Решение от 16 сентября 2025 г. по делу № А05-2517/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ ул. Логинова, д. 17, <...>, тел. <***>, факс <***>

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А05-2517/2025
г. Архангельск
17 сентября 2025 года


Резолютивная часть решения объявлена 03 сентября 2025 года. Полный текст решения изготовлен 17 сентября 2025 года.

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Быстрова И.В. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ельцовой В.Н.

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску администрации муниципального образования «Город Северодвинск» (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: Россия, 164501, <...>) к обществу с ограниченной ответственностью «Дэма-Норд» (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: Россия, 164500, <...>, офис 10-Н) об изъятии объекта незавершённого строительства с кадастровым номером 29:28:000000:4045, расположенного в районе дома 10 по проезду Песчаный в г. Северодвинске Архангельской области на земельном участке с кадастровым номером 29:28:103075:71, путём продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершённого строительства».

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Строительно-трастовая компания «Северград» (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: Россия, 164523, <...>, офис 15-Н).

В судебном заседании присутствовали представители администрации муниципального образования «Город Северодвинск» ФИО1 (по доверенности от 27.12.2024 № 13-01-24/177 в заседании 13.08.2025 и 20.08.2025) и ФИО2 (по доверенности от 27.12.2024 № 13-01-24/180 в заседании 03.09.2025).

Суд установил:

администрация муниципального образования «Город Северодвинск»

(далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Дэма-Норд» (далее – ответчик, ООО «Дэма-Норд») об изъятии объекта незавершённого строительства с кадастровым номером 29:28:000000:4045, расположенного в районе дома 10 по проезду Песчаный в г. Северодвинске Архангельской области на земельном участке с кадастровым номером 29:28:103075:71, путём продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершённого строительства».

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Строительно-трастовая компания «Северград» (далее – третье лицо, ООО «СТК «Северград»).

Ответчик и третье лицо отзывы на исковое заявление не представили.

Представители Администрации в судебном заседании, начатом 13.08.2025 и продолженном 20.08.2025 и 03.09.2025 после перерывов, на исковых требованиях настаивали.

Ответчик и третье лицо, извещённые надлежащим образом о времени и месте слушания дела, явку своих представителей в суд не обеспечили, в связи с этим судебное заседание 13.08.2025 начато, а 20.08.2025 и 03.09.2025 после перерывов продолжено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Оценив доказательства и доводы, приведённые Администрацией в обоснование своих требований, суд установил следующие обстоятельства.

Как усматривается из материалов дела, Администрация (арендодатель) и ООО «СТК «Северград» (арендатор) на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» заключили договор аренды земельного участка от 10.09.2018 № 12 760 000, в соответствии с которым арендодатель сдаёт, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок (категория земель – земли населённых пунктов), площадью 1263 кв. м с кадастровым номером 29:28:103075:71, находящийся примерно в 130 м по направлению на северо-запад от расположенного за пределами земельного участка ориентира с почтовым адресом: <...>.

В пункте 1.2 договора указано, что на земельном участке расположен объект незавершённого строительства с кадастровым номером 29:28:000000:4045 степенью готовности 1% площадью 676,6 кв. м, принадлежащий на праве собственности арендатору с 29.06.2018.

В соответствии с пунктами 1.3, 1.4 договора вид разрешённого использования земельного участка – для объекта незавершённого строительства; цель использования земельного участка – однократно для завершения строительства объекта незавершённого строительства.

Согласно пункту 4.1 договора срок действия договора – с 29.06.2018 по 28.06.2021.

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 23.10.2018.

К означенному договору Администрация и ООО «СТК «Северград», руководствуясь частью 6 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», заключили дополнительное соглашение от 05.11.2020, в котором увеличили срок действия названного договора на три года – по 28.06.2024.

Дополнительное соглашение от 05.11.2020 зарегистрировано в установленном порядке 25.11.2020.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости

(далее – ЕГРН) от 06.02.2025 № КУВИ-001/2025-33555679 в пределах земельного участка с кадастровым номером 29:28:103075:71 располагается объект недвижимости с кадастровым номером 29:28:000000:4045.

Главным специалистом отдела по земельным отношениям управления градостроительства и земельных отношений Администрации ФИО3 07.02.2025 произведён осмотр земельного участка с кадастровым номером

29:28:103075:71 площадью 1263 кв. м, находящегося в г. Северодвинске в районе проезда Песчаный (квартал 083). Из акта осмотра следует, что на земельном участке находится объект незавершённого строительства «Предприятие автосервиса с автомойкой», состоящий из пяти одноэтажных гаражных помещений, двух- и трёхэтажных строений, блокированных общими стенами; объект возведён из белого силикатного кирпича, несколько помещений не имеют верхних перекрытий, частично заведены под крышу, имеются ворота; ограждение отсутствует.

Выпиской из ЕГРН от 06.02.2025 № КУВИ-001/2025-33555679 подтверждается, что находящийся в пределах земельного участка объект недвижимости с кадастровым номером 29:28:000000:4045 является объектом незавершённого строительства площадью застройки 676,6 кв. м степенью готовности 1%. Согласно этой же выписке с 13.02.2024 собственником означенного объекта незавершённого строительства является ООО «Дэма-Норд».

