Решение от 4 августа 2023 г. по делу № А60-13886/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А60-13886/2023
04 августа 2023 года
г. Екатеринбург


Резолютивная часть решения объявлена 28 июля 2023 года Полный текст решения изготовлен 04 августа 2023 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Матвеевой Ю.Н., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Желниной И.Ю., рассмотрев в судебном заседании 26.07.2023 – 28.07.2023 дело № А60-13886/2023 по исковому заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ ОПЕРАЦИОННОЕ УПРАВЛЕНИЕ "БЦ АВРОРА" (ИНН <***>, ОГРН <***>), далее – истец

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ВКУС И КАЧЕСТВО" (ИНН <***>, ОГРН <***>), далее – ответчик

о взыскании 106 354 руб. 43 коп.

при участии в судебном заседании (до и после перерыва)

от истца: ФИО1, представитель по доверенности от 09.01.2023,

предъявлен паспорт, диплом;

от ответчика: ФИО2, представитель по доверенности № 15-2023 от

09.01.2023, предъявлен паспорт, диплом.

Лицам, участвующим в деле и иным участникам арбитражного процесса

разъяснены их процессуальные права и обязанности, предусмотренные ст. 41

Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Отводов суду не заявлено.

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ ОПЕРАЦИОННОЕ УПРАВЛЕНИЕ "БЦ АВРОРА" обратилось в суд с исковым заявлением к ООО "ВКУС И КАЧЕСТВО" с требованием о взыскании 106 354 руб. 43 коп., в том числе: долг по договору субаренды № ОПЕРУ-72 от 01.11.2021 г. в размере 94483 руб. 94 коп., неустойка в размере 11870 руб. 49 коп. с продолжением начисления по день фактической оплаты долга, а также расходов по уплате государственной пошлины по иску.

Определением суда от 28.03.2023 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со ст. 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). Ответчику



предложено представить отзыв на заявленные требования. Лицам, участвующим в деле, предложено представить доказательства в обоснование своих доводов.

29.03.2023 ответчик представил отзыв. 12.04.2023 истец представил возражение на отзыв.

14.04.2023 ответчик заявил ходатайство о приобщении документов. Ходатайство удовлетворено.

18.04.2023 истец представил возражения.

Определением от 22.05.2023 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства, назначил предварительное судебное заседание.

Определением от 18.07.2023 суд признал оконченной подготовку дела к судебному разбирательству, назначил судебное разбирательство дела.

Ответчик заявил ходатайство о приобщении документов. Ходатайство удовлетворено.

Судом объявлен перерыв до 28.07.2023 09:35, ст. 163 АПК РФ.

После перерыва судебное заседание продолжено 28.07.2023 в 09:44 в том же составе суда.

Иных заявлений, ходатайств не поступило. Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, 01.11.2021 между ООО ОПЕРУ «БЦ Аврора» (Арендатором) и ООО «Вкус и качество» (Субарендатором) заключен Договор субаренды № ОПЕРУ-72 от 01.11.2021 (ранее был заключен договор субаренды № ОПЕРУ-63 от 05.10.2020 сроком действия по 31.10.2022), в соответствии с которым Арендатор предоставил, а Субарендатор принял нежилое помещение площадью 451,9 кв.м., расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 66:41:0401017:123.

Разделом 3 указанного договора субаренды установлен порядок платежей и расчетов по договору.

Арендная плата согласована сторонами в договоре, а также в дополнительном соглашении № 2 от 12.05.2022 г. - «В период аренды с «01» декабря 2021 года по «31» декабря 2021 года включительно размер уплачиваемой Субарендатором Арендной платы по настоящему договору составляет 247 868,12 (Двести сорок семь тысяч восемьсот шестьдесят восемь) рублей 12 копеек, НДС не предусмотрен.

В период аренды с «01» января 2022 года по «28» февраля 2022 года включительно размер уплачиваемой Субарендатором Арендной платы по настоящему договору составляет 236 909,06 (Двести тридцать шесть тысяч девятьсот девять) рублей 06 копеек, НДС не предусмотрен.

В период аренды с «01 » марта 2022 года по «30» апреля 2022 года включительно размер уплачиваемой Субарендатором Арендной платы по настоящему договору составляет 225 950,00 (Двести двадцать пять тысяч девятьсот пятьдесят) рублей 00 копеек, НДС не предусмотрен.

