Решение от 16 июля 2024 г. по делу № А28-6309/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КИРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

610017, г. Киров, ул. К.Либкнехта,102

http://kirov.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ




Дело № А28-6309/2023
г. ФИО3
17 июля 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 20 июня 2024 года

В полном объеме решение изготовлено 17 июля 2024 года


Арбитражный суд Кировской области в составе судьи Шихова А.Л.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания Платуновой В.Р.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Первого заместителя прокурора Кировской области Шерстнёва Д.А. (адрес: 610020, Россия, <...>)

в интересах муниципального образования «Город ФИО3» в лице главы муниципального образования (адрес: 610027, Россия, <...>)

к Администрации города Кирова (далее – Администрация) (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 610027, Россия, <...>)

и обществу с ограниченной ответственностью специализированному застройщику «Салютстрой» (далее – Общество) (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 610004, Россия, <...>)

о признании недействительным подпункта 3.1.1 договора от 12.10.2022 №01-162 о комплексном развитии территории по инициативе правообладателя земельного участка с кадастровым номером 43:40:000206:2391 по адресу ул. Заводская, 14/к1,

при участии в судебном заседании представителей:

Прокуратуры – ФИО1, по доверенности от 29.12.2022;

Общества – ФИО2, по доверенности от 09.01.2024, 



установил:

первый заместитель прокурора Кировской области Шерстнёв Д.А. (далее – истец) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением в интересах муниципального образования «Город ФИО3» о признании недействительным подпункта 3.1.1 договора от 12.10.2022 № 01-162 о комплексном развитии территории по инициативе правообладателя земельного участка с кадастровым номером 43:40:000206:2391 по адресу ул. Заводская, 14/к1, заключенного между муниципальным образованием «Город ФИО3» в лице исполняющего полномочия главы Администрации города Кирова (далее – Администрация) и обществом с ограниченной ответственностью специализированным застройщиком «Салютстрой» (далее – общество, ООО СЗ «Салютстрой»), как несоответствующего пункту 5 части 4 статьи 68 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ).

В обоснование требования истец указывает на установленную градостроительным законодательством последовательность действий, предусматривающую первоочередное заключение договора о комплексном развитии территории (далее – договор КРТ) с последующей подготовкой документации по планировке соответствующей территории. Поскольку условия договора КРТ, заключенного между ответчиками, предусматривают использование ранее утвержденной документации по планировке территории по состоянию на 2015 год, первый заместитель прокурора Кировской области полагает, что договор КРТ в указанной части противоречит действующему законодательству и нарушает права муниципального образования «Город ФИО3» и неопределенного круга лиц на благоприятные условия жизни. В судебном заседании представитель Прокуратуры настаивает на удовлетворении исковых требований.

Администрацией представлен отзыв с дополнением, в котором изложены возражения относительно предъявленного требования. Со ссылкой на положения статьи 421, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» и Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» Администрация указывает, что заключение договора КРТ, условия которого предусматривают использование ранее утвержденной документации по планировке территории, не противоречит требованиям градостроительного законодательства, поскольку при разработке документации по планировке территории предполагаемые к строительству площади объектов капитального строительства и расчетное количество жителей указываются справочно, данное условие не влияет на реализацию целей комплексного развития территории. Администрация отмечает, что документация по планировке территории не предусматривает проектирование конкретных объектов недвижимости, вместе с тем, ООО СЗ «Салютстрой» выдано разрешение на строительство, параметры которого соответствуют утвержденной документации по планировке территории. Ответчик указывает, что истцом не доказано то, каким образом несоответствие документации по планировке территории договору КРТ нарушает права муниципального образования «Город ФИО3» и неопределенного круга лиц. Администрация надлежащим образом извещена о времени и месте рассмотрения дела, направила письменное ходатайство о проведении судебного заседания в отсутствие своего представителя.

Общество в отзыве с дополнением указывает, что необходимые для комплексного и устойчивого развития территории условия и цели сторонами соблюдены, требования о наличии обязательной планировочной документации ООО СЗ «Салютстрой» выполнены, в установленном порядке получено разрешение на строительства, в связи с чем существенное значение в рассматриваемом случае имеет наличие обязательной документации, а не порядок её утверждения. В судебном заседании представитель общества требование истца не признает, просит суд в его удовлетворении отказать.

Руководствуясь положениями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), арбитражный суд рассматривает дело в отсутствие представителя Администрации.

Заслушав объяснения представителей истца и общества, исследовав представленные в материалы дела письменные доказательства, арбитражный суд установил следующее.

