Решение от 20 октября 2017 г. по делу № А32-1114/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Р Е Ш Е Н И Е

г. Краснодар Дело № А32-1114/2017

Резолютивная часть решения объявлена 05 октября 2017 года. Решение в полном объеме изготовлено 20 октября 2017 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Николаева А.В., при ведении протокола судебного заседания и его аудиозаписи помощником судьи Першогуба Е.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по исковому заявлению

Управления государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края (ИНН <***> ОГРН <***>),

к обществу с ограниченной ответственностью «КорИнвест» (ИНН <***> ОГРН <***>), обществу с ограниченной ответственностью «ИК «Кэпитал-Парк» (ИНН <***> ОГРН <***>),

о признании ничтожным договора купли-продажи недвижимого имущества от 10.04.2016, применении последствий недействительности сделки,

от истца- представитель по доверенности ФИО1, от ответчика (ООО«ИК «Кэпитал-Парк»)- представитель по доверенности ФИО2, от ответчика (ООО «КорИнвест»)- не явились, извещены,

У С Т А Н О В И Л:

Управление государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «КорИнвест» о признании ничтожным договора купли-продажи от 10.04.2016, применении последствий недействительности сделки.

Истец и ответчик обеспечили явку представителей по доверенности в судебное заседание.

ООО «ИК «Кэпитал-Парк» в материалы дела представлен отзыв, согласно которому ответчик возражает относительно заявленных требований в полном объеме.

Помимо прочего представителем ответчика заявлено ходатайство об отложении судебного заседания в целях заключения ответчиками дополнительного соглашения для сохранения действительности сделки, которое будет заключено и подано на государственную регистрацию.

Согласно ст. 158 АПК РФ арбитражный суд может отложить судебное разбирательство по основаниям, установленным законодательством. Однако отложение судебного заседания является правом суда, а не обязанностью. Суд признает заявленное ходатайство необоснованным, поскольку отложение судебного разбирательства привело бы к затягиванию процесса.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд установил следующие обстоятельства.

Между ООО «КорИнвест» и ООО «ИК «Кэпитал-Парк» заключен договор купли- продажи недвижимого имущества от 10.04.2016.

В соответствии с пунктом 1.2.2. договора предметом сделки являются:

1) нежилое здание - административный корпус, назначение- нежилое, площадью 103 кв.м., литер Б, кадастровый (условный) номер 23:43:0209003:40, расположенное по адресу: <...>;

2) нежилое строение, назначение- нежилое, площадью 459,5 кв.м., литер А, над/А, под/А, этажность 2, кадастровый (условный) номер 23:43:0133032:415, расположенное по адресу: <...>;

3) земельный участок, площадью 875 кв.м., кадастровый номер 23:43:0203003:37, находящийся по адресу: <...>;

4) офисное здание, площадью 296 кв. м., этажность 2, подземный этаж 1, литер А, под/А, кадастровый номер 23:43:0209003:58, расположенного по адресу: Российская Федерация, г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Н.И. Кондратенко, дом № 13;

5) земельный участок, площадью 697 кв.м., кадастровый номер 23:43:0209003:20, расположенного по адресу: Российская Федерация, г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Н.И. Кондратенко, дом № 13;

Имущество, в отношении которого заключен договор- офисное здание, площадью 296 кв. м., этажность 2, подземный этаж 1, литер А, под/А, кадастровый номер 23:43:0209003:58, расположенного по адресу: Российская Федерация, г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Н.И. Кондратенко, дом № 13, отнесено к объектам культурного наследия регионального значения «Дом жилой архитектора А.П.Косякина, 1906-1910 г.г.» и состоит на государственной охране на основании Закона Краснодарского края от 17.08.2000 № 313-КЗ «О перечне объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), расположенных на территории Краснодарского края».

Согласно представленной в материалы дела Выписке из ЕГРП от 26.04.2017 № 23/153/006/2017-9167 собственником объекта культурного наследия является ООО «ИК «Кэпитал-Парк».