В период аренды с «01 » мая 2022 года по «31 » августа 2022 года включительно размер уплачиваемой Субарендатором Арендной платы по настоящему договору составляет 139 637,10 (Сто тридцать девять тысяч шестьсот тридцать семь) рублей 10 копеек, НДС не предусмотрен.



В период аренды с «01 » сентября 2022 года и далее до конца срока действия настоящего Договора размер уплачиваемой Субарендатором Арендной платы по настоящему договору составляет 225 950,00 (Двести двадцать пять тысяч девятьсот пятьдесят) рублей 00 копеек, НДС не предусмотрен.».

Договор субаренды № ОПЕРУ-72 от 01.11.2021 г. расторгнут, между сторонами 14.11.2022 подписан акт приема-передачи (возврата) помещения с замечаниями.

Вместе с тем, оплата за аренду за ноябрь 2022 г. произведена частично на сумму 10 959 руб. 06 коп., задолженность за период с 01.11.2022 г. по 14.11.2022 г. составляет 94 483 руб. 94 коп.

Ответчиком акт № 262 от 14.11.2022 на сумму 105 443 руб. за аренду нежилых помещений по адресу <...> за период с 01.11.2022 по 14.11.2022 по договору субаренды № ОПЕРУ-72 от 01.11.2021 подписан ответчиком в системе электронного документооборота ЭДО АО «ПФ «СКБ Контур» 30.11.2022.

Направленная претензия осталась без удовлетворения, что явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, доводы лиц, участвующих в деле, суд полагает, что основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют, исходя из следующего.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

В силу ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно положениям ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать



досрочного расторжения договора. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им, оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 1 статьи 611, статья 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Передача объекта арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (пункт 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как указывает ответчик, в соответствии с п. 2.1. договора субаренды срок окончания договора был определен - 31.10.2022.

Ввиду неудовлетворительных финансовых показателей деятельности кафе «PURE», размещенного в арендуемом Помещении (убыточность в течение продолжительного периода), ООО «Вкус и Качество» 06.09.2022 было вынуждено приостановить реализацию услуг на данном объекте в целях не допустить дальнейшего ухудшения финансовых показателей Общества в целом. Вместе с тем условия Договора продолжали исполняться Обществом надлежащим образом и в полном объеме.

Согласно п. 5.2.9 договора субаренды Субарендатор принял на себя обязательства в течение 3 (трех) календарных дней после истечения срока аренды освободить и предать Помещение Арендатору в том же состоянии, в котором Субарендатор первоначально принял Помещение за исключением нормального износа; вывезти все свое имущество и отделимые улучшения или модификации из помещения.

26.10.2022 в адрес ООО «Вкус и Качество» поступило письмо ООО ОПЕРУ «БЦ Аврора» № б/н от 26.10.2022, в соответствии с которым Истцом предложено в срок по 31.10.2022 согласовать время проведения осмотра состояния переданного по договору субаренды Помещения с представителем Арендатора по телефону – ********** (ФИО1).

Приглашение с указанием даты и времени осмотра состояния Помещения было направлено Ответчиком в адрес Истца 27.10.2022 (исх. № 27.10/22) в ответе на письмо № б/н от 26.10.2022, а также было согласовано с представителем ООО ОПЕРУ «БЦ Аврора» – ФИО1 по номеру телефона (***********), которая участвовала в осмотре и которой для дальнейшего подписания были вручены 2 (два) экземпляра акта приема-передачи (возврата) Помещения от 31.10.2022, о чем свидетельствует ее собственноручная подпись от 31.10.2022 на одном экземпляре акта.

В виду отсутствия уполномоченного для подписания актов лица на стороне Истца (со слов его представителя ФИО1), сторонами 31.10.2022 была достигнута договоренность оставить акты, которые после подписания ООО ОПЕРУ «БЦ Аврора» должны были быть направлены Ответчику. Указаний на недостатки передаваемого Помещения и оборудования в адрес ООО «Вкус и Качество» не поступало.

Ответчиком также дополнительно (не предусмотренные Договором) были осуществлены такие работы как: опорожнение и очистка уличного жироуловителя;



выполнена регулировка (замена) фурнитуры окон в Помещении; выполнен ремонт запорной арматуры (смесителей) в Помещении; проведена дезинсекция Помещения; осуществлен клининг Помещения и т.д.

На дату 03.11.2022 подписанный со стороны ООО ОПЕРУ «БЦ Аврора» акт приема-передачи (возврата) Помещения от 31.10.2022 в адрес ООО «Вкус и Качество» не поступил.

