Решение от 13 декабря 2019 г. по делу № А71-10758/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

426011, г. Ижевск, ул. Ломоносова, 5

http://www.udmurtiya.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А71-10758/2019
г. Ижевск
13 декабря 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 06 декабря 2019 года. Полный текст решения изготовлен 13 декабря 2019 года.


Арбитражный суд УР в составе судьи М.В.Мельниковой, при ведении протокола предварительного судебного помощником судьи И.Н.Мельниковым, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "Соль" к Обществу с ограниченной ответственностью "Эстет-Сервис" о взыскании 247 884 руб. 00 коп. убытков,

при участии представителей:

от истца: ФИО1 - представитель по доверенности от 15.01.2019, диплом № БВС 0730707 от 22.05.2000,

от ответчика: ФИО2 - представитель по доверенности от 15.07.2019, диплом № УВ № 278537 от 15.06.1992,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Соль" обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Эстет-Сервис" о взыскании 247 884 руб. 00 коп. убытков, составляющих стоимость восстановительных работ арендованного Обществом с ограниченной ответственностью "Эстет-Сервис" нежилого помещения.

Как следует из материалов дела, 05.10.2016 между ООО «Соль» (арендодатель, истец) и ООО «Эстет-Сервис» (арендатор, ответчик) заключен договор аренды №05/2016-С (далее – договор) (л.д. 15-22).

В соответствии с договором истец по акту приема-передачи (л.д. 23-24) передал во временное владение и пользование (аренду) нежилое помещение, расположенное по адресу <...> Победы, 110.

Срок аренды по договору установлен по 31.05.2017 (п. 1.3.). Дополнительным соглашением № 1 от 16.05.2017 срок действия договора установлен с 01.06.2017 по 30.04.2018 (л.д. 29). Дополнительным соглашением № 2 от 28.04.2018 срок действия договора установлен с 01.05.2018 по 31.03.2019 (л.д. 30).

Согласно пункту 2.5.4. договора арендатор обязуется производить текущий ремонт и проводить необходимое эксплуатационно- техническое обслуживание за свой счет.

В соответствии с пунктом 2.5.12. договора после окончания срока действия договора, а также при его досрочном расторжении арендатор обязуется вернуть арендодателю помещение в том состоянии, в котором оно находилось на момент передачи арендодателем арендатору с учетом проведенного текущего ремонта и эксплуатационно-технического обслуживания помещения, с учетом естественного износа, по акту приема-передачи.

В соответствии с п. 4.3. договора, если арендатор не производит предусмотренный п.п. 2.5.4., п. 2.5., п. 2.9. договора текущий, восстановительный ремонты или эксплуатационно-техническое обслуживание помещения, арендодатель после освобождения арендатором такого помещения имеет право самостоятельно произвести не произведенный текущий, восстановительный ремонт или эксплуатационно-техническое обслуживание. В таком случае арендатор обязуется оплатить стоимость необходимого ремонта (обслуживания) помещения согласно локального сметного расчета, в течение 5 дней со дня получения счета арендодателя.

Уведомлением № 1 от 27.12.2018 ответчик уведомил истца о расторжении договора с 28.01.2019 на основании п. 6.4. договора (л.д. 31).

29.01.2019 произведен осмотр помещений, возвращаемых арендодателю, составлен акт осмотра технического состояния помещений в здании по адресу <...> Победы, 110, подписанный представителями Общества с ограниченной ответственностью "Соль" (л.д. 36-54). Как указывает истец, в осмотре принимали участие представители ответчика, однако от подписания акта осмотра представители ответчика отказались.

Истцом составлен локальный сметный расчет №80, в соответствии с которым стоимость устранения выявленных недостатков возвращаемого арендатором помещения составляет 247 884 рублей (л.д.55-57).

Письмом №02-С от 06.02.2019 истцом в адрес ответчика направлен акт осмотра от 29.01.2019 и локальный сметный расчет №80 (л.д. 35). Письмом от 07.02.2019 №1 ответчик от подписания акта осмотра от 29.01.2019 отказался (л.д. 61).