Истец полагая, что право на однократное заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов для завершения строительства было реализовано арендатором, строительство объекта недвижимости не завершено, обратился в Арбитражный суд Архангельской области с рассматриваемым иском.

Суд находит иск подлежащим удовлетворению, при этом руководствуется следующим.

Как указано в пункте 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершённого строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путём продажи с публичных торгов.

Согласно пункту 2 статьи 239.1 ГК РФ требование в суд о продаже объекта незавершённого строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

Пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ предусматривает применение её положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключён без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершённого строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Статья 239.1 введена в ГК РФ Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171-ФЗ).

В силу части 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ, положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключён до дня вступления в силу настоящего Федерального закона. Согласно статье 35 Закона № 171-ФЗ этот Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых данной статьёй установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключён после 01.03.2015.

Законом № 171-ФЗ изменён ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данные изменения вступили в силу с 01.03.2015.

В соответствии с частью 14 статьи 1 Закона № 171-ФЗ с 01.03.2015 утратил силу пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), согласно которому по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьёй 46 этого Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи. Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключённого договора урегулированы пунктом 3 данной статьи, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов – пунктом 4.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершённого строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведённом случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершённого строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Соответственно, приведёнными правовыми положениями ЗК РФ и Закона

№ 137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нём расположены объекты незавершённого строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункт 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ).

В данном случае, как установлено судом и следует из материалов дела, в пункте 4.1 договора аренды земельного участка от 10.09.2018 № 12 760 000 установлен срок действия договора на три года – с 29.06.2018 по 28.06.2021.

Дополнительным соглашением от 05.11.2020 к означенному договору стороны увеличили срок действия договора ещё на три года – по 28.06.2024.

Вместе с тем на момент обращения Администрации в арбитражный суд с настоящим иском договор аренды земельного участка от 10.09.2018 № 12 760 000 прекращён, в связи с этим к правоотношениям сторон подлежат применению положения статьи 239.1 ГК РФ.

Указанный договор аренды земельного участка заключён сторонами сроком на три года без проведения торгов, тем самым право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства реализовано, однако строительство объекта недвижимости не завершено.

Следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ применяются к сложившимся правоотношениям, а объект незавершённого строительства подлежит изъятию у ответчика и продаже с публичных торгов.

Согласно пункту 4 статьи 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершённого строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости. Если публичные торги по продаже объекта незавершённого строительства признаны несостоявшимися, такой объект может быть приобретён в государственную

или муниципальную собственность по начальной цене этого объекта в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися.

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершённого строительства установлены постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершённого строительства» (далее – Правила № 1299).

В соответствии с пунктами 2, 3 Правил № 1299, публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников (далее – аукцион). Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершённого строительства у собственника путём продажи с публичных торгов органами государственной власти или органами местного самоуправления, обратившимися в суд с заявлением о продаже объектов незавершённого строительства на публичных торгах, либо специализированной организацией, привлечённой в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с указанными органами. Извещение о проведении аукциона должно содержать, в том числе начальную цену предмета аукциона, которая определяется на основании оценки его рыночной стоимости (подпункт «з» пункта 7 Правил № 1299).

Исходя из заявленных истцом требований об изъятии у ответчика путём продажи с публичных торгов объекта незавершённого строительства, учитывая статью 239.1 ГК РФ и Правила № 1299, которые не устанавливают обязанность суда по определению начальной продажной цены имущества, непредставление истцом суду сведений о рыночной стоимости спорного объекта не является препятствием для изъятия объекта недвижимости в судебном порядке, поскольку проведение оценки рыночной стоимости объекта производится после вынесения судом решения об изъятии объекта незавершённого строительства органом, обеспечивающим организацию проведения публичных торгов.

Как указано в пункте 5 статьи 239.1 ГК РФ, средства, вырученные от продажи объекта незавершённого строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов.

Из положений подпункта 3.1 пункта 2 статьи 235 ГК РФ следует, что принудительное изъятие у собственника имущества в случае отчуждения объекта незавершённого строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, является основанием прекращения права собственности на такое имущество.

В свете изложенного исковые требования подлежат удовлетворению.

В соответствии с частью 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобождён, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворённых исковых требований, если ответчик не освобождён от уплаты государственной пошлины.

На основании подпункта 2 пункта 2 статьи 333.17 Налогового кодекса Российской Федерации плательщиками государственной пошлины признаются организации, выступающие ответчиками в арбитражных судах, если решение суда принято не в их пользу и истец освобождён от уплаты государственной пошлины.

С учётом приведённых положений, на основании подпункта 4 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации с ответчика непосредственно в доход федерального бюджета следует взыскать 50 000 руб. государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

изъять у общества с ограниченной ответственностью «Дэма-Норд» (ОГРН <***>; ИНН <***>) объект незавершённого строительства с кадастровым номером 29:28:000000:4045 (местоположение: Архангельская область, г. Северодвинск, в районе проезда Песчаный, 10 (квартал 083)), расположенный на земельном участке с кадастровым номером 29:28:103075:71, путём продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершённого строительства».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Дэма-Норд» (ОГРН <***>; ИНН <***>) в доход федерального бюджета 50 000 руб. государственной пошлины.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путём подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья И.В. Быстров