Решение от 16 августа 2021 г. по делу № А45-6706/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А45-6706/2021
г. Новосибирск
16 августа 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 09 августа 2021 года

Решение в полном объёме изготовлено 16 августа 2021 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Булаховой Е.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Дупленская» (ИНН <***>), г. Новосибирск к обществу с ограниченной ответственностью «Северное агроразвитие» (ИНН <***>), г. Новосибирск о взыскании 1572634 рубля 80 копеек,

встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Северное агроразвитие» (ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Дупленская» (ИНН <***>) о расторжении договора аренды земельного участка от 24.03.2020

при участии в судебном заседании представителей

истца (по первоначальному иску) – ФИО2 по доверенности от 24.04.2020, паспорт, диплом, ФИО3 по доверенности от 01.01.2020, паспорт

ответчика (по первоначальному иску) – ФИО4 по доверенности от 14.04.2021, паспорт, диплом

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Дупленская» (далее - истец, ООО «Дупленская») обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Северное агроразвитие» (далее – ответчик, ООО «Северное агроразвитие») о взыскании 1572634 рубля 80 копеек, составляющих долг и неустойку по договору аренды земельного участка от 24.03.2020.

Определением от 28.05.2021 суд принял к производству для совместного рассмотрения с первоначальным иском встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Северное агроразвитие» к обществу с ограниченной ответственностью «Дупленская» о расторжении договора аренды земельного участка от 24.03.2020.

В судебном заседании представители ООО «Дупленская» поддержали заявленные требования в полном объеме.

Представитель ООО «Северное Агроразвитие» возражала против удовлетворения заявленных требований. Ответчиком заявлен встречный иск о расторжении договора аренды, со ссылкой на то, что спорный земельный участок не пригоден для ведения сельскохозяйственного производства, при этом арендодатель не сообщил арендатору об имеющихся недостатках, обнаружить их самостоятельно ООО «Северное Агроразвитие» не имело возможности.

ООО «Северное Агроразвитие» заявило ходатайство о назначении и проведении судебной экспертизы с целью выяснения пригодности использования арендованного земельного участка с учетом его целевого назначения.

Рассмотрение дела судом откладывалось для перечисления ответчиком денежных средств на депозитный счёт Арбитражного суда Новосибирской области за проведение судебной экспертизы, о проведении которой заявлено ответчиком.

Представитель ответчика доказательств перечисления денежных средств на депозитный счёт суда не представило, указав на то, что руководитель доверителя дал гарантию того, что денежные средства на депозитный счёт суда будут перечислены в трёхдневный срок со дня назначения судом судебной экспертизы.

ООО «Дупленская» возражало против удовлетворения заявленных требований по встречному исковому заявлению, полагая, что арендатором не представлено доказательств того, что земельный участок предоставлялся именно для выращивания масличных и зерновых культур, поскольку он предоставлялся для ведения сельского хозяйства, с разрешенным использованием земельного участка - сельскохозяйственное производство, под которым действующее законодательство понимает деятельность от выращивания однолетних и многолетних культур до пчеловодства и животноводства.

В соответствии со статьёй 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Рассмотрев материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, суд установил.

Между ООО «Дупленская» (арендодателем) и ООО «Северное Агроразвитие» (арендатором) заключен договор аренды земельного участка от 24.03.2020, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 54:11:028101:690, площадью 18120000 кв.м., расположенный по адресу: обл. Новосибирская, р-н Коченевский, ст. Дупленская, ул. Сибирская, 50, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, принадлежащий на момент совершения договора арендодателю на праве собственности, о чем внесена соответствующая запись в ЕГРН. Договор аренды в установленном законом порядке прошёл процедуру государственной регистрации 09.04.2020.

Пунктом 5.1 договора установлено, что срок аренды составляет 10 лет.

В соответствии с пунктом 6.1 договора размер арендной платы за участок составляет 815 400 рублей в год, из расчета 500 рублей за один гектар, за первый год аренды земельного участка; размер арендной платы за участок составляет 1 386 180 рублей в год, из расчета 850 рублей за один гектар, за второй и последующие годы аренды земельного участка.

Арендатор обязуется в течение 10 рабочих дней после регистрации настоящего договора аренды в Управлении Росреестра по Новосибирской области перечислить на расчетный счет Арендодателя сумму аренды, указанной в пункте 6.1 Договора за первый год аренды земельного участка (пункт 6.2.1 договора аренды).