В соответствии с требованием пункта 7 статьи 47.6 федерального закона от 25 июня 2002 года № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» управлением принят Приказ от 03.12.2015 № 172 «Об утверждении охранного обязательства на объект культурного наследия регионального значения «Дом жилой архитектора ФИО3, 1906-1910 годы».

Указанный приказ с копией охранного обязательства и акта технического состояния от 16.11.2015 № 134 направлен в адрес ООО «КорИнвест» (письмо от 07.12.2015 № 78-7592/15-01-19) и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (письмо от 07.12.2015 № 78-7591/15-01- 12).

Проведя правовой анализ представленных на регистрацию документов, управлением было установлено, что переход права собственности был зарегистрирован на основании договора купли продажи недвижимого имущества от 10.04.2016, который является ничтожной сделкой в силу пункта 7 статьи 48 федерального закона согласно которого в случае, если к моменту заключения договора, предусматривающего передачу права собственности на объект культурного наследия, включенный в реестр, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, либо права владения и (или) пользования таким имуществом, в отношении указанного объекта, земельного участка действует охранное обязательство, предусмотренное статьей 47.6 федерального закона, такой договор должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникает право

собственности на указанное имущество или право владения и (или) пользования этим имуществом, по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, порядок и условия их выполнения. В случае отсутствия в договоре предусмотренного настоящим пунктом существенного условия сделка является ничтожной.

Истец отмечает что копия охранного обязательства является неотъемлемой частью договора, предусматривающего передачу права собственности на объект культурного наследия.

На основании изложенного, отсутствие у ООО «ИК «Кэпитал-Парк» охранного обязательства по причине заключения ничтожной сделки, несоблюдения ООО «КорИнвест» требований пункта 7 статьи 48 федерального закона, невыполнения органом кадастрового учета действий по регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок соответствующих обременении права не позволяет истцу осуществлять предусмотренные федеральным законом полномочий по государственной охране памятника, в том числе права требования к ООО «ИК «Кэпитал- Парк» выполнения полного комплекса работ по ремонту и реставрации объекта культурного наследия предусмотренных охранным обязательством.

Указанные выше обстоятельства послужили истцу основанием для обращения в Арбитражный суд Краснодарского края с настоящим исковым заявлением.

Изучив материалы дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, проверив обоснованность доводов, изложенных в иске, суд находит заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ч.1 ст.4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными ст.12 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании ст.309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается (ст.310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса).

Согласно статье 40 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» сохранение объекта культурного наследия - меры, направленные на обеспечение физической сохранности и сохранение историко-культурной ценности объекта культурного наследия, предусматривающие консервацию, ремонт, реставрацию, приспособление объекта культурного наследия для современного использования и включающие в себя научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы, научное руководство проведением работ по сохранению объекта культурного наследия, технический и авторский надзор за проведением этих работ.

Согласно ч. 5 ст. 48 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» распоряжение объектом культурного наследия, включенным в реестр, выявленным объектом культурного наследия, в том числе их отчуждение или передача прав владения и (или) пользования такими объектами, осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации при условии выполнения требований настоящего Федерального закона.

Согласно ч. 7 ст. 48 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» в случае, если к моменту заключения договора, предусматривающего передачу права собственности на объект культурного наследия, включенный в реестр, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, либо права владения и (или) пользования таким имуществом, в отношении указанного объекта, земельного участка действует охранное обязательство, предусмотренное статьей 47.6 настоящего Федерального закона, такой договор должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникает право собственности на указанное имущество или право владения и (или) пользования этим имуществом, по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, порядок и условия их выполнения. В случае отсутствия в договоре предусмотренного настоящим пунктом существенного условия сделка является ничтожной.

Копия охранного обязательства является неотъемлемой частью договора, указанного в абзаце первом настоящего пункта.

