Решение от 20 февраля 2019 г. по делу № А63-24739/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А63- 24739/2018
г. Ставрополь
20 февраля 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 19 февраля 2019 года.

Решение изготовлено в полном объеме 20 февраля 2019 года.

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Аксенова В.А. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев дело по заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Компрессор-Центр», с. Верхнерусское, ОГРН <***>, ИНН <***>,

к публичному акционерному обществу Коммерческому банку «Евроситибанк», г. Мытищи, у. ФИО2, 5, ОГРН <***>, ИНН <***>,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Росреестра по Ставропольскому краю (<...>), Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (<...>),

о признании отсутствующим зарегистрированное обременение в виде ипотеки права аренды земельного участка площадью 9 413+/-34 кв.м. с кадастровым номером 26:12:020101:17, расположенном по адресу: <...>,

об обязании заинтересованного лица в течение 7 рабочих дней с даты вступления решения суда в законную силу совершить действия по погашению регистрационной записи № 26-26-12/021/2008-420 от 26.03.2018 в отношении права аренды земельного участка,

в отсутствие представителей сторон, третьих лиц, надлежащим образом уведомленных о времени и месте проведения судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Ставропольского края поступило заявление общества с ограниченной ответственностью «Компрессор-Центр» к публичному акционерному обществу Коммерческому банку «Евроситибанк» о признании отсутствующим зарегистрированное обременение в виде ипотеки права аренды земельного участка площадью 9 413+/-34 кв.м. с кадастровым номером 26:12:020101:17, расположенном по адресу: <...>, об обязании заинтересованного лица в течение 7 рабочих дней с даты вступления решения суда в законную силу совершить действия по погашению регистрационной записи № 26-26-12/021/2008-420 от 26.03.2018 в отношении права аренды земельного участка.

Определением суда от 14.12.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по Ставропольскому краю (<...>), Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (<...>).

Представители сторон, третьих лиц, надлежащим образом уведомленные о времени и месте проведения судебного заседания, в судебное заседание не явились, письменных пояснений не представили.

В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) неявка лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела.

От представителя истца поступило ходатайство об изменении ранее заявленных требований (исх. от 30.01.2019) в порядке ст. 49 АПК РФ, согласно которым просит признать отсутствующим зарегистрированное обременение в виде ипотеки права аренды земельного участка площадью 9 413+/-34 кв.м. с кадастровым номером 26:12:020101:17, расположенного по адресу: <...>, указав в резолютивной части решения, что решение по настоящему делу является основанием для погашения в ЕГРН регистрационной записи об ипотеке за № 26-26-12/021/2008-420 от 26.03.2008.

Суд указанное ходатайство рассмотрел, удовлетворил.

Исследовав представленные в дело доказательства, суд считает требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, ООО «Компрессор-Центр» (далее - истец) является собственником объекта недвижимости: офисное здание с магазином и столовой, назначение - нежилое здание. площадью 286,9 кв.м (ранее-255,1 кв.м.), кадастровый помер 26:12:020101:168 (запись регистрации № 26-26/001-26/001/207/2015-772/2 от 22.12.2015), расположенного на земельном участке, находящемся по адресу: <...>, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: под производственными помещениями, офисным зданием с магазином, столовой, кадастровый помер - 26:12:020101: 17 (далее - земельный участок) на основании договора купли-продажи недвижимости от 01.12.2015 (далее - договор купли-продажи недвижимости), заключенного с публичным акционерным обществом коммерческий банк «ЕвроситиБанк» (далее - ответчик). Расчет между сторонами произведен в полном объеме, что подтверждается приложенными к иску платежными поручениями.

Приказом Банка России от 07.07.2016 № ОД-2157 у Публичного акционерного общества Коммерческий банк «ЕвроситиБанк» (ПАО КБ «ЕвроситиБанк») отозвана лицензия на осуществление банковских операций. Решением Арбитражного суда Московской области от 27.09.2016 (резолютивная часть объявлена 20.09.2016) по делу № А41-48570/16 ПАО КБ «ЕвроситиБанк» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. Функции конкурсного управляющего возложены на государственную корпорацию «Агентство по страхованию вкладов».

