Решение от 10 февраля 2020 г. по делу № А14-1772/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОРОНЕЖСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

г. Воронеж Дело №А14-1772/2019

«10» февраля 2020 г.

Резолютивная часть решения объявлена «30» января 2020 года.

В полном объеме решение изготовлено «10» февраля 2020 года.

Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи Т.Н.Максимович

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению

общества с ограниченной ответственностью "Фаворит", Воронежская область, Каширский район, п.Колодезный (ОГРН <***> ИНН <***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, г.Воронеж (ОГРН <***> ИНН <***>)

третье лицо: администрация Колодезянского сельского поселения Каширского муниципального района Воронежской области

1. о признании незаконными, не соответствующими ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", уведомления Росреестра от 17.01.2019г. №КУВД-001/2018-4092212, от 17.01.2019г. №КУВД-001/2018-4092213 об отказе в государственной регистрации прав,

2. об обязании Управления Росреестра по Воронежской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем осуществления государственной регистрации перехода права собственности на имя ООО «Фаворит» на здание с кадастровым номером 36:13:1200009:383, расположенное по адресу <...>, и находящийся под ним земельный участок с кадастровым номером 36:13:1200009:208,

при участии в судебном заседании представителей:

от заявителя – ФИО2 по доверенности от 01.02.2019 № 5 сроком на три года,

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 25.12.2019 № 205-д сроком до 31.12.2020,

от третьего лица – ФИО4 по доверенности от 27.05.2019 сроком на 1 год,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Фаворит» (далее – заявитель, ООО «Фаворит») обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (далее – регистрирующий орган, Управление Росреестра) о признании незаконными, не соответствующими Федеральному закону «О государственной регистрации недвижимости», уведомлений Росреестра от 17.01.2019г. №КУВД-001/2018-4092212, от 17.01.2019г. №КУВД-001/2018-4092213 об отказе в государственной регистрации прав и просит обязать Управление Росреестра по Воронежской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем осуществления государственной регистрации перехода права собственности на имя ООО «Фаворит» на здание с кадастровым номером 36:13:1200009:383, расположенное по адресу: <...>, и находящийся под ним земельный участок с кадастровым номером 36:13:1200009:208.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация Колодезянского сельского поселения Каширского муниципального района Воронежской области.

Представитель заявителя поддержал заявленные требования, приобщив к материалам дела письменные объяснения.

Представитель регистрирующего органа и представитель администрации Колодезянского сельского поселения возражали против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в отзывах.

В судебном заседании 23.01.2020 объявлялся перерыв до 30.01.2020.

Из материалов дела следует.

04.04.2016 между администрацией Колодезянского сельского поселения Каширского муниципального района Воронежской области (арендодатель) и ООО «Фаворит» (арендатор) на основании п. 3 ч. 3.2 ст. 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции», решения Совета народных депутатов Колодезянского сельского поселения Каширского муниципального района Воронежской области № 31 от 01.04.2016 «Об утверждении перечня имущества, относящегося к муниципальной собственности Колодезянского сельского поселения, предназначенного для передачи в аренду для использования в целях создания условий для занятия обучающимися физической культурой и спортом» заключен договор аренды здания мастерской под здание занятия спортом: нежилого, площадью 386, 9 кв.м, расположенного по адресу: <...>, срок аренды: 49 лет с 04.04.2016 по 04.04.2065.

В соответствии с актом приема-передачи от 04.04.2016 здание передано арендатору - ООО «Фаворит», договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

06.06.2018 между администрацией Колодезянского сельского поселения Каширского муниципального района Воронежской области (продавец) и ООО «Фаворит» (покупатель) на основании п. 3 ч. 3.2 ст. 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции», решения Совета народных депутатов Колодезянского сельского поселения Каширского муниципального района Воронежской области от 12.05.2017 № 75 «Об утверждении Положения о порядке управления и распоряжения муниципальным имуществом Колодезянского сельского поселения Каширского муниципального района Воронежской области», п. 4 решения Совета народных депутатов Колодезянского сельского поселения от 18.05.2018 № 124 «О передаче осуществления полномочий Колодезянского сельского поселения Каширского муниципального района Воронежской области», п. 3.4.6 договора аренды здания от 04.04.2016, согласно которому Арендатор имеет преимущественное право на выкуп арендуемых помещений здания или здания в целом в случае его отчуждения арендодателем, заключен договор № 1 купли-продажи недвижимого имущества, предмет договора: мастерская под здание занятия спортом: нежилое, площадью 386, 9 кв.м, расположенного по адресу: <...> и земельный участок общей площадью 624 кв. м, кадастровый номер 36:13:1200009:208, разрешенное использование: для обслуживания и эксплуатации зданий и сооружений.

