Решение от 6 ноября 2025 г. по делу № А73-6616/2025

Арбитражный суд Хабаровского края <...>, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-6616/2025
г. Хабаровск
07 ноября 2025 года
Резолютивная часть судебного акта объявлена 23.10.2025 г. Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи О.М. Левинталь,

при ведении протокола судебного заседания секретарем А.Ю. Лихачевым,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску первого заместителя прокурора Хабаровского края в публичных интересах муниципального образования городского округа «Город Хабаровск» (680000, г. Хабаровск, Хабаровский край, ул. Шевченко, 6)

к Департаменту муниципальной собственности администрации города Хабаровска (ОГРН <***>, ИНН <***>, 680000, <...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Дальинтер-Сервис» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 680014, <...>)

третье лицо: Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю

о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, о применении последствий недействительности сделки

при участии в судебном заседании: от истца – ФИО1;

от Департамента – ФИО2 по доверенности от 25.12.2024 № 09-17/15323, диплом;

слушатель – ФИО3;

иные лица явку представителей в судебное заседание не обеспечили, уведомлены надлежащим образом в порядке ст. 123 АПК РФ.

Первый заместитель прокурора Хабаровского края в публичных интересах муниципального образования городского округа «Город Хабаровск» (далее - истец) обратился в суд к Департаменту муниципальной собственности администрации города Хабаровска (далее – ответчик, Департамент), к обществу с ограниченной ответственностью «Дальинтер-Сервис» (далее – ответчик, ООО «Дальинтер-Сервис») с требованиями:

- о признании недействительным договор купли-продажи земельного участка № 8584 от 09.08.2024 г., площадью 7 649,3 кв.м., с кадастровым номером 27:23:0000000:589, расположенный по адресу: <...>, заключенный между Департаментом муниципальной собственности администрации города Хабаровска и ООО «Дальинтер-Сервис»;

- о применении последствий недействительности ничтожной сделки путем обязания ООО «Дальинтер-Сервис» вернуть в собственность городского округа «Город Хабаровск» земельный участок площадью 7 649,3 кв.м., с кадастровым номером 27:23:0000000:589, расположенный по адресу: <...>;

- об обязании Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска возвратить ООО «Дальинтер-Сервис» средства в размере 17 761 675 руб.

Иск обоснован неправомерной продажей ответчику ООО «Дальинтер-Сервис» без проведения торгов земельного участка с превышением площади проданного земельного участка площади, необходимой для эксплуатации здания, расположенного на земельном участке.

Истцом требования поддержаны. Указывает, что ООО «Дальинтер-Сервис» приобрело в собственность земельный участок, площадь которого значительно превышает площадь, необходимую для эксплуатации расположенного в его пределах здания. Считает, что приобретение земельного участка направлено на обход законодательно установленных процедур формирования земельных участков и проведения торгов на право заключения договоров купли-продажи. В связи с этим полагает, что для АО ООО «Дальинтер-Сервис» должен был быть выделен земельный участок площадью 876,3 кв. м. Указывает, что ООО «Дальинтер-Сервис» приобрело незастроенную часть земельного участка по льготной цене, что привело к нанесению ущерба бюджету городского округа «Город Хабаровск» в виде недополученных денежных средств, составляющих разницу между рыночной стоимостью земельного участка и его льготной выкупной ценой.

ООО «Дальинтер-Сервис» представлен отзыв на иск, возражает против удовлетворения требований. Указывает, что договор купли-продажи не может быть признан ничтожным по п. 2 ст. 168 ГК РФ, поскольку ООО «Дальинтер-Сервис» использует земельный участок целиком в целях размещения кемпинга для размещения работников общества и иных организаций (не для общего пользования) – водителей большегрузных автомобилей (дальнобойщиков). Пояснил, что на земельном участке расположена инфраструктура кемпинга: автомойка, эстакады для осмотра и мойки автомобилей, станции (гаражи, ангары) для технического обслуживания автомобилей, площадка для стоянки большегрузных транспортных средств, павильоны (вагончики) для отдыха водителей (дальнобойщиков), территория для подъезда большегрузных транспортных средств, разворотные площадки, а также пункт пропуска, оборудованный конструкцией, препятствующей свободному въезду автомототранспорта (шлагбаум). Указывает, что для организации спорного земельного участка под кемпинг необходима значительно больше площадь территории, чем рассчитанная истцом, для расчета площади земельного участка применяются показатели согласно п. 6.3 ГОСТ Р 58187-2018 «Туристские услуги. Кемпинг» как единого комплекса, в состав которого входит как капитальные (административное здание) и некапитальные объекты (инфраструктура кемпинга), которые являются единым целым и неотъемлемой частью друг от друга, а также иных требований предъявляемых к эксплуатируемому объекту недвижимости, согласно его функциональному назначению. Выкуп земельного участка произведен без льгот, в соответствии со ст. 39.4 ЗК РФ в размере кадастровой стоимости земельного участка.

