Решение от 11 января 2023 г. по делу № А40-39396/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-39396/22-125-208
г. Москва
11 января 2023 г.
Резолютивная часть решения объявлена 10 января 2023года

Полный текст решения изготовлен 11 января 2023 года

Арбитражный суд в составе судьи Смыслова Л. А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сергачевой Ю.В.

рассматривает в судебном заседании дело по иску (заявлению)

АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "ДОМ.РФ" (125009, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 30.09.2002, ИНН: <***>, КПП: 770401001) к ответчику ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК ЗАПСИБЖИЛСТРОЙ" (625000, РОССИЯ, ТЮМЕНСКАЯ ОБЛ., ГОРОД ТЮМЕНЬ Г.О., ТЮМЕНЬ Г., ТЮМЕНЬ Г., ПЕРВОМАЙСКАЯ УЛ., Д. 39, КАБИНЕТ 402, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 23.10.2018, ИНН: <***>, КПП: 720301001)

третье лицо – АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "СИБСТРОЙСЕРВИС"(625512, ТЮМЕНСКАЯ ОБЛАСТЬ, ТЮМЕНСКИЙ РАЙОН, ТЮМЕНЬ-ТОБОЛЬСК-ХАНТЫ-МАНСИЙСК АВТОДОРОГА, 23 КИЛОМЕТР, СТРОЕНИЕ 5, ОФИС 101, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 25.09.2002, ИНН: <***>);

о взыскании 5 153 303,63 руб.

при участии

от истца : не явился, извещен

от ответчика: ФИО1 по доверенности от 14.03.2022 № 3

от третьего лица – не явился, извещен

УСТАНОВИЛ :

Иск заявлен о взыскании с 623 854,5 рублей- неустойка за нарушение сроков внесения арендных платежей, 3 969 056,40 рублей- неустойка за нарушение сроков предоставления банковской гарантии, 40 929 рублей- неустойка за нарушение сроков обеспечения жилищного и иного строительства ( с учетом пояснений , оцененных истцом в качестве ходатайства об уточнении исковых требований относительно размера неустойки неустойка за нарушение сроков внесения арендных платежей).

Истец, уведомленный надлежащим образом, в заседание не явился, в порядке ст. 156 АПК РФ суд рассматривает дело в его отсутствие по имеющимся документам.

Ответчик, возражая против правомерности заявленных требований по сути, заявил также о возможности применения судом положений ст. 333 ГК РФ.

Заслушав представителя ответчика, рассмотрев и оценив представленные документы, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований, исходя и руководствуясь, при этом, следующим.

ОАО «Сибстройсервис» на основании заключенного с Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства Договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 09.07.2013 г. № ДЗ-59 (далее – Договор), договора от 08.02.2017 об уступке прав и обязанностей арендатора по Договору, предоставлены два земельных участка общей площадью 154 118 кв. м, с кадастровыми номерами 72:23:0427001:9846 и 72:23:0427001:9844, расположенные по адресу: Тюменская область, г. Тюмень.

В соответствии со ст. 14 Федерального закона от 23.06.2016 года № 221-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» и п. 1 ст. 2 Федеральный закон от 13.07.2015 года № 225-ФЗ «О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные акты Российской Федерации» с 01.09.2016 года все права и обязанности Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства по договору переданы Акционерному обществу "Агентство ипотечного жилищного кредитования" (после смены наименования 14.03.2018 – АО «ДОМ.РФ»).

В ходе комплексного освоения вышеуказанных земельных участков, в результате их раздела были образованы земельные участки с кадастровыми номерами 72:23:0427001:10619 и 72:23:0427001:10625.

Согласно данным Единого государственного реестра недвижимости на земельном участке c кадастровым номером 72:23:0427001:10619 расположен объект недвижимости (объект незавершенного строительства, проектируемое назначение – многоквартирный жилой дом) с кадастровым номером 72:23:0427001:23490, принадлежащий на праве собственности ООО «Специализированный застройщик Запсибжилстрой» (государственная регистрация права собственности № 72:23:0427001:23490-72/041/2020-7 от 30.01.2020).