С 02.06.2022 ООО СЗ «Салютстрой» на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 43:40:000206:2391 площадью 6097 кв.м, расположенный по адресу: <...> земельный участок 14/к1, о чем в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись за номером 43:40:000206:2391-43/079/2022-3.

На основании статьи 70 ГрК РФ и постановления Администрации города Кирова от 08.09.2022 № 2366-п между муниципальным образованием «Город ФИО3» в лице исполняющего полномочия главы Администрации и обществом (правообладатель) заключен договор от 12.10.2022 № 01-162 о комплексном развитии территории по инициативе правообладателя земельного участка с кадастровым номером 43:40:000206:2391 по адресу ул. Заводская, 14/к1 (далее – договор КРТ).

В соответствии с пунктом 2.3 договора КРТ территория включает земельный участок с кадастровым номером 43:40:000206:2391 площадью 6097 кв.м по адресу: <...> земельный участок 14/к1, с категорией земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), принадлежащий правообладателю на праве собственности.

Пунктом 3.1.1 договора КРТ предусмотрена обязанность правообладателя использовать ранее утвержденную документацию по планировке территории, утвержденную распоряжением главы Администрации города Кирова от 31.07.2015 № 2858-зр «Об утверждении документации по планировке территории в кадастровом квартале 43:40:000206 в районе ул. Заводской, пер. Химический в Первомайском районе города Кирова», на элемент планировочной структуры, в части площади земельного участка и координат, сведения о которых содержатся в Росреестре, а также предельных параметров разрешенного строительства согласно пункту 3.1.2.1 договора КРТ.

Параметры застройки определены в пункте 3.1.2.1 договора КРТ: предельное количество этажей – 17; количество жителей – 314 человек; площадь застройки -698,9 кв.м; площадь квартир – 8340,4 кв.м; количество квартир – 158; общая площадь здания по всем этажам – 11 437,6 кв.м. Потребность в местах в дошкольных образовательных учреждениях – 10 мест, обеспечивается севернее проектируемой территории, по адресу: ул. Заводская, д. 10а, расположен существующий детский сад – МКДОУ № 88. Проектная мощность учреждения составляет 270 мест. Потребность в местах в общеобразовательных учреждениях – 14 мест, обеспечивается в соответствии с постановлением Администрации от 02.03.2022 № 480-п «О закреплении муниципальных общеобразовательных организаций города Кирова за территориями муниципального образования «Город ФИО3» в 2022 году», все дома по ул. Заводская относятся к МБОУ ООШ № 24 города Кирова (ФИО3, ул. Мопра, д.19в).

Полагая, что пункт 3.1.1 договора КРТ не соответствует пункту 5 части 4 статьи 68 ГрК РФ, первый заместитель прокурора Кировской области обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Исследовав представленные материалы, суд приходит к следующим выводам.

Статьей 1 ГрК РФ (здесь и далее – в редакции, действующей на момент заключения договора КРТ) определено, что градостроительная деятельность – деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции, сноса объектов капитального строительства, эксплуатации зданий, сооружений, комплексного развития территорий и их благоустройства

В силу части 1 статьи 64 ГрК РФ целями комплексного развития территории являются:

1) обеспечение сбалансированного и устойчивого развития поселений, городских округов путем повышения качества городской среды и улучшения внешнего облика, архитектурно-стилистических и иных характеристик объектов капитального строительства;

2) обеспечение достижения показателей, в том числе в сфере жилищного строительства и улучшения жилищных условий граждан, в соответствии с указами Президента Российской Федерации, национальными проектами, государственными программами;

3) создание необходимых условий для развития транспортной, социальной, инженерной инфраструктур, благоустройства территорий поселений, городских округов, повышения территориальной доступности таких инфраструктур;

4) повышение эффективности использования территорий поселений, городских округов, в том числе формирование комфортной городской среды, создание мест обслуживания и мест приложения труда;

5) создание условий для привлечения внебюджетных источников финансирования обновления застроенных территорий.

В соответствии с частью 3 статьи 70 ГрК РФ комплексное развитие территории по инициативе правообладателей осуществляется на основании договоров о комплексном развитии территории, заключаемых органами местного самоуправления с правообладателями земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества (далее – договор). Содержание договора определяется в соответствии со статьей 68 ГрК РФ с учетом положений статьи 70 ГрК РФ.

Для заключения договора с правообладателями в порядке, предусмотренном статьей 70 ГрК РФ, принятие решения о комплексном развитии не требуется. При этом сведения, подлежащие включению в решение о комплексном развитии территории, подлежат включению в такой договор (часть 4 статьи 70 ГрК РФ).

