Решение от 6 сентября 2022 г. по делу № А83-6540/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

улица А.Невского, 29/11, Симферополь, Республика Крым, 295003


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А83-6540/2021
06 сентября 2022 года
город Симферополь



Резолютивная часть решения объявлена 30 августа 2022 года. Полный текст решения изготовлен 06 сентября 2022 года.


Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Букиной Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1, рассмотрев материалы дела по исковому заявлению Администрации города Алушты Республики Крым (ОГРН: <***>, ИНН: <***>; пл. Советская, 1, г. Алушта, <...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Фирма «Циклон» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, ул. Ленина, 116, г. Алушта, <...>)

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора – Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Алушты Республики Крым, Жилищно-Строительного Кооператива «АФАЛИНА» Курортно-рекреационно-селитебного назначения, ФИО2

о расторжении договора аренды земельного участка,

при участии представителей до перерыва:

от истца – ФИО3, представитель по доверенности от 17.11.2021№02-13/1662,

от третьего лица Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Алушты Республики Крым – ФИО3, представитель по доверенности от 18.01.2022№99/02.18,

после перерыва участники процесса не явились,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Алушты Республики Крым обратилась в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Фирма «Циклон» в котором просит суд:

- расторгнуть договор аренды земельного участка, заключенный 10 сентября 2009 года между Приветненским сельским советом и Обществом с ограниченной ответственностью «Фирма «ЦИКЛОН» в отношении земельного участка площадью 50 000 кв.м, из земель, находящихся в собственности муниципального образования городской округ Алушта, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования земельного участка - туристическое обслуживание (код 5.2.1) под кадастровым номером 01 103 93000:01:002:0092, (актуальный кадастровый номер -90:15:070102:29) расположенный по адресу: Республика Крым, г. Алушта, <...>, который зарегистрирован в книге записей государственной регистрации договоров аренды земли № 4 Приветненского сельского совета, о чем сделана запись от 01 октября 2010 г. № 041000100007;

- снять с государственного кадастрового учета (аннулировать) земельный участок площадью 50 000 кв.м, из земель, находящихся в собственности муниципального образования городской округ Алушта, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования земельного участка - туристическое обслуживание (код 5.2.1) под кадастровым номером 01 103 93000:01:002:0092 (актуальный кадастровый номер - 90:15:070102:29) расположенный по адресу: Республика Крым, г. Алушта, <...>.

Определением Арбитражного суда Республики Крым от 16.03.2021 заявление принято к производству, возбуждено производство по делу и назначено предварительное судебное заседание, с извещением лиц, участвующих в деле.

10.03.2021 в ходе предварительного судебного заседания суд, в порядке части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, завершил предварительное судебное заседание и открыл судебное заседание в суде первой инстанции.

31.05.2022 от ответчика поступил отзыв.

23.07.2021 от истца поступили пояснения на отзыв.

27.07.2021 от ответчика поступил отзыв.

04.10.2021 от истца поступили пояснения.

25.11.2021 от ответчика поступили пояснения.

29.03.2022 от истца поступило заявление об уточнении исковых требований, согласно которого последний просил расторгнуть договор аренды земельного участка, заключенный 10 сентября 2009 года между Приветненским сельским советом и Обществом с ограниченной ответственностью «Фирма «ЦИКЛОН» в отношении земельного участка площадью 50 000 кв.м, из земель, находящихся в собственности муниципального образования городской округ Алушта, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования земельного участка - туристическое обслуживание (код 5.2.1) под кадастровым номером 01 103 93000:01:002:0092, (актуальный кадастровый номер -90:15:070102:29) расположенный по адресу: Республика Крым, г. Алушта, <...>, который зарегистрирован в книге записей государственной регистрации договоров аренды земли № 4 Приветненского сельского совета, о чем сделана запись от 01 октября 2010 г. № 041000100007.

29.03.2022 от истца поступили дополнительные объяснения.

12.05.2022 от истца поступило заявление о частичном отказе от исковых требований, а именно от требований в части снятия с государственного кадастрового учета (аннулировать) земельный участок площадью 50 000 кв.м, из земель, находящихся в собственности муниципального образования городской округ Алушта, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования земельного участка - туристическое обслуживание (код 5.2.1) под кадастровым номером 01 103 93000:01:002:0092 (актуальный кадастровый номер - 90:15:070102:29) расположенный по адресу: Республика Крым, г. Алушта, <...>.