Согласно п. 2.1 договора цена договора составляет 1 522 685 руб., в том числе: 1 480 921 руб. за здание мастерской и 41 764 руб. за земельный участок.

По акту приема-передачи от 06.06.2018 данные объекты недвижимости переданы покупателю.

Платежными поручениями № 69 от 06.06.2018 и №70 от 06.06.2018 подтвержден факт оплаты по указанному договору в сумме 1 522 685 руб.

17.09.2018 ООО «Фаворит» и администрация Колодезянского сельского поселения обратились в Управление Росреестра по Воронежской области с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации права собственности на указанные объекты недвижимости: здание и земельный участок.

На государственную регистрацию прав в отношении здания и земельного участка ООО «Фаворит» представило, в том числе, следующие документы:

- решение единственного учредителя ООО «Фаворит» от 03.03.2016 № 1/2016,

- платежные поручения от 06.06.2018 № 69 и № 70 на общую сумму 1 522 685 руб.,

- договор купли-продажи недвижимого имущества от 06.06.2018 № 1,

- акт приема-передачи недвижимого имущества от 06.06.2018,

На государственную регистрацию прав на указанные объекты недвижимости администрация Колодезянского сельского поселения представила, в том числе:

- постановление администрации Колодезянского сельского поселения Каширского муниципального района Воронежской области от 12.09.2013 № 321 «О вступлении в должность главы Колодезянского сельского поселения»,

- договор купли-продажи недвижимого имущества от 06.06.2018 № 1,

- акт приема-передачи недвижимого имущества от 06.06.2018.

Уведомлениями от 17.10.2018 (в отношении земельного участка), от 17.11.2018 (в отношении здания) регистрирующий орган приостановил регистрацию прав в отношении спорных объектов недвижимости соответственно до 17.11.2018 и до 17.01.2018 для предоставления документов, подтверждающих соблюдение процедуры выкупа арендованного имущества без проведения торгов в соответствии с требованиями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон N 159-ФЗ), указав, что государственным регистратором был направлен межведомственный запрос в администрацию Колодезянского сельского поселения о предоставлении документов, подтверждающих соблюдение процедуры выкупа арендованного имущества без проведения торгов, но в установленный законом срок ответ не поступил.

30.10.2018 ООО «Фаворит» дополнительно представило на регистрацию:

- бухгалтерскую справку от 29.10.2018 № 3 администрации Колодезянского сельского поселения о том, что мастерская под здание для занятия спортом не включена в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества по распоряжению Росимущества от 31.10.2017 № 786-р (ред. от 06.08.2018),

- бухгалтерскую справку от 06.06.2018 № 2 администрации Колодезянского сельского поселения об отсутствии задолженности по арендной плате,

- договор аренды от 04.04.2016,

- платежные поручения от 30.10.2018,

11.12.2018 ООО «Фаворит» дополнительно представило на регистрацию:

- решение Совета народных депутатов Колодезянского сельского поселения от 18.05.2018 № 124 «О передаче осуществления полномочий Колодезянского сельского поселения Каширского муниципального района Воронежской области по организации в границах поселения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения, водоотведения, снабжения населения топливом и имущества, необходимого для осуществления указанных полномочий Каширскому муниципальному району Воронежской области»,

- решение Совета народных депутатов Колодезянского сельского поселения от 12.05.2017 № 75 «Об утверждении Положения о порядке управления и распоряжения муниципальным имуществом Колодезянского сельского поселения Каширского муниципального района Воронежской области».

17.01.2019 Управление Росреестра уведомлениями №КУВД-001/2018-4092212 (в отношении земельного участка), №КУВД-001/2018-4092213 (в отношении здания) сообщило об отказе в государственной регистрации прав ООО «Фаворит» на том основании, что документы необходимые для государственной регистрации прав не были представлены по межведомственному запросу администрацией Колодезянского сельского поселения, в связи с тем, что были направлены в Управление ФСБ по Воронежской области.