Заключение договора осуществляется без проведения торгов на право заключения договора в порядке, определенном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации с учетом положений статьи 70 ГрК РФ (часть 8 статьи 70 ГрК РФ).

На основании пункта 5 части 4 статьи 68 ГрК РФ в договор о комплексном развитии территории включаются, в числе прочего, обязательство лица, заключившего договор, по подготовке и представлению на утверждение исполнительному органу государственной власти или органу местного самоуправления в определенный договором срок документации по планировке территории комплексного развития в части, составляющей предмет договора.

Согласно части 1 статьи 41 ГрК РФ подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, в том числе выделения элементов планировочной структуры, установления границ земельных участков, установления границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства.

Подготовка документации по планировке территории в целях размещения объекта капитального строительства является обязательной в случае, если планируется осуществление комплексного развития территории (пункт 7 части 3 статьи 41 ГрК РФ)

Частью 1 статьи 42 ГрК РФ определено, что подготовка проектов планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления границ территорий общего пользования, границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства, определения характеристик и очередности планируемого развития территории.

В соответствии с частью 2 статьи 42 ГрК РФ проект планировки территории состоит из основной части, которая подлежит утверждению, и материалов по ее обоснованию.

Решения о подготовке документации по планировке территории принимаются самостоятельно, в числе прочих, лицами, с которыми заключены договоры о комплексном развитии территории (часть 1.1 статьи 45 ГрК РФ).

Согласно части 1 статьи 46 ГрК РФ решение о подготовке документации по планировке территории применительно к территории поселения, территории городского округа, за исключением случаев, указанных в частях 2 – 4.2 и 5.2 статьи 45 ГрК РФ, принимается органом местного самоуправления поселения, органом местного самоуправления городского округа по инициативе указанных органов либо на основании предложений физических или юридических лиц о подготовке документации по планировке территории. В случае подготовки документации по планировке территории заинтересованными лицами, указанными в части 1.1 статьи 45 ГрК РФ, принятие органом местного самоуправления поселения, органом местного самоуправления городского округа решения о подготовке документации по планировке территории не требуется.

Согласно части 3.1 статьи 46 ГрК РФ заинтересованные лица, указанные в части 1.1 статьи 45 ГрК РФ, осуществляют подготовку документации по планировке территории в соответствии с требованиями, указанными в части 10 статьи 45 ГрК РФ, и направляют ее для утверждения в орган местного самоуправления поселения или в орган местного самоуправления городского округа.

Орган местного самоуправления поселения или орган местного самоуправления городского округа в течение двадцати рабочих дней со дня поступления документации по планировке территории, решение об утверждении которой принимается в соответствии с ГрК РФ органом местного самоуправления поселения или органом местного самоуправления городского округа, осуществляет проверку такой документации на соответствие требованиям, указанным в части 10 статьи 45 ГрК РФ. По результатам проверки указанные органы обеспечивают рассмотрение документации по планировке территории на общественных обсуждениях или публичных слушаниях либо отклоняют такую документацию и направляют ее на доработку (часть 4 статьи 46 ГрК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Распоряжением заместителя главы Администрации города Кирова от 31.07.2015 № 2858-ЗР утверждена документация по планировке территории (проект планировки, проект межевания, градостроительные планы земельных участков в составе проекта межевания) в кадастровом квартале 43:40:000206 в районе ул. Заводская, пер. Химический в Первомайском районе города Кирова.

Пунктом 3.1.1 договора КРТ предусмотрена обязанность правообладателя использовать ранее утвержденную документацию по планировке территории, утвержденную распоряжением главы Администрации города Кирова от 31.07.2015 № 2858-зр «Об утверждении документации по планировке территории в кадастровом квартале 43:40:000206 в районе ул. Заводской, пер. Химический в Первомайском районе города Кирова», на элемент планировочной структуры, в части площади земельного участка и координат, сведения о которых содержатся в Росреестре, а также предельных параметров разрешенного строительства согласно пункту 3.1.2.1 договора КРТ.

Ответчики указывают, что заключение договора КРТ, условия которого предусматривают использование ранее утвержденной документации по планировке территории, не противоречит требованиям градостроительного законодательства, поскольку при разработке документации по планировке территории предполагаемые к строительству площади объектов капитального строительства и расчетное количество жителей указываются справочно, данное условие не влияет на реализацию целей комплексного развития территории.

Между тем при включении спорных положений в договор КРТ от 12.10.2022 ответчики не учли следующее.

