Решение от 24 октября 2019 г. по делу № А41-48505/2019

Арбитражный суд Московской области 107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А41-48505/19
25 октября 2019 года
г.Москва


Резолютивная часть объявлена 24 октября 2019 года Полный текст решения изготовлен 25 октября 2019 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Р.Ш. Бирюкова, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации городского округа Мытищи Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 11.04.1996, юридический адрес: 141008, Московская область, городской округ Мытищи, <...>)

к Обществу с ограниченной ответственностью "ГРУППА МГ" (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 09.11.2005, юридический адрес: 141033, Московская область, городской округ Мытищи, <...>)

третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации: 18.08.2000, юридический адрес: 143407, <...>).

о взыскании суммы задолженности по аренной плате по договору аренды земельного участка от 26.07.2018 г. № 1030 за период с 26.07.2018 г. по 31.03.2019 г. в размере 90 204 руб. 46 коп. и пени за период с 16.09.2018 г. по 15.03.2019 г. в размере 4 050 руб. 18 коп.; о расторжении договора аренды земельного участка от 26.07.2018 г. № 1030 и обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:12:0070226:362

при участии в судебном заседании представителей сторон согласно протоколу.

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Мытищи Московской области (далее – истец) обратилась в арбитражный суд московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "ГРУППА МГ" (далее – ответчик, ООО «Группа МГ») о взыскании суммы задолженности по аренной плате по договору аренды земельного участка от 26.07.2018 г. № 1030 за период с 26.07.2018 г. по 31.03.2019 г. в размере 90 204 руб. 46 коп. и пени за период с 16.09.2018 г. по 15.03.2019 г. в размере 4 050 руб. 18 коп.; о расторжении договора аренды земельного участка от 26.07.2018 г. № 1030 и обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:12:0070226:362.

В обоснование заявленных требований истец указал, что в нарушение положений ранее действовавшего между сторонами договора аренды ответчик не

исполнял принятые на себя обязательства, а именно не вносил своевременно арендную плату за владение и пользование земельным участком, в связи с чем, истец просит суд расторгнуть договор аренды и обязать ответчика вернуть земельный участок. Заявляя требования о расторжении договора аренды земельного участка истец также ссылается на положения пункта 2.2 статьи 46 Земельного кодекса РФ.

Дело слушалось в отсутствие представителей третьего лица, извещённого надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал, признавая факт оплаты ответчиком суммы задолженности по арендной плате и пени за взыскиваемые периоды.

Представители ответчика против удовлетворения исковых требований возражали.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, арбитражный суд приходит к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим обстоятельствам.

Из материалов дела следует, что 26.07.2018 года между Администрацией городского округа Мытищи (арендодатель) и ООО «Группа МГ» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 1030 (далее – Договор аренды).

Согласно п. 1.1 Договора аренды, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, площадью 4 920 кв.м, с кадастровым номером 50612:0070226:362, категория земель: «земли населенных пунктов», расположенный по адресу: Московская область, Мытищинский район, рабочий поселок Пироговский, вид разрешенного использования: «для строительства многоквартирного дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями», а арендатор обязуется принять земельный участок по акту приема-передачи.

Пунктом 2.1 Договора аренды предусмотрено, что Договор аренды заключается сроком на три года с 26.07.2018 года по 26.07.2021 года.

В силу пункта 3.2. Договора аренды и приложения № 1 к нему, арендная плата определяется в размере земельного налога.

В соответствии с пунктом 3.3 Договора аренды, арендная плата вносится в полном объеме не позднее 15-го числа последнего месяца текущего квартала включительно.

Пунктом 5.3 Договора аренды предусмотрена ответственность за нарушение сроков внесения арендной платы в виде пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

Как следует из материалов дела у ООО «Группа МГ» образовалась задолженность по арендной плате за период 26.07.2018 г. по 31.03.2019 г. в размере 90 204 руб. 46 коп., на которую истцом были начислены пени.

