Решение от 10 июня 2022 г. по делу № А45-8238/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-8238/2022
г. Новосибирск
10 июня 2022 года
резолютивная часть решения объявлена 3 июня 2022 года

решение в полном объеме изготовлено 10 июня 2022 года


Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Галкиной Н.С., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Крыловой Ю.В., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью консультационно-правовой центр «Защита», г. Новосибирск (ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Городской строительный фонд», г. Новосибирск (ИНН <***>)

о признании договора субаренды расторгнутым, обязании устранить обстоятельства, препятствующие государственной регистрации

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:

- Департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (ИНН <***>),

- Публичное акционерное общество «Сбербанк России» (ИНН <***>);

- Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (ИНН <***>)

руководствуясь статьей 49, пунктом 4 части 1 статьи 150, статьями 110, 167, 168, 169, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

арбитражный суд Р Е Ш И Л :

при участии в судебном заседании представителей

истца: ФИО1 по доверенности от 25.01.2022, паспорт, диплом

ответчика: ФИО2 по доверенности от 25.04.2022, паспорт, диплом, ФИО3 по доверенности от 18.03.2022, паспорт, диплом

третьих лиц: - не явился, уведомлены

установил:

общество с ограниченной ответственностью консультационно-правовой центр «Защита» (далее - истец, центр) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Городской строительный фонд» (далее - ответчик, фонд) о признании договора субаренды № 13 от 10.01.2018 расторгнутым с 21.02.2022, обязании общества с ограниченной ответственностью «Городской строительный фонд» устранить обстоятельства, препятствующие государственной регистрации внесения в Единый государственный Реестр отправлений недвижимости записи о прекращении договора субаренды №13 от 10.01.2018 путем прекращения записи об ипотеке права субаренды на земельный участок с кадастровым номером 54:35:074371:0013, возникшей на основании договора ипотеки №8047.02-19/059-2И от 27.06.2019 с ПАО «Сбербанк России».

Истец заявил отказ от требования об обязании общества с ограниченной ответственностью «Городской строительный фонд» устранить обстоятельства, препятствующие государственной регистрации внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении договора субаренды № 13 от 10.01.2018 путем прекращения записи об ипотеке права субаренды на земельный участок с кадастровым (или условным) номером 54:35:074371:0013, возникшей на основании договора ипотеки № 8047.02-19/059-2И от 27.06.2019 с ПАО «Сбербанк».

Определением от 31.03.2022 суд в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлёк к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора Департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска, Публичное акционерное общество «Сбербанк России», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области.

Согласно части 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

Арбитражный суд принимает отказ от иска, если это не противоречит закону и не нарушает права других лиц.

Рассмотрев заявление об отказе от части исковых требований, арбитражный суд находит, что данный отказ не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц, заявлен при наличии специальных полномочий и принимает данный отказ.

Требование о признании договора субаренды № 13 от 10.01.2018 расторгнутым с 21.02.2022 истец обосновывает существенным нарушением ответчиком условий договора, которое выразилось в строительстве 24-этажного дома, вместо предусмотренного договором 10-этажного дома, а также подготовки строительства второго жилого дома, строительство которого не предусмотрено условиями договора субаренды № 13 от 10.01.2018

Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования.

Ответчик исковые требования не признал, указав, что добросовестно выполнят обязанности субарендатора, на строительство домов у него имеется разрешение, выданное мэрией города Новосибирска, полагает, что им не допущено существенных нарушений договора.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал возражения против иска.

Ответчик заявил ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, мэрию города Новосибирска. Ходатайство мотивировано тем, что у него имеется разрешение на строительство объектов в границах земельного участка с кадастровым номером 54:35:074371:0013, которое не отменено, не признано недействительным, в связи с чем, полагает, что участие в настоящем деле уполномоченного органа, осуществляющего выдачу разрешений на строительство будет способствовать всестороннему и объективному рассмотрению дела, оценку обстоятельств получения разрешения на строительство без участия в деле органа, осуществляющего его выдачу, полагает недопустимой.

Представитель истца возражает против удовлетворения ходатайства ответчика.

Суд, рассмотрев ходатайство ответчика, не находит оснований для его удовлетворения.