Рассмотрев заявления истца от 29.03.2022 и 12.05.2022 суд установил следующее.

В соответствии с частью 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Согласно части 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение в суде соответствующей инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд прекращает производство по делу в случае, если истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом.

Суд установил, что отказ от искового заявления в рамках данного дела не нарушает прав других лиц, следовательно, отсутствуют препятствия для его непринятия.

Кроме того, судом проверены полномочия лица, подписавшего поданное заявление.

Также, суд отмечает, что в судебном заседании 30.08.2022 представителю истца было разъяснено о последствиях, предусмотренных пунктом 3 статьи 151 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми, в случае прекращения производства по делу повторное обращение в арбитражный суд по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям не допускается.

Таким образом, рассмотрев заявления от 29.03.2022 и от 12.05.2022, суд считает необходимым принять отказ истца от искового заявления в части снятия с государственного кадастрового учета (аннулировать) земельный участок площадью 50 000 кв.м, из земель, находящихся в собственности муниципального образования городской округ Алушта, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования земельного участка - туристическое обслуживание (код 5.2.1) под кадастровым номером 01 103 93000:01:002:0092 (актуальный кадастровый номер - 90:15:070102:29) расположенный по адресу: Республика Крым, г. Алушта, <...>.

С учётом принятого отказа от части исковых требований в рамках настоящего спора, истец просит расторгнуть договор аренды земельного участка, заключенный 10 сентября 2009 года между Приветненским сельским советом и Обществом с ограниченной ответственностью «Фирма «ЦИКЛОН» в отношении земельного участка площадью 50 000 кв.м, из земель, находящихся в собственности муниципального образования городской округ Алушта, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования земельного участка - туристическое обслуживание (код 5.2.1) под кадастровым номером 01 103 93000:01:002:0092, (актуальный кадастровый номер -90:15:070102:29) расположенный по адресу: Республика Крым, г. Алушта, <...>, который зарегистрирован в книге записей государственной регистрации договоров аренды земли № 4 Приветненского сельского совета, о чем сделана запись от 01 октября 2010 г. № 041000100007.

16.05.2022 от истца поступили дополнительные документы.

Определением Арбитражного суда Республики Крым от 16.05.2021 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Управление имущественных и земельных отношений Администрации города Алушты Республики Крым.

09.06.2022 от госкомрегистра поступила выписка из ЕГРН.

27.06.2022 представитель ответчика представил суду дополнительные документы.

Определением Арбитражного суда Республики Крым от 27.06.2021 суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора - Жилищно-Строительный Кооператив «АФАЛИНА» Курортно-рекреационно-селитебного назначения, ФИО2.

04.08.2022 от Жилищно-Строительного Кооператива «АФАЛИНА» Курортно-рекреационно-селитебного назначения и Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Алушты Республики Крым поступили отзывы.

04.08.2022 представитель ответчика представил суду дополнительные документы.

30.08.2022 представитель истца представил суду дополнительные документы.

Суд полагает необходимым отметить, что в судебное заседание явился представитель истца и третьего лица ФИО3, действовавшая на основании доверенностей.

30.08.2022 в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд объявил перерыв до 16 час. 00 мин.

После перерыва участники процесса явку уполномоченных представителей в судебное заседание не обеспечили, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом и своевременно, что подтверждается материалами дела.

Судом установлено, что определение Арбитражного суда Республики Крым от 27.06.2021, направленное ФИО2, согласно почтового конверта с идентификатором 29500072671115 и данных сайта «Почта России», вернувшегося в адрес суда с отметкой отделения почты «истек срок хранения», 05.07.2022 почтой была предпринята однократная попытка вручения корреспонденции с отметкой «судебное», 15.07.2022 корреспонденция возвращена в адрес суда.

Судом также установлено, что определение Арбитражного суда Республики Крым от 27.06.2021, направленное ФИО2, согласно почтового конверта с идентификатором 29500074181148 и данных сайта «Почта России», вернувшегося в адрес суда с отметкой отделения почты «истек срок хранения», 10.08.2022 почтой была предпринята однократная попытка вручения корреспонденции с отметкой «судебное», 19.08.2022 корреспонденция возвращена в адрес суда.

