Решение от 26 ноября 2018 г. по делу № А15-3140/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ДАГЕСТАН

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А15-3140/2018
26 ноября 2018 г.
г. Махачкала


Резолютивная часть решения объявлена 21 ноября 2018 г. Решение в полном объеме изготовлено 26 ноября 2018 г.

Арбитражный суд Республики Дагестан в составе судьи Магомедова Т.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску КУИ г. Махачкалы (г. Махачкала, ОГРН <***>, ИНН <***>)

к ДРО ООО "АРПО и С РФ" (г. Махачкала, ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании 4 387 752 рублей, расторжении договора аренды и обязании освободить

помещения, в отсутствие лиц, участвующих в деле,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом г. Махачкалы (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Республики Дагестан с иском к Дагестанской региональной организации Общероссийской общественной организации «Ассоциация работников правоохранительных органов и спецслужб Российской Федерации» (далее - ассоциация) о расторжении договора аренды от 01.01.2016 № 180, об обязании освободить помещения и взыскании 4 387 752 рублей основной задолженности и пени по договорам аренды нежилых помещений (строений) муниципальной собственности г. Махачкалы от 09.01.2014 № 180, от 12.01.2015 № 180, от 01.01.2016 № 180.

Ответчик представил отзыв с возражениями против иска, указывая на првоедение капитального ремонта в арендуемых помещениях с зачетом арендной платы, заявил о пропуске срока исковой давности и о снижении размера неустойки в связи с ее чрезмерностью. В ходе рассмотрения дела представил соглашение о расторжении договора аренды и акт возврата помещений.

Истец представил возражения на отзыв, указывая на несогласование капитального ремонта,.

Дело рассмотрено по представленным сторонами материалам на основании статей 9, 65, 70 и 131 АПК РФ.

Исследовав материалы дела и оценив, руководствуясь статьей 71 АПК РФ, относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, суд приходит к следующим выводам.

Как видно из материалов дела, комитетом (арендодатель) и ассоциацией (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений (строений) муниципальной собственности г. Махачкалы от 09.01.2014 № 180, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное возмездное владение и пользование нежилое

помещение общей площадью 274,5 кв.м., расположенное по адресу: ул. Даниялова, 30, для использования под контору.

В пунктах 3.1, 3.2 договора стороны установили, что годовая арендная плата устанавливается в размере 521 518 рублей с учетом НДС. Арендная плата вносится в следующем порядке: по 110 491 рубль за каждый квартал с оплатой не позднее 1 числа второго месяца отчетного периода. Срок договора с 01.01.2014 по 30.12.2014 (раздел 6 договора).

Комитет по актам от 01.01.2014, от 01.01.2015, от 01.01.2016 передал, а арендатор принял помещение в аренду.

Стороны на указанное помещение заключили аналогичные договоры от 12.01.2015 № 180 и от 01.01.2016 № 180 с годовой арендной платой 810 878 рублей с НДС.

Комитет письмом от 30.06.2016 сообщил ассоциации о наличии задолженности на 28.06.2016 в размере 1 472 740 рублей основного долга и 325 820 рублей пени.

Уведомлением от 26.04.2018 комитет направил соглашение о расторжении договора аренды.

Стороны подписали соглашение о расторжении договора аренды от 20.08.2018 и акт приема-передачи (возврата) нежилого помещения от 20.08.2018.

В связи с неоплатой ассоциацией арендных платежей истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Возникшие между сторонами правоотношения регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Данные договоры по своему характеру квалифицируются судом как договоры аренды. Договоры содержат все существенные условия, составлены в письменной форме и подписаны представителями обеих сторон, государственной регистрации в связи с заключением на срок менее одного года не подлежали, являются заключенными.

Согласно части 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Материалами дела подтверждено и не оспорено ответчиком, что с момента подписания акта приема - передачи от 01.01.2014 по 20.08.2018 нежилое помещение находилось в пользовании ответчика.

По расчету истца за спорный период (с 01.01.2014 по 30.06.2018) за ответчиком числится задолженность по арендной плате в размере 2 822 108 рублей.

Из части 5 статьи 4 АПК РФ следует, что если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка.

Досудебный (претензионный) порядок разрешения споров служит целям добровольной реализации гражданско-правовых санкций без участия специальных государственных органов. Совершение спорящими сторонами обозначенных действий после нарушения (спаривании) субъективных прав создает условия для урегулирования возникшей конфликтной ситуации еще на стадии формирования спора, то есть стороны могут ликвидировать зарождающийся спор, согласовав между собой все спорные моменты, вследствие чего не возникает необходимость в судебном разрешении данного спора. Таким образом, оставляя иск без рассмотрения ввиду несоблюдения претензионного порядка урегулирования спора, суд исходит из реальной возможности погашения конфликта между сторонами при наличии воли сторон к совершению соответствующих действий, направленных на разрешение спора. Оставление иска без рассмотрения ввиду несоблюдения установленного законом досудебного порядка

урегулирования спора направлено на защиту нарушенных интересов добросовестного участника договорных (внедоговорных) отношений.