Решением Правления Агентства представителем конкурсного управляющего назначен ФИО3

В соответствии с положениями абзаца 3 пункта 1.1. договора купли-продажи недвижимости офисное здание с магазином и столовой принадлежало продавцу (ответчику) на основании договора об отступном № 2 от 20.08.2009 (далее - договор об отступном), заключенного с залогодателем - ФИО4 (в соответствии с Выпиской из ЕГРИП от 04.12.2018, ранее зарегистрированная в качестве индивидуального предпринимателя - ФИО4 прекратила деятельность в связи со смертью, далее - залогодатель), что подтверждалось Свидетельством о государственной регистрации права 26-АЖ № 310935, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю, о чем в ЕГРП 25.05.2010 была сделана запись регистрации № 26-26-1 2/077/2009-951.

В соответствии с положениями п. 1.2 договора купли-продажи недвижимости приобретаемый истцом объект на момент заключения договора был свободен от прав третьих лиц, не находился под арестом, в залоге и не являлся предметом судебного спора. Регистрация права собственности на приобретаемый истцом объект недвижимости в уполномоченном органе несмотря на тот факт, что право аренды на земельный участок находилось в ипотеке, подтверждает, что истец не располагал информацией о наличии обременения в виде ипотеки на земельный участок.

Указанный земельный участок находится в муниципальной собственности.

05.06.2018 истец обратился в Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - КУМИ) с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка, однако, 03.08.2018 КУМИ в адрес истца направил письменный ответ, согласно которому заключение договора аренды с истцом невозможно по ряду причин, в том числе, в связи с тем, что на земельном участке имеется обременение в виде ипотеки права аренды земельного участка, возникшей на основании договора ипотеки № <***>/8 от 13.03.2008, зарегистрированного 26.03.2008 за номером регистрации 26-26-12/021/2008-420 (далее - договор ипотеки) в пользу ответчика, что подтверждается Выпиской из единого государственного реестра недвижимости, об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 24.10.2018 за № 99/2018/208420943.

Следует обратить внимание на то, что предметом вышеуказанного договора ипотеки являлись офисное здание с магазином и столовой, а так же последующий залог права аренды земельного участка, принадлежащего залогодателю на основании договора аренды земельного участка в границах земель города Ставрополя № 6379 от 14.01.2008, заключенного сроком на 3 года по 13.01.2011 и зарегистрированного 25.01.2008 за номером регистрации 26-26-12/018/2008-138.

Поскольку истец не являлся стороной по договору ипотеки, обладал информацией о смерти залогодателя, а так же руководствуясь положениями части 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке), согласно которым регистрационная запись об ипотеке погашается течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав совместного заявления залогодателя и залогодержателя или заявления залогодержателя. 29.08.2018 истец обратился к ответчику с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке в отношении земельного участка (06.09.2018 получено ответчиком, почтовый идентификатор 35504126009191).

28.11.2018 истцом от ответчика был получен письменный ответ от 20.11.2018 за № 3715/139393 об отказе в погашении регистрационной записи по причине отсутствия документов, подтверждающих исполнение обязательств по кредитному соглашению.

При этом, поскольку конкурсный управляющий в силу положений п. 3 ст. 126 Закона «О несостоятельности (банкротстве)» в случае отсутствия у него необходимых для ведения процедуры банкротства документов, имеет право истребовать данные документы у бывшего руководителя юридического лица, в отношении которого введена процедура банкротства, следует, что действия ответчика являются направленными на уклонение от истребования необходимых документов у банка с целью погашения регистрационной записи об ипотеке.

В постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением цел о банкротстве» определен трехлетний период обязательности предоставления руководителем должника бухгалтерских и иных документов, отражающих экономическую деятельность должника за три года до введения наблюдения.

