Решение от 18 декабря 2020 г. по делу № А45-28214/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №А45-28214/2020
г. Новосибирск
18 декабря 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 14 декабря 2020 года

Решение изготовлено в полном объеме 18 декабря 2020 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Абаимовой Т.В. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Рахимовой О.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «РусКафе» (ОГРН <***>), г. Новосибирск

к Администрации Советского района города Новосибирска (ОГРН <***>, г. Новосибирск

о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы

при участии в судебном заседании представителей:

истца: ФИО1, доверенность № 1 от 21.09.2020, диплом № 22 от 11.07.2008, паспорт

ответчика: ФИО2, доверенность от 09.01.2020, удостоверение

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Новосибирской области обратилось общество с ограниченной ответственностью «РусКафе» (далее – истец, ООО «РусКафе», Арендатор) с исковым заявлением к Администрации Советского района города Новосибирска (далее – ответчик, Администрация, Арендодатель) с исковым заявлением о понуждении Администрацию - Арендодателя по Договору аренды объекта недвижимости, находящегося в оперативном управлении муниципального учреждения № 014324- НП от 01 декабря 2018 года, к изменению Договора аренды в части уменьшения арендной платы на 50 (пятьдесят) процентов за период с 01 апреля 2020 года по 31 марта 2021 года с учетом предоставления отсрочки по уплате арендной платы за период с 01 апреля 2020 года по 01 октября 2020 года, подлежащей уплате с 01 января 2020 года по 01 декабря 2021 года на условиях, предусмотренных Проектом Дополнительного соглашения:

1. С 1 апреля 2020 г. по 31 марта 2021 г. арендная плата за пользование нежилым помещением составит:

Лит.

Этаж

Номер помещения по экспликации

Общая

площадь

помещения

Арендная плата за м2 в месяц (без НДС)

Арендная плата за[ помещение в месяц (без учета НДС)

Арендная плата за м2 в месяц (с учетом НДС - 20%)

Арендная плата за . помещение в месяц (с учетом НДС - 20%)

АА

1
29-34

176,65

168,67

29 795,56

202,40

35 754,67

2. Арендатору предоставляется отсрочка по оплате арендной платы по Договору аренды с 01 апреля 2020 года по 01 октября 2020 года на сумму 178 773 рублей 36 копеек (без учета НДС). С учетом НДС 20% сумма предоставленной отсрочки составляет - 214 528 рублей 02 копейки.

3. Задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 01 января 2021 года и не позднее 31 декабря 2021 года, поэтапно, не чаще 1 раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по Договору аренды, а именно:

Арендодатель предоставляет Арендатору отсрочку по оплате арендных платежей, исходя из размера арендной платы, установленной пунктом 1 настоящего дополнительного соглашения на следующих условиях: не позднее 15 числа каждого месяца, начиная с января 2021 года Арендатор обязуется:

- ежемесячно оплачивать текущую аренду в сумме 29 795 рублей 56 копеек (без учета НДС). С учетом НДС 20% - 35 754 рублей 67 копеек;

- задолженность по аренде за период отсрочки в размере - 14 897 рублей 78 копеек (без учета НДС) С учетом НДС 20% - 17 877 рублей 34 копейки.

Общая сумма платежа составит 44 693 рубля 34 копейки (без учета НДС). С учетом НДС 20% - 53 632 рублей 01 копейки.

Таким образом, Арендатор обязуется оплатить задолженность по арендной плате за указанный период до 30 ноября 2021 года включительно (срок окончания действия Договора аренды). Остаток суммы задолженности в размере 14 897 рублей 78 копеек (без учета НДС) С учетом НДС 20% - 17 877 рублей 34 копейки оплатить до 31 декабря 2021 года.

4. Отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 1 октября 2020 г.

5. Отсрочка по внесению арендной платы не считается просрочкой по уплате, неустойка, штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами на эти суммы не начисляется, иные меры ответственности, установленные Договором аренды, не применяются.

6. В остальном все условия Договора аренды сохраняют юридическую силу.

7. Дополнительное соглашение является неотъемлемой частью Договора, составлено в 3 (трех) экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой Стороны и один экземпляр для регистрирующего органа.

8. Настоящее Дополнительное соглашение вступает в силу с 01 апреля 2020 года и распространяет свое действие на правоотношения, возникшие до его подписания Сторонами.

Исковые требования обоснованы ссылками на статьи 10, 11, 12, 424, 450, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), пункты 1, 2, 4 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон № 98-ФЗ), мотивированы невозможностью пользоваться арендуемым помещением по причине принятых ограничительных мер; наличием предусмотренной Законом № 98-ФЗ обязанности Арендодателя предоставить Арендатору отсрочку по внесению арендной платы, правом Арендатора требовать уменьшения арендной платы; уклонением ответчика от заключения с истцом дополнительного соглашения к договору аренды об уменьшении арендной платы и отсрочки по ее оплате.

