Решение от 18 августа 2022 г. по делу № А83-4351/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

295000, Симферополь, ул. Александра Невского, 29/11

http://www.crimea.arbitr.ru E-mail: info@crimea.arbitr.ru



Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А83-4351/2022
18 августа 2022 года
город Симферополь


Резолютивная часть решения объявлена 11 августа 2022 года.

Решение изготовлено в полном объеме 18 августа 2022 года.

Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Шкуро В.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 315910200346750) к муниципальному унитарному предприятию «Сакский райкоммунхоз» Сакского района Республики Крым (ИНН <***>, ОГРН <***>), обществу с ограниченной ответственностью «Партнер Юг» (ИНН <***>, ОГРН <***>), при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета стороне ответчика администрации Сакского района Республики Крым, о понуждении совершить определенные действия,

при участии:

от истца – ФИО3 по доверенности от 22.02.2022 б/н;

от МУП «Сакский райкоммунхоз» – ФИО4 по доверенности от 08.08.2022 № 2;

от иных лиц – представители не явились,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – предприниматель, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Крым с иском к муниципальному унитарному предприятию «Сакский райкоммунхоз» Сакского района Республики Крым (далее – МУП «Сакский райкоммунхоз», предприятие, ответчик 1) о переводе прав и обязанностей по договору аренды нежилых помещений лит. А № 1, 2, 3, 5, общей площадью 92,2 кв.м, в том числе торговая – 61,7 кв.м и № 4, общей площадью 67,6 кв.м, расположенных по адресу: Республика Крым, <...> с общества с ограниченной ответственностью «Партнер Юг» на предпринимателя.

Судом к участи в деле в качестве соответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью «Партнер Юг» (далее – ООО Партнер Юг», общество, ответчик 2).

Также к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета стороне ответчика привлечена администрация Сакского района Республики Крым (далее соответственно администрация, третье лицо).

Истец в порядке части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) уточнил исковые требования и просил суд перевести права и обязанности по договору аренды № 62/2022 от 09.03.2022, заключенного по результатам торгов на право аренды нежилых помещений лит А, № 1, 2, 3, 4, 5, общей площадью 92,2 кв.м, в том числе торговая – 61,7 кв.м и № 4, общей площадью 67,6 кв.м, расположенных по адресу: Республика Крым, <...> с ООО «Партнер Юг» на предпринимателя (л.д. 109).

Исковые требования обоснованы тем, что истец, являясь арендатором находящихся в собственности муниципального образования Сакский район Республики Крым нежилых помещений по заключенным с предприятием договорам аренды от 30.12.2020 № 35/2021 и № 36/2021, имел преимущественное право на перезаключение договоров аренды на указанное имущество на новый срок, о чем и уведомил арендодателя.

Предприятие относительно исковых требований возражало, ссылаясь на положения статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», в соответствии с которыми не может быть заключён новый договор аренды указанного имущества или продлён ранее заключённый договор без соблюдения конкурентных процедур. В то же время, после освобождения муниципального имущества, оно подлежит сдаче в аренду по результатам определения победителя в конкурентных процедурах (конкурс или аукцион), в которых имеет право участвовать и предприниматель (л.д. 61-63, 87-88).

ООО «Партнер Юг» также возражало относительно доводов истца, ссылаясь на то, что общество является надлежащим арендатором, поскольку было единственным участником аукциона на право заключения договора аренды. В соответствии с пунктом 101 Порядка проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, утвержденного приказом Федеральной антимонопольной службы Российской Федерации от 10.02.2010 № 67 в случае если конкурс признан несостоявшимся по причине подачи единственной заявки на участие в конкурсе либо признания участником конкурса только одного заявителя, с лицом, подавшим единственную заявку на участие в конкурсе, в случае, если указанная заявка соответствует требованиям и условиям, предусмотренным конкурсной документацией, а также с лицом, признанным единственным участником конкурса, организатор конкурса обязан заключить договор на условиях и по цене, которые предусмотрены заявкой на участие в конкурсе и конкурсной документацией, но по цене не менее начальной (минимальной) цены договора (лота), указанной в извещении о проведении конкурса. В этой связи с общество полагает, что договор аренды был заключен согласно действующему законодательству и просит в исковых требованиях предпринимателю отказать (л.д. 106-108).

Третье лицо, надлежаще извещенное о начавшемся судебном процессе, явку полномочного представителя в судебное заседание не обеспечило, каких-либо возражений или письменных пояснений по сути спора не представили.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав представленные ими в подтверждение своих доводов и возражений доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Между МУП «Сакский райкоммунхоз» Сакского района (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) 30.12.2020 заключен договор аренды нежилого помещения, находящегося в собственности муниципального образования Сакский район Республики Крым № 35/2021, в соответствии с которым арендатор принимает во временное платное пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: <...> лит А, пом. № 1, 2, 3, 5, общая площадь 92,2 кв.м, в том числе торговая – 51,7 кв.м, которое принадлежит арендатору на праве хозяйственного ведения (на основании договора № 8-ХВ от 15.09.2017). Помещение является собственность муниципального образования Сакский район Республики Крым в соответствии с постановлением администрации Сакского района Республики Крым от 29.04.2016 № 163 «О принятии из государственной собственности Республики Крым в муниципальную собственность муниципального образования Сакский район Республики Крым движимого имущества» (далее – договор № 35/2021, л.д. 26-30).