Пунктом 47 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Она Российском Федерации от 22.06.2012 № 35 разъяснено, что в случае отказа или уклонения руководителя должника от передачи перечисленных в пункте 3.2 статьи 64 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ документов и ценностей арбитражному управляющему последний вправе обратиться в суд, рассматривающий дело о банкротстве, с ходатайством об их истребовании по правилам частей 4 и 6 - 12 статьи 66 АПК РФ.

Однако конкурсный управляющий ответчика не предпринял никаких действий по истребованию документов у бывшего руководителя банка.

Поскольку обременение до настоящего времени не погашено, истец полагает, что ответчик уклоняется от своей обязанности по погашению записи об ипотеке.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) установлены основания возникновения гражданских нрав и обязанностей, согласно которой гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Статьей 329 ГК РФ предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором; недействительность соглашения об обеспечении исполнения обязательства не влечет недействительности этого обязательства (основного обязательства): недействительность основного обязательства влечет недействительность обеспечивающего его обязательства, если иное не установлено Законом.

В соответствии с положениями подпункта пункта 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В силу статьи 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Согласно положениям ст. 409 ГК РФ по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением отступного - уплатой денежных средств или передачей иного имущества.

Поскольку право собственности у ответчика на отчуждаемый объект недвижимости возникло в соответствии с договором об отступном, обязательство по погашению задолженности по кредитному договору № <***> от 29.11.2007 были прекращены предоставлением ответчику залогодателем отступного, а именно: передачей недвижимого имущества в пользу ответчика.

В соответствии с положениями п. 2 ст. 352 ГК РФ залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (статья 339.1 ГК РФ).

Положения вышеуказанного закона применимы так же и к иным заинтересованным лицам, права которых нарушаются действиями залогодержателя.

В соответствии с пунктом 1 статьи 25 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или данной статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Согласно абзацу 2 пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22) оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков о признании обременения отсутствующим, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Ответчиком по иску, направленному на оспаривание заинтересованного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны (пункт 53 постановления № 10/22).

Таким образом, погашение регистрационной записи об ипотеке возможно только по результатам рассмотрения судом искового заявления заинтересованного лица о признании обременения в виде ипотеки отсутствующим, с привлечением залогодателя и залогодержателя в качестве ответчиков (см. Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 10.05.2018 № Ф03-1459/2018 по делу № А73-16950/2014, Определение Приморского краевого суда от 16.05.2016 по делу № 33-4554/2016, Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 10.05.2018 № Ф03-1459/2018 по делу № А73-16950/2014).

При этом, поскольку в настоящее время залогодатель умер, что подтверждается представленной в качестве приложения к иску выпиской из ЕГРИП от 04.12.2018, иск подан к залогодержателю.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быль защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

Следовательно, если ипотека по предусмотренным законом основаниями прекратилась, но значится в ЕГРП как существующая для всех третьих лиц, заинтересованное лицо вправе обратиться в суд с требованием, направленным на прекращение зарегистрированного обременения.

Кроме того, исходя из разъяснений, изложенных в пунктах 45, 46 постановления № 10/22, пункта 12 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения» такой способ защиты нарушенного права, как признание права (обременения) отсутствующим может быть реализован только в случае, если он заявлен владеющим лицом и только при установлении того, что истцом не утрачено владение спорным имуществом..

Поскольку истец является собственником объектов недвижимости с кадастровыми номерами 26:12:020101:168, 26:12:020101:140, 26:12:020101:163, 26:12:020101:154, 26:12:000000:6306, 26:12:000000:6307, расположенных на земельном участке, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 24.10.2018 за № 99/2018/208420943, несмотря на отказ КУМИ заключить договор аренды, он является фактическим владельцем земельного участка.