Согласно пункту 34 Приказа Министерства связи и массовых коммуникаций Российской Федерации «Об утверждении правил оказания услуг почтовой связи» №234 от 31.07.2014 почтовые отправления разряда «судебное» и разряда «административное» при невозможности их вручения адресатам (их уполномоченным представителям) хранятся в объектах почтовой связи места назначения в течение 7 дней. При исчислении срока хранения почтовых отправлений разряда «судебное» и разряда «административное» день поступления и возврата почтового отправления, а также нерабочие праздничные дни, установленные трудовым законодательством Российской Федерации, не учитываются. Срок хранения почтовых отправлений (почтовых переводов) исчисляется со следующего рабочего дня после поступления почтового отправления (почтового перевода) в объект почтовой связи места назначения.

Судом установлено, что согласно отчета об отслеживании, отделением почтовой связи были соблюдены вышеуказанные требования, а именно корреспонденция хранилась в отделении почты и после истечения 7 дней, то есть ответчик надлежащим образом извещен о начавшемся судебном процессе.

При этом, суд также отмечает, что из письменного отзыва Жилищно-Строительного Кооператива «АФАЛИНА» Курортно-рекреационно-селитебного назначения, усматривается, что 02.03.2019 г. ФИО2 был задержан следственными органами, в отношении его избрана мера пресечения - арест. 04.03.2022г. Алуштинским городским судом по делу №1-2/22 ФИО2 осужден по признакам преступления, предусмотренных ч.3 и ч.4 ст.159 УК РФ, на 6 лет с отбыванием наказания в исправительной колонии общего режима. В настоящее время содержится в ФКУ СИЗО-1 УФСИН России по РК и г. Севастополю (295051, г. Симферополь, бул. Ленина,4).

В связи с чем, судом ФИО2 было направлено определение Арбитражного суда Республики Крым от 27.06.2021 на адрес КУ СИЗО-1 УФСИН России по РК и г. Севастополю (295051, г. Симферополь, бул. Ленина,4).

Таким образом, дело рассматривается в отсутствие сторон, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, всесторонне и полно выяснив все фактические обстоятельства, на которых основываются требования заявителя, оценив относимость, допустимость каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил следующее.

Из материалов дела следует, 10.09.2009 года между Приветненским сельским советом (далее - Арендодатель) и Частным предприятием «Фирма «ЦИКЛОН» (далее - Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка (далее - Договор), согласно которому Арендодатель передал Арендатору в аренду сроком на 49 лет земельный участок, расположенный по адресу: Республика Крым, г. Алушта, <...> общей площадью 50 000 кв.м, из земель, находящихся в собственности муниципального образования городской округ Алушта, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования земельного участка - туристическое обслуживание (код 5.2.1), кадастровый номер 01 103 930 00:01:002:0092 (актуальный кадастровый номер 90:15:070102:29).

Договор зарегистрирован в книге записей государственной регистрации договоров аренды земли № 4 Приветненского сельского совета, о чем сделана запись от 01 октября 2010 г. №041000100007.

Земельный участок передан Арендатору в соответствии с актом приема-передачи земельного участка от 01 октября 2010 г.

Согласно выписки с единого государственного реестра юридических лиц от 21.04.2019 года, Частное предприятие «Фирма «ЦИКЛОН» имеет полное наименование Общество с ограниченной ответственностью «Фирма «ЦИКЛОН» с 08.10.2014 года.

В соответствии с решением Алуштинского городского совета № 5/91 от 19.12.2014 г. «О вопросах правопреемства», правопреемником по договорам аренды является Администрация города Алушты Республики Крым (далее - истец, арендодатель).

Условиями Договора также предусмотрено следующее.

Согласно п. 29 Договора от 10.09.2009 Арендодатель имеет право требовать от арендатора использовать земельный участок по целевому назначению согласно условий договора.

Также Арендатор имеет право самостоятельно хозяйствовать на земле с соблюдением условий договора аренды земли (и.31 Договора от 10.09.2009).

Земельный участок является свободным от застройки, что также отображено на Публичной кадастровой карте, размещенной в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Согласно классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 № 540, вид разрешенного использования «гостиничное обслуживание» (код 4.7) предполагает размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них.

Истец указывал, что за период с 10.09.2009 года по февраль 2021 года, то есть за 11 лет арендатор так и не приступил к использованию земельного участка, что является, по мнению истца, недопустимым, поскольку существенно нарушает тем самым права муниципалитета.