Считая сумму устранения выявленных повреждений арендованного имущества в размере 247 884 руб. 00 коп. своими убытками, истец обратился в Арбитражный суд Удмуртской Республики с настоящим иском.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, ответчик указал, что ООО «Эстет-Сервис» пользовался помещениями площадью 274,4 кв.м., расположенными по адресу <...> Победы 110 в период с 05.07.2006 по 28.01.2019 для размещения стоматологической клиники, для оказания медицинских услуг. Договоры аренды спорным помещением заключались с различными собственниками, на момент заключения договора аренды с истцом пользование помещением ответчиком ни разу не прерывалось с 2006 года. Истец стал собственником спорных помещений в сентябре 2016, что послужило основанием для заключения договора аренды от 05.10.2016. Из акта приема-передачи невозможно установить, что в момент передачи 01.10.2016 от истца ответчику спорные помещения были в лучшем состоянии, чем состояние, которое описал истец в акте технического состояния от 29.01.2019, все недостатки, указанные истцом, имели место в арендуемых помещениях до заключения спорного договора, при этом весь период медицинской деятельности ответчика спорное помещения соответствовало требованиям лицензирования к помещениям, в которых оказываются стоматологические услуги. В связи с недоказанностью вины ответчика, размера убытков и причинно-следственной связи поведения ответчика с причиненными убытками, в иске просит отказать.

Исследовав и оценив представленные по делу доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд пришел к следующему.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (п. 1 статьи 607 ГК РФ).

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором (п.п. 1, 2 статьи 611 ГК РФ).

В силу положений статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В силу п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества. В силу п. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Из материалов дела следует, что после уведомления ответчиком истца о расторжении договора, истцом был произведен осмотр помещений по адресу <...> Победы, 110 в ходе которого выявлены недостатки помещений, находящихся в пользовании арендатора, составлен акт осмотра технического состояния указанных помещений и подготовлен локальный сметный расчет в соответствии с которым, стоимость устранения выявленных недостатков возвращаемого арендатором помещения составила 247 884 руб. 00 коп.

Согласно условиям договора, если арендатор не производит предусмотренный текущий, восстановительный ремонты или эксплуатационно-техническое обслуживание помещения, арендодатель после освобождения арендатором такого помещения имеет право самостоятельно произвести не произведенный текущий, восстановительный ремонт или эксплуатационно-техническое обслуживание. В таком случае арендатор обязуется оплатить стоимость необходимого ремонта (обслуживания) помещения согласно локального сметного расчета, в течение 5 дней со дня получения счета арендодателя.

Таким образом, суд пришел к выводу, что требование о взыскании стоимости восстановительного ремонта, определенной согласно локальной смете заявлено истцом обоснованно.

Доводы ответчика о возникновении недостатков до момента приобретения спорного помещения истцом в собственность, в связи с чем, истец не может заявлять настоящие требования, судом отвергаются в силу следующего.

Ответчик получил спорное нежилое помещение во временное пользование (аренду) на основании договора аренды объекта муниципального нежилого фонда № 12974 от 05.07.2006, заключенного с Администрацией города Ижевска (л.д. 86-94). В последующем, в связи изменением собственников арендуемого помещения, ответчиком заключены договор аренды № 44/117 от 05.07.2019 с Обществом с ограниченной ответственностью «Уральская управляющая компания», договор аренды № 05/2016-С от 05.10.2016 с Обществом с ограниченной ответственностью «Соль».

Таким образом, последующие договоры аренды заключались без прекращения фактического пользования и возврата помещения арендатором арендодателям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Исходя из положений статьи 608, пункта 1 статьи 617 ГК РФ при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый собственник приобретает статус арендодателя, то есть становится стороной по договору аренды.

В силу пункта 23 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Таким образом, смена собственника арендуемого помещения является одним из способов перемены лиц в обязательстве, при этом к новому собственнику недвижимости переходят все права и обязанности предыдущего собственника.