В целях досудебного урегулирования спора истцом в адрес ответчика 20.03.2019 года направлено требование об уплате задолженности по арендной плате, о расторжении договора аренды, об освобождении земельного участка. Факт направления претензии подтверждается почтовой квитанцией.

В связи с тем, что ответчик не оплатил сумму задолженности, не подписал соглашение о расторжении договора аренды и не возвратил земельный участок, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу положений статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным; формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата; в соответствии со ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно производить платежи за землю.

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Из представленного истцом расчета задолженности по арендной плате следует, что у ответчика имеется задолженность по арендной плате за период с 26.07.2018 г. по 31.03.2019 г. в размере 90 204 руб. 46 коп., на которую истцом начислены пени в размере 4 050 руб. 18 коп.

Между тем, в ходе судебного разбирательства было установлено, что ответчик сумму основного долга и пени погасил в полном объеме, что подтверждается, представленными платежными поручениями.

Согласно пункту 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство.

На основании изложенного исковые требования по взысканию с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате и пени не подлежат удовлетворению.

Истец просит суд расторгнуть Договор аренды.

Статья 619 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В силу положений пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 3 статьи 619 Гражданского кодекса РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пунктах 29 и 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Право требовать расторжение договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 30 названного Информационного письма Высший Арбитражный Суд Российской Федерации указал на то, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что в том случае, если имеются основания для расторжения договора аренды, то арендодатель в соответствии с установленной законодательством процедурой имеет право требовать расторжение договора аренды, только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В рамках настоящего дела истец просит суд расторгнуть договора аренды земельного участка по двум основаниям:

- расторжение в судебном порядке Договора о развитии застроенной территории, расположенной в районе улицы Советская рабочего поселка Пироговский, от 06.11.2012 года № 228-Д, заключенный между Администрацией городского округа Мытищи и обществом с ограниченной ответственностью «ГРУППА МГ», на основании которого был заключен Договор аренды земельного участка;

- неоднократное нарушение ответчиком сроков арендой платы более чем за два периода подряд (с 3-го квартала 2018 года по 1-ый квартал 2019 года).

В подтверждение соблюдения досудебного порядка расторжения договора истец указывает на то, что им 20.03.2019 года в адрес ответчика было направлено требование о расторжении договора аренды.

В тоже время из содержания указанного требования следует, что истец просит ответчика подписать соглашение о расторжении договора аренды, в связи с нарушением ответчиком сроков внесения арендных платежей. В указанном требовании истец не просил ответчика подписать соглашение о расторжении Договора аренд, в связи с тем, что между сторонами расторгнут Договор о развитии застроенной территории, расположенной в районе улицы Советская рабочего поселка Пироговский, от 06.11.2012 года № 228-Д, на основании которого и заключался Договор аренды.

Согласно п.п.2 ч.1 ст.148 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

При таких обстоятельствах суд считает, что исковое заявление Администрации городского округа Мытищи Московской области в части требования о расторжении Договора аренды земельного участка от 26.07.2013 года № 1030, в связи с тем, что расторгнут договор о развитии застроенной территории, расположенной в районе улицы Советская рабочего поселка Пироговский, от 06.11.2012 года № 228-Д, заключённый между сторонами, подлежит оставлению без рассмотрения.

Требования истца о расторжении Договора аренды в связи с неоднократным нарушением сроков внесения арендной платы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и не отрицалось представителями сторон, Договор аренды земельного участка заключен между сторонами во исполнение сторонами обязательств по Договору о развитии застроенной территории, расположенной в районе улицы Советская рабочего поселка Пироговский № 228-Д.

Договор о развитии застроенной территории был расторгнут на основании решения Арбитражного суда Московской области от 24.05.2019 года по делу № А41- 4294/19, оставленного без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2019 года.

Следовательно, с 08.08.2019 года Договор о развитии застроенной территории перестал действовать в полном объеме.

