Постановление от 10 июня 2025 г. по делу № А35-5275/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА


ПОСТАНОВЛЕНИЕ кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу

Дело № А35-5275/2022
11 июня 2025 года
г. Калуга


Резолютивная часть постановления объявлена 10 июня 2025 года. Постановление в полном объеме изготовлено 11 июня 2025 года.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

Председательствующего судьи Крыжскóй Л.А, судей Гнездовского С.Э.,

ФИО1, при ведении протокола судебного заседания: помощником судьи Никитоновой Н.И., при участии в заседании: от заявителя жалобы: ФИО2 - представитель

Министерства имущества Курской

области, доверенность

№ 03.4-01.01-19/14113 от 23.10.2024,

копия диплома, паспорт;

ФИО3 - представитель общества с

ограниченной ответственностью «Курский

баскетбольный клуб «Русичи»,

доверенность от 10.10.2023, удостоверение

адвоката;

от иных участвующих в деле лиц:

рассмотрев в открытом судебном заседании посредством использования системы веб-конференции (онлайн-заседания) кассационную жалобу Министерства имущества Курской области на постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2024 по делу № А35-5275/2022,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Курской области (далее - комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Курской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Курский баскетбольный клуб «Русичи» (далее - ООО «Курский

БК «Русичи», общество, ответчик) об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 46:29:103026:42 площадью 2 685 кв.м, расположенного по адресу: <...> в течение

30 дней со дня вступления судебного акта в законную силу.

В деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, участвуют Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Курской и Белгородской областях, Управление Росреестра по Курской области.

В ходе рассмотрения дела арбитражным судом в порядке статьи 124 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) изменено наименование истца Комитета по управлению имуществом Курской области на Министерство имущества Курской области (далее - министерство, истец).

Решением Арбитражного суда Курской области от 16.03.2023, оставленным в силе постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2023, в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 01.09.2023 решение Арбитражного суда Курской области от 16.03.2023 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2023 по делу

отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Курской области.

Определением Верховного Суда РФ от 21.12.2023 № 310-ЭС23-25179 по настоящему делу в передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано.

При новом рассмотрении решением Арбитражного суда Курской области от 22.02.2024 исковые требования удовлетворены.

Дополнительным решением от 24.07.2024 определены условия договора аренды земельного участка, который ответчик обязан заключить с истцом.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2024 решение суда области и дополнительное решение отменены, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с апелляционным постановлением, ссылаясь на его незаконность и необоснованность ввиду неполного выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствия выводов суда обстоятельствам дела и неправильного применения норм материального права, Министерство имущества Курской области (далее - заявитель, кассатор) обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении требований истца.

По мнению заявителя кассационной жалобы, судом апелляционной инстанции при разрешении спора необоснованно не принято во внимание, что право собственности общества на изъятый и нереализованный посредством публичных торгов объект незавершенного строительства, расположенный на спорном земельном участке, не прекращено, о чем свидетельствует актуальная запись в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН); несостоявшиеся торги являются основанием для предоставления земельного участка собственнику объекта незавершенного строительства; заявление самого общества о предоставлении земельного участка свидетельствует о его заинтересованности в

получении земли.

Судебное заседание в суде округа откладывалось.

Определением суда кассационной инстанции от 06.06.2025 произведена замена судьи в судебном составе в соответствии с положениями статьи 18 АПК РФ.

В итоговом судебном заседании суда округа представитель Министерства имущества Курской области поддержала доводы кассационной жалобы, просит ее удовлетворить.

Представитель ООО «Курский баскетбольный клуб «Русичи» полагает апелляционное постановление по делу законным и обоснованным, просит отказать в удовлетворении кассационной жалобы.

Согласно положениям пунктов 28, 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции», как следует из частей 1 и 3 статьи 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции при проверке законности судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливает правильность применения норм материального права и норм процессуального права, а также проверяет соответствие выводов судов первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы.

С учетом этого при определении пределов рассмотрения дела суд кассационной инстанции не связан правовым обоснованием доводов кассационной жалобы и возражений, представленных сторонами, и не ограничен в выводах, которые он делает по результатам проверки.

