Решение от 7 декабря 2017 г. по делу № А60-3792/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru   e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А60-3792/2017
08 декабря 2017 года
г. Екатеринбург


Резолютивная часть решения объявлена 04 декабря 2017 года

Полный текст решения изготовлен 08 декабря 2017 года.


Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Г.Н. Подгорновой при ведении  протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрел в судебном заседании дело по иску Администрации города Екатеринбурга (ИНН <***>, ОГРН <***>)


к обществу с ограниченной ответственностью "Стандарт Плюс" (ИНН <***>, ОГРН <***>)


о взыскании 249 207 руб. 94 коп.


В судебном заседании участвовали:

от истца: ФИО2, представитель,  доверенность от  31.10.2016 г.;

от ответчика: ФИО3, представитель, доверенность  от 29.09.2015г.


          Права и обязанности разъяснены. Отводов суду, ходатайств  не заявлено.


Администрация г. Екатеринбурга   с учетом  заявления об изменении исковых требований от 15.03.2017 г.  просит взыскать с ООО «Стандарт плюс»  плату за фактическое пользование земельным участком в сумме 237 441 руб. 67 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 2 647 руб. 44 коп. 

         Ответчик  требования не признает в части, ссылаясь   на то, что в случае надлежащего исполнения истцом норм Федерального закона № 159-ФЗ ответчик в спорный период (с мая 2016 г. по июль 2016 г.) должен был являться плетельщиком земельного налога, в связи с чем плата за фактическое пользование, по мнению ответчика, может быть взыскана с него в сумме, не превышающей размер земельного налога за отмеченный период, что согласно расчету ответчика составляет 35 449 руб. 60 коп.

Рассмотрев материалы дела, заслушав пояснения представителей, суд 



УСТАНОВИЛ:

Между Екатеринбургским комитетом по управлению городским имуществом и ООО «Стандарт Плюс» 01.08.2007 г. заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда № 69000136, в соответствии с которым в аренду ответчику передан объект муниципального нежилого фонда в виде встроенного отдельно стоящего здания, расположенного по адресу: <...> (литер Ю) для использования в качестве торговых помещений. Общая площадь объекта - 200,2 кв.м.

Договор аренды муниципального нежилого фонда заключен на определенный срок - с 01.08.2007 г. по 25.07.2008 г. (пункт 1.2 договора), дополнительным соглашением  от 07.11.2012 г. срок действия договора  продлен до 01.07.2015 г.

Дополнительным соглашением от 07.11.2012г.  в договор внесены изменения, с учетом которых предметом аренды по договору является объект муниципального нежилого фонда, расположенный по адресу: <...> (литер Ю), отдельно стоящее здание, общей площадью 847,3 кв.м, в т.ч.: подвал - 412,8 кв.м (помещения № 1-23), первый этаж - 434,5 кв.м (помещения № 1-15); степень благоустройства - 1,0, КТР - 1,1, для использования в качестве торговых помещений (п.1 Дополнительного соглашения).

Пунктом 6.6.3 договора предусмотрена обязанность арендатора оформить документы, удостоверяющие права на земельный участок, занятый арендуемым объектом недвижимости и необходимый для его эксплуатации. Однако договор аренды земельного участка не заключен, плата за его использование не уплачивалась ответчиком.

Истец просит взыскать с ответчика плату за фактическое пользование земельным участком  за период с мая  по июль 2016 г.  в  размере 240 089 руб. 11 коп., исчислив ее исходя из площади земельного участка с кадастровым номером 66:41:0106033:3.

По мнению суда, исковые требования подлежат частичному удовлетворению исходя из следующего.

В силу п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно п. 1 ст. 652 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

В соответствии с п. 2 ст. 652 ГК РФ в случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.

Как следует из договора, арендная плата за пользование объектом недвижимости (зданием) не включает в себя плату за пользование земельным участком, а согласно п. 6.6.3 договора на арендатора возложена обязанность по заключению договора аренды земельного участка, занятого арендуемым объектом и необходимого для его использования.

Исходя из ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Пунктом 1 ст. 388 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земельный налог уплачивается за пользование земельными участками, находящимися на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, т.е. обязанность уплачивать земельный налог возникает у лица только с момента государственной регистрации права собственности либо иного вещного права на земельный участок. В соответствии с п. 2 указанной статьи арендаторы не являются плательщиками земельного налога.

В соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

 Вместе с тем в п. 1 ст. 273 ГК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, в соответствии с указанной нормой при переходе права собственности (независимо от способа перехода) на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

  Пунктом 4 ст. 35 ЗК РФ предусмотрено, что отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.

  Статьей 28  Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» предусмотрено, что  приватизация зданий, строений и сооружений  осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено, что 26.01.2016 г. ООО «Стандарт Плюс» обратилось в Департамент по управлению муниципальным имуществом с заявкой № 81/003/02/021 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого ООО «Стандарт Плюс» отдельно-стоящего здания площадью 847,3 кв.м., расположенного по адресу: <...>, в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 159-ФЗ).

Данное заявление не было возвращено арендатору в порядке, предусмотренном ч. 4 ст. 9 Федерального закона № 159-ФЗ, что свидетельствовало об отсутствии оснований для отказа заявителю в приватизации.

Поскольку здание, выкупаемое ответчиком в порядке реализации предусмотренного Федеральным законом № 159-ФЗ права, согласно сведениям кадастрового паспорта от 04.06.2014 г. расположено на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0106033:3  (местоположение: <...>, разрешенное использование: под здание магазина), который на момент обращения ответчика с заявлением находился в   собственности муниципального образования «город Екатеринбург», при передаче в собственность ответчика арендуемого здания передаче в собственность подлежал и земельный участок под зданием.   

Согласно ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008г. № 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Следовательно, в указанные сроки, исчисляемые с даты получения заявления, Департамент по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Екатеринбурга  должен был последовательно осуществить предусмотренные указанной статьей действия как в отношении выкупаемого здания, так и в отношении находящегося под ним земельного участка.

  Пунктом 3 ст. 13 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) государственная регистрация прав проводится в течение десяти рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, если иные сроки не установлены федеральным законом. Государственная регистрация прав на земельный участок и ограничений (обременений) этих прав проводится в сроки, предусмотренные для государственной регистрации прав на расположенные на этом земельном участке здания, строения или сооружения и ограничений (обременений) этих прав.

Таким образом, с учетом даты обращения ответчика с заявлением о предоставлении арендуемого здания в собственность при соблюдении Администрацией города Екатеринбурга сроков и порядка, предусмотренных приведенными выше нормами, ответчик до начала спорного периода (май 2016 г.) имел реальную возможность зарегистрировать переход права собственности как на здание, так и на расположенный под ним земельный участок и, таким образом, стать собственником земельного участка и плательщиком земельного налога.

Вместе с тем, реализация предусмотренного Федеральным законом № 159-ФЗ права ответчика осуществлена истцом с нарушением установленных сроков.

Так, по готовности отчета № 130 от 04.04.2013 г., выполненного ООО «Трансэнергоресурс» по договору с ДУМИ от 21.03.2016 г., Департамент по управлению муниципальным имуществом Свердловской области, не согласившись с размером рыночной стоимости земельного участка (3 165 000 руб.), обратился в суд с иском о признании отчета недостоверным (дело № А60-29735/2016). Решением суда по отмеченному делу в удовлетворении иска истцу отказано на том основании, что оспариваемый отчет признан судом соответствующим требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности.

Несмотря на признание судом отчета достоверным ДУМИ заключило новый договор с ООО «Трансэнергоресурс», в рамках которого оценщиком подготовлен новый отчет № 41 от 31.01.2017 г. Согласно указанному отчету цена земельного участка определена в размере 5 651 000 руб.

По результатам повторной оценки Администрацией города Екатеринбурга вынесено постановление № 223 от 17.02.2017 г. «Об утверждении условий приватизации муниципального имущества, расположенного по адресу: ул. Бакинских комиссаров, д. 102», а также направлен ответчику проект договора купли-продажи муниципального имущества с условием о рассрочке платежа № 1821 от 17.02.2017 г.

Поскольку выкупная цена объекта в части цены земельного участка существенно отличалась от цены земельного участка, указанной в первоначальном отчете, признанном судом соответствующим нормам законодательства РФ об оценочной деятельности, ответчиком договор подписан с протоколом разногласий относительно выкупной цены. Непринятие муниципальным органом условия договора о выкупной цене в редакции протокола разногласий послужило основанием для обращения ответчика в суд с иском о согласовании условий договора (дело № А60-12055/2017).

