Решение от 22 февраля 2022 г. по делу № А54-3286/2021

Арбитражный суд Рязанской области

ул. Почтовая, 43/44, г. Рязань, 390000; факс (4912) 275-108;

http://ryazan.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А54-3286/2021
г. Рязань
22 февраля 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 15 февраля 2022 года.

Полный текст решения изготовлен 22 февраля 2022 года.


Арбитражный суд Рязанской области в составе судьи Афанасьевой И.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Недвижимость Рязани" (ОГРН <***>, г. Рязань)

к обществу с ограниченной ответственностью "Рязаньвест" (ОГРН <***>; г. Рязань)

третьи лица: ФИО2 (г.Рязань), ФИО3 ( г.Рязань), ФИО4 (г.Рязань)

о взыскании задолженности в сумме 400 000 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 1 726 руб. 03 коп.,


при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО5, представитель по доверенности от 14.04.2021;

от ответчика: ФИО6, представитель по доверенности от 10.01.2022;

третьи лица: не явились, извещены надлежащим образом;



установил:

общество с ограниченной ответственностью "Недвижимость Рязани" обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Рязаньвест" о взыскании задолженности в сумме 400 000 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 1 726 руб. 03 коп.

При рассмотрении спора судом в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечены для участия в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО2, ФИО3, ФИО4

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводилось в отсутствие третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения спора в порядке, предусмотренном статьями 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Истец поддержал исковые требования, ссылаясь на неоплату ответчиком оказанных риэлтерских услуг.

Ответчик в удовлетворении исковых требований просит отказать, ссылаясь на неисполнение истцом своих обязательств по договору. Покупатели объектов недвижимости были найдены ответчиком самостоятельно.

Представитель ФИО2 поддержал возражения ответчика.

ФИО4 поддержал исковые требования.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд установил.

Между ООО "Недвижимость Рязани" и ООО "Рязаньвест" был заключен договор № 48 КН/НР об оказании риэлтерских услуг от 23.03.2020, согласно которому ООО "Недвижимость Рязани" (исполнитель) обязалось за плату оказать ООО "Рязаньвест" (заказчик) услуги по поиску покупателя и организации проведения сделки купли-продажи следующих объектов, расположенных по адресу: <...>:

- здание лит. А, химический цех, площадь 540,9 кв.м., кадастровый номер 62:29:0030037:461;

- здание лит. Б, площадь 90,4 кв.м., кадастровый номер 62:29:0030037:460;

- здание лит. В, площадь 56,6 кв.м., кадастровый номер 62:29:0030037:458;

- здание лит. Г, металлический склад, площадь 989,5 кв.м., кадастровый номер 62:29:0030037:462;

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения промышленных объектов, площадь 5 068 кв.м., кадастровый номер 62:29:0030037:72 (далее – объекты недвижимости, объекты).

Согласно п. 2.1 договора заявленная заказчиком стоимость объектов составила 20 000 000 руб.

Согласно п. 4.1 договора базовый размер оплаты услуг исполнителя (цена договора) был установлен в размере 4% от стоимости объекта, указанной в п. 2.1 договора. Стороны также согласовали, что факт заключения заказчиком сделки является подтверждением оказания услуги исполнителя в полном объеме.

В соответствии с п. 4.2 договора оплата исполнителю за оказанные услуги осуществляется в течение 3 банковских дней с момента подписания сторонами акта выполненных работ. Если Заказчик заключил сделку и при этом уклоняется от подписания акта выполненных работ, вознаграждение в сумме, определенной п. 4.1 договора, подлежит уплате исполнителю в течение 3 банковских дней с момента предъявления исполнителем соответствующего требования.

Пунктом 4.3 договора стороны согласовали, что в случае, если в течение 3 месяцев с момента расторжения или завершения срока действия договора заказчик заключит сделку с потенциальным покупателем, информация о котором ему былет предоставлена исполнителем, заказчик обязуется выплатить размер оплаты услуг в полном объеме.