На земельном участке c кадастровым номером 72:23:0427001:10625 расположен объект недвижимости (объект незавершенного строительства, проектируемое назначение – многоквартирный жилой дом) с кадастровым номером 72:23:0427001:23963, принадлежащий на праве собственности ООО «Специализированный застройщик Запсибжилстрой» (государственная регистрация права собственности № 72:23:0427001:23963-72/052/2021-3 от 26.02.2021).

В соответствии с п. 2 ст. 271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В соответствии с п.п. 1, 3 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости

. В силу вышеуказанных норм ООО «Специализированный застройщик Запсибжилстрой» (далее – Арендатор) использует с 30.01.2020 земельный участок c кадастровым номером 72:23:0427001:10619, с 26.02.2021 земельный участок c кадастровым номером 72:23:0427001:10625 на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний арендатор земельных участков.

В пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка».

В соответствии с п. 4.4. Договора подлежащая оплате сумма арендной платы за использование участка начисляется с даты передачи участка Арендатору по акту приема-передачи и оплачивается Арендатором в безналичной форме ежеквартально, но не позднее 10-го числа первого месяца каждого полного оплачиваемого календарного квартала. В нарушение п. 4.4 Договора Арендатором несвоевременно исполнялись обязательства по внесению арендных платежей за период с 1 квартала 2020 по 4 квартал 2021.

В соответствии с п. 9.4. Договора в случае нарушения Арендатором сроков, установленных абзацем пунктом 4.4. Договора, Арендодатель вправе потребовать от Арендатора уплаты неустойки в размере 0, 15 % от просроченной сумма платежа за каждый день просрочки.

В соответствии с п. 9.4. Договора за нарушение сроков внесения арендных платежей за период с 1 кв. 2020 по 4 кв. 2021 Арендатору начислена неустойка, общий размер которой составляет 623 854, 5 рублей за период просрочки с 11.02.20 по 25.10.21 ( согласно представленному уточненному расчету).

В соответствии с п. 7.1. Договора Арендатор в течение 90 (девяносто) календарных дней с даты заключения Договора обязан предоставить Арендодателю в форме безотзывной банковской гарантии (оригинал) обеспечение исполнения обязательств по комплексному освоению участка в целях жилищного строительства, а также по уплате арендных платежей.

Размер гарантийной суммы должен быть не менее суммы годовой арендной платы, исчисляемой путем умножений указанного в протоколе об итогах аукциона размера арендной платы за 1 кв. м. площади участка на общую площадь участка.

В соответствии с п. 7.3. Договора Арендатор вправе обеспечить исполнение обязательств, указанных в пункте 7.1. Договора, последовательными безотзывными банковскими гарантиями в течение срока действия Договора.

В случае обеспечения исполнения обязательств последовательными безотзывными гарантиями Арендатор обязан предоставить Арендодателю оригинал безотзывной банковской гарантии не позднее 30 календарных дней до истечения срока действия предыдущей банковской гарантии.

В соответствии с п. 9.6 Договора за нарушение иных сроков, предусмотренных Договором, Сторона вправе потребовать от виновной Стороны уплаты неустойки в размере 0, 01 % от суммы платы за право на заключение Договора, указанной в пункте 4.2. Договора, за каждый день просрочки.

В связи с нарушением сроков предоставления безотзывной банковской гарантии, Истцом в соответствии с п. 9.6. Договора начислена неустойка в размере 3 969 056, 40 рублей за период 30.04.2020 по 23.11.2021. В соответствии с п. 3.1. Договора Арендатор осуществляет комплексное освоение участка в следующем порядке.

Пунктом 3.1.4 Договора предусмотрены сроки осуществления жилищного и иного строительства на образованных участках. При этом максимальный срок осуществления жилищного строительства установлен проколом об итогах аукциона.

В соответствии с пунктом 3 Протокола об итогах аукциона (Приложение № 2 к Договору аренды) максимальный срок осуществления жилищного и иного строительства в соответствии с видом разрешенного использования участков, предназначенного для жилищного и иного строительства: 4 (четыре) года со дня подписания акта приемапередачи участков (до 09.07.2017).

