Постановление от 3 октября 2024 г. по делу № А32-68323/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-68323/2023
г. Краснодар
03 октября 2024 года
Резолютивная часть постановления объявлена 02 октября 2024 года

Постановление в полном объеме изготовлено 03 октября 2024 года


Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Калуцких Р.Г., при участии от заявителя – общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик "Резиденция"» (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО1 (доверенность от 04.12.2023), от органа, осуществляющего публичные полномочия – администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО2 (доверенность от 23.011.2024), в отсутствие органа, осуществляющего публичные полномочия – департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН <***>, ОГРН <***>), извещенного о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.04.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2024 по делу № А32-68323/2023, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик "Резиденция"» (далее – общество, заявитель) обратилось в арбитражный суд к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – администрация) и департаменту архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – департамент) со следующими требованиями:

– признать недействительным постановление администрации от 23.10.2023 № 3197;

– признать незаконным отказ департамента в выдаче обществу разрешения на строительство объекта капитального строительства «Гостиница на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0420016:41 в Адлерском районе г. Сочи, в <...>», оформленного письмом от 08.11.2023 № 24454415;

– обязать департамент выдать разрешение на строительство указанного объекта.

Заявление основано на положениях статей 36, 37, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс), статьи 48 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (далее – Закон № 131-ФЗ) и мотивировано следующим. Администрация незаконно отменила ранее принятое постановление от 15.10.2021 № 2261 «Об установлении соответствия вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420016:41, расположенного по адресному ориентиру: Краснодарский край, город Сочи, <...>». Этим нарушены права (интересы) общества как собственника объектов недвижимости, расположенных на данном земельном участке. Также департамент незаконно отказал в выдаче заявителю разрешения на строительство объекта «Гостиница на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0420016:41 в Адлерском районе г. Сочи, в <...>», что также нарушает права (интересы) общества как застройщика объекта капитального строительства.

До принятия судом решения общество на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) заявило отказ от требований о признании незаконным решения департамента об отказе в выдаче обществу разрешения на строительство, оформленного письмом от 08.11.2023 № 24454415 и об обязании департамента выдать разрешение на строительство.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 02.04.2024, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2024, принят отказ заявителя от требований о признании незаконным решения департамента об отказе в выдаче разрешения на строительство, оформленного письмом от 08.11.2023 № 24454415 и об обязании выдать соответствующее разрешение. Производство по делу в указанной части прекращено. Признано недействительным постановление администрации от 23.10.2023 № 3197 «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420016:41, расположенного по адресному ориентиру: Краснодарский край, город Сочи, <...> и отмене постановления администрации от 15.10.2021 № 2261 "Об установлении соответствия вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420016:41, расположенного по адресному ориентиру: Краснодарский край, город Сочи, <...>"».