Следует отметить, что фактические владение истцом земельным участком подтверждается следующим:

- ранее КУМИ с бывшими собственниками объектов недвижимости: ОАО «БИНБАНК» и oтветчиком на основании постановления администрации от 17.06.2011 был подписан договор аренды земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополя со множественностью лиц на стороне арендатора от 22.11.2011 за № 9156 сроком на 10 лет, который в установленном законном порядке зарегистрирован не был (т.е. ОАО «БИНБАНК» и ответчик являлись фактическими владельцами земельного участка). После перехода нрава собственности на объекты недвижимости с кадастровыми номерами 26:12:020101:168, 26:12:020101:140 26:12:020101:163, 26:12:020101:154, 26:12:000000:6306, 26:12:000000:6307 к истцу, договор аренды с ним так же не заключался (т.е. он является фактическим владельцем земельного участка по настоящее время).

- В соответствии с решениями Арбитражного суда Ставропольского края по делам № А63-5350/2016 от 31.10.2016 и №А63-739/2018 от 29.05.2018 КУМИ производится взыскание с истца, как фактического владельца, платы за фактическое пользование земельным участком.

- Иных собственников объектов недвижимого имущества на земельном участке не имеется, что так же подтверждается выпиской из единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 24.10.2018 за № 99/201 8/208420943.

- Земельный участок огорожен; доступ к нему контролируется истцом.

Позиция иcтца о возможности обращения фактического владельца объекта сданным иском в суд так же подтверждается сложившейся в РФ судебной практикой: Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 01.04.2016 № Ф08-1194/2016 по делу № А32-1189/2015.

Кроме того, предметом договора ипотеки от 26.03.2008 являлся последующий залог права аренды спорного земельного участка сроком до 13.01.2011, т.е. в настоящий момент ипотека прекращена.

Помимо прочего следует отметить, что поскольку законодательством не предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования таких споров, предварительное обращение к государственному регистратору с заявлением о погашении обременения не требуется (пункт 55 Постановления № 10/22).

Таким образом, из системного толкования вышеуказанных норм следует, что поскольку отсутствует возможность подачи совместного заявления залогодателя и залогодержателя, а так же заявления залогодержателя, запись об ипотеке в интересах заинтересованного лица - истца, может быть погашена только на основании решения суда.

Вышеуказанная позиция истца разделяется сложившейся в Российской Федерации судебной практикой по аналогичным делам: см. Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 22.05.2017 по делу № 33-18809/2017, Решение Арбитражного суда Ростовской области от 10.11.2015 по делу № А53-20154/2015, Решение Арбитражного суда Нижегородской области от 02.03.2016 по делу № А43-292/2016, Постановление Президиума Высшего Арбитражного суда от 12.10.2010 № 6267/10.

В соответствии и с положениями п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 № 54 «О некоторых вопросах подсудности дел по искам о правах на недвижимое имущество», в соответствии с частью 1 статьи 38 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации . иски о правах на недвижимое имущество предъявляются в арбитражный суд по месту нахождения этого имущества.

К искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, об установлении сервитута, о разделе имущества, находящегося в общей собственности, о признании права, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста.

По месту нахождении недвижимого имущества также рассматриваются дела, в которых удовлетворение заявленного требования и его принудительное исполнение повлечет необходимость государственной регистрации возникновения, ограничения (обременения), перехода, прекращения прав на недвижимое имущество или внесение изменений в Единый государственный реестр прав в отношении сделок, подлежащих государственной регистрации.

Судом полностью исследованы доводы сторон.

Суд приходит к выводу об обоснованности требований истца, которые признаются судом подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь статьями 49, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

заявление удовлетворить.

Признать отсутствующим зарегистрированное обременение в виде ипотеки права аренды земельного участка площадью 9 413+/-34 кв.м. с кадастровым номером 26:12:020101:17, расположенного по адресу: <...>.

Решение по настоящему делу является основанием для погашения в ЕГРН регистрационной записи об ипотеке за № 26-26-12/021/2008-420 от 26.03.2008.

Взыскать с публичного акционерного общества Коммерческому банку «Евроситибанк», г. Мытищи, у. ФИО2, 5, ОГРН <***>, ИНН <***>, в пользу общества с ограниченной ответственностью «Компрессор-Центр», с. Верхнерусское, ОГРН <***>, ИНН <***>, 6 000,00 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Настоящее решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме).

Решение также может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо- Кавказского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья В.А. Аксенов