Также 30.12.2020 между предприятием (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды в отношении нежилого помещения № 4, расположенного по адресу: <...> лит А, общей площадью 67,6 кв.м (далее – договор № 36/2021, л.д. 32-37). Указанный договор был заключен по итогам рассмотрения заявок на участие в аукционе (номер извещения 261120/16904839/01, протокол от 17.12.2020 № 11-2020).

Договора аналогичны по своему содержанию, за исключением объектов аренды и цены.

Согласно пункту 2.3.5 вышеуказанных договоров арендатор обязуется письменно уведомить арендодателя о своем желании заключить договор аренды на новый срок либо досрочно расторгнуть договор не позднее чем за 30 дней до прекращения арендных отношений.

Также арендатор обязуется при освобождении (возврате) помещений сдать их арендодателю по соответствующему акту, в исправном состоянии, не худшем, чем на момент передачи его в аренду, с учетом нормально износа, в течении одного дня с момента истечения срока аренды (пункт 2.3.7 договора).

В соответствии с пунктом 6.1 договоры вступают в силу с 01.01.2021 и действуют до 30.11.2021 включительно, срок действия составляет 11 месяцев.

Нежилые помещения были переданы предпринимателю на основании актов приема-передачи от 30.12.2020 (л.д. 31, 37).

Как утверждает предприниматель, она обращалась с письмом в МУП «Сакский Райкоммунхоз» Сакского район с просьбой заключить договора аренды нежилого помещения на тех же условиях на новый срок без проведение аукциона, в подтверждение чему представила письмо от 30.11.2021 (л.д. 43).

Из содержания письма следует, что оно является возражением на претензию о несоблюдении условий договоров аренды и касается договоров аренды № 35/2021 (заключен без проведения конкурентных процедур) и № 15/2021 от 30.12.2021, по которому в аренду было передано нежилое помещение по адресу: <...>.

Договор аренды № 36/2021, заключенный по результатам аукциона, в письме не упоминается. При этом, доказательств направления письма в адрес предприятия истцом не представлено.

Вместе с тем, как видно из представленной в электронном виде претензии от 22.11.2021 исх. № 366/01-16, получена истцом нарочно 24.11.2021 (л.д. 58), она касалась только невыполнения условий договора аренды № 15/2021 от 30.12.2021.

Таким образом, в отсутствие иных доказательств суд приходит к выводу о недоказанности истцом обращения к арендодателю за заключением договоров аренды на новый срок до истечения срока их действия.

В дальнейшем, предприятием в адрес истца была направлена претензия о несоблюдении условий договора аренды и утрате преимущественного права на перезаключение договора аренды № 403/01-16 от 20.12.2021 (л.д.48-49). В претензии ответчик указал, что предпринимателем переданные по договорам аренды № 35/2021 и № 36/2021 помещения длительное время не используются, находятся в неудовлетворительном состоянии, что подтверждается актом выездной проверки от 10.11.2021. Кроме того, срок договоров аренды № 35/2021 и № 36/2021 истек, уведомления о желании заключить договор на новый срок до окончания действия указанных договоров в адрес предприятия не поступало, на этом основании истцу было сообщено об утрате преимущественного права на заключение договоров на новый срок. Ответчик выразил возражения против продолжения пользования имуществом и потребовал его возврата по акту приема-передачи. Также ответчик указал на право подачи заявки на участие в аукционе на право заключения договоров аренды муниципального имущества в соответствии с требованиями действующего законодательства (л.д. 48-49).

Также истцом представлены обращения без даты и от 22.02.2022 (л.д. 38-39, 40-42) о заключении договоров на новый срок, которые были направлены в адрес МУП «Сакский райкоммунхоз» соответственно 18.01.2022 и 22.02.2022, в подтверждение чему истцом в электроном виде представлены почтовые квитанции (л.д. 60).

В заявлении от 22.02.2022, предприниматель указывает на преимущественное право перед другими лицами на заключении договоров аренды на новый срок, ссылаясь на выставленный предприятием счет на оплату № 1397 от 01.12.2021 и платежные поручения, подтверждающие внесения арендных платежей в период с декабря 2021 года по февраль 2022 года (л.д. 40-42).

После истечения срока действия вышеуказанных договоров аренды ответчиком по итогам рассмотрения заявок на участия в аукционе (номер извещения № 030222/16904839/02 от 03.02.2022 протокол от 24.02.2022 № 1-2022) заключен договор аренды нежилого здания, находящегося в собственности муниципального образования Сакский район Республики Крым № 62/2022 от 09.03.2022 с ООО «Партнер Юг».