В соответствии с частью 1 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.

Согласно части 2 статьи 51 АПК РФ третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, пользуются процессуальными правами и несут процессуальные обязанности стороны, за исключением права на изменение основания или предмета иска, увеличение или уменьшение размера исковых требований, отказ от иска, признание иска или заключение мирового соглашения, предъявление встречного иска, требование принудительного исполнения судебного акта.

Из приведенных положений АПК РФ следует, что третьими лицами являются предполагаемые субъекты материальных правоотношений, взаимосвязанных со спорным правоотношением, которое является предметом судебного разбирательства, привлекаемые или вступающие в начавшийся между сторонами процесс с целью защиты своих субъективных прав либо охраняемых законом интересов.

Ответчик достаточным и надлежащим образом в ходатайстве не обосновал, каким образом судебный акт, принятый по результатам рассмотрения настоящего дела, может повлиять на права или обязанности мэрии города Новосибирска по отношению к одной из сторон.

В настоящем деле подлежат установлению обстоятельства, допущены ли ответчиком существенные нарушения условий договора субаренды, обстоятельства получения ответчиком разрешения на строительство не являются предметом рассмотрения по настоящему делу.

При таких обстоятельствах, в удовлетворении ходатайства о привлечении мэрии города Новосибирска к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований следует отказать.

Третьи лица отзывы не представили, представителей в судебное заседание не направили.

Рассмотрев материалы дела, суд установил.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 17.05.2018 по делу № А45-19404/2017 общество признано несостоятельном (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

Истцу на основании договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска № 65273 от 15.05.2007, заключенного с мэрией города Новосибирска передан в аренду земельный участок из земель населенных пунктов общей площадью 3718,0 кв.м с кадастровым (или условным) номером 54:35:074371:0013. Земельный участок передается обществу для строительства 10-этажного жилого дома с подземной автостоянкой по ул. Декабристов.

10.01.2018 между обществом и фондом был заключен договор субаренды № 13 (далее - договор субаренды).

В соответствии с условиями договора субаренды, арендатор передает, а субарендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, общей площадью 3718,0 кв.м, с кадастровым (или условным) номером 54:35:074371:0013 для строительства 10-этажного жилого дома с подземной автостоянкой по ул. Декабристов (пункты 1.1.,1.3. договора субаренды).

Согласно пункту 6.1. договора субаренды договор заключен на срок до 01.12.2022.

Согласно пункту 6.2. договора субаренды договор может быть досрочно расторгнут сторонами в одностороннем порядке с письменным уведомлением об этом другой стороны не менее чем за 30 дней до даты расторжения.

Согласно пункту 7.5. договора субаренды договор со дня его подписания приобретает силу акта приема-передачи земельного участка.

Государственная регистрация договора субаренды произведена 06.03.2018, номер регистрации 54:35:074371:13-54/001/2018-31.

Согласно пункту 3.2. договора субаренды субарендатор принял на себя обязательства использовать арендуемый объект исключительно по назначению.

Согласно пункту 1.4. договора субаренды арендатор предупредил субарендатора обо всех обязательствах арендатора перед арендодателем, вытекающих из договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска № 65273 от 15.05.2007, действовавшего в редакции дополнительных соглашений к нему №№ 1-6, то есть, субарендатору известно, что земельный участок предоставлен арендатору для строительства 10-этажного жилого дома с подземной автостоянкой по ул. Декабристов и что арендатор принял на себя обязательство эффективно использовать земельный участок в соответствии с разрешенным использованием.

Фонд использовал земельный участок в целях строительства и последующей эксплуатации имущественного комплекса (в 2 этапа), а именно многоквартирных многоэтажных жилых домов с помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой, таким образом, по мнению истца, нарушив согласованные условия использования земельного участка, как в части количества возводимых объектов капитального строительства (МКД), так и их этажности.

Ответчиком завершено строительство и осуществлен ввод в эксплуатацию 24-этажного жилого дома № 1 (по генплану) с помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой - 1 этап строительства многоквартирных многоэтажных жилых домов с помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой, расположенного по адресу: г. Новосибирск, Октябрьский район, ул. Декабристов, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № 54-Ru54303000-57-2021, выданным 31.03.2021 мэрией города Новосибирска.