Суды установили, что на основании договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 10.09.2007 № 4900004312 земельный участок площадью 8578 кв. м с кадастровым номером 23:49:0420016:41, расположенный по адресу: г. Сочи, Адлерский район, пгт. Красная поляна, ул. Мичурина, предоставлен ООО «Югпромстрой» в аренду для обеспечения эксплуатации зданий и сооружений производственной базы. В настоящее время арендатором земельного участка является общество, что подтверждается актуальными сведениями из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН). Постановлением администрации от 05.04.2019 № 458 «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420016:41 по улице Мичурина, поселок Красная Поляна Адлерского района города Сочи» вид разрешенного использования земельного участка изменен с «для обеспечения эксплуатации зданий и сооружений производственной базы» на «апарт-отель». Постановлением администрации от 15.10.2021 № 2261 «Об установлении соответствия вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420016:41, расположенного по адресному ориентиру: Краснодарский край, город Сочи, <...>» вид разрешенного использования указанного участка приведен в соответствие с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержден приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 № П/0412 – «гостиничное обслуживание» (код 4.7; далее – классификатор). В договор аренды земельного участка внесены соответствующие изменения (дополнительные соглашения от 10.09.2019 и от 03.11.2021), зарегистрированные в ЕГРН. Общество обратилось в департамент с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства «Гостиница на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0420016:41 в Адлерском районе г. Сочи, в <...>». Департамент письмом от 08.11.2023 № 24454415 отказал в выдаче разрешения на строительство, указав на отмену постановления от 15.10.2021 № 2261 постановлением администрации от 23.10.2023 № 3197, которым также установлен вид разрешенного использования земельного участка «для обеспечения эксплуатации зданий и сооружений производственной базы». Общество, ссылаясь на незаконность данного постановления, нарушающего его права (интересы) как собственника объектов недвижимости и арендатора земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420016:41, оспорило его в судебном порядке по правилам главы 24 Кодекса. При разрешении спора суды руководствовались положениями статей 209, 420, 321, 432, 450, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), статей 34, 37, 39 Градостроительного кодекса. Учтены также разъяснения, приведенные в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2022 № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» (далее – постановление от 28.06.2022 № 21) и в Обзоре практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018 (далее – Обзор от 14.11.2018). Орган местного самоуправления вправе в порядке самоконтроля отменить ранее изданный им муниципальный правовой акт в случае несоответствия его требованиям законодательства. В свою очередь, отменяющий акт органа местного самоуправления должен соответствовать закону, то есть быть обоснованным и не нарушать прав и законных интересов того, в отношении кого он был вынесен. Действующим на территории муниципального образования генеральным планом в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420016:41 установлена функциональная зона «Зона коммунально-инженерного назначения, курортно-гостиничных учреждений». Действующими Правилами землепользования и застройки участок отнесен к территориальной зоне «РК» – зоне лечебно-оздоровительных учреждений. Таким образом, установленный оспариваемым постановлением вид разрешенного использования земельного участка «для обеспечения эксплуатации зданий и сооружений производственной базы» не входит в перечень видов разрешенного использования в территориальной зоне «РК» и не соответствует классификатору. Установление земельному участку вида разрешенного использования «для обеспечения эксплуатации зданий и сооружений производственной базы» не соответствует также фактическому использованию. В границах земельного участка расположены следующие объекты недвижимого имущества, принадлежащие обществу на праве собственности: нежилое здание (склад строительных материалов); здание (котельная); жилой дом; здание проходной (нежилое здание). Ни один из указанных объектов недвижимости не является зданием (сооружением) производственной базы. Предмет договора является существенным его условием. В период действия договора его изменение осуществляется по взаимному согласию сторон, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение разрешенного использования участка предполагает изменение договора аренды и невозможно без его изменения. Поскольку земельный участок находится в аренде у общества, действиями администрации по изданию оспариваемого постановления, противоречащими нормам градостроительного зонирования, нарушены права (интересы) заявителя. Апелляционный суд дополнительно отметил, что суд первой инстанции не учел факт подписания договора аренды до вступления в силу Федерального закона от 03.12.2008 № 244-ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях"» (далее – Закон № 244-ФЗ) и регистрации права муниципальной собственности на земельный участок. В этот период орган местного самоуправления не обладал полномочиями по распоряжению земельными участками, расположенными на территории города-курорта Сочи и находящимися во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта. Вместе с тем, доводы администрации о том, что изменение в 2019 и 2021 годах вида разрешенного использования участка привело к фактическому предоставлению обществу земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420016:41 на праве аренды в целях жилищного строительства в обход установленной законом процедуры предоставления земельных участков, не соответствуют действительности. Правопредшественник общества, являясь законным пользователем земельного участка в виду расположения на нем объектов недвижимости, реализовал право на обращение в уполномоченный орган с целью приведения вида разрешенного использования такого участка в соответствие с действующим градостроительным регламентом и Правилами землепользования и застройки. Для территориальной зоны «РК» в 2019 году вид разрешенного использования земельного участка приведен в соответствие классификатором видов разрешенного использования земельных участков «апарт-отель» (код 2.5), в то время как для данной зоны такой вид разрешенного использования как «для обеспечения эксплуатации зданий и сооружений производственной базы» отсутствовал. Не могут быть отменены муниципальные правовые акты должностными лицами органов местного самоуправления, принявших соответствующий правовой акт, на основании которых внесены записи в ЕГРН о виде разрешенного использования земельного участка. Таким образом, в данном случае у администрации отсутствовали основания для отмены в порядке самоконтроля ранее принятых постановлений об изменении вида разрешенного использования земельного участка. Апелляционный суд отклонил и довод администрации о том, что судом первой инстанции не учтен протест прокурора. В тексте протеста содержится ошибочное указание на то, что по правилам пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, предоставляются преимущественно на торгах. Как следует из материалов дела, на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0420016:41 расположены объекты недвижимости, принадлежащие обществу, что исключает возможность реализации публичных процедур в виде организации и проведения торгов. Поскольку в данном случае приведение вида разрешенного использования в соответствии с действующим классификатором соответствовало требованиям закона, то последующая отмена органом местного самоуправления принятого ненормативного акта необоснованна и нарушает права общества.