В случае несогласия суда только с мотивировочной частью обжалуемого судебного акта, которая, однако, не повлекла принятия неправильного решения, суд кассационной инстанции, не отменяя обжалуемый судебный акт, приводит иную мотивировочную часть.

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалуемого судебного акта, при этом считает необходимым привести иную мотивировочную часть судебного акта, исходя из следующего.

Судами двух инстанций установлено, что решением Комитета по управлению имуществом Курской области от 09.11.2012 образован земельный участок с кадастровым номером 46:29:103026:42 площадью 2 685 кв.м (далее - земельный участок, спорный земельный участок), который предоставлен ООО «Курский БК «Русичи» в аренду сроком на 3 года для строительства спортивного комплекса с залом и вспомогательными помещениями.

Между Комитетом по управлению имуществом Курской области (арендодатель) и ООО «Курский БК «Русичи» (арендатор) 23.11.2012 заключен договор № 4297-12ю аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории г. Курска (далее - договор аренды

от 23.11.2012), в силу которого обществу сроком на три года для строительства спортивного комплекса с залом и вспомогательными помещениями предоставлен земельный участок в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью.

За ООО «Курский БК «Русичи» 24.12.2015 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 46:29:103026:151 площадью застройки 1 900 кв.м, степенью готовности 5%, расположенный в границах земельного участка (далее - объект незавершенного строительства).

Между Комитетом по управлению имуществом Курской области и ООО «Курский БК «Русичи» 20.03.2016 заключен договор № 01-27/21-5407-16ю аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории г. Курска (далее - договор аренды от 20.03.2016), в силу которого земельный участок предоставлен обществу в аренду на очередные три года для строительства спортивного комплекса с залом и вспомогательными помещениями с указанием на тот факт, что на участке имеется объект незавершенного строительства.

В связи с окончанием срока действия договора уведомлением от 16.01.2019 комитет предложил обществу возвратить земельный участок по акту приема-передачи в 3-дневный срок со дня окончания договора, а также разъяснил право на обращение в комитет с заявлением о заключении нового договора при наличии оснований, предусмотренных частью 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, и в порядке статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Ссылаясь на то, что договор аренды от 20.03.2016 истек 16.02.2019, комитет обратился в арбитражный суд с исковым заявлением об изъятии у общества объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

Решением Арбитражного суда Курской области по делу № А35-8068/2019 от 11.11.2019 исковые требования комитета удовлетворены, у общества объект незавершенного строительства изъят путем его продажи с публичных торгов. Решение обжаловано не было и вступило в законную силу.

На основании указанного судебного акта в соответствии с решениями комитета от 12.11.2020 и 04.02.2021 объявлялся аукцион по продаже объекта незавершенного строительства.

Согласно протоколу рассмотрения заявок от 23.12.2020, 23.03.2021 аукцион по продаже объекта незавершенного строительства признан несостоявшимся, объект не реализован.

Общество 21.04.2021 обратилось в комитет с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в аренду сроком на три года для строительства спортивного комплекса с залом и вспомогательными помещениями.

Истцом 25.10.2021 подготовлен и направлен в адрес ООО «Курский БК «Русичи» для согласования и подписания проект договора № 07-19/6377-21ю аренды спорного земельного участка в заявленных целях (далее - проект договора аренды), который обществом не подписан.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения комитета в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что

землепользование подлежит оформлению путем понуждения общества как собственника объекта незавершенного строительства к вступлению в договорные отношения по поводу земельного участка под таким объектом.