Не согласившись с вышеизложенным, заявитель обратился в Арбитражный суд Республики Крым с заявлением о расторжении договора.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

Обращаясь в суд с настоящим иском о расторжении договора аренды, истец обосновывает его существенным нарушением со стороны ответчика условий договора, выразившееся в том, что в течение 11 лет с момента заключения договора аренды земельного участка, ООО «Фирма «Циклон» без уважительных на то причин не использует арендованный земельный участок по целевому назначению.

Как установлено судом, земельный участок передан ответчику на основании договора аренды земельного участка от 10.09.2009, таким образом, правоотношения сторон по аренде земли, возникшие до 21.03.2014, регулируются нормами законодательства Украины, которое применяется в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства. Предметом данного спора являются материально правовые требования истца о расторжении договора аренды от 10.09.2009 в отношении земельного участка с КН 90:15:070102:29 в связи с существенным нарушением со стороны ответчика условий договора. Истец обосновывал свои требования п. 29 Договора. Так, согласно п. 29 договора Арендодатель имеет право требовать от арендатора использовать земельный участок по целевому назначению согласно условий договора.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из положений пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пункта 2 статьи 450, статей 615, 619 ГК РФ следует, что договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом по требованию арендодателя, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Случаи, когда договор аренды может быть, досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, предусмотрены статьей 619 ГК РФ.

В силу указанной статьи по требованию арендодателя договор аренды может быть, досрочно расторгнут судом, в частности, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее - Постановление № 11) при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Цель данной нормы заключается в обеспечении защиты экономически более слабой стороны договора - арендатора.

Системный анализ положений статьи 619 ГК РФ и правовых позиций, изложенных в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», пунктом 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» указывает на то, что нормы вышеуказанной статьи Гражданского кодекса направлены на сохранение арендных отношений при устранении арендатором в добровольном порядке допущенных нарушений.

Между тем, при обращении в суд с настоящим исковым заявлением, истец со ссылками на статьи 45, 46 ЗК РФ сослались на существенное нарушение обществом условий договора аренды, выразившееся в неиспользовании земельного участка (кадастровый номер 90:15:070102:29) арендатором и отсутствием объективных причин невозможности осуществления строительства заявленного объекта на спорном земельном участке.

В силу пункта 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно части 2 статьи 46 ЗК РФ наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ.

В силу абз. 6 п. 2 ст. 45 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя при неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен Федеральным законом.

Таким образом, срок для строительства на земельном участке, в указанном случае прямо установлен положениями законодательства Российской Федерации. При этом, в трехлетний период, в ходе которого земельный участок должен быть использован в целях строительства, не включается время, необходимое для освоения земельного участка, а также период, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению ввиду обстоятельств, исключающих такое использование.

По смыслу приведенных положений разрешение вопроса о наличии оснований для расторжения договора аренды земельного участка, предоставленного под строительство, связано с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Как указывал Конституционный Суд Российской Федерации, длительное непринятие арендатором должных мер к скорейшему началу запланированного строительства само по себе не может свидетельствовать о совершении им гражданско-правового нарушения (Определение от 6 октября 2015 года № 2317-О).

Однако, бездействие арендатора приводит к неиспользованию представляющих для городов повышенную ценность площадей, нарушению эстетического облика города и уменьшению объема городской застройки, потребность в которой опосредована предоставлением земельного участка в аренду, а потому не может рассматриваться как безупречное.

Таким образом, федеральный законодатель, предусматривая в Земельном кодексе Российской Федерации право публичного собственника земельных участков на досрочное расторжение договора аренды земельных участков, предоставленных в целях строительства объектов жилого строительства, учитывал необходимость защиты общественных интересов, в частности потребность в эффективном использовании указанных земельных участков.

В свою очередь, относя неиспользование находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предназначенного для жилого строительства, в указанных целях в течение трех лет к основаниям расторжения договора аренды, федеральный законодатель исходил из необходимости конкретизации применительно к особенностям данного вида договоров положения пункта 2 статьи 450 ГК Российской Федерации, согласно которому существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Стороны же договора аренды земельного участка, которые при его заключении исходят из добросовестности участников гражданского оборота при выполнении взятых на себя по договору обязательств, несут связанные с недостижением ожидаемого экономического эффекта риски.