Администрация обжаловала решение и постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акты в части удовлетворения требований заявителя отменить, принять по делу в этой части новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований. Жалоба мотивирована следующим. Прокуратурой города Сочи по результатам проведенной проверки соблюдения требований градостроительного законодательства в администрацию принесен протест от 08.09.2023 № 07-03-2023/2100-23-20030008 об устранении нарушений градостроительного законодательства. В ходе рассмотрения протеста прокуратуры установлен ряд нарушений требовании градостроительных регламентов и норм действующего градостроительного законодательства. В целях соблюдения требований действующего законодательства, руководствуясь частью 1 статьи 48 Закона № 131-ФЗ, с учетом протеста прокуратуры города Сочи от 08.09.2023 года № 07-03-2023/2100-23-20030008, администрацией принято оспариваемое обществом постановление от 23.10.2023 № 3197. Более того, согласно сложившейся судебной практике полномочия по распоряжению земельными участками, расположенными во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта на территории города Сочи, могли возникнуть у администрации только с 17.12.2008. Договор подписан до вступления в силу Закона № 244-ФЗ и регистрации права муниципальной собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0420016:41, то есть в период, когда орган местного самоуправления не располагал полномочиями по распоряжению такими участками. Договор заключен лицом, не имеющим права на распоряжение спорным земельным участком из состава земель федерального курорта, поэтому можно сделать вывод о недействительности (ничтожности) договора аренды 10.09.2007 № 4900004312 и последующих сделок (дополнительных соглашений). Таким образом, изменение в 2019 и 2021 вида разрешенного использования земельного участка, обремененного правом аренды, привело к фактическому предоставлению обществу земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420016:41 на праве аренды в целях жилищного строительства в обход установленной законом процедуры предоставления земельных участков при наличии законодательно установленного запрета на размещение объектов и сооружений, не связанных непосредственно с созданием и развитием сферы курортного лечения и отдыха. Торги на заключение договора аренды земельного участка в целях жилищного строительства администрацией не проводились, общество их победителем не признавалось, соответствующий договор аренды сторонами не заключался.

Общество в отзыве указало на несостоятельность доводов жалобы, просило обжалуемые администрацией судебные акты оставить без изменения. Суды при разрешении спора правильно применили нормы градостроительного законодательства. Суды обоснованно учли, что установленный оспариваемым постановлением администрации вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420016:41 (для обеспечения эксплуатации зданий и сооружений производственной базы) не входит в перечень видов разрешенного использования в территориальной зоне «РК» и не соответствует классификатору. Расположенные в границах участка объекты недвижимости, принадлежащие заявителю на праве собственности, не относятся к объектам производственной базы, следовательно, установленное администрацией разрешенное использование земельного участка не соответствует фактическому его использованию. Изменение в 2019 и 2021 годах вида разрешенного использования земельного участка не привело к фактическому предоставлению обществу этого участка на праве аренды в обход установленных законом процедур. Правопредшественник общества как собственник объектов недвижимости реализовал право на обращение в уполномоченный орган с целью приведения вида разрешенного использования арендуемого земельного участка действующему градостроительному регламенту и Правилам землепользования и застройки. В этой связи постановлением администрации от 05.04.2019 № 458 вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420016:41 изменен на «апарт-отель», а постановлением администрации от 15.10.2021 № 2261 вид разрешенного использования земельного участка приведен в соответствие классификатором на «гостиничное обслуживание» (код 4.7). В этот период такой вид разрешенного использования земельного участка как «для обеспечения эксплуатации зданий и сооружений производственной базы» отсутствовал. В связи с нахождением на земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих обществу на праве собственности, отсутствуют и основания для вывода о необходимости предоставления такого участка посредством публичных процедур (проведения торгов). Поскольку приведение вида разрешенного использования в соответствии с действующим классификатором соответствовало требованиям закона, то последующая отмена администрацией ранее принятого ненормативного акта незаконна и нарушает права (интересы) общества.