03.11.2022 в 15 часов 00 минут, предварительно уведомив Истца письмом исх. № 03.11/22 от 03.11.2022, направленным по официальному адресу электронной почты ООО ОПЕРУ «БЦ Аврора» и полученным его представителем в 11 часов 31 минуту, представители ООО «Вкус и Качество» предприняли новую попытку передать Помещение с подписанием акта, однако директор и иные представители ООО ОПЕРУ «БЦ Аврора» вновь отказались от подписания акта приема-передачи (возврата) Помещения без объяснения причин, предложив встретиться по данному вопросу после 07.11.2022.

Учитывая неоднократность попыток Общества по соблюдению условий Договора и надлежащей передаче Помещения, принимая во внимание положения п. 5.2.9 Договора, а также неоднократное злоупотребление правом со стороны Арендатора по Договору, ООО «Вкус и Качество» директору ООО ОПЕРУ «БЦ Аврора» была мотивированно озвучена необходимость разрешения данного вопроса в данную дату, предложен вариант подписания акта приема-передачи (возврата) Помещения с замечаниями, если они имелись, было оговорено намерение Общества по опечатыванию Помещения и составлению акта об отказе от подписания акта приема- передачи (возврата) Помещения, однако от директора ООО ОПЕРУ «БЦ Аврора» поступил немотивированный отказ в дальнейшем взаимодействии.

Обществом был сделан однозначный вывод о том, что ООО ОПЕРУ «БЦ Аврора», в нарушение условий договора субаренды № ОПЕРУ-72 от «01» ноября 2021 г., а также норм действующего законодательства РФ и этики делового общения, уклоняется от выполнения обязательства по приемке помещения по адресу: 620014, <...> этаж по окончании срока субаренды Помещения.

Представители ООО «Вкус и Качество» 03.11.2022 были вынуждены опечатать Помещение и составить акт об отказе от подписания акта приема-передачи (возврата) Помещения.

Письмо о данном действии, копия акта об отказе были незамедлительно направлены ООО ОПЕРУ «БЦ Аврора» по официальному адресу электронной почты, а в дальнейшем (08.11.2022) - продублировано Почтой России.

ООО «Вкус и Качество» выполнило обязательства по передаче Помещения надлежащим образом: Помещение было полностью свободно, находилось в состоянии, соответствующем состоянию на дату заключения Договора, оборудование работоспособно.

07.11.2022 ООО ОПЕРУ «БЦ Аврора» в адрес ООО «Вкус и Качество» было направлено письмо № б/н от 07.11.2022, в соответствии с которым, в частности, Истцом указывалось на то, что 03.11.2022 Ответчик предпринял попытку «заставить директора ООО ОПЕРУ «БЦ Аврора» проставить подпись в акте о приеме помещений…», а также подтвержден факт опечатывания Помещения. В связи с чем Истец утверждал, что из-за опечатывания Помещения он лишен возможности пользоваться и распоряжаться им и, руководствуясь п. 3.1.3. Договора, потребовал



оплатить штраф в размере 150% от ежемесячной арендной платы, равной 338 925,00 руб.

Письмом исх. № 09.11/22 от 09.11.2022 ООО «Вкус и Качество» было указано на несостоятельность выводов Истца и также отмечено, что Помещение освобождено Субарендатором по Договору до окончания срока договора субаренды, ключи от Помещения Обществу не передавались, у него отсутствовали (все время срока действия Договора находились на ресепшн и в офисе Истца). Ключи от Помещения как в период срока действия Договора, так и по его истечению находятся в непосредственном ведении и распоряжении ООО ОПЕРУ «БЦ Аврора». Помещение располагается в здании адреса регистрации ООО ОПЕРУ «БЦ Аврора». Опечатывание Помещения было осуществлено исключительно в целях пресечения недобросовестности ООО ОПЕРУ «БЦ Аврора», доказывания факта отсутствия использования Помещения Обществом и третьими лицами, а также в целях исключения недобросовестной порчи имущества. Кроме того, на объекте установлен пропускной режим, а также видеонаблюдение, позволяющие сделать вывод об отсутствии работников Общества, занимающих Помещение.

ООО «Вкус и Качество» были предприняты две попытки провести совместный осмотр Помещения и подписания акта приема-передачи с участием представителей ООО ОПЕРУ «БЦ Аврора».

