Решение от 1 апреля 2021 г. по делу № А17-10195/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИВАНОВСКОЙ ОБЛАСТИ

153022, г. Иваново, ул. Б. Хмельницкого, 59-Б

http://ivanovo.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е



Дело № А17-10195/2020
г. Иваново
01 апреля 2021 года
Резолютивная часть решения оглашена 29 марта 2021 года

Полный текст решения изготовлен 01 апреля 2021 года

Арбитражный суд Ивановской области в составе судьи Балашовой Н.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО2

(ИНН <***>, ОГРН <***>, город Иваново)

к закрытому акционерному обществу «ИнвестПроект»

(ИНН <***>, ОГРН <***>, город Иваново)

и Ивановскому городскому комитету по управлению имуществом

(ИНН 3728012631, ОГРН <***>, город Иваново)

о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельного участка,

при участии:

от истца - адвоката Шадской Н.В. по доверенности от 28.01.2021 и удостоверению адвоката,

от комитета – ФИО3, представителя по доверенности от 12.01.2021,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Ивановской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу «ИнвестПроект» (далее – ЗАО «ИнвестПрект», ответчик) и муниципальному образованию город Иваново в лице Ивановского городского комитета по управлению имуществом о признании договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 37:24:030618:88, расположенного по адресу: <...>, недействительной сделкой и применении последствий недействительности в виде возврата земельного участка в муниципальную собственность.

Определениями суда от 03 декабря 2020 года исковое заявление принято к производству, назначено предварительное судебное заседание, по ходатайству истца введены обеспечительные меры в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области осуществлять регистрационные действия в отношении земельного участка с кадастровым номером 37:24:030618:88, расположенного по адресу: <...>, осуществлять постановку на кадастровый учет земельных участков, в состав которых входит земельный участок с кадастровым номером 37:24:030618:88, расположенный по адресу: <...>, и запрета закрытому акционерному обществу «ИнвестПроект» совершать с земельным участком, кадастровый номер 37:24:030618:88, расположенным по адресу: <...>, сделки по его отчуждению любым способом, передаче земельного участка (части) в залог, передаче земельного участка (части) в аренду, производить раздел, выдел, объединение и перераспределение в отношении земельного участка с кадастровым номером 37:24:030618:88, расположенного по адресу: <...>.

В порядке статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации протокольным определением суда от 24 декабря 2020 года дело назначено к судебному разбирательству. Рассмотрение дела откладывалось.

Представитель истца заявил ходатайство об изменении предмета заявленного иска, просил перевести с закрытого акционерного общества «ИнвестПроект» на ФИО2 права и обязанности покупателя по договору купли-продажи № 181 от 11 августа 2015 года земельного участка площадью 1 837 кв.м. с кадастровым номером 37:24:030618:88, расположенного по адресу: <...>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешённого использования: для прачечной (литер Б), для размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения, и ходатайство о замене ответчика муниципального образования город Иваново в лице Ивановского городского комитета по управлению имуществом на надлежащего ответчика - Ивановский городской комитет по управлению имуществом (далее – комитет, ответчик). Протокольным определением суда от 09 февраля 2021 года ходатайства удовлетворены.

При разрешении спора по существу представитель истца поддержал уточненные исковые требования в полном объеме, пояснил, что решением Арбитражного суда Ивановской области от 07.05.2019 по делу №А17-5432/2016 удовлетворены требования истца об истребовании из незаконного владения ответчика (ЗАО «ИнвестПрект») нежилого здания, находящегося на спорном земельном участке, исходя из принципа единства судьбы земельного участка и объекта, расположенного на нем, собственником земельного участка является истец, право собственности истца на здание в настоящее время не зарегистрировано в связи с наложенным арестом, денежные средства, составляющие стоимость участка, перечислены на депозитный счет суда.

Представители ЗАО «ИнвестПрект» возражали против удовлетворения исковых требований, указали, что право собственности истца на здание не зарегистрировано, земельный участок выкупался ответчиком по льготной ставке в связи с переоформлением права аренды.

Представитель комитета подтвердил факт заключения договора купли – продажи земельного участка, указал, что на дату его заключения оснований для отказа не имелось.

В судебное заседание 29 марта 2021 года представители ответчика не явились, поступило ходатайство о проведении судебного заседания без участия представителей ответчика.

Принимая во внимание принятые со стороны суда меры по надлежащему уведомлению ответчика и его ходатайство, дело в соответствии с положениями статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрено в отсутствие представителей ответчика.

Заслушав в ходе рассмотрения дела представителей сторон, изучив исковое заявление и представленные по делу документы, арбитражный суд установил.

