Решение от 28 января 2020 г. по делу № А68-4809/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТУЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

300041, Россия, г.Тула, Красноармейский пр., 5


Р Е Ш Е Н И Е

г. Тула Дело № А68-4809/2019

Дата вынесения резолютивной части решения: «21» января 2020 года

Дата изготовления решения в полном объеме: «28» января 2020 года

Арбитражный суд Тульской области в составе:

Судьи Чигинской Н.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Общество изучения географии родного края» (ИНН7107107447, ОГРН1157154015083)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Дэкстер» (ИНН <***>, ОГРН1067106037294), Комитету имущественных и земельных отношений Администрации г.Тулы (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора от 15.04.2019г. №2019006/159 купли-продажи недвижимого муниципального имущества

при участии в заседании:

от истца – директор ФИО2, паспорт; представитель ФИО3 по доверенности;

от ООО «Дэкстер» - не явились, извещены;

от КИЗО Администрации г.Тулы – представитель ФИО4 по доверенности.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Общество изучения географии родного края» (далее – ООО «Общество изучения географии родного края», истец) в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Дэкстер» (далее – ООО «Дэкстер») и Комитету имущественных и земельных отношений Администрации г.Тулы (далее – КИЗО Администрации г.Тулы, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого муниципального имущества и считать его заключенным на следующих условиях:

-абзац 1 п.1.1. договора: «Продавец передаёт в собственность Покупателя нежилое муниципальное помещение I, общей площадью 99,2 кв.м., кадастровый номер 71:30:040114:2518, этаж 1, номера на поэтажном плане: 1-11, лит. А, расположенное по адресу: г.Тула, Советский район, ул. Халтурина, д. 8, в соответствии с планом (приложение №1), именуемое в дальнейшем «Объект», а Покупатель принимает Объект и уплачивает денежную суму в размере 3 404 910 руб. без учёта НДС».

-абзац 3 п.2.1. договора: «в размере - 3 404 910 руб., что является ценой Объекта (статья 1). Цена указана без учёта НДС в случаях, предусмотренных действующим законодательством» (с учетом уточнения).

В обоснование заявленных требований истец указывает на то, что он в соответствии с Федеральным законом №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №159-ФЗ) приобрел преимущественное право на приобретение арендуемых им помещений, находящихся в муниципальной собственности муниципального образования город Тула.

Постановлением Администрации г.Тулы от 08.04.2019г. №1133 в порядке реализации указанного преимущественного права было постановлено, продать ООО «Общество изучения географии родного края» арендуемое нежилое муниципальное помещение I, общей площадью 99,2 кв.м., кадастровый номер 71:30:040114:2518, этаж 1, номера на поэтажном плане: 1-11, лит. А, расположенное по адресу: г.Тула, Советский район, ул. Халтурина, д. 8, по цене 5340677,97 руб. без учета НДС.

05.07.2018г. между КИЗО Администрации г.Тулы и ООО «Дэкстер» был заключен муниципальный контракт №2018/407 на оказание услуг по оценке.

На основании отчета ООО «Дэкстер» величина рыночной стоимости нежилого помещения составила 5 340 677 руб. 97 коп. без учета НДС.

КИЗО Администрации г.Тулы направил в адрес истца проект договора купли-продажи арендуемого имущества, в пункте 1.1. которого была определена цена нежилого муниципального помещения в размере 5 340 677,97 руб. без учета НДС.

Исходя из оценки рынка продаж, истец посчитал, что цена завышена, направил в адрес ответчика протокол разногласий в части цены, которую просил установить в размере 3554666,67 руб. без учета НДС.

Поскольку КИЗО Администрации г.Тулы письмом от 16.05.2019г. №КИиЗО/3387/1 отклонил протокол разногласий ввиду того, что стоимость нежилого помещения определена на основании отчета независимого оценщика, истец на основании статей 11, 12, 445, 446 ГК РФ, положений Федерального закона №159-ФЗ обратился в суд с требованием об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого муниципального имущества.