Под установленным федеральным законом или договором претензионным либо иным досудебным порядком урегулирования спора следует понимать определенную процедуру урегулирования спора, когда федеральным законом или договором предусмотрены конкретные действия, которые стороны обязаны совершить до передачи возникшего между ними спора на разрешение арбитражного суда.

Уведомлением от 26.04.2018 комитет предложил ассоциации погасить долг по аренде в размере 2 478 516 рублей, образовавшийся по состоянию на 31.12.2017, из содержания претензии предложение погасить задолженность по арендной плате за 1 и 2 кварталы 2018 г. не усматривается.

Претензионный порядок урегулирования спора подразумевает особую (письменную) примирительную процедуру, то есть процедуру урегулирования спора самими спорящими сторонами, осуществляемую посредством предъявления претензии и направления ответа на нее.

Под претензией следует понимать требование заинтересованного лица, направленное непосредственно контрагенту, об урегулировании спора между ними путем добровольного применения способа защиты нарушенного права, предусмотренного законодательством. Указанное требование (претензия) облекается в форму письменного документа, содержащего четко сформулированные требования (например, изменить или расторгнуть договор, исполнить обязанность, уплатить задолженность или выплатить проценты и т.д.); обстоятельства, на которых основываются требования; доказательства, подтверждающие их (со ссылкой на соответствующее законодательство); сумму претензии и ее расчет (если она подлежит денежной оценке) и иные сведения, необходимые для урегулирования спора.

При этом письменная форма претензии подразумевает составление одного документа, содержащего все необходимые реквизиты, включая адресата претензии; предъявителя претензии; наименование документа (факультативное требование); обстоятельства, на которых основаны претензионные требования (с указанием доказательств, их подтверждающих); требования предъявителя (сумма претензии, если она подлежит денежной оценке и ее обоснованный расчет); ссылку на соответствующую норму права и условие договора; перечень прилагаемых к претензии документов, иных доказательств, другую информацию, которая необходима для эффективного использования претензионного порядка урегулирования спора.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Таким образом, исковое заявление комитета в части взыскания задолженности за период с 01.01.2018 по 30.06.2018 и начисленных финансовых санкций на данные арендные платежи подлежит оставлению без рассмотрения.

Использованный истцом способ расчета арендной платы является обоснованным и арифметически правильным. Расчеты подтверждаются представленными истцом в дело документами, основаны на условиях договоров.

Ответчиком заявлено об истечении срока давности по исковым требованиям.

Статьей 195 ГК РФ предусмотрено, что исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса (статья 196 ГК РФ).

Согласно статьям 199, 200 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Если законом не

установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Поскольку исковое заявление направлено в суд 09.07.2018, а пунктами 3.2 договоров предусмотрено, что арендная плата вносится за каждые три месяца не позднее 1 числа второго месяца отчетного периода, следовательно, трехлетний срок давности истек по арендной плате за период 2014 год и 1-3 кварталы 2015 года (за второй квартал 2015 г. оплата должна быть произведена не позднее 01.05.2015) – поскольку с указанного момента истец должен был узнать (пункт 1 статьи 200 ГК РФ) о нарушении ответчиком обязанности по оплате.

Восстановление срока исковой давности для юридических лиц гражданским законодательством не предусмотрено. Обстоятельства, свидетельствующие о приостановлении или перерыве срока, из материалов дела не усматриваются.

В соответствии с пунктом 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 г. N 43 (далее – постановление № 43), если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам, поскольку в соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

В остальной части требования комитета по арендной плате в размере 1 717 962 рубля (за второе полугодие 2015 г., 2016-й и 2017-й годы = 343 592 + 687 185 + 687 185) являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Ответчик в отзыве, возражая против исковых требований, ссылается на производство капитального ремонта своими силами, стоимость которого в счет арендной платы комитетом не была зачтена.

Судом проверены указанные доводы ответчика и установлено, что ответчиком не доказан факт согласования работ по капитальному ремонту с арендодателем и документально не подтверждены затраты на ремонт арендованного помещения. Ответчик извещал арендодателя о необходимости проведения капитального ремонта в силу неотложной необходимости, однако сведений согласования с истцом дефектного акта на проведение капитального ремонта, локальной сметы на ремонт арендуемых помещений, сводного сметного расчета стоимости строительства не представил. Не представлено ответчиком и безусловных доказательств неотложной необходимости в проведении такого вида ремонта.

Пунктом 2.2.6 договоров предусмотрено, что арендатор обязуется своевременно и за свой счет производить текущий ремонт арендуемых помещений, также фасада пропорционально занимаемым площадям, не производить перепланировки и переоборудования помещений, работ по благоустройству прилегающей к помещению территории без письменного разрешения на производство работ арендодателя.