При этом предусмотренный абзацем шестым подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации трехлетний срок для начала использования земельного участка в указанных целях не может рассматриваться как необоснованный, что предопределяет возможность введения данного законодательного требования в отношении заключенных до его вступления в силу долгосрочных договоров аренды, призванных изначально обеспечить взаимные интересы арендаторов и арендодателей в наиболее эффективном использовании земельных участков, предоставленных для строительства, в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием.

В то же время неиспользование земельного участка арендатором, действующим добросовестно, разумно и осмотрительно, в течение трех лет со дня заключения им в целях строительства объекта недвижимого имущества договора аренды земельного участка может быть вызвано не только его собственными действиями (бездействием), - оно может предопределяться обстоятельствами непреодолимой силы либо действиями (бездействием) арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц.

В этих случаях применение последствий в виде одностороннего досрочного расторжения договора аренды земельного участка не отвечало бы вытекающим из Конституции Российской Федерации принципам справедливости и соразмерности, нарушало бы баланс конституционно защищаемых прав и законных интересов, позволяя одной стороне договора - арендодателю, наделенному властными полномочиями, получать необоснованное преимущество в отношениях с другой стороной - арендатором (Определение Конституционного Суда РФ от 30.09.2019 № 2485-О).

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.03.2017 № 18-КГ17- 14 отмечено, что из содержания норм статей 7 и 42 Земельного кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи следует, что понятие «использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием» и понятие «своевременное использование (освоение) земельного участка» являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Поскольку земельный участок предоставлен в аренду под строительство, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе, градостроительного плана земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации), проектной документации (статьи 47, 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее.

В соответствии со статьей 9 Закона Украины № 687-XIV, частью 5 статьи 26 Закона Украины № 3038-VI «О регулировании градостроительной деятельности», действующими на момент заключения Договора аренды, проектирование и строительство объектов осуществляется владельцами или пользователями земельных участков в следующем порядке: 1) получение заказчиком или проектировщиком исходных данных; 2) разработка проектной документации и проведение в случаях, предусмотренных статьей 31 настоящего Закона, ее экспертизы; 3) утверждение проектной документации; 4) выполнение подготовительных и строительных работ; 5) принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов; 6) регистрация права собственности на объект градостроительства.

Указанное корреспондируется с частью 1 статьи 48, статьей 51 ГрК РФ и статьей 3 Федерального Закона Российской Федерации «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» от 17.11.1995 года № 169-ФЗ.

Таким образом, из совокупности вышеприведенных норм законодательства следует, что перед началом строительства застройщику необходимо совершить определенный комплекс мер, без которых осуществление строительства противоречило бы законодательству в области градостроительства и архитектуры. Кроме того, в силу статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, являющийся основанием для прекращения арендных отношений.

Таким образом, арендатор земельного участка должен действовать разумно и прежде чем приступить к осуществлению строительных работ и освоению земельного участка, должен предпринять все возможные действия для оформления документов в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

В силу положений Федерального конституционного закона от 21.03.2014 №6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя», с учетом положений Закона Республики Крым от 31.07.2014 №38- ЗPK «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым» для сторон договоров аренды земельных участков, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона №6-ФКЗ, была установлена обязанность в совершении действий по приведению таких договоров аренды в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что в результате проведенных мероприятий был установлен факт, свидетельствующий о неисполнении Арендатором своих обязанностей в части использования земельного участка и строительства в предусмотренный законодательством срок.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик ссылается на то, что В связи с принятием Федерального конституционного закона от 21 марта 2014 года № 6 - ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя» и Закона Республики Крым от 31 июля 2014 года № 38 - ЗРК «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым", ООО «Фирма «ЦИКЛОН» 28.11.2016 (вх.№02-19-4858) обратилось с заявлением к главе Администрации г. Алушты о переоформлении прав на земельный участок.

30.03.2017 за исх.№12538/20 Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым истцу предоставлен ответ относительно расхождения указания общей площади земельного участка на 1 кв.м., согласно которому в результате рассмотрения предоставленных документов было принято положительное решение и внесена уточнённая площадь земельного участка, которая составила 500001+/- 102 кв.м. При этом ООО «Фирме «ЦИКЛОН» было рекомендовано привести в соответствие кадастровую выписку.

