Решение от 30 ноября 2020 г. по делу № А31-8727/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КОСТРОМСКОЙ ОБЛАСТИ

156961, г. Кострома, ул. Долматова, д. 2

http://kostroma.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е



Дело № А31-8727/2020
г. Кострома
30 ноября 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 25 ноября 2020 года

Полный текст решения изготовлен 30 ноября 2020 года

Арбитражный суд Костромской области в составе судьи Голубевой Ольги Дмитриевны, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Торгово-выставочный центр «На Сенной», г. Кострома (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к акционерному обществу «Тандер», г. Краснодар (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

о взыскании 6 493 095 руб. 48 коп. задолженности по арендной плате за май – октябрь 2020 года по договору аренды недвижимого имущества от 01.02.2016 № ЯрФ/10145/16,

при участии:

от истца: ФИО2 (директор), ФИО3 (представитель по доверенности от 09.01.2020),

от ответчика: ФИО4 (представитель по доверенности от 20.08.2020 № 23АВ0665820),

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Торгово-выставочный центр «На Сенной», г. Кострома (далее – Центр) обратилось в Арбитражный суд Костромской области с иском (в уточненной редакции) к акционерному обществу «Тандер», г. Краснодар (далее – Общество) о взыскании 6493095 руб. 48 коп. задолженности за период с мая по октябрь 2020 г. по договору аренды недвижимого имущества от 01.02.2016 № ЯрФ/10145/16

От Общества поступил отзыв на иск, исковые требования не признает по следующим основаниям: арендодатель создавал препятствия к использованию объекта аренды по назначению в период с 26.05.2020 по 20.07.2020, нарушая пункты 5.1.6, 5.1.7, 5.1.11 договора, в подтверждение представил акты фиксации от 27.05.2020, от 01.06.2020, от 15.06.2020, от 01.07.2020, от 15.07.2020; отсутствуют основания для изменения постоянной части арендной платы в соответствии с пунктом 4.6, 9.3 договора аренды от 01.02.2016 № ЯрФ/10145/16, соглашения об изменении постоянной части арендной платы между сторонами не достигнуто.

Центр представил возражения на отзыв, пояснил, что препятствий к использованию объектом аренды истец не создавал, арендодатель последовательно требовал от арендатора вернуться к целевому использованию объекта и возобновлению торговли, основанием для увеличения арендной платы является уведомление об изменении размера арендной платы.

В судебном заседании истец заявленные требования поддержал, указал, что в настоящий момент ответчик практически освободил нежилые помещения.

Ответчик иск не признал, указал, что в течение ближайших дней полностью освободит спорные площади и будет вновь вести переговоры с истцом о приемке помещения из аренды.

Изучив материалы дела, оценив представленные в дело доказательства, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Центр (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества от 01.02.2016 № ЯрФ/10/10145/16, в соответствии с условиями которого арендатору предоставлено за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество (далее - объект): нежилые помещения первого этажа общей площадью 1531,8 кв.м, кадастровый номер: 44:27:040405:98/2, расположенные в нежилом здании торгового центра общей площадью 6343,7 кв.м, лит. А, находящемся по адресу: РФ, <...>, в соответствии с планом объекта.

Срок аренды – 10 лет с даты подписания акта приема-передачи объекта (пункт 2.1 договора).

Арендатор обязуется уплачивать арендодателю в течение установленного в договоре срока арендную плату, которая состоит из: постоянной части арендной платы; переменной части арендной платы (пункт 4.1 договора).

Расчетным периодом является календарный месяц с первого по последнее число включительно каждого месяца. Размер причитающихся арендодателю платежей за неполный календарный месяц рассчитывается пропорционально фактическому количеству дней использования объекта. Платежи, предусмотренные договором, вносятся посредством их зачисления на расчетный банковский счет арендодателя. Днем платежа считается день списания денежных средств с корреспондентского счета арендатора (пункт 4.2 договора).