В соответствии с п. 9.3. Договора в случае неисполнения обязанностей, предусмотренных подпунктами 3.1.3-3.1.4 Договора, Арендодатель вправе потребовать от Арендатора уплаты неустойки в размере 0, 05 % от суммы годовой арендной платы за образованный участок, рассчитанной в порядке, установленном подпунктом 4.5.2 Договора, за каждый день просрочки.

В связи с нарушением Арендатором установленных условиями Договора сроков обеспечения жилищного и иного строительства, Арендатору в соответствии с п. 9.3. Договора начислена неустойка в размере 40 929 руб.

В связи с допущенными Арендатором нарушениями условий Договора АО «ДОМ.РФ» в адрес Ответчика была направлена досудебная претензия, оставленная ответчиком без удовлетворения, что явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим иском. .

Судом установлено, что ООО «СЗ Запсибжилстрой» на праве собственности принадлежат объекты незавершенного строительства (далее также ОНС), имеющие кадастровые номера 72:23:0427001:23490 и 72:23:0427001:23963, расположенные на земельных участках с кадастровыми номерами 72:23:0427001:10619 и 72:23:0427001:10625 соответственно.

Право собственности зарегистрировано 30.01.2020 года на ОНС с кадастровым номером 72:23:0427001:23490 и 26.02.2021 на ОНС с кадастровым номером 72:23:0427001:23963.

Земельные участки с кадастровыми номерами 72:23:0427001:10619 и 72:23:0427001:10625 до заключения трехстороннего дополнительного соглашения от 18.11.2021 к Договору аренды № ДЗ-59 от 09.07.2013 года находились во владении АО «Сибстройсервис» (ИНН <***>).

Таким образом, у ООО «СЗ Запсибжилстрой» фактические договорные обязательства перед АО «ДОМ.РФ» по Договору аренды № ДЗ-59 от 09.07.2013 года возникли, начиная с 18.11.2021 года. Следовательно, требование Истца о взыскании с ООО «СЗ Запсибжилстрой» неустойки за нарушение сроков внесения арендных платежей за период с 1 квартала 2020 года по 4 квартал 2021 года, за нарушение сроков предоставления безотзывной банковской гарантии, нарушении сроков обеспечения жилищного и иного строительства неправомерно.

С даты регистрации прав собственности на объекты незавершенного строительства у Ответчика в силу статей 35 и 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) возникло право на использование земельных участков, занятых данными объектами и обязанность уплачивать плату за фактическое пользование спорными земельными участками. Отсутствие договорных правоотношений между сторонами не исключает возмездности пользования земельным участком под принадлежащим ответчику на праве собственности недвижимым имуществом и не освобождает его от обязанности оплаты такого пользования. Согласно п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Исходя из системного толкования приведенных норм Земельного законодательства Российской Федерации у Ответчика имеется обязанность по оплате за использование земельных участков.

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для исполнения сторон с момента его заключения.

В соответствии с заключенным трехсторонним дополнительного соглашения от 18.11.2021 к Договору аренды № ДЗ-59 от 09.07.2013 года ответчик принимает на себя права и обязанности по договору аренды с даты приобретения права собственности на объекты незавершенного строительства , таким образом, как указано выше, оснований для применения к ответчику ответственности за просрочку внесения арендной платы за указанный истцом период суд не усматривает. Данное соглашение не предусматривает и не содержит обязательств ответчика по исполнению договорных обязательств в виде оплаты аренды , возникших до заключения этого трехстороннего соглашения.

Пунктом 2 трехстороннего дополнительного соглашения от 18.11.2021 к Договору аренды № ДЗ-59 от 09.07.2013 года ООО «СЗ Запсибжилстрой» приняло обязательство в части, применимой к освоению Земельных участков, в том числе к параметрам строительства, внесения арендной платы.

Таким образом, дополнительным соглашением от 18.11.2021 к Договору аренды № ДЗ-59 от 09.07.2013 года очерчен круг обязательств Ответчика в рамках Договора аренды № ДЗ-59 от 09.07.2013 года, в число которых не входит предоставление банковской гарантии, а также соблюдение срока осуществления строительства до 09.07.2017 года.

