Решение от 21 июня 2022 г. по делу № А32-1711/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32; тел. 8(861)293-81-03

Сайт: http://krasnodar.arbitr.ru/


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А32-1711/2022
г. Краснодар
21 июня 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 30.05.2022

Полный текст решения изготовлен 21.06.2022.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрев в судебном заседании дело по иску

истец: индивидуальный предприниматель ФИО2(ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>), пос. Целинный (далее – истец, ФИО2, предприниматель)

ответчик: управление по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации муниципального образования Славянский район (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), 353560, <...> (далее – ответчик, УМИЗО, управление по муниципальному имуществу)

о признании сделки ничтожной

третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора:

- администрация муниципального образования Славянский район (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), 353560, <...> (далее – администрация);

- управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), 350063, <...> (далее – управление Росреестра)

- ФИО3

при участии в заседании:

от истца: ФИО4, по доверенности, адвокат,

от ответчика: ФИО5, по доверенности, диплом,

от иных лиц: не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (определение суда от 14.03.2022), согласно которого просит признать ничтожными п. 1.4 договора от 27.11.2020 № 4813008779 аренды земельного участка, п. 1.5 договора от 27.11.2020 № 4813008779 аренды земельного участка.

В целях подготовки к судебному разбирательству по делу проведено предварительное судебное заседание.

Суд при отсутствии возражений сторон на основании части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным перейти к стадии судебного разбирательства и рассмотреть дело по существу.

Представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика возражает относительно удовлетворения иска.

Рассмотрев материалы дела суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 18 апреля 2007 года истец (покупатель) по договору купли-продажи нежилого строения, заключенного с ЗАО "Сладковское" (продавец) принял и оплатил объект здание Магазина-кафе, литер А, А1, состоящее из одноэтажного основного шлакобетонного блочного строения, кровля шиферная, неотапливаемой пристройки, общей площадью 282,2кв. м; находящегося по адресу: <...>, инвентарный № 23602.

Договор купли-продажи зарегистрирован в установленном законом порядке 09.08.2008.

23 августа 2013 года на государственный кадастровый учет поставлено здание магазина-кафе, площадью 282,2 кв. м, расположенное по адресу: <...>; зданию присвоен кадастровый номер 23:27:0502002:10793.

01 октября 2020 года на государственный кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым номером 23:27:0502002:11226, площадью 679 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Славянский муниципальный район, Целинное сельское поселение, <...>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – магазины. Согласно сведениям ЕГРН в границах указанного участка расположен объект недвижимости с кадастровым номером 23:27:0502002:10793.

Постановлением администрации муниципального образования Славянский район от 27.11.2020 № 2656 "О предоставлении земельного участка, расположенного по адресу: Краснодарский край, Славянский муниципальный район, Целинное сельское поселение, <...>, в аренду ФИО2." на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6, статьей 39.17, подпунктом 17 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации предпринимателю в аренду сроком на 49 лет предоставлен земельный участок с кадастровым номером 23:27:0502002:11226.

На основании постановления администрации муниципального образования Славянский район от 27.11.2020 № 2656 "О предоставлении земельного участка, расположенного по адресу: Краснодарский край, Славянский муниципальный район, Целинное сельское поселение, <...>, в аренду ФИО2." между управлением по муниципальному имуществу (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности от 27.11.2020 № 4813008779 (далее – договор).

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель предоставляет во временное владение и пользование, а арендатор принимает на условиях аренды земельный участок площадью 697 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Славянский район, Целинное сельское поселение, <...>, кадастровый номер 23:27:0502002:1126, целевое назначение – магазины, категория земель – земли населенных пунктов. Пунктом 1.4 договора установлено, что настоящий договор является единственным документом, подтверждающим передачу с 09.08.2008 участка от арендодателя арендатору. Согласно пункта 1.5 договора арендная плата исчисляется с 09.08.2008.

Договор зарегистрирован в ЕГРН, запись государственной регистрации права от 10.12.2020 № 23:27:0502002:11226-23/250/2020-1,2.

В настоящее время здание с кадастровым номером 23:27:0502002:10793 принадлежит на праве собственности ФИО3 (запись государственной регистрации права от 26.01.2021), права и обязанности арендатора в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:27:0502002:1126 также переданы ФИО3 (запись государственной регистрации права от 27.01.2021).

Истец, обращаясь в суд с настоящим иском, указывает на то, что пункты 1.4 и 1.5 договора не соответствуют требованиям действующего законодательства Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Заинтересованным в судебной защите является лицо, имеющее законное право или охраняемый законом интерес, средством защиты которого выступает предъявленный этим лицом иск (заявление).

Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав. Таким образом, избранный способ защиты должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

По общему правилу, обращаясь с иском или заявлением, заинтересованное лицо в первую очередь должно доказать наличие нарушенного права или законного интереса, а также то, что именно избранный способ защиты приведет к восстановлению его нарушенного права.

Согласно пунктам 1, 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

По смыслу абзаца 2 пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствие у истца заинтересованности в оспаривании сделки является основанием для отказа в иске.

Заинтересованным в судебной защите является лицо, имеющее законное право или охраняемый законом интерес, а предъявленный этим лицом иск выступает средством защиты его нарушенного права и законных интересов. Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.08.2005 № 3668/05).