Постоянная часть арендной платы начинает начисляться и уплачиваться с даты подписания акта приема-передачи объекта в следующем размере:

- с первого по двенадцатый включительно месяц аренды постоянная часть арендной платы составляет 711450 руб. без НДС в месяц, из расчета 464 руб. 45 коп. за 1 кв.м. арендуемой площади, без НДС, в месяц;

- с тринадцатого включительно месяца аренды постоянная часть арендной платы составляет 948600 руб. без НДС, в месяц, из расчета 619 руб. 27 коп. за 1 кв.м. арендуемой площади, без НДС, в месяц (пункт 4.3 договора).

Оплата постоянной части арендной платы производится ежемесячно авансом не позднее 10 числа расчетного месяца. Оплата постоянной части арендной платы за первый месяц аренды производится в течение 7 рабочих дней с даты подписания акта приема-передачи (пункт 4.4 договора).

Не ранее, чем через 12 месяцев после подписания акта приема-передачи, постоянная часть арендной платы увеличивается один раз в год (через каждые 12 месяцев аренды) на 5 %. Первое увеличение постоянной части арендной платы производится от суммы постоянной части арендной платы, установленной в п. 4.3.2 Договора (пункт 4.6 договора).

В случае, если по итогам предшествующего календарного года будет зафиксировано увеличение потребительских цен по Российской Федерации (величина, характеризующаяся индексом потребительских цен по Российской Федерации по данным Росстата за предшествующий календарный год) более, чем на 15 %, стороны обязуются провести переговоры об увеличении согласованного в абзаце 1 настоящего пункта процента ежегодного увеличения постоянной части арендной платы с подписанием дополнительного соглашения к Договору, при этом размер ежегодного увеличения постоянной арендной платы не может быть установлен на уровне ниже, чем 5 % в год. Изменение размера постоянной части арендной платы в соответствии с настоящим пунктом не требует подписания дополнительного соглашения и производится на основании письменного уведомления арендодателя, направленного арендатору за 30 дней до изменения постоянной части арендной платы. Указанное ежегодное увеличение (индексация) постоянной части арендной платы является соглашением сторон о ежегодном увеличении арендной платы в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ. Арендодатель не вправе требовать иного увеличения арендной платы (за исключением случая, указанного в абзаце 2 настоящего пункта) (пункт 4.7 договора).

Арендная плата не начисляется и не уплачивается в течение срока, когда арендатор не имел возможности пользоваться объектом, в том числе по причине проведения арендодателем капитального ремонта, по причине запрета (временного запрета) деятельности, либо приостановления (прекращения) деятельности объекта по требованию контролирующего органа либо по решению суда по причине невыполнения обязательств арендодателем до момента прекращения обстоятельств, препятствующих использованию объекта. Под невозможностью использования объекта понимается также невозможность использования части объекта, если при этом арендатор не имеет возможности использовать объект в целях, указанных в договоре. В случае невозможности использования части объекта без лишения арендатора возможности использовать объект в целях, указанных в договоре, арендная плата уменьшается пропорционально используемой арендатором площади объекта до момента прекращения обстоятельств, препятствующих использованию объекта в целом (пункт 4.11 договора).

Арендодатель не вправе устанавливать оборудование, конструкции, торговые места в местах общего пользования, препятствующие, ограждающие входы и выходы из объекта. Минимально допустимое расстояние от линии касс до таких объектов должно быть не менее 2,5 м. (пункт 5.1.7 договора).

Арендодатель обязан обеспечить беспрепятственное использование арендатором зоны разгрузки/погрузки и подъездных путей в любое время (пункт 5.1.11 договора).

Недвижимое имущество передано истцом в аренду ответчику, что подтверждается актом приема-передачи от 01.02.2016 года.

Договор аренды зарегистрирован Управлением Росреестра по Костромской области 24.02.2016 года, номер регистрации 44-44/001-44/001/015/2016-5972/2.