Суд округа не располагает сведениями о поступлении от департамента отзыва на кассационную жалобу.

В судебном заседании представитель администрации поддерживал доводы жалобы, просил ее удовлетворить.

Представитель общества возражал против доводов кассационной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Департамент явку представителя в судебное заседание не обеспечил.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителей администрации и общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что судебные акты в обжалуемой части подлежат отмене, а дело в этой части – направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 10.09.2007 № 4900004312 земельный участок площадью 8578 кв. м с кадастровым номером 23:49:0420016:41, расположенный по адресу: г. Сочи, Адлерский район, пгт. Красная поляна, ул. Мичурина, предоставлен ООО «Югпромстрой» в аренду для обеспечения эксплуатации зданий и сооружений производственной базы. В настоящее время арендатором земельного участка является общество, что подтверждается актуальными сведениями из ЕГРН.

Постановлением администрации от 05.04.2019 № 458 «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420016:41 по улице Мичурина, поселок Красная Поляна Адлерского района города Сочи» вид разрешенного использования земельного участка изменен с «для обеспечения эксплуатации зданий и сооружений производственной базы» на «апарт-отель».

Постановлением администрации от 15.10.2021 № 2261 «Об установлении соответствия вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420016:41, расположенного по адресному ориентиру: Краснодарский край, город Сочи, <...>» вид разрешенного использования указанного участка приведен в соответствие с классификатором – «гостиничное обслуживание» (код 4.7).

В договор аренды земельного участка внесены соответствующие изменения (дополнительные соглашения от 10.09.2019 и от 03.11.2021), зарегистрированные в ЕГРН.

Общество обратилось в департамент с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства «Гостиница на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0420016:41 в Адлерском районе г. Сочи, в <...>».

Департамент письмом от 08.11.2023 № 24454415 отказал в выдаче разрешения на строительство, указав на отмену постановления от 15.10.2021 № 2261 постановлением администрации от 23.10.2023 № 3197, которым также установлен (восстановлен) вид разрешенного использования земельного участка «для обеспечения эксплуатации зданий и сооружений производственной базы».

Общество, ссылаясь на незаконность постановления администрации от 23.10.2023 № 3197 и решения департамента (письмо от 08.11.2023 № 24454415) об отказе в выдаче разрешения на строительство, нарушающих его права (интересы) как собственника объектов недвижимости и арендатора земельного участка, оспорило их в судебном порядке по правилам главы 24 Кодекса.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, если иной порядок не предусмотрен данным Кодексом.

В соответствии с частью 1 статьи 48 Закона № 131-ФЗ муниципальные правовые акты могут быть отменены или их действие может быть приостановлено органами местного самоуправления или должностными лицами местного самоуправления, принявшими (издавшими) соответствующий муниципальный правовой акт.

Приведенная норма, регулирующая порядок отмены муниципальных правовых актов и приостановления их действия, основывающаяся на необходимости контроля за соблюдением действующего законодательства, направлена на регламентацию деятельности и реализацию гарантий самостоятельности органов местного самоуправления, закрепленных в статье 12 Конституции Российской Федерации и сама по себе не может рассматриваться как нарушающая конституционные права граждан. Однако это не исключает возможности судебного контроля принимаемых органами местного самоуправления решений, а сами решения об отмене или приостановлении действия ранее изданных муниципальных правовых актов не могут носить произвольный характер, должны быть законными и обоснованными (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 26.05.2011 № 739-О-О).

Орган местного самоуправления вправе в порядке самоконтроля отменить ранее изданный им муниципальный правовой акт в случае несоответствия его требованиям законодательства. При этом решение органа местного самоуправления об отмене ранее изданного муниципального правового акта должно быть обоснованным и не нарушать законных прав граждан (пункт 37 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2022), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 01.06.2022).