В соответствии с пунктом 6.2.2 договора уплата арендной платы арендатором, начиная со второго года аренды, осуществляется один раз в год, не позднее 01 марта каждого года, путем перечисления арендодателю на счет.

ООО «Северное Агроразвитие» направило в адрес ООО «Дупленская» предложение о подписании соглашения о досрочном расторжении (прекращении) договора аренды, мотивированное тем, что после схода снежного покрова были обнаружены существенные недостатки земельного участка, а именно, заболоченность, наличие оврагов и несанкционированных свалок на земельном участке. Данное предложение рассмотрено арендодателем, в расторжении договора было отказано.

В то же время, в нарушение взятых на себя обязательств, арендатор арендную плату своевременно не вносил, в связи с чем у него возникла задолженность по арендной плате в размере 1540200 рублей за второй год аренды. Расчет ООО «Дупленская» судом проверен, признан верным, контррасчет ответчиком не представлен.

В порядке досудебного урегулирования спора в адрес ООО «Северное Агроразвитие» арендодателем направлена досудебная претензия от 17.02.2021, в которой предложено перечислить имеющуюся задолженность по арендной плате и неустойку.

Арендатор ответом на претензию в добровольном порядке отказался от погашения имеющейся задолженности, в связи с чем ООО «Дупленская» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Заслушав пояснения представителей сторон по первоначальному иску, исследовав доказательства, приобщённые к материалам дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению. При принятии решения суд исходит из следующего.

Одним из основных принципов земельного законодательства Российской Федерации является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату (подпункт 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ). В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки.

На основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных нормативных актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 ГК РФ).

Ответчиком возражений против факта не перечисления арендной платы за второй год аренды не заявлено, а материалами дела подтверждается, что обязательства по договору аренды земельного участка ответчиком не исполнены, доказательства оплаты задолженности в полном объеме не представлены, в связи с чем суд находит требование истца о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1540200 рублей подлежащим удовлетворению.

Пунктом 1 статьи 329 ГК РФ установлено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Пунктом 6.4 договора аренды предусмотрено, что в случае неуплаты платежей в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку за каждый день просрочки в размере 0,1 % от неоплаченной суммы. Пеня вносится арендатором па расчетный счет, указанный в пункте 6.2. настоящего раздела.

В связи с несвоевременным внесением платы за первый год аренды, наличием задолженности за второй год аренды истец начислил ответчику неустойку по договору за просрочку оплаты арендной платы за первый год аренды за период с 24.04.2020 до 06.05.2020 в размере 10872 рубля, а также за просрочку оплаты арендной платы за второй год аренды за период с 02.03.2021 по 15.03.2021 в сумме 21562 рубля 80 копеек, с дальнейшим начислением неустойки с 16.03.2021 по день фактического исполнения обязательства в сумме 1540200 рублей, исходя из размера 0,1 % от неоплаченной суммы за каждый день просрочки.

Пунктом 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).

Проверив расчет неустойки истца, суд находит его арифметически правильным, что является основанием для удовлетворения исковых требований в части неустойки в полном объёме.

По встречному иску.

ООО «Северное Агроразвитие» предъявило встречное исковое заявление к ООО «Дупленская» о расторжении договора аренды земельного участка от 24.03.2020.

В обоснование встречных требований ООО «Северное Агроразвитие» ссылается на то, что в соответствии с пунктом 8.5.3 договора договор может быть досрочно прекращен (расторгнут) по инициативе арендатора в случае, когда участок имеет препятствующие использованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены во время осмотра участка. По мнению арендатора, при заключении договора аренды в марте 2020 года из-за погодных условий полноценный осмотр земельного участка был невозможен.

Как указывает представитель ответчика (встречного истца) при последующем осмотре земельного участка установлена значительная заболоченность земель, зарастание их сорной растительностью и непригодность земель к сельскохозяйственной обработке. Составлен акт фотографирования.

27.04.2020 ООО «Северное Агроразвитие» направило в адрес ООО «Дупленская» предложение о подписании соглашения о досрочном расторжении (прекращении) договора аренды, мотивированное тем, что после схода снежного покрова были обнаружены существенные недостатки земельного участка, а именно, заболоченность, наличие оврагов и несанкционированных свалок на земельном участке. Данное предложение рассмотрено арендодателем, в расторжении договора было отказано.

Исследовав материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения встречных исковых требований, при этом исходит из следующего.