В соответствии с пунктом 4.6 договора арендодатель уведомлял арендатора о ежегодном увеличении арендой платы, которая составила:

- с 01.02.2017 года – 996 030 руб. без НДС, в месяц (уведомление от 10.01.2017);

- с 01.02.2018 года - 1 045 831 руб. 50 коп., без НДС, в месяц (уведомление от 13.12.2017).

Решением Арбитражного суда Костромской области от 30.08.2018 по делу № А31-4247/2018 с акционерного общества «Тандер», г. Краснодар (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Торгово-выставочный центр «На Сенной», г. Кострома (ИНН <***>, ОГРН <***>) задолженность в размере 298 809 руб. за период с 01.02.2018 по 31.07.2018. Удовлетворяя исковые требования о взыскании арендной платы с учетом ее ежегодного увеличения в соответствии с направленными арендодателем уведомлениями, суд пришел к выводу, что при заключении договора стороны согласовали ежегодное увеличение постоянной части арендной платы на 5% от размера ежемесячной постоянной части арендной платы за предшествующие 12 месяцев и определили порядок такого изменения – направление Арендодателем соответствующего уведомления в адрес Арендатора за 30 дней до такого изменения; при этом из условий пунктов 4.6, 4.7 договора следует, что ежегодное увеличение ежемесячного размера постоянной части арендной платы на 5% является соглашением сторон о ежегодном увеличении арендной платы в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ и не требует подписания между сторонами дополнительного соглашения, что не противоречит условию пункта 9.3 договора аренды.

На основании пункта 4.6 договора арендодатель 12.12.2018 направил арендатору уведомление № 59 об увеличении постоянной части арендной платы на 5% с 01.02.2019, арендная плата с 01.02.2019 составила 1 098 123 руб. 08 коп. без НДС в месяц. Уведомление направлено арендатору 12.12.2018, о чем в материалы дела представлена почтовая квитанция.

Арендная плата за 2019 г. внесена арендатором в полном объеме (исходя из 1 098 123 руб. 08 коп. в месяц), о чем в материалы дела представлены платежные поручения от 11.02.2019 № 389576, от 03.04.2019 № 13342, от 11.03.2019 № 79582, от 03.04.2019 № 13343, от 10.04.2019 № 23657, от 03.04.2019 № 13345, от 13.05.2019 № 160739, от 10.06.2019 № 184274, от 10.07.2019 № 207650, от 12.08.2019 № 234288, от 10.09.2019 № 95444, от 10.10.2019 № 284889, от 11.11.2019 № 310853, от 10.12.2019 № 596647, от 10.01.2020 № 550465.

На основании пункта 4.6 договора арендодатель 24.12.2019 направил арендатору уведомление № 49 об увеличении постоянной части арендной платы на 5% с 01.02.2020, арендная плата с 01.02.2020 составила 1 153 029 руб. 23 коп. без НДС в месяц. Уведомление направлено арендатору 25.12.2019, о чем в материалы дела представлена почтовая квитанция.

Уведомлением от 08.05.2020 арендатор предложил арендодателю расторгнуть договор аренды соглашением сторон, сообщил, что последний день работы арендатора для покупателей – 11.05.2020 (письмо от 08.05.2020).

Центр не выразил согласие на расторжение договора, потребовал от Общества продолжения предпринимательской деятельности, предусмотренной условиями договора (письма от 08.05.2020 № 13, от 12.05.2020 № 14).

В связи с наличием задолженности со стороны арендатора по оплате арендной платы Центр направлял Обществу претензию от 14.05.2020 № 15, требования которой не были удовлетворены.

Обществом осуществлены частичные арендные платежи за спорный период в размерах 231 909 руб. 57 коп. (платежное поручение от 02.07.2020 № 99866), 75 451 руб. 08 коп. (платежное поручение от 29.07.2020 № 136546), 59 825 руб. 76 коп. (платежное поручение от 26.08.2020 № 184971), 62 891 руб. 75 коп. (платёжное поручение от 01.10.2020 № 224908).