Истец поддержал заявленные требования.

Ответчик возражал против заявленных исковых требований.

Изучив материалы дела, выслушав мнение сторон, суд установил, что в соответствии со ст.3 ФЗ №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Истец 25.04.2019 обратился к КИЗО Администрации г.Тулы о выкупе арендуемого им помещения на основании ФЗ №159-ФЗ в соответствии с протоколом разногласий к договору №2019006/159 от 15.04.2019г.

Постановлением Администрации города Тулы от 08.04.2019г. №1133 в порядке реализации указанного преимущественного права было постановлено, продать ООО «Общество изучения географии родного края» арендуемое нежилое муниципальное помещение I, общей площадью 99,2 кв.м., кадастровый номер 71:30:040114:2518, этаж 1, номера на поэтажном плане: 1-11, лит. А, расположенное по адресу: г.Тула, Советский район, ул. Халтурина, д. 8, по цене 5 340 677,97 руб. без учета НДС.

КИЗО Администрации г.Тулы письмом от 17.04.2019г. №11258-к/5 направил в адрес ООО «Общество изучения географии родного края» проект договора купли-продажи недвижимого муниципального имущества.

В соответствии с п.1.1. договора купли-продажи стоимость продаваемого помещения составляет 5 340 677 руб. 97 коп. без учета НДС.

Истцом указанный договор купли-продажи подписан с протоколом разногласий.

Комитет имущественных и земельных отношений Администрации г.Тулы письмом от 16.05.2019г. №КИиЗО/3387/1 отклонил протокол разногласий.

На основании п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (ст.446 ГК РФ).

Суд считает, что заявленные истцом требования с учетом уточнения подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Наличие у ООО «Общество изучения географии родного края» преимущественного права на выкуп арендуемого помещения предметом спора не является, КИЗО Администрации г.Тулы не оспаривается.

Предметом спора является выкупная цена имущества, при этом истец оспаривает достоверность отчета об определении рыночной стоимости муниципального недвижимого имущества.

Процессуально-правовой целью рассмотрения споров об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, является установление параметров обязательственных правоотношений сторон посредством определения в судебном акте условий договора, по которым у сторон имелись разногласия.

Разногласия сторон возникли относительно цены выкупаемого имущества.

В материалы дела представлен отчет №71/050718/2018/407/0355 об определении величины рыночной стоимости нежилого помещения I, общей площадью 99,2 кв.м., кадастровый номер 71:30:040114:2518, этаж 1, номера на поэтажном плане: 1-11, лит. А, расположенное по адресу: г.Тула, Советский район, ул. Халтурина, д. 8, подготовленный по поручению КИЗО Администрации г. Тулы. Данный отчет выполнен ООО «Дэкстер». По результатам проведенной оценки итоговая цена указанного объекта недвижимости на 14.08.2018г. составила 5 340 677,97 руб. без учета НДС.

В соответствии с Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной (ч. 5 п. 1).

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что, согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности, отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

Истец полагает, что выкупная цена объекта составляет менее той цены, которую предложил ответчик.

Проведенной экспертом ООО «Фирма «Оценщик» ФИО5 по делу судебной экспертизой, назначенной определением суда от 09.09.2019г. установлено, что рыночная стоимость помещения, передаваемого по договору купли-продажи, по состоянию на 14.08.2018г. составляет 4 017 794 руб., в том числе НДС в размере 612 884 руб.

КИЗО Администрации г.Тулы в судебном заседании 21.01.2019г. представил дополнительный отзыв, согласно которому ссылается на осуществление истцом после 14.08.2018г. действий, изменивших состояние оцениваемого объекта недвижимости.

Эксперт ООО «Фирма «Оценщик» ФИО5 во исполнение определения суда от 03.12.2019г. по делу представила дополнительные письменные пояснения по вопросу основания применения понижающего (корректирующего) коэффициента для расчёта рыночной стоимости, применяемого с учётом необходимости проведения косметического ремонта в помещении.

