Решение от 20 августа 2019 г. по делу № А07-32745/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89,

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-32745/2018
г. Уфа
20 августа 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 05.08.2019

Полный текст решения изготовлен 20.08.2019

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Журавлевой М.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Неклееновой М.М., рассмотрев дело по иску

ООО "АВТО-КЛИМАТ" (ИНН: 0278082831, ОГРН: 1030204592725)

к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора - ООО Консалтинговая компания «Альте».

об определении рыночной стоимости

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2, доверенность от 31.10.2017

от ответчика – ФИО3, доверенность от 16.08.2018

от третьего лица – представители не явились, извещены по правилам ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе путем публичного размещения информации на официальном сайте суда в сети Интернет

На рассмотрение Арбитражного суда Республики Башкортостан поступило исковое заявление ООО "АВТО-КЛИМАТ" к УЗИО Г. УФЫ о признании недействительными результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>, проведенной независимым оценщиком ООО «Консалтинговая компания «Альте», об определении рыночной стоимости указанного объекта в размере 605 000 руб.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.11.2018 заявление ООО "АВТО-КЛИМАТ" было оставлено без движения до 03.12.2018г.

Определением от 05.12.2018 года срок оставления искового заявления ООО "АВТО-КЛИМАТ" без движения продлен до 17.12.2018.

Указанное определение Арбитражного суда Республики Башкортостан заявителем исполнено в срок, в связи с чем исковое заявление принято к рассмотрению.

В судебном заседании истец поддержал заявленные требования в полном объеме. Подробно позиция истца изложена в исковом заявлении.

Ответчик исковые требования не признал. Подробно позиция ответчика изложена в письменном отзыве на иск.

Третье лицо явку не обеспечило, извещено о месте и времени судебного заседания надлежащим образом.

Дело подлежит рассмотрению в порядке пункта 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей истца и ответчика, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (продавец) и Обществом с ограниченной ответственностью «Авто-Климат» (покупатель) 23 марта 2017 года был подписан договор купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа. Согласно указанному договору продавец продает, а покупатель приобретает в собственность объект муниципального нежилого фонда - отдельно стоящее одноэтажное нежилое строение, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Сочинская, д. 43/1 (п.1.2.).

Стоимость вышеуказанного объекта по договору составила 1 849 152, 54 (один миллион восемьсот сорок девять тысяч сто пятьдесят два рубля 54 коп), без учета НДС. Данная сумма определена независимым оценщиком ООО «Консалтинговая компания «Альте» (отчет №598 от 25.01.2017).

Истец, не согласившись с указанной ценой выкупа арендуемого имущества, обратился к независимому оценщику ИП ФИО4, согласно заключению которого рыночная стоимость объекта составляет 605 000 руб. 00 коп.

Ответчику была направлена информация о расхождении цены кадастровой стоимости, с протоколом разногласий, однако ответчик отклонил протокол разногласий от 25.04.2017 г. к проекту договору купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 24.03.2017 года.

Заявляя, что сумма, определенная независимым оценщиком ООО «Консалтинговая компания «Альте», затрагивает интересы ответчика и путем завышения цена намерено увеличивает его прибыль, истец обратился в суд с требованиями о признании недействительными результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости Республики Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Сочинская, д. 43/1, проведенной независимым оценщиком ООО «Консалтинговая компания «Альте» и определении рыночной стоимости объекта, находящегося по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Сочинская, д. 43/, в размере 605 000 рублей 00 коп. (шестьсот пять тысяч рублей).

В обоснование иска истцом приведены положения Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ст.ст. 125-126, 197-119 АПК РФ.

Суд, оставляя исковое заявление без движения, неоднократно предлагал истцу нормативно обосновать подачу искового заявления в Арбитражный суд Республики Башкортостан с учетом абзаца 36 статьи 24.18. Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и пункта 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости".

Истец, устраняя обстоятельства, послужившие основанием для оставления иска без движения, в заявлении ссылался на ст. 24.18. Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", нормы ГПК РФ и КАС РФ.

При принятии иска (определение от 26.12.2018) суд также предложил истцу нормативно обосновать подачу искового заявления в Арбитражный суд Республики Башкортостан со ссылкой на Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации.

Истцом заявил, что поддерживает требования в первоначальном виде.

Ответчик, возражая на доводы истца, указал, что согласно исковому заявлению, истец в обосновании своих требований указывает ст. 197 - 199 АПК, однако при этом не указывает, каким образом Управление нарушило права и интересы истца. Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа РБ (далее – Управление) не производило оценку объекта недвижимости по ул. Сочинская, 43/1 в г. Уфе. Оценку производило ООО «Консалтинговая компания «Альте». Кроме того, после отказа Управления в подписании протокола разногласий истец не обратился в суд в сроки, указанные в ст. 446 ГК РФ, согласно которой разногласия, которые возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, не подлежат урегулированию в судебном порядке (часть 2). Таким образом, Управление считает, что не нарушает права и интересы истца и просит в удовлетворении требований отказать.