Администрация считает заявленные требования необоснованными по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление, ссылается на прекращение действия договора аренды; направление в адрес истца дополнительного соглашения об отсрочке внесения арендной платы, которое не было подписано Арендатором; несоответствие действующему законодательству требования истца об уменьшении арендной платы за период по 31.03.2021, тогда как на территории Новосибирской области предприятиям общественного питания при оказании услуг общественного питания было разрешено возобновить работу с 11.08.2020; отсутствие установленного нормативным актом порядка уменьшения размера арендной платы с учетом фактического неосуществления арендатором недвижимости деятельности.

Как следует из материалов дела, между Администрацией и ООО «РусКафе» 01.12.2018 был заключен договор аренды объекта недвижимости, находящегося в оперативном управлении муниципального учреждения № 014324-HП от 01.12.2018 (здание, расположенное по адресу: <...>, закреплено за администрацией на праве оперативного управления), согласно которому Арендодатель предоставил Арендатору во временноепользование помещение общей площадью 176,65 кв.м. (далее – Договор аренды).

Срок действия Договора до 01.12.2021.

Согласно пункту 1.3. Договора аренды, объект недвижимости передан Арендатору с целью организации предприятия общественного питания (столовой).

Арендатор, обязан ежемесячно оплатить Арендодателю арендную плату в размере 71 506,18 рублей в месяц.

С 28.03.2020 в связи с распространением коронавирусной инфекции и введением режима повышенной готовности на территории города Новосибирска, на основании пункта 3 Постановления Губернатора Новосибирской области № 43 от 27.03.2020 столовая ООО «РусКафе» была закрыта, вход в помещение опечатан Администрацией.

06.04.2020 ООО «Рускафе» обратилось к Администрации с письмом о предоставлении арендных каникул и снижении ставки арендной платы, полученном ответчиком 21.05.2020).

12.08.2020 истцом от ответчика был получен проект Дополнительного соглашения об отсрочке внесения арендной платы к Договору аренды, устанавливающего обязанность Арендатора уплатить арендные платежи в полном объеме с отсрочкой платежа до 31.12.2021, которое не было подписано ООО «Рускафе».

Письмами от 31.08.2020, 07.09.2020 истец обращался к ответчику с просьбой о снижении размера арендной платы на 50 процентов от действующей ставки, на срок 12 месяцев, в ответ на которые ответчик сообщил о невозможности снижения размера арендной платы в связи с отсутствием соответствующего порядка предоставления уменьшения размера арендной платы с учетом фактического неосуществления арендатором недвижимости деятельности.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО «Рускафе» в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

В соответствии с положениями статьи 309, пункта 1 статьи 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 421 ГК РФ, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пунктам 1, 4 статьи 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

По смыслу приведенной нормы, понудить к заключению договора в судебном порядке можно только то лицо, для которого заключение договора является обязательным в силу Гражданского кодекса Российской Федерации или другого закона.

Согласно пункту 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, вступившего в силу 01.04.2020, если договор аренды недвижимости заключен до того, как в 2020 году орган государственной власти субъекта РФ ввел на территории региона режим повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, арендатор вправе обратиться к арендодателю с требованием заключить с ним дополнительное соглашение об отсрочке уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году, и в течение 30 дней со дня такого обращения арендодатель обязан заключить с ним это соглашение.

Также арендатор вправе требовать уменьшения размера арендной платы в связи с невозможностью использования имущества (пункт 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ).

В силу пункта 4 статьи 19 Закона № 98-ФЗ (ред. от 08.06.2020) арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, имеет право на уменьшение арендной платы на срок до одного года. Условием применения данной льготы является включение в соответствующий перечень субъектов, утверждаемый Правительством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, приведенным в ответе на вопрос 5 в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020, арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием на территории субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайно ситуации.

Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению (независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в силу судебного акта о понуждении арендодателя к изменению арендной платы в части уменьшения арендной платы).

Если арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Из указанных выше положений и разъяснений следует, что арендатор недвижимого имущества, осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, признанных в наибольшей степени пострадавших в условиях распространения новой коронавирусной инфекции и утративший возможность использовать арендованное имущество по назначению, вправе требовать уменьшения размера арендной платы. Арендодатель, отказавший в уменьшении арендной платы в отсутствие на то обоснований, может быть понужден судом к уменьшению размера арендной платы.

Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434 (далее - Постановление № 434).