Неустойка начислена истцом за период просрочки с 01.02.2014 по 24.05.2018.

Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Применительно к обстоятельствам настоящего дела предусмотренная названной нормой права неустойка установлена сторонами в пункте 4.1 договоров, из которых следует, что за просрочку платежей, включая штрафы, арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,02 % от просроченной суммы платежей за каждый день просрочки до полной оплаты.

Ответчиком не опровергнут довод истца о нарушении им сроков исполнения обязательств.

В связи с отказом в иске о взыскании основной задолженности по мотивам пропуска исковой давности оснований для удовлетворения требования о неустойке, начисленной на просроченные арендные платежи, также не имеется.

Учитывая оставление части исковых требований без рассмотрения, а также отказ в удовлетворении другой части иска по мотивам пропуска срока исковой давности, судом произведен расчет неустойки в пределах подлежащей взысканию задолженности по арендной плате (с учетом срока и суммы платежа, выпадения последнего дня платежа на нерабочий день) :

Задолженность

Период просрочки

Формула

Неустойка

с

по

дней

171 796,00

04.08.2015

24.05.2018

1025

171 796,00 × 1025 × 0.02%

35 218,18 р.

171 796,00

03.11.2015

24.05.2018

934

171 796,00 × 934 × 0.02%

32 091,49 р.

171 796,00

02.02.2016

24.05.2018

843

171 796,00 × 843 × 0.02%

28 964,81 р.

171 796,00

05.05.2016

24.05.2018

750

171 796,00 × 750 × 0.02%

25 769,40 р.

171 796,00

02.08.2016

24.05.2018

661

171 796,00 × 661 × 0.02%

22 711,43 р.

171 796,00

02.11.2016

24.05.2018

569

171 796,00 × 569 × 0.02%

19 550,38 р.

171 796,00

02.02.2017

24.05.2018

477

171 796,00 × 477 × 0.02%

16 389,34 р.

171 796,00

03.05.2017

24.05.2018

387

171 796,00 × 387 × 0.02%

13 297,01 р.

171 796,00

03.08.2017

24.05.2018

295

171 796,00 × 295 × 0.02%

10 135,96 р.

171 796,00

02.11.2017

24.05.2018

204

171 796,00 × 204 × 0.02%

7 009,28 р.

Сумма неустойки: 211 137,28 руб.

В силу части 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе и направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки.

Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ), суд может снизить неустойку на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика - коммерческой организации.

Ответчиком, являющимся общественной организацией, ходатайство о снижении размера неустойки не заявлено. Кроме того, предусмотренный договорами размер неустойки 0,02% в день составляет менее учетной ставки банковского процента и не является чрезмерный или несоразмерным последствиям нарушения обязательства.

При таких обстоятельствах суд не усматривает оснований для применения статьи 333 ГК РФ.

Следовательно, неустойка подлежит взысканию в рассчитанной судом сумме.

Частью 2 статьи 621 ГК РФ предусмотрено, что в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон договора аренды вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора,

заключенного на неопределенный срок.

Представленные соглашение от 20.08.2018 и акт возврата помещений подтверждают, что договорные отношения прекращены, основания для удовлетворения иска комитета в части расторжения договора и обязания освободить (возвратить) помещения отсутствуют.

В соответствии со статьями 112 и 170 АПК РФ в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, разрешаются вопросы распределения между сторонами судебных расходов.

Комитет как орган местного самоуправления освобожден от уплаты государственной пошлины в арбитражном суде в качестве истца. В связи с удовлетворением исковых требований соответствующая сумма государственной пошлины взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета.

Учитывая фактические обстоятельства дела и принимая во внимание, что ответчик является некоммерческой общественной организацией, суд считает возможным снизить сумму подлежащей взысканию с ассоциации госпошлины до 10 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 112, 148, 167-171, 176 и 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды и обязании ответчика освободить помещения отказать.

В удовлетворении исковых требований о взыскании арендной платы за 2014 и 1-2 кварталы 2015 г. и начисленной в связи с просрочкой этих арендных платежей неустойки отказать.

Исковые требования о взыскании основной задолженности по арендной плате за 1- 2 кварталы 2018 г. и начисленной в связи с просрочкой этих арендных платежей неустойки оставить без рассмотрения.

Взыскать с ДРО ООО "АРПО и С РФ" в пользу КУИ г. Махачкалы 1 929 099,28 рубля, в том числе 1 717 962 рубля основной задолженности и 211 137,28 рубля неустойки.

Взыскать с ДРО ООО "АРПО и С РФ" в доход федерального бюджета 10 000 рублей государственной пошлины.

Решение суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение суда может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Ессентуки Ставропольского края) в месячный срок со дня его принятия в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, через Арбитражный суд Республики Дагестан.

Судья Т.А. Магомедов