ООО «Фаворит» утверждая, что препятствия в государственной регистрации были своевременно устранены обществом, предоставившим дополнительно на регистрацию необходимые документы, подтверждающие соблюдение процедуры выкупа арендованного имущества без проведения торгов в соответствии с требованиями Федерального закона № 159-ФЗ, считает, что оспариваемые отказы в регистрации прав не соответствуют положениям п. 6 ст. 18, п. 8 ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и нарушают права и законные интересы Общества.

В обоснование своей позиции ООО «Фаворит» также ссылается на положения пункта 3 части 3.2 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», в соответствии с которым заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования в отношении государственного или муниципального имущества государственных или муниципальных организаций, осуществляющих образовательную деятельность, осуществляется без проведения конкурсов или аукционов в случае заключения этих договоров с физкультурно-спортивными организациями для создания условий для занятия обучающимися физической культурой и спортом.

Управление Росреестра по Воронежской области считает законными и обоснованными оспариваемые уведомления об отказе в государственной регистрации прав ООО «Фаворит» на спорные объекты недвижимости, утверждая, что государственным регистратором не были получены документы, необходимые для осуществления регистрационных действий в бесспорном порядке, что свидетельствовало о наличии препятствий к их осуществлению и основанием для отказа на основании п. 9 ст. 26, ст. 27 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости.

Глава Колодезянского сельского поселения ФИО5 в отзыве на заявление возражал против удовлетворения требований ООО «Фаворит» на том основании, что спорные объекты недвижимости: земельный участок и здание на данном земельном участке изначально использовались Колодезянской средней школой в целях создания условий для занятий культурой и спортом детей и подростков, обучающихся в этой школе, реконструкция спорного объекта была проведена за счет выделенных бюджетных средств, данное имущество должно было быть включено в перечень имущества исключенного к отчуждению.

Также в отзыве указано, что реконструкция спорного объекта была начата в 2016 году и закончена в первом квартале 2018, тем самым ООО «Фаворит» не могло использовать спорное недвижимое имущество в течение двух лет и более по прямому назначению. Кроме того, Глава утверждает, что в решении Совета народных депутатов Колодезянского сельского поселения от 18.05.2018 № 124, изъятого у администрации Колодезянского сельского поселения Управлением ФСБ для проведения следственных мероприятий, отсутствует пункт о передаче имущества в собственность ООО «Фаворит».

Изучив материалы дела, заслушав доводы и пояснения, участвующих в деле лиц, оценив представленные доказательства, суд считает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению, исходя из следующего.

По смыслу статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) во взаимосвязи с нормами статьи 201 АПК РФ основаниями для признания незаконными решений (действий, бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц являются несоответствие оспариваемых решений (действий, бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение данными решениями (действиями, бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Положениями статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно пункту 4 статьи 7 Закона N 218-ФЗ орган регистрации прав вносит в Единый государственный реестр недвижимости сведения на основании документов, поступивших в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.

Пунктом 4 статьи 18 Закона N 218-ФЗ предусмотрено, что к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Требования к документам, представляемым для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав установлены статьей 21 данного Закона.

При осуществлении государственной регистрации проводится правовая экспертиза документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (подпункт 3 пункта 1 статьи 29 Закона N 218-ФЗ).

В соответствии со статьей 27 Закона N 218-ФЗ в осуществлении государственной регистрации прав может быть отказано по решению государственного регистратора в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

В силу пункта 9 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора в случае, если не представлены (не поступили) документы (сведения, содержащиеся в них), запрошенные органом регистрации прав по межведомственным запросам.

Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд (часть 12 статьи 29 Закона о регистрации).

Из содержания приведенных норм закона следует, что при осуществлении данного вида регистрационных действий, действуют общие нормы, предполагающие проведение правовой экспертизы, установленные подпунктом 3 пункта 1 статьи 29 Закона N 218-ФЗ.

Оспариваемые отказы в государственной регистрации мотивированы отсутствием ответа администрации Колодезянского сельского поселения на межведомственный запрос.

Как следует из правовой позиции, сформированной в пункте 12 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016, непредставление органом или организацией в порядке межведомственного взаимодействия документов и информации, запрошенных органом кадастрового учета, само по себе не может повлечь отказ в осуществлении государственного кадастрового учета.

Согласно части 8 статьи 29 Закона N 218-ФЗ в случае, если государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав приостановлены по причине непредставления необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом регистрации прав посредством межведомственных запросов, заявитель уведомляется о его праве представить такие документы по собственной инициативе.