В соответствии с абзацем 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Таким образом, указанной правовой нормой установлена обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество, пригодное для использования согласно целям, указанным в договоре аренды, и обладающее теми потребительскими качествами, которые позволяют арендатору его использовать. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества и права арендатора при обнаружении таких недостатков регламентированы статьей 612 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 612 ГК РФ при обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 ГК РФ).

По смыслу статей 611, 612 ГК РФ невозможность использования арендатором имущества может являться основанием для применения мер правового реагирования только в случае, если невозможность такого использования явилась следствием неправомерных действий арендодателя, в то время как таких доказательств в деле не имеется.

Так, в ходе судебного разбирательства ООО «Северное Агроразвитие» заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы для разрешения следующих вопросов:

1) Пригодна ли почва единого землепользования кадастровый номер 54:11:028101:690 по агрохимическим, влажностным и иным показателям (характеристикам) в соответствии с разрешенным пользованием и целевым назначением земли для сельскохозяйственного производства? Если непригодна, то для какого именно сельскохозяйственного производства: растениеводство, выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур, овощеводство, выращивание тонизирующих, лекарственных, цветочных культур, садоводство, выращивание льна и конопли, животноводство, скотоводство, звероводство, птицеводство, свиноводство, пчеловодство, рыболовство, хранение и переработка сельскохозяйственной продукции, выпас скота, сенокошение? Если пригодна, то в какое время календарного года с учетом климатических условий Новосибирской области? Если непригодна, то для какого вида сельскохозяйственного производства и каковы причины непригодности и время их возникновения? Каково процентное соотношение площади земель, непригодных для отдельных видов сельскохозяйственного производства к общей площади единого землепользования?

2) С учетом климатических условий Новосибирской области в период с апреля 2020 года по сентябрь 2020 года была ли пригодна почва единого землепользования кадастровый номер 54:11:028101:690 по агрохимическим, влажностным и иным показателям (характеристикам) в соответствии с разрешенным использованием и целевым назначением земли для сельскохозяйственного производства? Если непригодна, то для какого именно сельскохозяйственного производства: растениеводство, выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур, овощеводство, выращивание тонизирующих, лекарственных, цветочных культур, садоводство, выращивание льна и конопли, животноводство, скотоводство, звероводство, птицеводство, свиноводство, пчеловодство, рыболовство, хранение и переработка сельскохозяйственной продукции, выпас скота, сенокошение? Если пригодна, то в какое время календарного года с учетом климатических условий Новосибирской области? Если непригодна, то для какого вида сельскохозяйственного производства и каковы причины непригодности и время их возникновения? Каково было процентное соотношение площади земель, непригодных для отдельных видов сельскохозяйственного производства к общей площади единого землепользования?

3) Пригодна ли почва единого землепользования кадастровый номер 54:11:028101:690 по своим показателям (характеристикам) с учетом климатических условий Новосибирской области для обработки сельскохозяйственной техникой (вспашка, механическая обработка, посев, уборка)? Если пригодна, то в какой период календарного года? Если непригодна, то каковы причины непригодности и время их возникновения? Каково процентное соотношение площади земель, непригодных для обработки сельскохозяйственной техникой, к общей площади единого землепользования?

4) Была ли пригодна в период с марта 2020 года по май 2021 года почва единого землепользования кадастровый номер 54:11:028101:690 по своим показателям (характеристикам) с учетом климатических условий Новосибирской области в 2020-2021 году для обработки сельскохозяйственной техникой (вспашка, механическая обработка, посев, уборка)? Если непригодна, то каковы причины непригодности и время их возникновения? Каково процентное соотношение площади земель, непригодных для обработки сельскохозяйственной техникой, к общей площади единого землепользования?

Представители ответчика по встречному иску заявили возражения против назначения по делу судебной экспертизы, указав, в том числе, на значительную стоимость судебной экспертизы.

Заслушав пояснения сторон по вопросу о назначении по делу судебной экспертизы, суд признал ходатайство встречного истца о назначении по делу судебной экспертизы необоснованным и подлежащим оставлению без удовлетворения ввиду следующего.

По смыслу части 1 статьи 82 АПК РФ назначение экспертизы является правом суда, а не его обязанностью. Необходимость разъяснения вопросов, возникающих при рассмотрении дела и требующих специальных познаний, определяется судом, разрешающим данный вопрос. При этом вопросы, разрешаемые экспертом, должны касаться существенных для дела фактических обстоятельств. В связи с этим, определяя необходимость назначения той или иной экспертизы, суд исходит из предмета заявленных исковых требований и обстоятельств, подлежащих доказыванию в рамках этих требований.