Осенью 2021 года обществу стало известно, что фонд осуществляет действия, направленные на получение разрешения на строительство на земельном участке жилого дома № 2 (по генплану) с помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой - 2 этап строительства многоквартирных многоэтажных жилых домов с помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой.

Истец, полагая, что ответчик грубо нарушает условия договора субаренды и, как следствие, условия договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска № 65273 от 15.05.2007 со стороны арендатора, 21.01.2022 направил ответчику предложение о расторжении договора субаренды до истечения согласованного срока его действия путем заключения соглашения о расторжении в течение 30 календарных дней с даты направления настоящего предложения.

В пункте 7.1. договора субаренды стороны согласовали, что сторона договора обязана давать письменный ответ на обращение другой стороны в течение пяти дней с момента такого обращения.

Предложение содержало условие, что в случае уклонения ответчика от заключения соглашения о расторжении договора субаренды, настоящее обращение надлежит считать уведомлением об отказе арендатора от договора в одностороннем порядке, предусмотренном пунктом 6.2. договора субаренды, как по причине достижения цели договора в части возведения на земельном участке одного МКД, так и по причине нарушения субарендатором существенных условий договора в части разрешенного использования земельного участка, выразившегося в реализации намерений на строительство на земельном участке второго МКД. В таком случае договор субаренды будет считаться расторгнутым по истечении 30 календарных дней с даты направления настоящего обращения, определяемой по почтовому штемпелю квитанции об отправлении ценного письма с уведомлением с описью вложения.

Письмами от 10.02.2022, от 03.03.2022 ответчик сообщил, что считает договор субаренды действующим, а действия истца по отказу от договора - незаконными.

Как указывает истец, им были предприняты действия, направленные на прекращение договора субаренды по соглашению сторон, но договоренности между сторонами достигнуты не были. В связи с чем, взаимные права и обязанности сторон договора субаренды прекратились с 21.02.2022 на основании уведомления арендатора от 21.01.2022.

24.02.2022 истец обратился в Управление Росреестра по Новосибирской области с заявлением об осуществлении государственной регистрации внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении договора субаренды.

10.03.2022 государственным регистратором принято решение о приостановлении осуществления действий по государственной регистрации прав до 10.06.2022 по причине обременения права субаренды на вышеуказанный земельный участок ипотекой в пользу ПАО «Сбербанк» на основании договора ипотеки № 8047.02-19/059-2И от 27.06.2019 между ПАО «Сбербанк» и фондом на срок до 25.03.2023 в рамках оформления кредитного договора для получения проектного финансирования на строительство жилого многоквартирного дома по адресу: г. Новосибирск, ул. Декабристов, 115 стр.

В ходе судебного разбирательства ПАО «Сбербанк» самостоятельно обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области с заявлением о прекращении записи об ипотеке права субаренды на земельный участок с кадастровым (или условным) номером 54:35:074371:0013, возникшей на основании договора ипотеки № 8047.02-19/059-2И от 27.06.2019 между ПАО «Сбербанк» и фондом, в результате чего запись об ипотеке права субаренды на земельный участок с кадастровым (или условным) номером 54:35:074371:0013 была погашена в установленном порядке, также судом установлено, что в ЕГРН запись о договоре субаренды погашена 05.05.2022.

Вместе с тем, истец настаивает на исковых требованиях о признании договора субаренды расторгнутым с 21.02.2022.

Изучив и проверив представленные доказательства, доводы сторон, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу статей 307, 309 ГК РФ обязательства возникают из договоров и иных оснований, предусмотренных законом, и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 ГК РФ).

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Пунктом 2 статьи 615 ГК РФ предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункт 3 статьи 615 ГК РФ).

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (пункт 1 статьи 619 ГК РФ).

На основании пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Основанием для направления ответчику уведомления о расторжении договора субаренды послужило существенное нарушение ответчиком условий договора в части разрешенного использования земельного участка, вопреки определенному сторонами - строительство 10-этажного жилого дома с подземной автостоянкой.