Согласно статье 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном АПК РФ и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела. В качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, показания свидетелей, аудио - и видеозаписи, иные документы и материалы. Все доказательства должны быть получены и исследованы в соответствии с требованиями федерального законодательства. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом в совокупности с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Заключение эксперта признается одним из доказательств по делу наравне со всеми иными видами доказательств.

Оценивая указанные доказательства, суд исходит из того, что заключение эксперта является одним из видов доказательств по делу, исследуется и оценивается наряду с другими доказательствами, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и в силу статьи 71 АПК РФ подлежит оценке наравне с другими представленными доказательствами (определение ВАС РФ от 17.02.2012 №ВАС-649/12).

Исходя из содержания статей 86 и 87 АПК РФ заключение эксперта должно быть ясным для понимания и не должно допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

Статьей 87 АПК РФ предусмотрено, что при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.

В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

У суда отсутствуют основания не доверять заключению эксперта ФИО5, о проведении дополнительной либо повторной экспертизы ответчик не заявил.

Каждое лицо, участвующее в деле должно доказывать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений (ст. 65 АПК РФ).

В силу статьи 9 Закона №159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом №159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Указанная правовая позиция относительно определения рыночной стоимости имущества, выкупаемого субъектом малого предпринимательства, изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 №7240/12.

Поскольку стороны подтвердили преимущественное право ООО «Общество изучения географии родного края» на приобретение в собственность арендуемого помещения, при этом оснований, препятствующих приобретению помещений, установлено не было, оценка рыночной стоимости имущества была проведена по состоянию на 14.08.2018г., тогда как истец обратился с заявлением о выкупе имущества 25.04.2019г., поэтому суд с учетом заключения судебной экспертизы удовлетворяет заявленные требования исходя из рыночной стоимости рассматриваемого имущества без учета НДС, определенной на дату подачи заявления.

С учетом вышеизложенного, принимая во внимание результат проведенной по правилам процессуального законодательства экспертизы, руководствуясь положениями ч.6 ст. 5 Закона 159-ФЗ от 22.07.2008, суд признает правомерным и подлежащим удовлетворению заявленное требование ООО «Общество изучения географии родного края» об установлении рыночной стоимости выкупаемого имущества в размере 3 404 910 рублей без учета НДС и урегулировании в связи с этим разногласий по договору купли-продажи недвижимого муниципального имущества, при этом в удовлетворении требований к ООО «Дэкстер» суд отказывает, в связи с тем, что ООО «Дэкстер» не является стороной по договору купли-продажи.

Руководствуясь ст.ст. 110, 156, 167-171, 180, 181 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора №2019006/159 купли продажи недвижимого муниципального имущества от 15.04.2019 и считать его заключенным на следующих условиях:

- абзац 1 п. 1.1 договора: «Продавец передает в собственность Покупателя нежилое муниципальное помещение I, общей площадью 99,2 кв.м, кадастровый номер 71:30:040114:2518, этаж 1, номера на поэтажном плане: 1-11, лит. А, расположенное по адресу: г.Тула, Советский район, ул. Халтурина, д.8, в соответствии с планом (приложение №1), именуемое в дальнейшем «Объект», а Покупатель принимает Объект и уплачивает денежную сумму в размере 3 404 910 (три миллиона четыреста четыре тысячи девятьсот десять) рублей без учета НДС».

- абзац 3 пункт 2.1 договора: «в размере - 3 404 910 (три миллиона четыреста четыре тысячи девятьсот десять) рублей, что является ценой Объекта (статья 1). Цена указана без учета НДС в случаях, предусмотренных действующим законодательством».

В удовлетворении требований к обществу с ограниченной ответственностью «Дэкстер» отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Тульской области.


Судья Н.Е. Чигинская