В целях исполнения условий заключенного договора истец ООО "Недвижимость Рязани" регулярно публиковал рекламные объявления о продаже объектов недвижимости в СМИ, производил рассылку коммерческих предложений клиентам из своей базы данных, осуществлял показы продаваемых зданий, организовывал переговоры с потенциальными покупателями. В частности, истец осуществил размещение объявлений о продаже объектов недвижимости на рекламной площадке "Авито" в сети "интернет".

22.07.2020 г. в ООО "Недвижимость Рязани" обратился покупатель объектов недвижимости – ФИО2, позвонивший на принадлежащий истцу номер телефона <***> со своего номера телефона <***>.

Входящий телефонный звонок от названного покупателя с номера телефона <***> на номер колл-центра агентства недвижимости был зафиксирован 22.07.2020 в 11:32:42. Далее номер телефона покупателя ФИО2 был передан сотруднику агентства недвижимости ФИО4, который непосредственно занимался продажей принадлежащих заказчику объектов недвижимости. ФИО4 со своего номера мобильного телефона <***> в 11:35:34 22.07.2020 г. перезвонил покупателю на номер <***>, а также в 11:38:04 22.07.2020 г. позвонил руководителю ООО "Рязаньвест" ФИО7 на номер телефона <***> в целях согласования даты и времени показа объекта. В 11:39:48 22.07.2020 г. ФИО4 повторно позвонил покупателю ФИО2 на номер телефона <***>, согласовав дату и время показа объекта.

23.07.2020 г. ФИО4 в присутствии руководителя ООО "Рязаньвест" ФИО7 был осуществлен показ объекта потенциальному покупателю ФИО2

Впоследствии руководитель ответчика ФИО7 сообщил, что самостоятельно осуществил продажу объектов недвижимости, в связи с чем в дальнейшем в оказании риэлтерских услуг ООО "Рязаньвест" не нуждается.

Из выписки из ЕГРН от 11.11.2020 г. в отношении земельного участка с кадастровым номером 62:29:0030037:72 стало известно, что собственниками этого объекта недвижимости являются ФИО2 и ФИО3, право долевой собственности которых было зарегистрировано в ЕГРН 15.09.2020 г., по ? доле в праве за каждым.

Факт перехода права собственности на объекты недвижимости с кадастровыми номерами 62:29:0030037:461 (здание лит. А, химический цех, площадь 540,9 кв.м.), 62:29:0030037:462 (здание лит. Г, металлический склад, площадь 989,5 кв.м.) и 62:29:0030037:72 (земельный участок площадью 5 068 кв.м.) от ООО "Рязаньвест" к ФИО2 и ФИО3 подтверждается выписками из ЕГРН от 22.04.2021 г. о переходе прав на названные объекты.

Таким образом, ответчик ООО "Рязаньвест" заключил с найденным истцом покупателем – ФИО2 сделку, по которой продал ему объекты недвижимости, в отношении которых истцом оказывались риэлтерские услуги. В связи с изложенным, у ответчика возникла обязанность по оплате оказанных услуг (т.1, л.д. 51,52).

19.02.2021 г. истец направил в адрес ответчика 2 экз. акта об оказании риэлтерских услуг от 16.09.2020 г., согласно которому размер оплаты услуг исполнителя за оказанные услуги составляет 400 000 руб., т.к., по сведениям ООО "Недвижимость Рязани", сделка между ООО "Рязаньвест", с одной стороны, и ФИО2 и ФИО3, с другой стороны, была совершена по цене 10 000 000 руб., а согласно п. 4.1 договора базовый размер оплаты услуг исполнителя составляет 4% от стоимости объектов.

Ответчик акт не подписал.

В соответствии с п. 4.2 договора оплата исполнителю за оказанные услуги осуществляется в течение 3 банковских дней с момента подписания сторонами акта выполненных работ. Если заказчик заключил сделку и при этом уклоняется от подписания акта выполненных работ, вознаграждение в сумме, определенной п. 4.1 договора, подлежит уплате исполнителю в течение 3 банковских дней с момента предъявления исполнителем соответствующего требования.