Ненадлежащее исполнение ответчиком договорных обязанностей явилось основанием для обращения Центра в Арбитражный суд Костромской области с настоящим иском.

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно пункту 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации собранные по делу доказательства, суд установил факт наличия в спорный период между истцом и ответчиком обязательственных отношений по договору аренды.

Факт владения и пользования арендатором имуществом на основании договора аренды подтверждаются представленными в материалы дела доказательствами.

Сроки внесения арендной платы за период май – октябрь 2020 года истекли, однако платежи ответчиком в полном объеме совершены не были.

Задолженность по оплате составила 6 493 095 руб. 48 коп.

Доказательств оплаты задолженности ответчиком не представлено.

Довод ответчика о том, что задолженность по уплате арендной платы должна быть определена с учетом фактического пользования помещением, так как арендодатель ограничил доступ ответчика к арендованному помещению в период с 26.05.2020 по 20.07.2020 подлежит отклонению. Предметом аренды по договору являются нежилые помещения, пользование которыми ответчику, исходя из представленных в материалы дела доказательств, со стороны истца не ограничивалось. Арендатор в указанный период использовал арендованное имущество для размещения принадлежащего ему в целях осуществления предпринимательской деятельности оборудования, арендатор не предпринимал мер по возвращению арендованного имущества арендодателю по акту приемки-передачи. Представленные в материалы дела акты фиксации воспрепятствования доступа не доказывают факт неиспользования ответчиком арендованных помещений в спорный период. Ссылка ответчика на пункт 4.11 договора как на основание освобождения от уплаты арендной платы за период с 26.05.2020 по 20.07.2020 несостоятельна, так как указанные в данном пункте обстоятельства не наступили. Суд принимает во внимание доводы истца о том, что в период с 12.05.2020 арендованное помещение не использовалось арендатором по назначению (в целях торговой деятельности), в связи с чем доводы ответчика о воспрепятствовании со стороны арендодателя в пользовании арендованным имуществом не находят подтверждения, так как торговая деятельность была прекращена арендатором добровольно. При этом помещение не было освобождено от имущества арендатора и не было передано арендодателю по акту приемки-передачи, в связи с чем арендная плата подлежит внесению в полном объеме.

Довод ответчика об отсутствии оснований для изменения постоянной части арендной платы в соответствии с пунктом 4.6, 9.3 договора аренды от 01.02.2016 № ЯрФ/10145/16, так как соглашения об изменении постоянной части арендной платы между сторонами не достигнуто, получил оценку в рамках рассмотрения дела № А31-4247/2018. В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации данные обстоятельства не подлежат доказыванию вновь.

Перечисленные обстоятельства позволили суду прийти к выводу о наличии законных оснований для удовлетворения требований в заявленном истцом размере.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167, 170, 171, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Торгово-выставочный центр «На Сенной», г. Кострома (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) удовлетворить.

Взыскать с акционерного общества «Тандер», г. Краснодар (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Торгово-выставочный центр «На Сенной», г. Кострома (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) 6 493 095 руб. 48 коп. задолженности по арендной плате за период май – октябрь 2020 года по договору аренды недвижимого имущества от 01.02.2016 № ЯрФ/10145/16, а также 19 330 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

Взыскать с с акционерного общества «Тандер», г. Краснодар (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в доход федерального бюджета 36 135 руб. государственной пошлины.

Исполнительный лист на взыскание государственной пошлины выдать по истечении десяти дней со дня вступления решения в законную силу при отсутствии у суда сведений о добровольной уплате государственной пошлины в соответствии с требованиями пункта 2 части 1 статьи 333.18 Налогового кодекса Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Костромской области в течение месяца с момента принятия решения.

Решение также может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа через Арбитражный суд Костромской области в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяО.Д. Голубева