Общество в суде первой инстанции заявило отказ от требований о признании незаконным решения департамента об отказе в выдаче разрешения на строительство, оформленного письмом от 08.11.2023 № 24454415 и об обязании выдать соответствующее разрешение. Суд первой инстанции принял отказ заявителя от указанных требований на основании статей 49 и 150 Кодекса. Судебные акты в части прекращения производства по делу лицами, участвующими в деле, не обжалованы, поэтому в соответствующей части они кассационной инстанцией не проверяются (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Администрация обжаловала судебные акты в части удовлетворения требования общества о признании недействительным постановления от 23.10.2023 № 3197, которым отменено постановление от 15.10.2021 № 2261 об установлении соответствия вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420016:41 классификатору, а также восстановлен прежний вид разрешенного его использования – для обеспечения эксплуатации зданий и сооружений производственной базы. При проверке доводов кассационной жалобы администрации судебная коллегия исходит из следующего.

Граждане и организации вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными ненормативных правовых актов органов, осуществляющих публичные полномочия, если они полагают, что такие акты не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. Для удовлетворения таких требований необходима совокупность (одновременное наличие) двух условий: несоответствие оспариваемого ненормативного правового акта закону (иному нормативному правовому акту) и нарушение им прав (законных интересов) заявителя (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200, часть 2 статьи 201 Кодекса).

Суды при рассмотрении дел по правилам главы 24 Кодекса разрешают споры о правах, свободах и законных интересах граждан, организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений (споры в сфере публичных правоотношений), осуществляя проверку законности решений, действий (бездействия) органов и лиц, наделенных публичными полномочиями. Рассмотрение дела по правилам главы 24 Кодекса осуществляется на основе принципа состязательности и равноправия сторон при активной роли суда. Обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, определяются судом в соответствии с нормами материального права, подлежащими применению к спорным публичным правоотношениям, исходя из требований и возражений лиц, участвующих в деле. Если иное не предусмотрено законом, суд не связан правовой квалификацией спорных отношений и вправе признать оспоренное решение законным (незаконным) со ссылкой на нормы права, не указанные в данном решении. Суд также не связан основаниями и доводами заявленных требований, то есть независимо от доводов административного иска (заявления) суд, в том числе по своей инициативе, выясняет имеющие значение для дела обстоятельства, в том числе: нарушены ли права, свободы и законные интересы заявителя; соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения (пункты 2 и 15 постановления от 28.06.2022 № 21).