Как разъяснил Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в своем постановлении от 09.03.2011 по делу № А63-17407/2009, судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания. Если необходимость проведения экспертизы отсутствует, суд отказывает в ходатайстве о назначении судебной экспертизы.

Из положений пункта 4.1 договора аренды следует, что спорный земельный участок предназначен для ведения сельского хозяйства. В материалах дела отсутствуют доказательства согласования сторонами конкретного вида сельского хозяйства, для которого арендуется земельный участок. Арендатор настаивал на предложенных вопросах, а предложение суда о проведении судебной экспертизы с целью установления пригодности земельного участка для ведения сельского хозяйства отказался.

Таким образом, принимая во внимание условия договора аренды земельного участка о целях его предоставления в удовлетворении ходатайства о проведении по делу судебной экспертизы отказано.

Доводы истца по встречному иску о невозможности идентификации земельного участка судом отклоняются, поскольку противоречат позиции самого истца о неудовлетворительном состоянии земельного участка, отраженном в актах осмотра от 25.06.2020, 26.08.2020, представленным в материалы дела встречным истцом.

Довод ООО «Северное Агроразвитие» о том, что ООО «Дупленская» не сообщило о видах сельского хозяйства, для которых пригоден или не пригоден спорный земельный участок, а, следовательно, умолчало об имеющихся недостатках имущества, сданного в аренду, судом отклоняется как основанный на неверном толковании статьи 612 ГК РФ, поскольку доказательств того, что сторонами согласовывался конкретный вид сельского хозяйства, в материалы дела не представлено.

Суд признаёт не доказанными доводы встречного истца о невозможности обнаружения на момент заключения договора аренды свалок, кустарников, деревьев, которые, по его утверждению, имеются на спорном земельном участке, поскольку инициатива заключения договора аренды спорного земельного участка исходила от арендатора, что подтверждено представителями сторон.

Представители ответчика по встречному иску, на вопросы суда о возражениях против расторжения договора аренды, пояснили, что в принципе не возражают против расторжения договора во внесудебном порядке, о чём между истцом и ответчиком были проведены неоднократные переговоры, что отражено, в том числе, в предложениях о заключении мирового соглашения по всем четырём арендованным земельным участкам. В частности, представители арендодателя указали (отражено в предложениях по мировому соглашению), что готовы на расторжение договора аренды во внесудебном порядке, однако только при соблюдении особенностей цикла сельскохозяйственных работ, при соблюдении сроков завершения периода подготовки земель для использования их по назначению – сельскохозяйственное производство, поскольку расторжение договоров после первого марта каждого года лишает собственника возможности использовать земельный участок по его целевому назначению. В частности, по этому основанию, равно в связи с недоказанностью арендатором передачи в аренду земельного участка непригодного для сельскохозяйственного производства, представители арендодателя активно возражали против удовлетворения встречного иска о расторжении договора аренды.

Учитывая вышеизложенное суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения первоначальных исковых требований в части взыскания задолженности в сумме 1540200 рублей, неустойки за период с 24.04.2020 по 06.05.2020 за просрочку оплаты аренды за первый год в сумме 10872 рубля, неустойки за период с 02.03.2021 по 15.03.2021 за просрочку оплаты аренды за второй год в сумме 21562 рубля 80 копеек и далее по день фактической оплаты задолженности в сумме 1540200 рублей исходя из ставки 0,1 % в день и об отсутствии правовых оснований для удовлетворения встречного иска.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины распределяются в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Арбитражный суд разъясняет лицам, участвующим в деле, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящее мотивированное решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Руководствуясь статьями 110, 167, 168, 169, 170, 174, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Первоначальный иск удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Северное Агроразвитие» (ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Дупленская» (ИНН <***>) задолженность в сумме 1540200 рублей, неустойку за период с 24.04.2020 по 06.05.2020 за просрочку оплаты аренды за первый год в сумме 10872 рубля, неустойку за период с 02.03.2021 по 15.03.2021 за просрочку оплаты аренды за второй год в сумме 21562 рубля 80 копеек. Неустойку за просрочку оплаты аренды за период с 16 марта 2021 года взыскать по день фактической оплаты задолженности в сумме 1540200 рублей исходя из ставки 0,1 % в день.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Северное Агроразвитие» (ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 28726 рублей.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Решение арбитражного суда, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд, находящийся в городе Томске путём подачи апелляционных жалоб через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья Е.И. Булахова