По договору купли – продажи №181 от 11.08.2015, заключенному ответчиками, ЗАО «ИнвестПрект» приобрело земельный участок с кадастровым номером 37:24:030618:88 площадью 1 837 кв.м., расположенный по адресу: <...>, разрешенное использование – для прачечной (литер Б), под нежилым строением. Право собственности ЗАО «ИнвестПрект» зарегистрировано 13 октября 2015 года. Стоимость участка составила 107 108 руб. 58 коп., оплачена платежным поручением №895 от 08.09.2015 (копия приложена к материалам дела).

Решением Арбитражного суда Ивановской области от 07.05.2019 по делу №А17-5432/2016 из незаконного владения закрытого акционерного общества «ИнвестПроект» истребовано принадлежащее индивидуальному предпринимателю ФИО2 на праве собственности нежилое здание с кадастровым номером 37:24:030618:124, общей площадью 983,7 кв. м., литер Б, расположенное по адресу: <...>.

Для перевода прав и обязанностей покупателя по договору купли – продажи (с учетом уточнения исковых требований) истец обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.

Оценив представленные по делу доказательства, арбитражный суд пришел к заключению к следующим выводам.

В соответствии с положениями части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

Согласно пункту 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции, действовавшей в спорный период) юридические лица, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность до 1 июля 2012 г. В действующей с 1 марта 2015 года редакции указанного пункта статьи 3 Закона №137-ФЗ закреплено аналогичное правило.

В пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» также разъяснено, что, если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно ст. 20 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент приобретения предпринимателем здания) земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 Закона №137-ФЗ.

Согласно статье 20 Земельного кодекса Российской Федерации, действовавшей до 1 марта 2015 года, и статье 39.9 Земельного кодекса Российской Федерации, действующей в настоящее время, в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются исключительно органам государственной власти и органам местного самоуправления, государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий.

Статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в ранее действовавшей редакции) предусматривалось, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации признана утратившей силу с 01 марта 2015 года. В настоящее время особенности предоставления находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, на котором расположены здание, сооружение, урегулированы в статье 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, которой также предусмотрено, что если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные отношения строятся на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Как указывалось выше, решением Арбитражного суда Ивановской области от 07.05.2019 по делу №А17-5432/2016 из незаконного владения закрытого акционерного общества «ИнвестПроект» истребовано принадлежащее индивидуальному предпринимателю ФИО2 на праве собственности нежилое здание с кадастровым номеро 37:24:030618:124, общей площадью 983,7 кв. м., литер Б, расположенное по адресу: <...>. При этом судом установлено, что с марта 2004 года по март 2014 года истец владел и пользовался спорным зданием: осуществлял его ремонт, перепланировку, переоборудование, оплачивал коммунальные услуги, заказывал и оплачивал технологические присоединения ресурсоснабжающим организациям, использовал здание в своей предпринимательской деятельности (сдача собственного имущества в аренду), спорное здание из владения истца не выбывало.

Таким образом, истец являлся и является в настоящее время собственником объекта недвижимости (литера Б), расположенного на спорном земельном участке. Факт того, что спорный земельный участок сформирован непосредственно для целей размещения и эксплуатации расположенного на земельном участке объекта - прачечной, принадлежащей истцу на праве собственности, подтвержден материалами дела. Невозможность государственной регистрации права собственности истца вызвана наличием ареста в отношении объекта, расположенного на земельном участке, и, следовательно, не свидетельствует об отсутствии права собственности на него. Кроме того, судом учтено, что фактически земельный участок находился и находится в распоряжении истца, поскольку на нем расположено нежилое здание, которое из владения истца не выбывало.

В силу пункта 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 91 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» и в пункте 14 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случае нарушения предусмотренного законом преимущественного права покупки какого-либо имущества статья 173.1 ГК РФ не подлежит применению. Последствием такого нарушения является предоставление обладателю преимущественного права в установленном законом порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 ГК РФ).

В Обзоре Верховного Суда Российской Федерации №4 (2020) установлено, что статья 250 ГК РФ по своему содержанию направлена на защиту и обеспечение баланса интересов всех участников общей долевой собственности. При этом положения пунктов 2 и 3 указанной статьи не лишают покупателя доли в праве общей долевой собственности возможности возвратить денежные средства, уплаченные ранее по договору купли-продажи, в случае перевода судом его прав и обязанностей на участника общей долевой собственности, обладающего преимущественным правом покупки. При переводе на истца прав и обязанностей покупателя при продаже доли с нарушением его преимущественного права покупки в случае удовлетворения таких требований истец обязан возместить покупателю оплаченную им стоимость приобретенной доли.