Из материалов дела следует и ответчиком не оспаривается, что на земельном участке, полученному по договору субаренды, построен 24-этажный жилой дом, который введен в эксплуатацию и что получено разрешение на строительство еще одного дома.

Вместе с этим, согласно пункту 1.3. договора субаренды, назначение арендуемого объекта (земельного участка с кадастровым номером 54:35:074371:0013) – строительство 10-этажного жилого дома с подземной автостоянкой.

Согласно пункту 3.2. договора субаренды субарендатор обязан использовать арендуемый объект исключительно по назначению.

Изменения в договор субаренды в установленном в пункте 6.2. порядке, сторонами не вносились.

Таким образом, суд признает приведенное нарушение условий договора субаренды существенным.

Ссылка ответчика на положения Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и на нарушение, по мнению ответчика, действиями истца предусмотренных данным законом прав и законных интересов участников долевого строительства является несостоятельной, поскольку права участников долевого строительства нарушаются не истцом, ответчиком, состоящим с ними в договорных отношениях, который превысил права, предоставленные субарендатору договором субаренды.

То обстоятельство, что ответчиком получено разрешение на строительство никак не влияет на достигнутые договоренности сторонами договора субаренды по поводу назначения переданного обществом в аренду земельного участка – для строительства 10-этажного жилого дома, которые были нарушены фондом после получения разрешения на строительство 24-этажного жилого дома.

Исходя из вышеизложенного, суд пришел к выводу о том, что ответчиком допущены существенные нарушения условий договора субаренды.

Как следует из материалов дела, истец 21.01.2022 направил ответчику предложение о расторжении договора субаренды до истечения согласованного срока его действия путем заключения соглашения о расторжении в течение 30 календарных дней с даты направления настоящего предложения.

В пункте 7.1. договора субаренды стороны согласовали, что сторона договора обязана давать письменный ответ на обращение другой стороны в течение пяти дней с момента такого обращения.

Предложение содержало условие, что в случае уклонения ответчика от заключения соглашения о расторжении договора субаренды, настоящее обращение надлежит считать уведомлением об отказе арендатора от договора в одностороннем порядке, предусмотренном пунктом 6.2. договора субаренды. В таком случае договор субаренды будет считаться расторгнутым по истечении 30 календарных дней с даты направления настоящего обращения, определяемой по почтовому штемпелю квитанции об отправлении ценного письма с уведомлением с описью вложения.

Письмами от 10.02.2022, от 03.03.2022 ответчик сообщил, что считает договор субаренды действующим, а действия истца по отказу от договора - незаконными.

В связи с установленными обстоятельствами, суд пришел к выводу о соблюдении истцом требований к надлежащему уведомлению ответчика о расторжении договора.

Установленные нарушения, связанные с использованием земельного участка не по назначению, признаны судом существенными, условиями договора предусмотрено право общества на односторонний отказ от его исполнения, истцом соблюден предусмотренный пунктом 2 статьи 452 ГК РФ претензионный порядок, в связи с чем, суд пришел к выводу о правомерности решения общества об одностороннем расторжении договора субаренды.

С учетом содержания уведомления о расторжении договора субаренды, договор расторгнут с 21.02.2022.

Расходы по государственной пошлине распределяются по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьей 49, пунктом 4 части 1 статьи 150, статьями 110, 167, 168, 169, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

арбитражный суд Р Е Ш И Л :

принять отказ от требования об обязании общества с ограниченной ответственностью «Городской строительный фонд» устранить обстоятельства, препятствующие государственной регистрации внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении договора субаренды № 13 от 10.01.2018 путем прекращения записи об ипотеке права субаренды на земельный участок с кадастровым (или условным) номером 54:35:074371:0013, возникшей на основании договора ипотеки № 8047.02-19/059-2И от 27.06.2019 с ПАО «Сбербанк».

Производство по делу в указанной части прекратить.

Признать договор субаренды № 13 от 10.01.2018, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью консультационно-правовой центр «Защита» и обществом с ограниченной ответственностью «Городской строительный фонд» расторгнутым с 21.02.2022.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Городской строительный фонд» (ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 6000 рублей.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (город Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (город Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.


Судья Н.С. Галкина