Помимо непосредственной стороны сделки материально-правовой интерес в оспаривании сделки имеют лица, чьи нарушенные оспариваемой сделкой имущественные права и законные интересы будут восстановлены в результате признания сделки недействительной

Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, обращаясь с иском о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности, истец обязан доказать, в первую очередь, наличие собственного правового интереса, достойного судебной защиты. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой. Следовательно, при предъявлении иска лицо, не являющееся участником этой сделки (истец), должно доказать, что его права или охраняемые законом интересы прямо нарушены спорной сделкой и будут непосредственно восстановлены в результате приведения сторон недействительной сделки в первоначальное фактическое положение (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункты 1, 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

В соответствии со статьей 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Статьей 420 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплен принцип свободы договора, в частности свободы определения сторонами условий, подлежащих включению в договор, который может быть ограничен лишь случаями, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иным правовым актом.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из анализа указанной нормы права следует, что существенными являются условия, которые необходимы и достаточны для заключения договора: последний не считается заключенным, если отсутствует согласование хотя бы одного из условий.

Как усматривается из материалов дела, спорный договор аренды земельного участка был подписан сторонами без возражений и замечаний, что свидетельствует об отсутствии между сторонами неопределенности в отношении спорных пунктов договора.

Из материалов дела также следует, что ФИО2 заключал договор аренды добровольно, в соответствии со своим волеизъявлением принял на себя все права и обязанности, определенные договором, сведений о наличии разногласий при заключении указанного договора в материалах дела не представлено.

С учетом указанных обстоятельств суд пришел к выводу о том, что на момент заключения спорного договора истец располагал полной информацией об условиях, содержащихся в договоре.

При этом в соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

Судебная практика применения названных норм последовательно исходит из того, что стороны вправе распространить действие договора только на отношения, фактически возникшие до его заключения (пункт 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2004 № 85, постановления Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 23.08.2005 № 1928/05, от 09.11.2010 № 7552/10).

Как установлено выше, 18 апреля 2007 года истец (покупатель) по договору купли-продажи нежилого строения, заключенного с ЗАО "Сладковское" (продавец) принял и оплатил объект здание Магазина-кафе, литер А, А1, состоящее из одноэтажного основного шлакобетонного блочного строения, кровля шиферная, неотапливаемой пристройки, общей площадью 282,2кв. м; находящегося по адресу: <...>, инвентарный № 23602. Договор купли-продажи зарегистрирован в установленном законом порядке 09.08.2008.

Постановлением администрации муниципального образования Славянский район от 27.11.2020 № 2656 "О предоставлении земельного участка, расположенного по адресу: Краснодарский край, Славянский муниципальный район, Целинное сельское поселение, <...>, в аренду ФИО2." на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6, статьей 39.17, подпунктом 17 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации предпринимателю в аренду сроком на 49 лет предоставлен земельный участок с кадастровым номером 23:27:0502002:11226. На основании указанного постановления между управлением по муниципальному имуществу (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности от 27.11.2020 № 4813008779.

Пунктом 1.4 договора установлено, что настоящий договор является единственным документом, подтверждающим передачу с 09.08.2008 участка от арендодателя арендатору. Согласно пункта 1.5 договора арендная плата исчисляется с 09.08.2008.

В соответствии с частью 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

По смыслу части 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии с частью 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Судьба земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости неразделимы.

Порядок перехода права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение регулируется статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации. В соответствии с указанной нормой не допускается раздельное правовое регулирование имущественных прав на земельный участок и строения на нем.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из разъяснений, изложенных в абзаце 2 пункта 14 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из положений пункта 25 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что по смыслу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Таким образом, распространение действия договора аренды на правоотношения, возникшие между сторонами с 09.08.2008, не противоречит статье 425 Гражданского кодекса Российской Федерации и правоприменительной практике.

Следовательно, соответствующее условие договора аренды не может быть признано недействительным по указанному выше основанию.

Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности (пункты 1 и 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, в редакции действующей с 01.03.2015; ранее аналогичный порядок был установлен статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации).

Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли по законодательству Российской Федерации, относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование объектом должна определяться с учетом установленной полномочным органом ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором.

Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Данная правовая позиция отражена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 № 9330/09, от 26.01.2010 № 11487/09, от 02.02.2010 № 12404/09.

Таким образом, независимо от условий договора аренды земельного участка, размер арендной платы за землю, находящуюся в муниципальной собственности, будет всегда определяться с учетом ее нормативного регулирования.

В пункте 8 информационного письма Президиум Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" отмечено, что указание в договоре на применение его условий к отношениям сторон, возникшим до заключения договора, не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия. Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации.

Системный анализ вышеприведенного нормативного обоснования позволяет заключить о следующем. Вывод о недействительности (ничтожности) сделки не может находиться в зависимости от наступления тех или иных обстоятельств после заключения такой сделки. Включение в консенсуальный договор, каковым является договор аренды земельного участка, условия, распространяющего действие такого договора на взаимоотношения сторон, возникшие до его заключения, не противоречит нормам действующего законодательства независимо от наличия (отсутствия) названных отношений в предшествовавший заключению договора период. Наличие (отсутствие) таких отношений до заключения договора, распространяющего действие своих условий на предшествовавший его заключению период, влияет на объем взаимных прав и обязанностей контрагентов.

Аналогичная правовая позиция также была изложена в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 9 марта 2016 года № 308-ЭС16-152 и от 12 мая 2015 года № 308-ЭС15-4393.

На основании изложенного, суд не может признать обоснованными исковые требования истца, в силу чего в иске надлежит отказать в полном объеме.


Руководствуясь статьями 4, 9, 49, 65, 70, 110, 134-137, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.



Судья

О.С. Левченко