Для дальнейшего решения вопроса о переоформлении договора аренды от 10.09.2009 ООО «Фирма «ЦИКЛОН» обратилось в администрацию города Алушты с соответствующим заявлением от 30.03.2017 за исх.№12538/20, к которому в частности были приложены: оригинал действующего договора на 12 листах, оригинал кадастрового паспорта на 6 листах, оригинал кадастровой выписки, а также иные документы.

В связи с отсутствием ответа на указанное заявление, ООО «Фирма «ЦИКЛОН» 22.02.2018 направила в адрес ответчика заявление с просьбой о предоставлении сведений относительно оформления (переоформления) договора аренды земельного участка 50000+/- 102 кв.м., вид разрешенного использования земельного участка – «Туристическое обслуживание», кадастровый номер 90:15:070102:29, расположенный по адресу: <...>.

19.03.2018 в адрес ООО «Фирма «Циклон» поступил ответ из Администрации города Алушты Республики Крым, согласно которому следует, что на основании поданных ООО «Фирма «ЦИКЛОН» в 2016-2017 годах документов специалистами Управления земельных отношений подготовлен проект договора аренды земельного участка.

Однако, процедура согласования и подписания проектов договора аренды земельных участков, расположенных в 100-метровой охранной зоне Черного моря (где расположен испрашиваемый земельный участок), была приостановлена, в связи с созданием рабочей группы по проведению инвентаризации объектов недвижимого имущества, расположенных в стометровой прибрежной зоне муниципального образования городского округа Алушта Республики Крым, с целью проведения анализа законности размещения объектов в пределах 100 –метровой прибрежной полосы Черного моря в границах муниципального образования городской округ Алушта.

30.10.2019 за исх.№14 ООО «Фирма «ЦИКЛОН» вновь обратилось к истцу с заявлением о приведении в соответствие законодательству Российской Федерации, правоустанавливающих документов (договор аренды) земельного участка 50000 +/- 102 кв.м., вид разрешенного использования земельного участка – «Туристическое обслуживание», кадастровый номер 90:15:070102:29, расположенный по адресу: <...>.

06.11.2019 ООО «Фирма «ЦИКЛОН» повторно обратилось к ответчику с заявлением о предоставлении проекта договора аренды используемого земельного участка.

02.12.2019 ООО «Фирма «Циклон» получен ответ из Администрации, в котором сообщалось, что специалистами Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Алушты подготовлен проект договора аренды, который проходит процедуру согласования с управлениями Администрации. После получения положительных заключений, проект договора аренды будет предоставлен для ознакомления и подписания. Также было рекомендовано погасить образовавшуюся задолженность.

23.12.2019 Администрация города Алушты Республики Крым обратилась в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к ООО «Фирма «Циклон» в котором просила суд взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Фирма «ЦИКЛОН» в пользу Администрации города Алушты Республики Крым задолженность по арендной плате за период с 01.01.2017 по 31.07.2019 в размере 839 495, 82 руб., пеню за период с 01.03.2017 по 08.09.2019 в размере 114 112, 63 руб. и расторгнуть Договор аренды земли, заключённый 10 сентября 2009 года между Приветненским сельским советом и Частным предприятием «Фирма «ЦИКЛОН» в отношении земельного участка площадью 50 000, 00 кв.м., из земель, находящихся в собственности муниципального образования городской округ Алушта, категория земель – земли населённых пунктов, вид разрешённого использования земельного участка – туристическое обслуживание (код 5.2.1) под кадастровым номером 01. 103 930 00:01:002:0092, (актуальный кадастровый номер – 90:15:070102:29) расположенный по адресу: Республика Крым, г. Алушта, <...>, который зарегистрирован в книге записей государственной регистрации договоров аренды земли №4 Приветненского сельского совета, о чём сделана запись от 01 октября 2010 года №04100010007.

ООО «Фирма «ЦИКЛОН» узнав о наличии недоплаты арендных платежей оплатило, в рамках рассмотрения данного спора, как задолженность по арендной плате, так и образовавшуюся пеню.

Определением Арбитражного суда Республики Крым от 20.10.2020 по делу № А83-21785/2019 производство по делу прекращено в связи с поданным Администрацией Администрации города Алушты Республики Крым и принятым судом отказом от заявленных требований в полном объёме.