ИП ФИО2 заявку на участие в аукционе не подавала и в аукционе не участвовала.

Истец, полагая, что в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имеет преимущественное право на заключение договора аренды недвижимого имущества на новый срок, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно части 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора (статья 621 ГК РФ).

На основании абзаца 3 пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

В абзаце 2 пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что по смыслу части 3 пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, о желании заключить новый договор аренды.

Поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 ГК РФ преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору (пункт 3 постановления Пленума № 73).

В силу статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 1 части 3 статьи 17.3 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-Ф3 «О защите конкуренции» (далее – Закон о защите конкуренции) в порядке, предусмотренном частью 1 настоящей статьи, осуществляется заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального недвижимого имущества, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям.

Исходя из содержания части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закреплённого на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в случаях, указанных в данной статье.

Из положений частей 9 - 10 статьи 71.1 Закона о защите конкуренции следует, что преимущественное право на заключение договора аренды государственного и муниципального имущества на новый срок предоставлено арендатору только в том случае, если предшествующий договор аренды был заключен в порядке, предусмотренном частями 1 и 3 указанной статьи, то есть по результатам проведения конкурса или аукциона.

В силу положений части 4.1 статьи 53 Закона о защите конкуренции, на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополь разрешено заключение договоров аренды на новый срок с субъектами малого и среднего предпринимательства, надлежащим образом исполнявшими свои обязанности в порядке и на условиях предусмотренных частями 9 - 11 статьи 71.1 настоящего Федерального закона, но лишь в отношении договоров заключенных до 18.03.2014, а также заключенных в период с 18.03.2014 по 01.07.2015.

Договор аренды № 35/2021 был заключен между сторонами после наступления сроков, указанных в статье 53 Закона о конкуренции и без проведения торгов.

Таким образом, под исключения, предусмотренные частью 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции предприниматель не подпадает.

Соответственно, договор аренды в отношении муниципального имущества расположенного по адресу: <...> лит А, пом. № 1, 2, 3, 5, общей площадь 92,2 кв.м, в том числе торговой – 51,7 кв.м, который был заключен между сторонами без проведения аукциона не может быть заключён на новый срок без соблюдения конкурентных процедур в соответствии с требованиями Закона о защите конкуренции.

Судом учитывается также то, что на торги по извещению № 030222/16904839/02 от 03.02.2022 помещения общей площадью 159,8 кв.м, расположенные по ул. Чеботарской, 1 в селе Червоное Сакского района, которые составляли объект аренды по двум договорам аренды с предпринимателем, были выставлены единым лотом.

По результатам торгов с ООО «Партнер Юг» заключен договор аренды от 09.03.2022 № 62/2022 в отношении общей площади нежилых помещений, ранее арендуемых предпринимателем по двум договора, один из которых – договор аренды № 35/2021 помещений № 1, 2, 3, 5 в лит А площадью 92,2 кв.м ни при каких обстоятельствах как заключенный без соблюдения конкурентных процедур не подлежал перезаключению на новый срок без проведения торгов.

Кроме того, предпринимателем не представлены в материалы дела доказательств направления согласно пункта 2.3.5 договоров не позднее чем за 30 дней до окончания срока действия договоров в адрес предприятия письменного уведомление о желании заключить договора аренды на новый срок. Представленные в материалы дела обращения (л.д. 38-39, 40-42) последовали уже после получения претензии от 20.12.2021 исх. № 403/01.16, в которой предприятие и указало на отсутствие от истца письменного обращения о желании заключить договора аренды на новый срок и, соответственно, утрате преимущественного права.

Исходя из взаимосвязи положений пункта 1 статьи 621 ГК РФ, предусматривающего преимущественное право арендатора, надлежащим образом исполнявшего свои обязанности, по истечении срока договора на заключение договора аренды на новый срок при прочих равных условиях, и положений статьи 622 ГК РФ, предусматривающих обязанность арендатора при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, суд приходит к выводу, что преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, имеет арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, в том числе и по возврату арендодателю выступающего объектом аренды имущества при прекращении договора.

Оплата истцом фактического пользования имуществом после прекращения договоров аренды по истечению срока, на который они были заключены, согласуется с положениями статьи 622 ГК РФ об обязанности арендатора вносить арендную плату за все время просрочки возврата имущества из аренды и поэтому на выводы суда об отсутствии у предпринимателя права требовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному с ООО «Партнер Юг» на торгах договору аренды не влияет. Муниципальное имущество подлежит сдаче в аренду по результатам определения победителя в конкурентных процедурах (конкурс или аукцион), в которых имел право на участие и предприниматель.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в иске отказать полностью.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд (299011, <...>) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Центрального округа (248001, <...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.


Судья В.Н. Шкуро