Отменяя решение суда области и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции указал, что с момента вступления в законную силу решения суда от 11.11.2019 по делу № А35-8068/2019

общество утратило право собственности на спорный объект, а поэтому с указанной даты у последнего отсутствует как обязанность вносить плату за пользование земельным участком, на котором расположен объект незавершенного строительства, так и обязанность заключить договор аренды земельного участка для использования объекта незавершенного строительства, права собственности на который он лишен. Доказательства вновь приобретенного права собственности общества на указанный объект материалы дела не содержат, равно как и доказательств возврата объекта незавершенного строительства ответчику после проведения аукциона, признанного несостоявшимся. Комитет самостоятельно избрал способ защиты своих прав, предполагающий изъятие объекта незавершенного строительства из собственности ответчика. После удовлетворения исковых требований об изъятии имущества комитет предпринял меры по продаже данного имущества. Аукцион признан несостоявшимися. Доказательств возвращения имущества ответчику в установленном законом порядке материалы дела не содержат.

Суд округа не может согласиться с данными выводами суда апелляционной инстанции, в том числе по мотивам, ранее уже изложенным в постановлении кассационной инстанции по настоящему делу от 01.09.2023.

Так, из материалов настоящего дела следует, что вступившим в законную силу решением арбитражного суда объект незавершенного строительства изъят у общества путем его продажи с публичных торгов. Между тем, проведенный в соответствии с решениями комитета аукцион по продаже объекта незавершенного строительства не состоялся, объект не реализован.

В силу правовой позиции, изложенной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2020

№ 304-ЭС20-19559, собственники объектов незавершенного строительства, заключившие договор аренды после 01.03.2015, обладают правом на заключение без торгов договора аренды земельного участка для окончания строительства исключительно в случаях, прямо предусмотренных пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

Правовая позиция относительно применения положений подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ изложена в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 № 308-ЭС22-3699, в кассационных определениях Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 04.10.2019 № 89-КА19-2, от 19.01.2022 № 19-КАД21-17-К5.

Согласно правовой позиции, закрепленной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 27.10.2022 № 306-ЭС22-15090, арбитражным судам при разрешении споров указанной категории следует применять нормы права, регулирующие правоотношения по предоставлению земельных участков для завершения строительства без торгов с учетом вышеуказанных правовых позиций Верховного Суда Российской

Федерации и фактических обстоятельств каждого конкретного дела.

В рассматриваемом случае, вопреки позиции апелляционного суда, право собственности ООО «Курский БК «Русичи» на объект незавершенного строительства, расположенный на спорном земельном участке, не прекратилось с даты вступления в законную силу судебного акта, которым у общества изъят объект незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов (Определение Верховного Суда РФ от 07.03.2024 № 304-ЭС24-310 по делу

№ А46-17855/2020).

В силу пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в том числе отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ установлено, что если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Из положений пунктов 1, 2 статьи 447 ГК РФ, пункта 19 постановления Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства» (далее - Правила № 1299) следует, что договор купли-продажи объекта незавершенного строительства подписывает лицо, выигравшее аукцион, и организатор аукциона. При этом организатор аукциона подписывает договор купли-продажи от имени собственника объекта незавершенного строительства без доверенности.

Право собственности на недвижимость, приобретенную по договорам купли- продажи, мены или иной сделке, переходит к приобретателю с момента внесения в государственный реестр записи о регистрации за ним данного права (пункт 2 статьи 8.1, пункт 1 статьи 131, пункт 2 статьи 223, пункт 1 статьи 551 ГК РФ, пункт 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.09.2002 № 69 «Обзор практики разрешения споров, связанных с договором мены»).

Таким образом, в случае вынесения судебного акта в порядке статьи 239.1 ГК РФ объект незавершенного строительства не изымается предварительно в государственную или муниципальную собственность, а продолжает оставаться собственностью лица, за которым зарегистрировано право, до момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю, следовательно, собственник объекта незавершенного строительства до указанного момента продолжает нести бремя содержания своего имущества.

Прекращение права собственности в порядке статьи 239.1 ГК РФ обусловлено не стандартным переходом права в результате совершения гражданско-правовой сделки, а по правилам гражданского и земельного законодательства об изъятии у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов объектов

незавершенного строительства, расположенных на таком земельном участке, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по установленной нормативным актом процедуре (Правила № 1299).

Статья 239.1 ГК РФ введена законодателем с целью стимуляции завершения строительства незавершенных объектов, предоставления публичному собственнику земельного участка реальной возможности смены застройщика.