Сумма в размере 107 108 руб. 58 коп., равная стоимости спорного земельного участка, оплаченной ЗАО «ИнвестПроект», внесена истцом на депозитный счет суда платежным поручением №47 от 01.02.2021. Указанная сумма подлежит возмещению ЗАО «ИнвестПроект». При этом доводы о приобретении земельного участка по льготной цене не могут являться основанием для отказа в удовлетворении уточненных исковых требований, поскольку ответчик, с учетом вступивших в законную силу судебных актов, в отсутствие каких-либо законных оснований для владения спорным участком, не имеет применительно к обстоятельствам рассматриваемого спора какого-либо законного права или интереса, подлежащего защите путем установления баланса интересов сторон.

Предмет иска составляет конкретное материально-правовое требование, соответствующее правилам гражданского законодательства о способе защиты гражданских прав (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При изложенных обстоятельствах суд, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу об удовлетворении уточненных исковых требований о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли – продажи №181 от 11.08.2015 с закрытого акционерного общества «ИнвестПроект» на индивидуального предпринимателя ФИО2, и об отказе в удовлетворении исковых требований к Ивановскому комитету по управлению имуществом исходя из уточненного предмета иска.

Пунктом 4 статьи 96 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае удовлетворения иска обеспечительные меры сохраняют свое действие до фактического исполнения судебного акта, которым закончено рассмотрение дела по существу. Однако, учитывая предмет уточненных исковых требований и необходимость совершения регистрационных действий (исполнения судебного акта), суд приходит к заключению о возможности отмены с даты вступления решения по настоящему делу в законную силу части обеспечительных мер в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области осуществлять регистрационные действия в отношении земельного участка с кадастровым номером 37:24:030618:88, расположенного по адресу: <...>, осуществлять постановку на кадастровый учет земельных участков, в состав которых входит земельный участок с кадастровым номером 37:24:030618:88, расположенный по адресу: <...>, и сохранения действия части обеспечительных мер в виде запрета закрытому акционерному обществу «ИнвестПроект» совершать с земельным участком, кадастровый номер 37:24:030618:88, расположенным по адресу: <...>, сделки по его отчуждению любым способом, передаче земельного участка (части) в залог, передаче земельного участка (части) в аренду, производить раздел, выдел, объединение и перераспределение в отношении земельного участка с кадастровым номером 37:24:030618:88, расположенного по адресу: <...>, до фактического исполнения судебного акта.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

При обращении с исковым заявлением истцом оплачена государственная пошлина в сумме 6 000 руб., при обращении с ходатайством о принятии обеспечительных мер – в сумме 3 000 руб., в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по ее уплате подлежат отнесению на ЗАО «ИнвестПроект».

На основании вышеизложенного и, руководствуясь статьями 64, 65, 96, 110, 156, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении уточненных исковых требований, предъявленных к Ивановскому городскому комитету по управлению имуществом, отказать.

2. Уточненные исковые требования, предъявленные к закрытому акционерному обществу «ИнвестПроект», удовлетворить.

3. Расходы по оплате государственной пошлины отнести на закрытое акционерное общество «ИнвестПроект».

4. Перевести права и обязанности по договору купли – продажи №181 от 11.08.2015 земельного участка с кадастровым номером 37:24:030618:88 площадью 1 837 кв.м., расположенного по адресу: <...>, разрешенное использование – для прачечной (литер Б), под нежилым строением, с закрытого акционерного общества «ИнвестПроект» на индивидуального предпринимателя ФИО2.

5. Отделу финансирования, бухгалтерского учета, отчетности и материально-технического обеспечения Арбитражного суда Ивановской области произвести перечисление с депозитного счета суда денежных средств, уплаченных индивидуальным предпринимателем ФИО2 платежным поручением №47 от 01.02.2021, закрытому акционерному обществу «ИнвестПроект» по представленным реквизитам после вступления настоящего решения в законную силу.

6. Взыскать с закрытого акционерного общества «ИнвестПроект» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 9 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины по делу.

7. Обеспечительные меры, введенные определением суда от 03 декабря 2020 года, в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области осуществлять регистрационные действия в отношении земельного участка с кадастровым номером 37:24:030618:88, расположенного по адресу: <...>, осуществлять постановку на кадастровый учет земельных участков, в состав которых входит земельный участок с кадастровым номером 37:24:030618:88, расположенный по адресу: <...>, с даты вступления настоящего решения в законную силу, отменить.

8. Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия в соответствии со статьями 181, 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 181, 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы (в том числе направленные посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в информационно - телекоммуникационной сети «Интернет» (система «Мой арбитр»)) подаются через Арбитражный суд Ивановской области.

Судья Н.С. Балашова