Из решения суда от 08.06.2017 г. по делу № А60-12055/2017 следует, что судом в качестве допустимого доказательства величины рыночной стоимости объекта признан отчет № 41 от 31.01.2017 г., поскольку согласно данному отчету оценка произведена на 26.01.2016 г., то есть на дату подачи заявления о выкупе, что согласно выводам суда соответствует смыслу норм Федерального закона № 159-ФЗ.

Указанная в отчете № 130 от 04.04.2016 г. оценка, выполненная по состоянию на 21.03.2016 г., не принята судом в качестве доказательства рыночной стоимости имущества для цели заключения договора купли-продажи несмотря на признание в судебном порядке  данного отчета достоверным  в рамках дела № А60-29735/2016, поскольку эта оценка произведена не на дату подачи заявления (26.01.2016 г.).

Таким образом, решением по делу № А60-12055/2017 рыночная стоимость объекта, в том числе земельного участка, была установлена в редакции проекта договора № 1821, предложенной ДУМИ.

Из описанных выше обстоятельств и содержащихся в судебных актах по отмеченным делам выводов следует, что причинами существенного увеличения периода осуществления процедуры передачи муниципального объекта в собственность ответчику являлось безосновательное  оспаривание муниципальным органом отчета, признанного судом по результатам рассмотрения дела № А60-29735/2016 достоверным, а также указание в первоначально заключенном договоре на оценку неверной даты осуществления оценки, что послужило основанием для признания судом в рамках дела № А60-12055/2017 ранее составленного отчета не имеющим доказательственной силы в целях установления величины рыночной стоимости.

При этом обращение ответчика с иском о согласовании условий договора о выкупной цене объекта суд оценивает как разумное и необходимое, поскольку, как указано выше, отчет № 130 от 04.04.2016 г., признанный судом достоверным и соответствующим нормам законодательства РФ об оценочной деятельности, содержал сведения о выкупной цене, существенно отличающейся от соответствующих сведений, содержащихся в отчете № 41 от 31.01.2017 г.

Исходя из изложенного суд считает, что в случае осуществления муниципальным органом действий в строгом соответствии с порядком и сроками, предписанными Федеральным законом № 159-ФЗ, процедура выкупа и государственной регистрации права собственности могла быть завершена в мае 2016 г., а в спорный период (май – июль 2016 г.) ответчик как собственник земельного участка являлся бы плательщиком земельного налога.

 При таких обстоятельствах плата за фактическое пользование земельным участком может быть взыскана с ответчика лишь в размере, соответствующем размеру земельного налога, то есть согласно расчету ответчика в сумме 35 449 руб. 60 коп.

  Данный расчет судом проверен, истцом с точки зрения методологии и арифметической правильности не оспорен.

Кроме того, истец просит взыскать с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 2 647 руб. 44 коп., начисленные за период с 11.06.2016 г. по 09.08.2016 г.

В соответствии с п. 1  ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения  за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

В соответствии с п. 2 ст. 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации на сумму неосновательного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Поскольку со стороны ответчика имел место факт пользования денежными средствами в связи с их сбережением без законных правовых оснований, суд считает  обоснованным требование истца о взыскании с ответчика процентов.

При этом согласно контррасчету ответчика сумма процентов по состоянию на 09.08.2017 г. составляет 3 933 руб. 86 коп., вместе с тем, поскольку истец просит взыскать проценты, начисленные за тот же период в сумме 2 647 руб. 44 коп., суд, не выходя за пределы исковых требований, считает подлежащими взысканию 2 647 руб. 44 коп. 

         В порядке распределения судебных расходов с общества в доход федерального бюджета следует взыскать государственную пошлину  в размере   1 238 руб. пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.


Руководствуясь ст.110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, арбитражный суд  



РЕШИЛ:

1.Исковые требования удовлетворить частично.

          2.Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Стандарт Плюс" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Администрации города Екатеринбурга  (ИНН <***>, ОГРН <***>)    38 097 руб.  04 коп., в том числе долг  в сумме 35 449 руб. 60 коп., проценты в сумме 2 647 руб. 44 коп.

         3.В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать. 

         4.Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Стандарт Плюс" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 1 238 руб. пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

5.Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

  Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

 Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

6.С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение». В случае неполучения  взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении. Взыскатель может обратиться в арбитражный суд с заявлением о выдаче исполнительного листа нарочно в иную дату. Указанное заявление должно поступить в суд не позднее даты,  указанной в карточке дела в документе «Дополнение».

В случае, если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства), исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение».



Судья                                                         Г.Н. Подгорнова