Согласно материалам дела Приказом Управления государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края от 03.12.2015 № 172 утверждено Охранное обязательство № 12-15 от 25.11.2015 собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия, включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации «Дом жилой архитектора ФИО3, 1906-1910 годы».

Судом при разрешении спора установлено, что договор купли-продажи от 10.04.2016 заключен с нарушением положений Федерального закона от 25.06.2002 № 73- ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», вследствие чего указанный договор, применительно к статьям 168 и 180 ГК РФ, является недействительной (ничтожной) сделкой, в части отчуждения нежилого здания, площадью 296 кв. м., этажность 2, подземный этаж 1, литер А, под/А, кадастровый номер 23:43:0209003:58, расположенного по адресу: Российская Федерация, г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Н.И. Кондратенко, дом № 13.

В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания

ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно п. 100 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» признавая сделку недействительной в части, суд в решении приводит мотивы, исходя из которых им был сделан вывод о том, что сделка была бы совершена сторонами и без включения ее недействительной части (статья 180 ГК РФ). При этом в силу пунктов 1 и 4 статьи 421 ГК РФ признание судом недействительной части сделки не должно привести к тому, что сторонам будет навязан договор, который они не намеревались заключать. В связи с этим при решении вопроса о признании недействительной части сделки или сделки в целом суду следует вынести указанный вопрос на обсуждение сторон (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ).

В ходе судебного заседания, открытого 05.10.2017 в 15 час. 00 мин., судом вынесен на обсуждение вопрос о том, была бы совершена сделка сторонами и без включения ее недействительной части.

Представителем ООО «ИК «Кэпитал-Парк» пояснено, что ответчики заключили бы договор купли-продажи от 10.04.2016 и без включения в него части о продаже нежилого здания, площадью 296 кв. м., этажность 2, подземный этаж 1, литер А, под/А, кадастровый номер 23:43:0209003:58, расположенного по адресу: Российская Федерация, г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Н.И. Кондратенко, дом № 13

Кроме того, представителем истца также пояснено, что у Управления государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края отсутствует правовой интерес в отношении иных объектов, подлежащих отчуждению в соответствии с договором купли-продажи от 10.04.2016, кроме нежилого здания,

площадью 296 кв. м., этажность 2, подземный этаж 1, литер А, под/А, кадастровый номер 23:43:0209003:58.

На основании вышеизложенного, с учетом пояснения представителей сторон, суд признает недействительным (ничтожным) договор купли-продажи недвижимого имущества от 10.04.2016, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «КорИнвест» (ИНН <***> ОГРН <***>) и обществом с ограниченной ответственностью «ИК «Кэпитал-Парк» (ИНН <***> ОГРН <***>), в части продажи нежилого здания, площадью 296 кв. м., этажность 2, подземный этаж 1, литер А, под/А, кадастровый номер 23:43:0209003:58, расположенного по адресу: Российская Федерация, г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Н.И. Кондратенко, дом № 13.

Согласно пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса (в применимой к спорным отношениям редакции) при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

По общему правилу при применении последствий исполненной обеими сторонами недействительной сделки, когда одна из сторон получила по сделке денежные средства, а другая - товары, работы, услуги, размер взаимных обязательств ее сторон признается равным, если не будет доказано обратное.

Поскольку всякий договор, связанный с куплей-продажей имущества, в силу пункта 3 статьи 423 Гражданского кодекса также предполагается возмездным, при его недействительности должен применяться аналогичный правовой подход.

Согласно п. 3.1.4 договора купли-продажи от 10.04.2016 стороны согласовали цену продажи нежилого здания, площадью 296 кв. м., этажность 2, подземный этаж 1, литер А, под/А, кадастровый номер 23:43:0209003:58, расположенного по адресу: Российская Федерация, г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Н.И. Кондратенко, дом № 13, в размере 6 000 000 руб.

В ходе исследования материалов дела, судом установлено, что в счет исполнения обязательств по оплате отчуждаемого спорного имущества общество с ограниченной

ответственностью «ИК «Кэпитал-Парк» перечислило обществу с ограниченной ответственностью «КорИнвест» денежные средства в размере 6 000 000 руб.