Судом установлено, что основной вид экономической деятельности общества - деятельность ресторанов и услуги по доставке продуктов питания (ОКВЭД 56.10), что подтверждается сведениями из Единого государственного реестра юридических лиц.

Из раздела 6 Перечня, утвержденного Постановлением № 434, следует, что вид экономической деятельности «по предоставлению продуктов питания и напитков» внесен в перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

То обстоятельство, что истец с 30.03.2020 не осуществляло деятельность в арендуемом помещении по причине введения ограничительных мер, ответчиком не отрицается.

Исходя из изложенного ООО «Рускафе» имело право на предоставление отсрочки внесения арендной платы, а также ее уменьшение.

Вместе с тем, из материалов дела следует, что 09.10.2020 администрацией было вручено ООО «РусКафе» уведомление о расторжении Договора аренды с 13.11.2020 со ссылкой на пункт 5.4 Договора, необходимость провести сверку платежей, освободить арендуемое помещение и передать его по акту ответчику.

В соответствии с пунктом 5.4 Договора аренды, в случае если Арендодатель нуждается в арендуемом объекте недвижимости, Арендатор обязуется расторгнуть заключенный договор аренды объекта недвижимости и освободить нежилое помещение при условии, что Арендодатель предупредит об этом Арендатора не менее чем за один месяц.

Поскольку столовая находилась в здании, занимаемом Администрацией, ответчик, ссылаясь в уведомлении на то, что арендуемое обществом помещение необходимо Арендодателю под собственные нужды для реализации поставленных задач правительством Новосибирской области и мэрией города Новосибирска, направил Арендатору вышеуказанное уведомление.

Довод истца о том, что ответчик документально не обосновал необходимость использования Администрацией помещений для собственных нужд, судом не принимается во внимание, поскольку возможность одностороннего отказа от исполнения Договора аренды предусмотрена его условиями, при этом обязанность по представлению доказательств, в обоснование причине отказа не содержится в условиях договора.

Доказательства, свидетельствующие о том, что действия ответчика по прекращению Договора аренды были совершены в целях причинения вреда Арендатору, истцом не представлены.

То обстоятельство, что арендные отношения носили длительный характер, Арендатором был произведен ремонт в помещении, не свидетельствуют об отсутствии у Арендодателя возможности воспользоваться правом на расторжение Договора аренды в одностороннем порядке, предусмотренного его условиями.

Следует отметить, что спорный договор является типовым, утвержденным решением Совета депутатов города Новосибирска от 02.02.2011 № 282 «О порядке управления и распоряжения муниципальным имуществом, находящимся в хозяйственном ведении или оперативном управлении муниципальных унитарных предприятий или муниципальных учреждений».

Таким образом, действие Договора аренды прекратилось с 13.11.2020.

Вместе с тем, истец просит понудить Администрацию заключить дополнительное соглашение к Договору аренды, в котором предусмотрено условие об уменьшении арендной платы за период с 1 апреля 2020 г. по 31 марта 2021 г. на 50%, т.е. на период, в котором договор не действует, что будет противоречить требованиям законодательства.

Кроме того, следует отметить, что пунктом 2 постановления Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 рекомендовало арендодателям при предоставлении отсрочки уменьшить размер арендной платы с учетом того, что арендатор фактически не осуществляет деятельность, а также с учетом нерабочих дней, установленных Указами Президента РФ.

В данном случае в соответствии с Постановлением губернатора Новосибирской области от 27.03.2020 № 43 «О принятии дополнительных мер по защите населения и территории Новосибирской области от чрезвычайной ситуации» на территории Новосибирской области работа предприятий общественного питания была приостановлена до 31.08.2020.

Согласно справе Администрации от 12.11.2020 помещение, арендуемое ООО «Рускафе» в здании ответчика, было закрыто с 30.03.2020 по 17.08.2020.

Таким образом, возможности пользоваться помещением у истца не имелось в период с 30.03.2020 по 17.08.2020, тогда как в дополнительном соглашении, о понуждении заключить которое просит истец, общество просит уменьшить арендную плату до 31.03.2021.

Исходя из вышеизложенного, принимая во внимание, что предметом спора является понуждение Администрацию заключить дополнительное соглашение к Договору аренды, который прекратил свое действие, что влечет прекращение обязательств сторон, при этом условия дополнительного соглашения фактически направлены на продолжение действия Договора аренды, что противоречит требованиям законодательства, суд не находит правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ уплаченная истцом при обращении в суд госпошлина относится на ООО «Рускафе».

Арбитражный суд разъясняет лицам, участвующим в деле, что настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Руководствуясь статьями 110, 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья Т.В. Абаимова