С даты вступления в законную силу решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у министерства появилась обязанность в разумные сроки организовать и провести публичные торги по продаже данного объекта.

В случае отсутствия заинтересованных в приобретении такого объекта лиц негативные последствия в виде неполучения соразмерной платы за использование земли под объектом незавершенного строительства могут быть возложены на собственника земельного участка исключительно в случае неправомерного уклонения органа власти от своевременной организации торгов или совершения иных действий, требуемых от него на стадии исполнения судебного акта (определения Верховного Суда РФ от 28.04.2017 № 305-ЭС16-20734 и от 23.05.2022 № 308-ЭС21-23454, пункт 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств»).

Суд округа полагает, что позиция апелляционного суда не привела к принятию неверного судебного акта, поскольку оснований для удовлетворения заявленного иска не имеется в связи со следующим.

В силу пунктов 1, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 4 статьи 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с данным кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Применительно к предмету настоящего иска в обоснование требований комитет указал на положения пункта 8 статьи 39.20 ЗК РФ, в силу которого уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в пунктах 1 - 4 данной статьи правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок.

При этом истец обратил внимание суда на тот факт, что согласно выписке из ЕГРН объект незавершенного строительства, находящийся на вышеуказанном земельном участке, принадлежит на праве собственности обществу, однако, последнее действий по надлежащему оформлению землепользования не совершило.

Между тем, ссылаясь на норму пункта 8 статьи 39.20 ЗК РФ как на основание для понуждения общества к заключению договора аренды земельного участка, министерство не учитывает, что общество не относится к лицам, указанным в пунктах 1-4 указанной статьи, в связи с чем не может в силу закона быть

понуждено к заключению договора.

Подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ гарантирует право на получение в аренду для завершения строительства объекта как лицу, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 01.03.2015, так и лицу, которому участок для строительства предоставлен до 01.03.2015, независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации.

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ).

По смыслу пункта 1 статьи 421 ГК РФ добровольно принятое стороной обязательство заключить договор или заранее заключенное соглашение сторон о передаче на рассмотрение суда возникших при заключении договора разногласий должны быть явно выраженными. Если при предъявлении истцом требования о понуждении ответчика заключить договор или об определении условий договора в отсутствие у последнего такой обязанности или в отсутствие такого соглашения ответчик выразил согласие на рассмотрение спора, считается, что стороны согласовали передачу на рассмотрение суда разногласий, возникших при заключении договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

В случае отсутствия у ответчика обязанности заключить договор или отсутствия соглашения о передаче разногласий на рассмотрение суда в принятии искового заявления о понуждении заключить договор (об урегулировании разногласий) не может быть отказано. В этом случае суд рассматривает дело по существу и отказывает в иске, если в ходе процесса стороны не выразили согласия на передачу разногласий на рассмотрение суда.

В рассматриваемом случае из дела, а также пояснений общества в суде кассационной инстанции следует, что проект договора аренды не подписан обществом не по причине наличия конкретных разногласий по его условиям, а по причине утраты интереса к оформлению землепользования; по предложению суда округа представитель затруднился привести конкретные разногласия по условиям проекта договора, признав, что дата и сроки договора, на заключении которого настаивает министерство, были актуализированы последним применительно к периоду нахождения дела в суде, а размер арендной платы, являясь регулируемым, также актуализирован применительно к действующей кадастровой стоимости земли. Само министерство также не указывало на наличие разногласий, приводя в качестве правового основания к понуждению заключения договора пункт 8 статьи 39.20 ЗК РФ.

Учитывая, что доказательств наличия разногласий между сторонами не имеется, остальные выводы суда апелляционной инстанции являются излишними.

При этом суд округа учитывает, что таким итогом разрешения спора не создается правовой неопределенности, поскольку за обществом сохраняется

обязанность по внесению платы за фактическое пользование земельным участком.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2024 по делу № А35-5275/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Л.А. Крыжскáя

Судьи С.Э. Гнездовский

ФИО1