С вступлением в силу Федерального закона от 30.12.2020 № 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий» (далее – Закон № 494-ФЗ) изменилась последовательность (порядок) действий при подготовке документации в границах КРТ.

Как верно указывает истец, из положений пункта 5 части 4 статьи 68 ГрК РФ следует, что сначала заключается договор о КРТ, в составе которого определяется срок подготовки документации по планировке территории и срок предоставления этой документации на утверждение уполномоченному органу государственной власти.

Однако стороны договора КРТ данное императивное положение проигнорировали, включив в пункт 3.1.1 договора КРТ от 12.10.2022 условие, позволяющее правообладателю земельного участка при комплексном развитии территории руководствоваться утвержденной по состоянию на 2015 год документацией по планировке территории, не учитывающей инфраструктурные особенности развиваемой территории, планировку улиц, обеспеченность социальными объектами, наличие объектов, возведенных на смежных и рядом находящихся земельных участках, а также прочие особенности, возникающие исходя из намерения застройщика по возведению жилых домов, отличающихся от указанных в документации по планировке территории.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 168 ГК РФ или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Согласно пункту 74 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Суд полагает, что применение сторонами договора КРТ спорного пункта 3.1.1 влечет нарушение прав муниципального образования и права неопределенного круга лиц на благоприятные условия жизни, поскольку неисполнение сторонами обязанности по разработке и утверждению документации по планировке территории в соответствии с требованиями действующего на момент заключения договора законодательства и на основании актуальных и достоверных обосновывающих материалов может повлечь ничем не обоснованное снижение уровня обеспеченности жителей города, хозяйствующих субъектов объектами транспортной, жилищно-коммунальной, социальной инфраструктуры.

Соответствующие доводы ответчиков об обратном подлежат отклонению как необоснованные.

Довод ответчиков о том, что необходимые для комплексного и устойчивого развития территории условия и цели сторонами соблюдены, требования о наличии обязательной планировочной документации ООО СЗ «Салютстрой» выполнены, в установленном порядке получено разрешение на строительства, в связи с чем существенное значение в рассматриваемом случае имеет наличие обязательной документации, а не порядок её утверждения, также подлежат отклонению, поскольку не опровергают императивно установленной обязанности по подготовке и утверждению документации по планировке территории именно после заключения договора КРТ.

В рассматриваемом случае выдача разрешения на строительство обусловлена использованием ранее утвержденной по состоянию на 2015 год документации по планировке территории именно в силу пункта 3.1.1 договора КРТ вопреки требованиям градостроительного законодательства.

Данное обстоятельство лишь подтверждает нарушение прав муниципального образования «Город ФИО3», поскольку проверка проектной документации объекта капитального строительства на соответствие требованиям документации по планировке территории осуществлена уполномоченным органом по устаревшим данным без учета изменений, внесенных Законом № 494-ФЗ.

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд приходит к выводу, что пункт 3.1.1 договора от 12.10.2022 № 01-162 о комплексном развитии территории по инициативе правообладателя земельного участка с кадастровым номером 43:40:000206:2391 по адресу ул. Заводская, 14/к1 является ничтожным как прямо противоречащий существу законодательного регулирования рассматриваемых правоотношений, а именно: пункту 5 части 4 статьи 68 ГрК РФ, следовательно, требование первого заместителя прокурора Кировской области о признании недействительным такого положения договора КРТ обосновано и подлежит удовлетворению.

В силу пункта 1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты госпошлины при обращении с иском в арбитражный суд.

Согласно статье 110 АПК РФ государственная пошлина за рассмотрение исковых требований относится на ответчиков в равных долях, при этом в силу положений пункта 1.1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации взысканию с Администрации не подлежит.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 



РЕШИЛ:

исковые требования первого заместителя прокурора Кировской области Шерстнёва Д.А. (адрес: 610000, <...>) удовлетворить.

Признать подпункт 3.1.1 договора от 12.10.2022 №01-162 о комплексном развитии территории по инициативе правообладателя земельного участка с кадастровым номером 43:40:000206:2391 по адресу ул. Заводская, 14/к1 недействительным.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Салютстрой» (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 610004, Россия, <...>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 3 000 (три тысячи) рублей 00 копеек.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия в соответствии со статьями 181, 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 181, 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Кировской области.

Пересмотр в порядке кассационного производства решения арбитражного суда в Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации производится в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Кассационная жалоба в этом случае подается непосредственно в Верховный Суд Российской Федерации.


Судья                                                                                              А.Л. Шихов