12.03.2021 г. истцом в адрес ответчика было направлено Требование-претензия исх. № 02/03 от 12.03.2021, которым ООО "Недвижимость Рязани" предложило ООО "Рязаньвест" в течение 3 банковских дней выплатить вознаграждение за услуги, оказанные по договору № 48 КН/НР об оказании риэлтерских услуг от 23.03.2020 г. в размере 400 000 руб. (т.1, л.д.11).

Оплата услуг истца в размере 400 000 руб. должна была быть произведена ответчиком до 22.03.2021 г., с 23.03.2021 г. у ответчика возникла просрочка исполнения денежного обязательства и были начислены проценты за просрочку уплаты задолженности в размере 1 726,03 руб.

На основании изложенного, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, арбитражный суд руководствуется следующим.

В силу части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В настоящем споре права и обязанности сторон возникли из договора № 48 КН/НР от 23.03.2020 на оказание услуг по продаже объектов, являющимся по своей правовой природе договором возмездного оказания услуг.

Правовое регулирование данных правоотношений определено главой 39 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 779 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Согласно пункту 1 статьи 781 Гражданского кодекса заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре.

В течении нескольких лет начиная с начала 2019 г. ответчик предпринимал действия, направленные на продажу производственной базы: самостоятельно размещал объявления о продаже в сети Интернет, разместил баннер о продаже на воротах производственной базы.

23 марта 2020 г. между ООО "Недвижимость Рязани" и ООО "Рязаньвест" был заключен договор об оказании риэлтерских услуг № 48 кн/нр по продаже производственной базы (т.1, л.д. 10).

Согласно п. 2.1 договора заявленная заказчиком стоимость объектов составила 20 000 000 руб.

В рамках заключенного между истцом и ответчиком договора истец обязался оказывать ответчику услуги по поиску покупателя и организации проведения сделки купли продажи (пункт 1.1. договора), отчитываться о ходе работ (пункт 3.1.7. договора), организовывать встречи потенциальных покупателей и присутствовать на переговорах (пункт 3.1.5. договора), подготовить проект договора купли-продажи и организовать процесс заключения сделки покупателем (пункт 3.1.8. договора), осуществлять показ объекта потенциальным покупателям (пункт 3.1.4. договора).

Оплата услуг исполнителя осуществляется заказчиком в течение 3-х дней, со дня подписания акта выполненных работ (пункт 4.2 договора).

Следовательно, документом, свидетельствующим о полном завершении услуг по настоящему договору, является акт выполненных услуг.

Из условий договора следует, что оплате подлежат услуги истца в случае, когда в результате действий истца по поиску покупателя ответчиком была заключена сделка по продаже объекта недвижимости.

При обращении с требованием о взыскании задолженности по договору возмездного оказания услуг истец должен доказать наличие между сторонами правоотношений, вытекающих из договора, фактическое выполнение им услуг, их объем и стоимость, а также факт сдачи услуг ответчику.

Как указывает истец, в результате оказания услуг им был найден покупатель – ФИО2, с которым ООО "Рязаньвест" заключило договор купли продажи объектов недвижимости.

Ответчик в судебном заседании пояснил, что летом 2020 г. в адрес ООО "Рязаньвест" обратился ФИО2 Он сообщил, что увидел баннер с объявлением о продаже производственной базы, размещенный на ее воротах. Охрана, находившаяся на объекте, направила его в офис ООО "Рязаньвест". В результате переговоров была осуществлена сделка по продаже объекта, который перешел в долевую собственность ФИО3 и ФИО2 В течение всего времени, начиная от переговоров и заканчивая регистрацией перехода права собственности на объект, истец в этом процессе никакого участия не принимал. Препятствий в рамках договора ответчик истцу не чинил, что подтверждается отсутствием претензий со стороны истца на протяжении всего времени.