На основании вышеизложенного, в целях соблюдения баланса интересов контрагентов по договору купли-продажи от 10.04.2016 обществу с ограниченной ответственностью «ИК «Кэпитал-Парк» надлежит возвратить обществу с ограниченной ответственностью «КорИнвест» нежилое здание, площадью 296 кв. м., этажность 2, подземный этаж 1, литер А, под/А, кадастровый номер 23:43:0209003:58, расположенное по адресу: Российская Федерация, г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Н.И. Кондратенко, дом № 13, а обществу с ограниченной ответственностью «КорИнвест» надлежит возвратить обществу с ограниченной ответственностью «ИК «Кэпитал-Парк» выкупную цену нежилого здания, площадью 296 кв. м., этажность 2, подземный этаж 1, литер А, под/А, кадастровый номер 23:43:0209003:58, расположенного по адресу: Российская Федерация, г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Н.И. Кондратенко, дом № 13 в размере 6 000 000 руб.

Таким образом, приведенные и другие собранные по делу доказательства, обосновывающие наличие или отсутствие имеющих значение для дела обстоятельств, исследованные и оцененные арбитражным судом, в своей совокупности достаточны для вывода об обоснованности заявленных требований.

Помимо прочего истцом заявлено ходатайство о процессуальном правопреемстве в отношении Управления государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края на правопреемника - Администрацию Краснодарского края.

Частью 1 ст. 48 АПК РФ установлено, что в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебным актом арбитражного суда правоотношении (реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга, смерть гражданина и другие случаи перемены лиц в обязательствах) арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником и указывает на это в судебном акте.

Поскольку требование истца о процессуальном правопреемстве подтверждено материалами дела, суд считает его обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Судебные расходы на оплату государственной пошлины подлежат отнесению на ответчиков, согласно требований ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь гл. 20 АПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Ходатайство Управления государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края (ИНН <***> ОГРН <***>) о процессуальном правопреемстве удовлетворить.

Произвести процессуальную замену истца в отношении Управления государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края (ИНН <***> ОГРН <***>) на правопреемника – Администрацию муниципального образования город Краснодар (ИНН <***> ОГРН <***>).

Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи недвижимого имущества от 10.04.2016, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «КорИнвест» (ИНН <***> ОГРН <***>) и обществом с ограниченной ответственностью «ИК «Кэпитал-Парк» (ИНН <***> ОГРН <***>), в части продажи нежилого здания, площадью 296 кв. м., этажность 2, подземный этаж 1, литер А, под/А, кадастровый номер 23:43:0209003:58, расположенного по адресу: Российская Федерация, г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Н.И. Кондратенко, дом № 13.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «ИК «Кэпитал-Парк» (ИНН <***> ОГРН <***>) возвратить обществу с ограниченной ответственностью «КорИнвест» (ИНН <***> ОГРН <***>) нежилое здание, площадью 296 кв. м., этажность 2, подземный этаж 1, литер А, под/А, кадастровый номер 23:43:0209003:58, расположенное по адресу: Российская Федерация, г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Н.И. Кондратенко, дом № 13.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «КорИнвест» (ИНН <***> ОГРН <***>) возвратить обществу с ограниченной ответственностью «ИК «Кэпитал-Парк» (ИНН <***> ОГРН <***>) выкупную цену нежилого здания, площадью 296 кв. м., этажность 2, подземный этаж 1, литер А, под/А, кадастровый номер 23:43:0209003:58, расположенного по адресу: Российская Федерация, г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Н.И. Кондратенко, дом № 13 в размере 6 000 000 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ИК «Кэпитал-Парк» (ИНН 7733275425 ОГРН 1167746276280) в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 3 000 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «КорИнвест» (ИНН <***> ОГРН <***>) в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 3 000 руб.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья А.В.Николаев