Действия представителей ООО ОПЕРУ «БЦ Аврора» в соответствии с абз. 3 п. 1 ст. 655 ГК РФ расценены ответчиком как уклонение от приемки Помещения, что является проявлением недобросовестности ООО ОПЕРУ «БЦ Аврора», в том числе и потому, что приемка Помещения является обязанностью, а не правом ООО ОПЕРУ «БЦ Аврора».

Ответчик повторно просил Истца принять ранее арендуемый Объект, подписать акт приема передачи (возврата) Помещения по Договору, один экземпляр которого направить в адрес Общества. В случае необходимости, представители Общества указывали на готовность рассмотреть возможность очной встречи для проведения переговоров в целях урегулирования сложившейся ситуации.

Письмом № б/н от 09.11.2022 Истец вновь направил требование Ответчику об уплате штрафа в сумме 338 925,00 рублей, на что ответным письмом Ответчика исх. № 09.11-2/22 от 09.11.2022 получил отказ в связи с незаконностью его предъявления.

10.11.2022 представитель Истца позвонил представителю Ответчика с целью согласования даты и времени встречи для проведения переговоров по поводу сложившейся ситуации, предложив определить 14.11.2022 в 14:00, на что получил положительный ответ. Истцом в адрес Ответчика было направлено письмо исх. № б/н от 10.11.2022 с просьбой письменного согласования даты и времени.

В ответ на полученное от Истца письмо исх. № б/н от 10.11.2022, относительно подтверждения намерения ООО «Вкус и Качество» прибыть 14.11.2022 в 14:00, Ответчик письмом исх. № 10.11/22 от 10.11.2022 сообщил о намерении Общества направить своих представителей по адресу: <...> (4 этаж) для проведения переговоров c ООО ОПЕРУ «БЦ Аврора» в целях урегулирования вопроса подписания акта приема-передачи (возврата) Помещения по договору субаренды № ОПЕРУ-72 от «01» ноября 2021 г. во исполнение условий заключенного Договора, а также норм действующего законодательства.

14.11.2022 в ходе проведения переговоров была достигнута договоренность по подписанию акта приема-передачи (возврата) Помещения Истцом, представитель ООО



ОПЕРУ «БЦ Аврора» (ФИО1) взял оригиналы документов для организации подписания директором Истца, а вскоре вернулся с подписанными актами, в которых без достаточных к тому оснований была исправлена дата их составления и фактической передачи Помещения, а также было отображено замечание по Помещению (необоснованное замечание по отсутствию клининга, который не входил в обязанность Ответчика, но все же ранее был им осуществлен), а также указано отсутствие принятия оборудования без технического заключения (которое ранее было предоставлено в адрес Истца).

Подписанный экземпляр акта приема-передачи (возврата) Помещения по договору субаренды № ОПЕРУ-72 от «01» ноября 2021 года был получен представителем ООО «Вкус и Качество» 14.11.2022.

Согласно п. 3 ст. 405 Гражданского кодекса Российской Федерации должник не считает просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

По смыслу указанных норм наличие недостатков у арендованного имущества, которые не были устранены арендатором, не является безусловным основанием для отказа в приеме имущества. Действующим законодательством не предусмотрено право арендодателя отказаться от приемки имущества при прекращении договора аренды и возврате его арендатором, права собственника могут быть защищены предъявлением иска о взыскании убытков, возникших от ремонта помещений (определение Верховного Суда Российской Федерации от 30.09.2015 № 308-ЭС15-11360 по делу № А63-746/2014).

Согласно п. 1 ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В силу ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.



Поскольку доказательств надлежащего исполнения обязательства по приёмке помещения в согласованный сторонами срок истцом не представлено, суд, исследовав материалы дела в порядке ст. 71 АПК РФ, пришёл к выводу, что истец уклонился от приёмки имущества, соответственно требование истца о взыскании задолженности заявлено не обоснованно и не подлежит удовлетворению на основании ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы истца о частичной оплате задолженности ответчиком в сумме 10959 руб. 06 коп. судом рассмотрен и отклонен, поскольку ответчиком в адрес истца 18.04.2023 было направлено письмо о возврате переплаты по договору.

Доводы истца о наличии гарантийного письма ответчика от 27.10.2022 судом также отклонены, поскольку задолженность, по мнению истца, возникла после составления указанного письма.

Поскольку в удовлетворении исковых требований отказано, расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на истца в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст.110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении исковых требований отказать.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

Судья Ю.Н. Матвеева

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 03.07.2023 4:00:00



Кому выдана Матвеева Юлия Николаевна