Осуществлять показ объекта покупателям без представителя ООО "Рязаньвест", истец не мог, так как объект огорожен сплошным бетонным забором и охранялся ЧОП. С просьбой показать покупателям объект истец к ответчику не обращался. Кроме того, в соответствии с условиями договора, представлять интересы ООО "Рязаньвест" в отношениях с потенциальными покупателями представитель истца мог только на основании доверенности, выданной ООО "Рязаньвест", доверенность истцу не выдавалась.

Акт осмотра объекта должен заполняться истцом и подписываться после каждого показа объекта потенциальному клиенту.

Суд относится к представленному акту осмотра объекта недвижимости от 23.07.2020 г. критически, так как на акте отсутствует подпись заказчика и паспортные данные покупателя.

Факт размещения баннера с объявлением о продаже производственной базы с указанием телефона ООО "Рязаньвест" лицами, участвующими в деле, не оспаривался, и был подтвержден в суде представителем ФИО2 (т.1, л.д.123-124).

В подтверждение оказания услуг истцом представлены аудиозапись и письменная расшифровка телефонных переговоров ФИО2 и ООО "Недвижимость Рязани" от 22.07.2020 г. Вместе с тем, указанная запись и расшифровка переговоров не могут являться надлежащими доказательствами, поскольку не отражают достоверных данных лиц, которые их вели. Неизвестно где, когда, кем и при каких обстоятельствах была сделана запись Из содержания аудиозаписи нельзя установить звонившего и номер его телефона.

При рассмотрении дела было установлено, что телефон <***>, на который ссылается истец, как принадлежащий ФИО2, является корпоративным и принадлежит юридическому лицу. Поскольку указанный телефон ФИО2 не принадлежит, следовательно, звонок с указанного телефона не может идентифицировать конкретное физическое лицо.

В подтверждение оказания услуг истец ссылается на факт заключения договора купли-продажи объектов недвижимости между ООО "Рязаньвест" и ФИО2

В договоре об оказании риэлтерских услуг № 48 кн/нр, стороны указали сумму продажи объектов 20000000 рублей.

ООО "Недвижимость Рязани" не смогло найти покупателя по указанной цене, его представители не предлагали скорректировать стоимость продажи, как это следовало из пункта 2.2. договора для более быстрой продажи.

ООО "Рязаньвест" заключая договор ООО "Недвижимость Рязани" имело намерение продать объекты недвижимости по цене 20000000 рублей.

Объекты были проданы самостоятельно ответчиком в два раза ниже указанной цены, т.к. стороны не достигли договоренности об изначальной цене объектов при продаже. При продаже объектов по цене 10 млн. руб. не требовалось специальных знаний специалистов истца.

Следовательно, в материалах дела отсутствуют безусловные доказательства того, что данный договор купли-продажи объектов недвижимости был заключен ответчиком именно в результате действий истца.

Данные потенциального покупателя (ФИО2) ответчику не передавались, отчет (предусмотренный договором) в адрес истца с результатами работы не направлялся, подготовку и проведение сделки по отчуждению объектов истец не осуществлял, проект договора купли-продажи объекта не разрабатывал и не представлял ответчику, акт просмотра объекта потенциальным покупателем, предусмотренный условиями договора, не составлялся, акт об оказании риэлтерских услуг ответчиком не подписывался.

Ссылка истца на недобросовестное поведение ООО "Рязаньвест" судом отклоняется, поскольку доказательства в подтверждение данного факта истцом в материалы дела не представлены.

В силу части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Россий-ской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убежде-нию, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Исследовав представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи с обстоятельствами дела, суд приходит к выводу о недоказанности факта оказания истцом риэлтерских услуг, в связи с чем требование о взыскании с ответчика стоимости услуг удовлетворению не подлежит.

Поскольку истцом не доказан факт оказания услуг, не подлежат взысканию и проценты за пользование чужими денежными средствами.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы на оплату государственной пошлины относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

1. В удовлетворении исковых требований отказать.


Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Рязанской области.

На решение, вступившее в законную силу, может быть подана кассационная жалоба в порядке и сроки, установленные статьями 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, через Арбитражный суд Рязанской области.



Судья И.В. Афанасьева