В связи с не предоставлением Администрацией города Алушты проекта договора ООО «Фирма «ЦИКЛОН» 12.10.2020 направило в адрес Администрации города Алушты Республики Крым предложенный проект договора аренды земельного участка для согласования в трех экземплярах. В сопроводительном письме к договору предлагалось рассмотреть предлагаемый проект договора и сообщить о своих замечаниях, если таковые последуют. Также ООО «Фирма «ЦИКЛОН» просило, что в случае несогласия с пунктами договора, направить протокол разногласий и выслать итоговый договор, в случае отсутствия разногласий просило подписать приложенные экземпляры договора и выслать в адрес последнего.

При этом, 05.11.2020 в адрес ООО «Фирма «ЦИКЛОН» поступило письмо администрации, из которого следовало, что подписание предложенного проекта договора аренды не представляется возможным, так как во многих пунктах договора имеется устаревшая информация. В частности: указанное решение сессии на основании которого действует глава Администрации, ограничения изложенные в пункте 3.1. отражены не в полном объеме, указаны не действующие реквизиты перечисления арендной платы и пени. Раздел пункта 7 проекта договора противоречит пункту 28 договора аренды от 28.09.2009 и т.д. В связи с чем специалистами Управления имущественных и земельных отношений Администрации г. Алушты подготовлен проект договора аренды.

При этом в указанном письме не содержалось сведений об изменениях, принятых на основании протокола разногласий общества и принят ли протокол разногласий.

С момента получения данного письма ООО «Фирма «ЦИКЛОН» предпринимало попытки по выяснению информации о том, на какой стадии согласования находится подготовленный Администрацией проект договора, поскольку ООО «Фирма «ЦИКЛОН» не получило проекта договора.

В связи с неурегулированием спора в досудебном порядке, ответчик обратился в суд и решением Арбитражного суда Республики Крым от 28.05.2021 № А83-21880/2020 исковые требования ООО «Фирма «ЦИКЛОН» удовлетворены. Суд обязал Администрацию города Алушты Республики Крым в течение десяти рабочих дней с даты вступления в законную силу настоящего решения заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Фирма «Циклон» договор аренды земельного участка.

Решение Арбитражного суда Республики Крым от 28.05.2021 № А83-21880/2020 не обжаловалось и вступило в законную силу 29.06.2021. Однако, Администрацией города Алушты Республики Крым решение суда до настоящего времени не исполнено и договор не подписан.

Ответчик в процессе рассмотрения дела также указывал, что на арендованном земельном участке расположено самовольное строение.

Как усматривается из пояснений ответчика, строение находящее на земельном участке ответчику не принадлежит, что подтверждается заявлением в прокуратуру города Алушты и Следственный отдел по городу Алушта с целью принятия необходимых мер реагирования и обеспечения сноса незаконного здания, находящегося на земельном участке с кадастровым номером 90:15:070102:29.

С целью установления собственника вышеуказанного объекта недвижимости, судом были привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора - Жилищно-Строительный Кооператив «АФАЛИНА» Курортно-рекреационно-селитебного назначения, ФИО2.

Однако, из письменных пояснений Жилищно-Строительный Кооператив «АФАЛИНА» Курортно-рекреационно-селитебного назначения следует, последний и ФИО2 были привлечены ошибочно к участию в деле, поскольку не имеют отношения к указанному объекту.

При этом, как усматривается из акта внепланового выездного обследования земельного участка, представленный истцом в материалы дела, в ходе осмотра установлено, что в на юго-западной части земельного участка с кадастровым номером 90:15:070102:29 расположено жилое, строение на свайной основе, изготовленное предположительно из модулей и деревянных конструкций, а также расположена подпорная каменная (бутовая) стена.

Площадь объекта строительства 50 кв.м., лицо осуществившие строительство не установлено.

Кроме того, как суд отмечал ранее, ответчик длительное время были совершены попытки установления факта принадлежности строения тому или иному лицу, с целью приведения земельного участка в первоначальное состояние.

Однако, до настоящего времени судом не установлено, кем именно был возведен объект невидимости.

