Решение от 26 декабря 2023 г. по делу № А41-50367/2023

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-50367/23
26 декабря 2023 года
г. Москва


Резолютивная часть объявлена 05 декабря 2023 года

Полный текст решения изготовлен 26 декабря 2023 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Таранец Ю.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по заявлению

УЗО Раменского городского округа Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к ООО "Ритейл-парк" (ОГРН <***>, ИНН <***>) конкурсный управляющий ФИО2

третьи лица: Министерство имущественных отношений Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), ООО "Европейские строительные технологии" (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании по договору аренды от 05.05.2017 № 4873 задолженности в размере 1562403,09 руб., неустойки в сумме 230648,86 руб., о расторжении договора аренды, об

обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 50:23:0000000:156295,

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, согласно

протоколу

УСТАНОВИЛ:

УЗО Раменского городского округа Московской области (далее - Истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к ООО "Ритейл-парк" (далее - Ответчик) с требованиями, с учетом уточнения принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ, о взыскании по договору аренды от 05.05.2017 № 4873 задолженности в размере 1562403,09 руб., неустойки в сумме 230648,86 руб., о расторжении договора аренды, об обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 50:23:0000000:156295.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 12.05.2023 дело передано по подсудности в Арбитражный суд Московской области, 19.06.2023 исковое заявление принято к производству арбитражного суда.

К участию в дело в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Министерство имущественных отношений Московской области, ООО "Европейские строительные технологии".

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования, изложил позицию суду.

Представитель ответчика с доводами Истца не согласился, представил письменные пояснения.

Представитель третьего лица ООО "Европейские строительные технологии" дал пояснения по делу.

Дело рассмотрено в порядке ст. 121 - 124, 156 АПК РФ в отсутствие представителей третьего лица Министерства имущественных отношений Московской области, надлежащим образом уведомленных о месте и времени судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

Рассмотрев материалы дела в объеме представленных доказательств суд установил следующее.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между Истцом (далее - Арендодатель) и Ответчиком (далее - Арендатор) с учетом передачи прав и обязанностей, реорганизации Арендодателя, заключен Договор аренды земельного участка №4873 от 05.05.2017 (далее – Договор/договор аенды).

Согласно п.1.1 Договора Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 30515 кв.м., категория земель – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, с кадастровым номером 50:23:0000000:156295, разрешенное использование - для размещения установки по производству бетона, местоположение: Московская область, Раменский район, сельское поселение Чулковское, д. Кулаково.

В соответствии с п. 2.1. Договора срок аренды установлен с 05.05.2017 по 03.10.2055. Согласно п. 2.2. Договора участок считается переданным Арендатору с даты, указанной в п. 2.1. Договора.

Размер и порядок оплаты арендной платы установлен сторонами в разделе 3 Договора.

В соответствии с п. 4.4.1 Ответчик обязан выполнять все условия Договора в полном объеме, в том числе уплачивать арендную плату в размере и сроки, установленные Договором (п. 4.4.3. Договора).

В случае направления Арендатору письменного предупреждения, в связи с неисполнением им обязательств по внесению арендной платы, он обязан внести арендную плату в течение 5 рабочих дней со дня получения такого предупреждения (п. 4.4.11 Договора).

Истцом указано, что Ответчик свои обязательства по оплате арендной платы своевременно и в полном объеме не исполнил, в результате чего у Ответчика перед Истцом образовалась задолженность:

за период с 01.10.2021 по 31.12.2021 в размере 324000, 64 руб.

за период с 01.01.2022 по 31.03.2022 в размере 309600, 61 руб.

за период с 01.04.2022 по 30.06.2022 в размере 309600, 61 руб.

за период с 01.07.2022 по 30.09.2022 в размере 309600, 61 руб.

за период с 01.10.2022 по 31.12.2022 в размере 309600, 62 руб.

В соответствии с п. 5.2. Договора за нарушение срока внесения арендной платы по Договору Арендатор уплачивает Арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки. Пени начисляются с момента государственной регистрации настоящего Договора.

За нарушение срока внесения арендной платы по Договору Ответчику начислены пени:

за период с 01.10.2021г. по 31.12.2021г. в размере 17496, 03 руб.

за период с 01.01.2022г. по 31.03.2022г. в размере 31636, 87 руб.

за период с 01.04.2022г. по 30.06.2022г. в размере 45892, 89 руб.

за период с 01.07.2022г. по 30.09.2022г. в размере 60613, 32 руб.

за период с 01.10.2022г. по 31.12.2022г. в размере 75009, 75 руб.

Итого общая сумма задолженности составила 1793051, 95 руб., из которых сумма основного долга 1562403, 09 руб., пени в размере 230648, 86 руб.

