооскольском городском округе Белгородской области, согласно которому величина рыночной арендной платы за земельный участок площадью 2 559 кв.м. с кадастровым номером 31:06:0201012:2575 составляет 261 526 руб. 43 коп. в год, подлежит применению с 01.01.2019 года по 18.08.2019 года.

Данный отчет ответчиком не оспорен, ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы с целью определения размера арендной платы, не заявлено.

При изложенных обстоятельствах, а также в связи с отсутствием доказательств оплаты ответчиком суммы долга по договору аренды от 09.12.2016 года № 78-1/16 за период с 14.12.2018 года по 19.08.2019 года исковые требования департамента подлежат частичному удовлетворению на сумму 342 443 руб. 67 коп.

Рассматривая требование истца о взыскании с ответчика неустойки за период с 11.12.2018 года по 02.12.2019 года в размере 87 610 руб. 53 коп. суд исходит из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 5.5 договора установлено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Условие о размере начисляемой неустойки сторонами закреплено в тексте договора, следовательно, требование о письменной форме соглашения о неустойке выполнено.

Ответчик нарушил сроки оплаты арендных платежей, в связи с чем, истцом правомерно заявлено требование о взыскании с ответчика пени.

С учетом пропуска департаментом срока исковой давности по требованиям о взыскании неустойки по договору аренды от 14.05.2014 года № 35-1/14 за период с 11.12.2018 года по 13.12.2018 года, а также сроков исполнения ответчиком обязательств по оплате арендных платежей в пределах срока исковой давности, пункта 5.5 договора аренды, судом произведен расчет размера неустойки по данному договору, который за период с 14.12.2018 года по 02.12.2019 года составил 78 662 руб. 33 коп.

Оснований к снижению договорной неустойки, предусмотренных ст. 333 ГК РФ, суд не находит, в связи с отсутствием ходатайства ответчика и признаков явной несоразмерности размера неустойки последствиям нарушения обязательства.

С учетом всех обстоятельств дела, исковые требования Департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области подлежат частичному удовлетворению.

Согласно ст. 168 АПК РФ при принятии решения, суд решает вопрос о распределении судебных расходов.

В силу п. п. 1.1. п. 1 ст. 333.37 НК РФ истец от уплаты государственной пошлины освобожден.

На основании ст. 110 АПК РФ расходы по оплате госпошлины относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области удовлетворить частично.

Взыскать с ООО "СТРОЙТЕХ-ОСКОЛ" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) сумму долга по договору аренды земельного участка от 14.05.2014 года №35-1/14 в размере 342 443 руб. 67 коп., неустойку за период с 14.12.2018 года по 02.12.2019 года в размере 78 662 руб. 33 коп.

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.

Взыскать с ООО "СТРОЙТЕХ-ОСКОЛ" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 8 840 руб. 52 коп. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Белгородской области.



Судья

Ю.И. Назина