При этом, как усматривается из материалов дела, ответчиком на протяжении срока владения спорным земельным участком, были совершены действия для освоения земельного участка с целью строения, что подтверждается договором на выполнение научно-технической продукции от 03.01.2007 № 1, договором № 34 от 19.01.2007 на создание (передачу) научно-технической продукции, договором № 499а от 23.05.2007 на разработку проекта землеустройства по отводу земельного участка, договором № 01-01-28-1295 на составление графических материалов, договором № 364 от 10.04.2015 на выполнение комплекса работ, необходимых для поставки объекта на кадастровый учет, расположенный по адресу: Республике Крым, г. Алушта, <...>, договором полдрояда № 02-279/18 от 19.10.2018 на топо-геодезические изыскании.

В силу положений Федерального конституционного закона от 21.03.2014 №6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя», с учетом положений Закона Республики Крым от 31.07.2014 №38- ЗPK «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым» для сторон договоров аренды земельных участков, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона №6-ФКЗ, была установлена обязанность в совершении действий по приведению таких договоров аренды в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации.

Соответственно, дальнейшее освоение земельного участника ответчиком было поставлено в зависимость от наступления факта переоформления и регистрации в установленном порядке договора аренды, так как в соответствии с ранее приведенными нормами градостроительного законодательства Российской Федерации, отсутствие сведений о праве аренды земельного участка в ЕГРН исключало возможность получения застройщиком необходимых исходных данных и осуществления проектирования.

В свою очередь, выполнение строительных работ и получение разрешения на строительство объекта недвижимости без градостроительного плана земельного участка невозможно, а получение градостроительного плана земельного участка невозможно без договора аренды, заключенного в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Таким образом, с учетом конкретных обстоятельств дела, суд пришел к верному выводу о том, что после марта 2014 года Общество не имело возможности продолжить освоение земельного участка и приступить к строительству по независящим от арендатора причинам.

При этом, как суд отмечал ранее, ответчик обращался в адрес Администрации с заявлением о переоформлении договора аренды, в порядке переоформления ранее возникшего права.

Однако доказательств того, что по результатам обращения ответчика между сторонами был заключен договор аренды в соответствии требованиями законодательства Российской Федерации, в материалах дела отсутствуют.

Следовательно, принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, орган власти, являющийся арендодателем, своим поведением по существу высказал волю на продолжение арендных отношений, в том числе, по вопросу освоения земельного участка, тогда как такое освоение находилось в прямой зависимости от наступления юридического факта переоформления и регистрации договора аренды.

Истцом не предоставлено доказательств того, что невозможность получения разрешительной документации для освоения земельного участка в соответствии с его целевым назначением, вызваны обстоятельствами, за которые отвечает арендатор, и по вине арендатора создались такие условия, при которых невозможно достижение цели договора аренды.

При этом суд обращает внимание истца, что расторжение договора аренды земельного участка, заключенного 10 сентября 2009 года между Приветненским сельским советом и Обществом с ограниченной ответственностью «Фирма «ЦИКЛОН» не имеет первостепенного значения, поскольку имеется вступившее в законную силу решение Арбитражного суда от 28.05.2021 № А83-21880/2020, которым на истца возложена обязанность заключить с ответчиком договор аренды.

На основании изложенного, суд пришел к выводу, что исковые требования удовлетворению не подлежат.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины вопрос о распределении государственной пошлины судом не рассматривается.

Руководствуясь статьями 110, п.4 ч.1. ст. 150, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

1. Принять отказ Администрации города Алушты Республики Крым от требований в части снятия с государственного кадастрового учета (аннулировать) земельный участок площадью 50 000 кв.м, из земель, находящихся в собственности муниципального образования городской округ Алушта, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования земельного участка - туристическое обслуживание (код 5.2.1) под кадастровым номером 01 103 93000:01:002:0092 (актуальный кадастровый номер - 90:15:070102:29) расположенный по адресу: Республика Крым, г. Алушта, <...>.

2. Производство по делу в части снятия с государственного кадастрового учета (аннулировать) земельный участок площадью 50 000 кв.м, из земель, находящихся в собственности муниципального образования городской округ Алушта, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования земельного участка - туристическое обслуживание (код 5.2.1) под кадастровым номером 01 103 93000:01:002:0092 (актуальный кадастровый номер - 90:15:070102:29) расположенный по адресу: Республика Крым, г. Алушта, <...>. - прекратить.

3. В удовлетворении искового заявления - отказать.


Решение может быть обжаловано в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Крым.


Судья Е.Н. Букина