Как указано выше , подтверждено материалами дела и не оспаривается истцом, Ответчик стал собственником объектов незавершенного строительства после 09.07.2017 года, соответственно исполнение пункта 3 Протокола об аукционах (Приложение № 2 к Договору аренды), предусматривающего максимальный срок осуществления жилищного и иного строительства в соответствии с видом разрешенного использования участков, предназначенного для жилищного и иного строительства 4 (года) со дня подписания акта приема-передачи участков (до 09.07.2017 года) не применимо к Ответчику, , соответственно, требование о взыскании неустойки за нарушение срока осуществления жилищного и иного строительства в размере 40 929 рублей необоснованно.

Кроме того, суд считает необходимым указать на следующее.

Кредитор не должен использовать неустойку как дополнительный источник дохода и средство обогащения.

Настоящим иском предъявлено требование о взыскании неустойки за нарушение сроков безотзывной банковской гарантии, за нарушение сроков внесения арендных платежей за период с 1 квартала 2020 года по 4 квартал 2021 года, аналогичные требования ( включающие частично тот же период ) заявлены Истцом к АО «Сибстройсервис», ООО «ТЕХЭНЕРГО» и удовлетворены Арбитражным судом г. Москвы по делам А40-104457/2018, А40-83934/21-37-531, А40-137895/21, А40-76886/2020.

Предоставление банковской гарантии в качестве обеспечения исполнения обязательств по Договору, исходя из его толкования, обусловлено значительной ценой за право на заключение Договора аренды № ДЗ-59 на дату его заключения, а также размером арендной платы за пользование земельными участками, общая площадь которых в тот момент составляла 154 118 кв.м.

Ответчик же вступил во взаимоотношения с Истцом по Договору аренды № ДЗ-59 от 09.07.2013 года в силу закона, а не на условиях аукциона. Дополнительным соглашением от 18.11.2021 к Договору аренды № ДЗ-59 от 09.07.2013 года не предусмотрена обязанность ООО «СЗ Запсибжилстрой» по предоставлению банковской гарантии. Общая площадь арендуемых земельных участков составляет 18 335 кв.м., а соответственно исчисление неустойки от суммы платы за право на заключение Договора в данном случае неправомерно.

Требование Истца о взыскании с ООО «СЗ Запсибжилстрой» неустойки за нарушение срока осуществления жилищного и иного строительства в размере 40 929 рублей необоснованно, ввиду невозможности его исполнения.

Как уже выше указывалось судом, Ответчик стал собственником объектов незавершенного строительства после 09.07.2017 года, а соответственно исполнение пункта 3 Протокола об аукционах (Приложение № 2 к Договору аренды), предусматривающего максимальный срок осуществления жилищного и иного строительства в соответствии с видом разрешенного использования участков, предназначенного для жилищного и иного строительства 4 (года) со дня подписания акта приема-передачи участков (до 09.07.2017 года) не применимо к Ответчику.

Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

На основании ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле обстоятельств.

В соответствии с ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые стороны ссылается в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласия с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований

Арбитражный процессуальным законодательством установлены критерии оценки доказательств в качестве подтверждающих фактов наличия тех или иных обстоятельств.

Признак допустимости доказательств предусмотрен положениями ст. 68 АПК РФ, в соответствии с которой обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Достаточность доказательств можно определить как наличие необходимого количества сведений, достоверно подтверждающих те или иные обстоятельства спора.

Отсутствие хотя бы одного из указанных признаков является основанием не признавать требования лица, участвующего в деле, обоснованными (доказанными).

Отсутствие хотя бы одного из указанных признаков является основанием не признавать требования лица, участвующего в деле, обоснованными (доказанными).

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле , должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается в обоснование своих требований или возражений, неся, в противном случае, бремя негативных для себя последствий.

При таких обстоятельствах суд считает исковые требования неправомерными и не подлежащими удовлетворению. На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 167-170 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Возвратить АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "ДОМ.РФ" (125009, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 30.09.2002, ИНН: <***>, КПП: 770401001) из федерального бюджета 4 916 рублей- госпошлины.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.


Судья:

Л.А. Смыслова