Признавая недействительным постановление администрации от 23.10.2023 № 3197, суды сослались на положения статьи 209 Гражданского кодекса и разъяснения, приведенные в пункте 1 Обзора от 14.11.2018, согласно которым при наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки собственник земельного участка, находящегося в частной собственности, может выбирать основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельного участка самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований с органами местного самоуправления. Однако данные нормы (разъяснения) неприменимы к спору, поскольку общество не является собственником земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420016:41, на который зарегистрировано право собственности муниципального образования город-курорт Сочи. К отношениям сторон подлежали применению положения пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса, в соответствии с которыми арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом либо в соответствии с условиями договора, либо в соответствии с назначением имущества, если в договоре такие условия не определены. Суды при разрешении спора не учли, что принимая на себя права и обязанности по договору, арендатор выражает свое согласие на использование земельного участка в соответствии с установленным видом разрешенного использования, тем самым реализуя свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса. Названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения. В отличие от собственника, арендатор при использовании земельного участка ограничен не только актами, определяющими правовой режим этого участка, но и, являясь стороной договора аренды, должен выполнять его условия, в том числе в части целевого использования участка. При этом самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования (пункт 3 Обзора от 14.11.2018). Как указано в определении Верховного Суда Российской Федерации от 23.01.2020 по делу № 305-ЭС19-18488, в связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Утверждение Правил землепользования и застройки и градостроительных регламентов само по себе не свидетельствует о наличии обязанности арендодателя вносить изменение в договор аренды в части видов использования земельного участка. Разрешая спор, суды не дали оценки законности действий администрации (арендодателя) и общества (арендатора) по изменению вида разрешенного использования земельного участка (приведению его в соответствие с классификатором) применительно к положениям статьи 615 Гражданского кодекса и статьи 85 Земельного кодекса. Необоснованно не учли судебные инстанции и правовые позиции Верховного Суда Российской Федерации, содержащиеся в пункте 3 Обзора от 14.11.2018. Ссылаясь на наличие заключенных между администрацией и обществом дополнительных соглашений от 10.09.2019 и от 03.11.2021 к договору аренды, суды не приняли во внимание, что данный договор заключен до введения в действие Закона № 224-ФЗ, а сами соглашения не проверили на предмет соблюдения при их заключении требований гражданского, земельного и градостроительного законодательства. В этой связи выводы судов о незаконности постановления администрации от 23.10.2023 № 3197, мотивированные тем, что вид разрешенного использования земельного участка «для обеспечения эксплуатации зданий и сооружений производственной базы» противоречит действующим документам территориального планирования и градостроительного зонирования, а также не соответствует классификатору, не могут быть признаны судом округа обоснованными. Полагая права (законные интересы) общества оспариваемым постановлением нарушенными, суды не учли, что постановления администрации об изменении вида разрешенного использования земельного участка (от 05.04.2019 № 458 – «апарт-отель») и о приведении его в соответствие с классификатором (от 15.10.2021 № 2261 – «гостиничное обслуживание») приняты в отсутствие к тому не только правовых, но и фактических оснований. Указывая на то, что установленный земельному участку вид разрешенного использования не соответствует фактическому его использованию, судебные инстанции не приняли во внимание, что в границах муниципального земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420016:41 отсутствовал (отсутствует) как апарт-отель, так и объект гостиничного хозяйства. Три (из четырех) фактически расположенных на муниципальном земельном участке объектов недвижимости (склад строительных материалов, котельная, здание проходной), в большей степени относятся к объектам производственно-складского назначения. Характеристики жилого дома, расположенного в границах участка, также не позволяют отнести его к объектам гостиничного хозяйства, что обществом при разрешении спора в судах первой и апелляционной инстанций не оспаривалось. При таких обстоятельствах вывод судебных инстанций о том, что приведение вида разрешенного использования земельного участка в соответствии с действующим классификатором соответствовало требованиям градостроительного законодательства, а последующая отмена администрацией ранее принятого ненормативного правового акта незаконна и нарушает права (интересы) общества, не может быть признан судом округа обоснованным.

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения жалобы суд кассационной инстанции вправе отменить решение и (или) апелляционное постановление и направить дело на новое рассмотрение, если выводы, содержащиеся в обжалуемых актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Основаниями для отмены решения и (или) апелляционного постановления являются несоответствие выводов, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1 статьи 288 Кодекса).

Суд округа полагает, что имеются основания для отмены судебных актов в обжалуемой администрацией части, учитывая, что вывод о недействительности постановления от 23.10.2023 № 3197, нарушающего права (интересы) общества, не может быть признан обоснованным, принятым по итогам надлежащей оценки материалов дела. В этой связи решение и постановление в обжалуемой части в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Кодекса подлежат отмене, а дело – направлению в этой части на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

При новом рассмотрении суду необходимо устранить отмеченные недостатки, оценить доводы сторон с учетом требований, установленных статьи 71 Кодекса, проверить существенные для правильного рассмотрения дела обстоятельства, дать надлежащую правовую оценку имеющимся в деле доказательствам. Суду предлагается обсудить также вопрос о привлечении к участию в деле прежнего правообладателя объектов недвижимости и арендатора земельного участка (ФИО3), а также прокуратуры города Сочи, по протесту которой от 08.09.2023 № 07-03-2023/2100-23-20030008 администрацией принято оспариваемое постановление. Исходя из подлежащих применению норм материального и процессуального права, из доводов и возражений лиц, участвующих в деле, обстоятельств, входящих в предмет доказывания и имеющих значение для правильного разрешения спора, следует рассмотреть спор по существу и принять законное и обоснованное решение.

Согласно абзацу второму части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело. В этой связи следует учесть, что администрация освобождена от уплаты государственной пошлины за подачу жалобы (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа



ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.04.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2024 по делу № А32-68323/2023 в обжалуемой части отменить, дело в этой части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.


Председательствующий В.Е. Епифанов


Судьи В.А. Анциферов


Р.Г. Калуцких