Частью 6 статьи 18 Закона N 218-ФЗ установлено, что заявитель вправе представить по собственной инициативе для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы, которые в соответствии с Федеральным законом от 27 июля 2010 года N 210-ФЗ "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг" представляются в порядке межведомственного информационного взаимодействия.

Материалами дела подтверждается, что ООО «Фаворит» дополнительно предоставило на регистрацию до истечения срока приостановления документы, имеющие прямое отношение к осуществлению данного вида регистрационных действий.

Принимая во внимание данное обстоятельство, а также нормы ч. 6 ст. 18, ч. 8 ст. 29 Закона N218-ФЗ, оспариваемые отказы в государственной регистрации по основанию не получения в порядке межведомственного взаимодействия документов и информации, не соответствуют требованиям закона, учитывая, что на данной стадии не исключена возможность направления повторного запроса, предложения представления документов заявителю, то есть полноценное проведение правовой экспертизы документов, дополнительно представленных заявителем для осуществления государственной регистрации прав.

Признавая оспариваемые отказы в регистрации незаконными, суд, тем не менее, считает, что отказы в регистрации не привели к нарушению прав и законных интересов заявителя, исходя из следующих обстоятельств.

Поскольку регистрирующим органом в нарушение требований закона не была проведена правовая экспертиза документов, дополнительно представленных заявителем для осуществления государственной регистрации прав, отсутствуют основания для удовлетворения требований об обязании Управления Росреестра по Воронежской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем осуществления государственной регистрации перехода права собственности ООО «Фаворит» на спорные объекты недвижимости.

Судом установлено из материалов дела, что договор аренды здания мастерской под здание занятия спортом площадью 386, 9 кв.м, расположенного по адресу: <...> заключен 04.04.2016 между администрацией Колодезянского сельского поселения (арендодатель) и ООО «Фаворит» (арендатор) со ссылкой на п. 3 ч. 3.2 ст. 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции» без проведения конкурса или аукциона.

Статьей 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" установлено, что заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество: медицинским организациям, организациям, осуществляющим образовательную деятельность (п.6. ч.1 ст. 17.1 Закона).

Заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования в отношении государственного или муниципального имущества государственных или муниципальных организаций, осуществляющих образовательную деятельность, осуществляется без проведения конкурсов или аукционов в случае заключения этих договоров с физкультурно-спортивными организациями для создания условий для занятия обучающимися физической культурой и спортом (п.3 ч.3.2 ст. 17.1 Закона, часть 3.2 введена Федеральным законом от 02.07.2013 № 185-ФЗ).

По смыслу приведенных норм закона следует, что право заключения договоров аренды в отношении муниципального имущества без проведения конкурсов или аукционов предоставлено законом организациям, осуществляющим образовательную деятельность.

Администрация Колодезянского сельского поселения не осуществляет образовательную деятельность, следовательно, договор аренды здания подлежал заключению по результатам конкурса или аукциона.

Согласно п. 1 ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (ред. от 03.07.2018) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Судом установлено из материалов дела, что ООО «Фаворит» создано в качестве юридического лица 14.03.2016 (выписка из ЕГРЮЛ по состоянию на 04.02.2019), сведения об основном виде деятельности – деятельность фитнес-центров, и о дополнительных видах: деятельность спортивных клубов, деятельность в области спорта прочая и деятельность физкультурно-оздоровительная внесены в ЕГРЮЛ 16.05.2017 (т. 1, л.д. 71). Таким образом, общество имело право осуществлять физкультурно-спортивную деятельность с 16.05.2017 и на момент заключения 06.06.2018 договора №1 купли – продажи недвижимого имущества осуществляло деятельность соответствующую целям аренды только один год, вместо установленных законом двух лет.

Поскольку договор аренды здания от 04.04.2016 заключен Администрацией Колодезянского сельского поселения с нарушением указанных требований закона, отсутствуют правовые основания для регистрации прав ООО «Фаворит» на спорные объекты недвижимости.

На основании изложенного требования заявителя не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 65, 71, 110, 167-170, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

отказать обществу с ограниченной ответственностью "Фаворит", Воронежская область, Каширский район, п.Колодезный (ОГРН <***> ИНН <***>) в удовлетворении заявленных требований.

Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок через Арбитражный суд Воронежской области.

Судья Т.Н. Максимович