Исследовав материалы дела, суд на основании ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, приходит к следующим выводам.

Положениями ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 22.07.2010№ 167-ФЗ, от 21.07.2014№225-ФЗ) предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего объекта недвижимости.

Верховным Судом Российской Федерации даны разъяснения относительно практики применения норм материального и процессуального права при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, которые изложены в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление от 30.06.2015 N 28).

Так, результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены заявителем, а после 15.09.2015 - административным истцом в судебном порядке посредством предъявления следующих требований:

- об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;

- об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки (заявления о пересмотре кадастровой стоимости);

- об оспаривании решения или действия (бездействия) Комиссии (пункт 2 Постановления от 30.06.2015 N 28).

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости на основании пункта 8 части 1 статьи 26 ГПК РФ, пункта 15 статьи 20 КАС РФ подается в верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области, суд автономного округа по месту нахождения заказчика работ либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость в порядке статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности (пункт 3 Постановления от 30.06.2015 N 28).

При рассмотрении дел о пересмотре кадастровой стоимости в связи с недостоверными сведениями об объекте оценки необходимо учитывать, что к недостоверным сведениям относится допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки, на основании которых определялась его кадастровая стоимость. Например, неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, либо неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта оценки, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное состояние объекта, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории и иные условия), неправильное применение данных при расчете кадастровой стоимости, неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта оценки. Исходя из содержания статьи 28 Закона о кадастре кадастровые ошибки, повлиявшие на размер кадастровой стоимости, а также технические ошибки, повлекшие неправильное внесение сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, следует расценивать как недостоверные сведения об объекте недвижимости (пункт 13 Постановления от 30.06.2015 N 28).

То есть, принимая во внимание разъяснения, изложенные в Постановлении от 30.06.2015 N 28, предпринимателем, по существу заявлено требование о пересмотре кадастровой стоимости, которое подлежит рассмотрению в силу пункта 15 статьи 20 КАС РФ в суде общей юрисдикции.

Однако, как поясняет истец, в основу иска положено утверждение о том, что требования фактически не являются оспариванием, а представляют собой требование о пересмотре установленной кадастровой стоимости, то есть предметом спора о кадастровой стоимости фактически являются не результаты определения кадастровой стоимости (содержащиеся в отчете оценщика), а установление иного размера, чем определено договором купли- продажи (преддоговорной спор) поскольку, как полагает истец, определенная независимым оценщиком ООО «Консалтинговая компания «Альте» стоимость затрагивает интересы ответчика и путем завышения цены намерено увеличивает его прибыль.

Положения ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливают, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным Законом № 159-ФЗ.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее по - Федерального закона 22.07.2008 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент направления истцу предложения о реализации преимущественного права) преимущественное право на приобретение арендуемых помещений в собственность предоставляется субъектам малого и среднего предпринимательства при условии, что

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

Статьей 4 ФЗ от 22.07.2008г. №159-ФЗ предусмотрено, что орган государственной власти субъектов РФ или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности, в соответствии с нормативно-правовыми актами субъектов РФ предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного и муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального Закона. В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным Законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам – субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного и муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

Преимущественное право истца на приобретение арендованных нежилых помещений, в порядке, установленном ФЗ от 22.07.2008г. №159-ФЗ сторонами не оспаривается.

Цена продаваемого имущества в проекте договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 23.03.2017г. определена третьим лицом - ООО «Консалтинговая компания «Альте» (отчет №598 от 25.01.2017).

Согласно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор купли-продажи недвижимости должен предусматривать цену имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (ст. 555 Гражданского кодекса РФ).

Истец в соответствии с ч. 1 ст. 445 ГК РФ по получении оферты с предложением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества выразил согласие на приобретение имущества, направив ответчику извещение об акцепте оферты на иных условиях с протоколом разногласий к проекту договора.

Истец предложил ответчику изменить условия договора о цене объекта и предложил принять цену объекта в размере 605 000 руб. 00 коп. в соответствии с отчетом ИП ФИО4

В связи с непринятием ответчиком представленного истцом протокола разногласий истец обратился в суд для урегулирования разногласий с настоящим иском.

Согласно ст. 446 Гражданского кодекса РФ в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 Гражданского кодекса РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Указанные нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.

Однако материалами дела установлено, что направленный в адрес истца проект договора купли-продажи со стороны ответчика подписан.

Таким образом, на момент рассмотрения дела договор купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 23.03.2017г. заключен.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Так как со стороны истца не заявлено о разногласиях относительно спорных пунктов договора до подписания договора, суд не может признать правомерным передачу возникших разногласий на рассмотрение суда после заключения договора.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине возлагаются на истца в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ООО "Авто-Климат" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) отказать.

Взыскать с ООО "Авто-Климат" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 6 000 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья М.В. Журавлева