Из представленных в материалы дела актов приема-передачи спорного помещения от 05.07.2006 к договору аренды объекта муниципального нежилого фонда № 12974 от 05.07.2006 (л.д. 92) и от 05.07.2016 к договору аренды № 05/2016-С от 05.10.2016 (л.д. 107-108), следует, что на момент составления актов арендатор претензий к Арендодателю относительно представленного в аренду имущества не имел.

Ни один из указанных актов, а также акт, подписанный между истцом и ответчиком, не содержат указаний на несоответствие помещения условиям договоров, недостатки передаваемого в аренду помещения не оговорены.

Факт причинения выявленных недостатков в части повреждения напольных покрытий и стен в виде потертостей и отверстий установкой оборудования, принадлежащего ответчику, последним в ходе судебного разбирательства не отрицался.

Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно условиям заключенного сторонами договора, обязанность по поддержанию помещений в исправном состоянии и проведению текущего ремонта и необходимого эксплуатационно-технического обслуживания помещения и оборудования должна была исполняться ответчиком в течение всего периода владения и пользования спорными помещениями.

Аналогичные положения содержались и в договоре аренды объекта муниципального нежилого фонда № 12974 от 05.07.2006, и в договоре аренды № 05/2016-С от 05.10.2016.

Представленные ответчиком в материалы дела договоры на оказание услуг № 12 от 07.11.2016, № 7 от 10.04.2017, № 9 от 06.08.2018 и акты на выполнение работ к указанным договорам не являются доказательством надлежащего исполнения арендатором обязанностей по возврату помещений в надлежащем состоянии.

Текущий ремонт арендованного объекта направлен на предупреждение преждевременного износа арендованных помещений и устранение возникающих повреждений и неисправностей, бремя расходов на его проведение несет именно арендатор.

Таким образом, арендатор был обязан возвратить арендованное помещение Обществу с ограниченной ответственностью "Соль" в том состоянии, в котором оно находилось на момент передачи первоначальным арендодателем (Администрацией города Ижевска) арендатору, с учетом проведенного текущего ремонта.

Иное означало бы освобождение Общества с ограниченной ответственностью "Эстет-Сервис" от ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств по договору аренды, что противоречит общим принципам гражданского законодательства.

На основании п. п. 1, 2 ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 15 ГК РФ.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (п. 2 ст. 15 ГК РФ). Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (п. 1 ст. 15 ГК РФ).

Для привлечения виновного лица к гражданско-правовой ответственности в форме возмещения убытков истцу необходимо доказать наличие состава правонарушения, включающего наличие вреда, противоправность поведения причинителя вреда, причинно-следственную связь между противоправным поведением причинителя вреда и наступившим вредом, вину причинителя вреда.

В состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Необходимость таких расходов и их предполагаемый размер должны быть подтверждены обоснованным расчетом, доказательствами, в качестве которых могут быть представлены смета (калькуляция) затрат на устранение недостатков товаров, работ, услуг; договор, определяющий размер ответственности за нарушение обязательств, и т.п.

Размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению обязательства.

В соответствии с ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Истцом в материалы дела представлен локальный сметный расчет №80 (локальная смета) на ремонтные работы (помещения ООО «Эстет-Сервис») по адресу <...> Победы, 110, согласно которому стоимость ремонтных работ объекта недвижимого имущества составляет значение 247 884 руб. 00 коп.

Указанная локальная смета содержит виды работ, необходимых для устранения выявленных повреждений недвижимого имущества, их объем и стоимость. Виды работ приведены в локальной смете в соответствии с недостатками, отраженными в акте осмотра технического состояния помещений в здании по адресу <...> Победы д. 110 от 29.01.2019 (дефектной ведомости) и приложенных фотографий к нему.

Доказательств, опровергающих сведения, указанные в акте и локальном сметном расчете, равно как и иных расчетов ответчиком в материалы дела не представлено.

Таким образом, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

С учетом принятого по делу решения и на основании статьи 110 АПК РФ судебные расходы относятся на ответчика.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-171, 176, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Удмуртской Республики,

Р е ш и л:

Исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Эстет-Сервис" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Соль" 247 884 руб. 00 коп. убытков, а также 7 957 руб. 68 коп. расходов по оплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Удмуртской Республики.

Судья М.В.Мельникова