В соответствии с п. 6.2 Договора по требованию Арендодателя Договор аренды может быть расторгнут судом в случае нарушения п. 4.1.1. Договора.

Согласно п. 4.1.1. Договора Арендодатель имеет право расторгнуть Договор в установленном законом порядке, в том числе, при невнесении арендной платы, либо внесении не в полном объеме более чем 2 периода подряд.

Истцом в адрес Ответчика направлены претензии с требованием о погашении задолженности №42 от 13.01.2022, №1039 от 18.04.2022, №2081 от 30.06.2022, №3154 от 03.10.2022, №185 от 21.01.2023, а также о расторжении договора.

Поскольку в досудебном порядке требования истца не были удовлетворены, истец обратился в суд с настоящим иском в суд.

Судом установлено, что решением Арбитражного суда города Москвы от 08.11.2021 по делу №А40-156146/21-86-60 Б ООО «Ритейл-Парк» (ИНН <***>, ОГРН <***>) признано несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре ликвидируемого должника, в отношении ООО «Ритейл-Парк» открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим ООО «Ритейл-Парк» утвержден ФИО2 (член Союза АУ «Возрождение» СРО, ИНН <***>, регистрационный номер в сводном государственном реестре арбитражных управляющих – 385, адрес для направления корреспонденции: 117105, город Москва, а/я 88).

В отзыве на исковое заявление ответчиком указано, что задолженность должна быть погашена в соответствии с порядком уплаты текущих платежей в рамках дела о банкротстве. Право аренды, требования о расторжении договора, об обязании освободить земельный участок подлежат рассмотрению в деле о банкротстве. Также ответчиком указано, что в настоящее время на земельный участок наложен арест в рамках уголовного дела. В связи с изложенными обстоятельствами в иске просил отказать в полном объеме.

Согласно п.4.3.2. Договора Арендатор имеет право сдавать участок в субаренду с согласия Арендодателя, а также передавать свои права и обязанности по Договору третьим лицам в порядке, установленном законодательством.

В соответствии с выпиской из ЕГРН третье лицо ООО "Европейские строительные технологии" с 22.10.2018 является субарендатором земельного участка с кадастровым номером 50:23:0000000:156295.

Из письменных пояснений третьего лица следует, что данный земельный участок используется им в качестве проезда.

В материалы дела представлены платежи, поступающие от ООО "Европейские строительные технологии" во исполнение договора субаренды.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.

В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Пунктом 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" закреплено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В Московской области установление порядка определения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется положениями статьи 14 Закона Московской области от 07 июня 1996 года № 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" (далее - Закон МО № 23/96-ОЗ).

Размер арендной платы определяется по формуле: Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где: Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка.

Судом установлено, что факт исполнения Истцом своих обязательств по Договору, подтверждается материалами дела, земельный участок передан Ответчику по акту приема -передачи.

Проверив представленный истцом расчет, суд полагает его арифметически верным.

Ответчиками контррасчет не представлен, расчет, по существу, не оспорен.

Доказательств, подтверждающих оплату долга ответчиками в нарушение статьи 65 АПК РФ, суду не представлено.

Материалами дела подтверждается наличие задолженности по договору аренды за период с 01.10.2021 по 31.12.2022 на сумму 1562403,09 руб.

Поскольку доказательств оплаты задолженности Ответчиком на момент рассмотрения дела суду не представлено, требования Истца в указанной части являются обоснованными и подлежат удовлетворению в заявленном размере.

Также Истцом заявлено требование о взыскании с ответчиком суммы пени за период с 01.10.2021 по 31.12.2022 в размере 230648, 86 руб.

В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 названного Кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 названного Кодекса).

В соответствии с п.5.2 договора аренды за неисполнение обязательства по оплате арендной платы начисляется неустойка в размере 0,05% от суммы долга в день за каждый день просрочки. Таким образом, сторонами условие о неустойке согласовано в договоре в установленном порядке.

Проверив представленный Истцом расчет суммы неустойки, суд не может с ним согласиться, поскольку расчет произведен без учета положений постановления Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 "О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами".

Согласно статье 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" для обеспечения стабильности экономики в исключительных случаях (при чрезвычайных ситуациях природного и техногенного характера, существенном изменении курса рубля и подобных обстоятельствах) Правительство Российской Федерации вправе ввести мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, на срок, устанавливаемый Правительством Российской Федерации.

На основании пункта 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 № 44 "О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" в период действия моратория проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 ГК РФ), неустойка (статья 330 ГК РФ), пени за просрочку уплаты налога или сбора (статья 75 Налогового кодекса Российской Федерации), а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве).