В соответствии с пунктом 2.2 статьи 46 Земельного кодекса РФ (с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 02.08.2019 года № 283-ФЗ), наряду с указанными в пунктах 1 и 2 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка, предоставленного на основании договора о развитии застроенной территории, договора о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления, или земельных участков, образованных из такого земельного участка, может быть прекращена по требованию арендодателя в случае расторжения таких договора о развитии застроенной территории, договора о комплексном развитии территории в связи с неисполнением лицом, заключившим такие договор о развитии застроенной территории, договор о комплексном развитии территории с органом местного самоуправления, предусмотренных такими договором о развитии застроенной территории, договором о комплексном развитии территории обязательств. Указанное положение вступило в силу с 02.08.2019 года.

Исходя из буквального толкования указанного положения, следует, что в случае расторжения договора о развитии застроенной территории договор аренды земельного участка, заключенного на основании данного договора о развитии застроенной территории, может быть прекращен по требованию арендодателя в одностороннем порядке.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ, предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором

право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

При этом в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ).

Следовательно, независимо от того когда был заключен договор аренды земельного участка он может быть расторгнут в одностороннем порядке арендодателем в том случае, если он заключался на основании договора о развитии застроенной территории, прекратившего свое действие, поскольку это прямо предусмотрено нормой действующего законодательства.

Из материалов дела следует, что 14.08.2019 года истцом в адрес ответчика было направлено уведомление о прекращении договора аренды, в котором истец уведомляло общество о том, что Договор аренды прекращает свое действие с даты получения настоящего уведомления.

Согласно распечатке с сайта Почты России по отслеживанию почтового отправления данное уведомление прибыло в место вручения 16.08.2019 года, а 16.09.2019 года выслано обратно отправителю, в связи с истечением срока его хранения.

В соответствии с пунктом 3 статьи 54 Гражданского кодекса РФ, юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений (статья 165.1), доставленных по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, а также риск отсутствия по указанному адресу своего органа или представителя. Сообщения, доставленные по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, считаются полученными юридическим лицом, даже если оно не находится по указанному адресу.

При таких обстоятельствах суд считает, что уведомление о прекращении Договора аренды было вручено ответчику 16.08.2019 года (в день поступления его в почтовое отделение по месту нахождения ответчика).

Следовательно, с 16.08.2019 года Договор аренды земельного участка от 26.07.2018 года № 1030 прекратил свое действие, в связи с односторонним отказом от его исполнения со стороны арендодателя в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

Поскольку, как указывает суд, Договор аренды прекратил свое действие, то исковые требования в части его расторжения не подлежат удовлетворению.

Истец просит суд также обязать ответчика вернуть земельный участок с кадастровым номером 50612:0070226:362 администрации городского округа Мытищи.

В указанной части исковое заявление не подлежит удовлетворению, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на земельном участке расположен объект незавершённого строительства – жилого дома, строительство которого осуществлялось на основании разрешения на строительство от 18.12.2015 года (срок действия которого истек 30.09.3018 года) с привлечением средств участников долевого участия в строительстве.

В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В данном случае невозможно по-разному определять правовую судьбу объекта незавершенного строительства и земельного участка под ним.

В рамках настоящего дела требований об определении правовой судьбы объекта незавершенного строительства не заявлено.

Таким образом, принимая во внимание, что истец просит обязать ответчика возвратить земельный участок, а в настоящее время данный земельный участок занят объектом незавершенного строительства, земельный участок не может быть передан обществом истцу, поскольку возврат всего земельного участка не представляется возможным без определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства.

При таких обстоятельствах исковые требования в части обязания ответчика возвратить земельный участок удовлетворению не подлежат.

В соответствии с частью 3 статьи 110 АПК РФ, государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

В связи с тем, что истец, согласно статье 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, освобожден от уплаты государственной пошлины, госпошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета в соответствии со статьями 110, 112 АПК РФ и 333.17 НК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования в части расторжения Договора аренды земельного участка от 26.07.2013 года № 1030, в связи с тем, что расторгнут договор о развитии застроенной территории, расположенной в районе улицы Советская рабочего поселка Пироговский, от 06.11.2012 года № 228-Д, заключённый между сторонами, оставить без рассмотрения.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Судья Р.Ш. Бирюков