Пунктом 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 № 44 предусмотрено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 9.1 Закона о банкротстве на лицо, которое отвечает требованиям, установленным актом Правительства Российской Федерации о введении в действие моратория, распространяются правила о моратории независимо от того, обладает оно признаками неплатежеспособности и (или) недостаточности имущества либо нет.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 "О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами" с 01.04.2022 на территории Российской Федерации сроком на 6 месяцев введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей.

Таким образом, в период действия указанного моратория не подлежат начислению заявленные Истцом пени.

На основании вышеизложенного, суд не усматривает оснований для удовлетворения требований о взыскании неустойки за период с 01.04.2022 по 30.09.2022 по платежам, обязанность по уплате которых возникла до введения моратория.

Судом произведен расчет неустойки за период с 16.12.2021 по 31.12.2022, согласно которому размер неустойки составил 98323, 38 руб.

Оснований для удовлетворения остальной части требований о взыскании неустойки суд не усматривает.

Также Истцом заявлено требование о расторжении договора аренды и обязании возвратить земельный участок.

Суд отмечает, что спорное недвижимое имущество обременено уголовным арестом на основании постановления Лефортовского районного суда города Москвы по уголовному делу.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 111 УПК РФ наложение ареста является мерой процессуального принуждения, применяемой в целях обеспечения установленного названным Кодексом порядка уголовного судопроизводства, надлежащего исполнения приговора.

В ходе уголовного судопроизводства арест на имущество может быть наложен в качестве меры процессуального принуждения согласно статье 115 Уголовно процессуального кодекса Российской Федерации на имущество подозреваемого, обвиняемого или иных лиц, включая тех, которые находятся в стадии несостоятельности (банкротстве).

Согласно постановлению, наложен арест в виде запрета Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии совершать действия по государственной регистрации отчуждения указанного имущества, любых сделок в отношении него, либо обременений прав на указанное имущество.

Сведений о том, что на момент рассмотрения дела указанный арест снят, суду не представлено.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу, до отмены ареста, договор аренды земельного участка не может быть расторгнут, в том числе в судебном порядке.

Кроме того, суд полагает, что исковые требования о расторжении договора аренды и обязании освободить земельный участок подлежат оставлению без рассмотрения по следующим причинам.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что заявлено требование, которое в соответствии с федеральным законом должно быть рассмотрено в деле о банкротстве.

Согласно пункту 44 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018), если право аренды не может считаться активом должника, например ввиду отсутствия необходимого согласия арендодателя на передачу права аренды другому лицу, требование о расторжении договора аренды подлежит рассмотрению в общеисковом порядке, а не в рамках дела о банкротстве арендатора.

Согласно статье 131 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу, за исключением имущества, указанного в названном Законе.

При разрешении спора, направленного на прекращение права аренды, судами необходимо установить возможность включения в конкурсную массу и дальнейшей реализации этого права в процедуре конкурсного производства для удовлетворения требований кредиторов.

При этом, рассматривая вопрос о расторжении договора аренды и возврата земельного участка, необходимо также принимать во внимание, что расторжение договора не должно приводить к нарушению прав и законных интересов третьих лиц, в том числе, кредиторов должника.

Как следует из п. 4.3.2. Договора, Арендатор имеет право передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам в порядке, установленном законодательством.

Также в соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Таким образом, суд приходит к выводу, что право аренды Ответчика (должника) является его активом, а потому, требования о расторжении договора аренды и обязании освободить земельный участок подлежат рассмотрению в рамках дела о банкротстве Арендатора.

Остальные доводы, как Истца, так и Ответчика отклоняются судом как не имеющие правового значения для рассмотрения настоящего спора, противоречащие материалам дела и основанные на неверном толковании норм материального права.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд, оценив все имеющиеся доказательства по делу в их совокупности и взаимосвязи, как того требуют положения, содержащиеся в части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и другие положения Кодекса, полагает, что исковые требования подлежат удовлетворению частично по указанным выше основаниям.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1.Требования удовлетворить частично.

Взыскать с ООО "Ритейл-парк" (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу УЗО Раменского городского округа Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) по договору аренды земельного участка от 05.05.2017 № 4873 задолженность в размере 1562403,09 руб. за период с 01.10.2021 по 31.12.2022, неустойку в сумме 98323,38 руб. за период с 16.12.2021 по 31.12.2022.

В удовлетворении требования о взыскании неустойки в остальной части отказать.

Требование о расторжении договора аренды и обязании возвратить земельный участок оставить без рассмотрения.

2. Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в установленном законом порядке и срок.

Судья Ю.С. Таранец