Департаментом представлен отзыв на иск, возражает против удовлетворения требований. Ссылается на то, что порядок предоставления участка в собственность за плату по ст. 39.17 ЗК РФ не нарушен, указывает, что в нарушение ст. 65 АПК РФ истец не представил доказательства в подтверждение довода о том, что площадь земельного участка не соответствует потребности ООО «Дальинтер-Сервис», связанной с эксплуатацией расположенных на нем объектов недвижимости и сооружений. Указывает, что выкупная стоимость земельного участка определена без льгот, в соответствии со ст. 39.4 ЗК РФ в размере кадастровой стоимости земельного участка. Утверждает, что истец не указал основания для отказа ООО «Дальинтер-Сервис» в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов согласно ст. 39.16 ЗК РФ.

Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие неявившихся лиц.

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, суд

УСТАНОВИЛ:

Между Департаментом и ООО «Дальинтер-Сервис» был заключен договор аренды земельного участка от 28.02.2023 № 31 из земель категории «земли населенных пунктов» с кадастровым номером 27:23:0000000:589 площадью 7649,3 кв.м., расположенного по местоположению: <...>, для использования под административное здание с автомагазином и автостоянкой.

Срок действия договора определен с 28.02.2023 по 27.02.2072.

К заявлению от 21.02.2023 вх. № 3295 о предоставлении земельного участка в аренду ООО «Дальинтер-Сервис» предоставлено заключение кадастрового инженера по результатам обследования в натуре земельного участка с кадастровым номером 27:23:0000000:589, расположенного по адрес: <...> (обоснование площади земельного участка, предоставляемого для эксплуатации объекта капитального строительства).

На основании заявления ООО «Дальинтер-Сервис» от 24.07.2024 вх. № 12284 о расторжении договора аренды земельного участка Соглашением от 09.08.2024 договор аренды земельного участка от 28.02.2023 № 31 расторгнут.

ООО «Дальинтер-Сервис» подано заявление от 24.07.2024 вх. № 12283 о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 27:23:0000000:589 в собственность за плату на основании пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК.

09.08.2024 между Департаментом и ООО «Дальинтер-Сервис» заключен договор № 8584 купли-продажи по которому земельный участок передан в собственность ООО «Дальинтер-Сервис» за плату в размере 17 761 675 руб.

Оплата произведена 12.08.2024 платежным поручением № 1482.

20.08.2024 осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок за ООО «Дальинтер-Сервис», о чем в ЕГРН сделана регистрационная запись.

Полагая, что договор заключен с нарушением норм законодательства, истец обратился в суд с настоящим иском.

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Пунктом 1 статьи 166 ГК РФ установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23,06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - постановление Пленума от 23.06.2015 № 25), ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Исключительное право на приобретение земельных участков, реализуемое при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что

определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения (Определение Конституционного Суда РФ от 23.04.2020 № 935-0).

В Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.03.2011 № 13535/10 и от 03.06.2014 № 1152/14 также сформулирована правовая позиция, согласно которой условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации находящихся на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.

Согласно пункту 2 статьи 39.1 ЗК РФ продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 39.3 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.

Так в силу пункта 1 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ, по общему правилу, продажа публичных земельных участков должна осуществляться на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 и пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ исключительным правом на приобретение в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обладают граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Выкуп земельного участка, находящегося в публичной собственности, без проведения торгов лицом, имеющим в собственности здание (сооружение), правомерно возведенное на данном участке, обусловлен необходимостью обслуживания и использования такого объекта по назначению.

Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, установлены статьей 39.16 Земельного кодекса РФ, ни одно из которых в данном случае Прокурором не указано и судом в ходе рассмотрения настоящего спора не выявлено.

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов регламентирован статьей 39.17 Земельного кодекса РФ, нарушений которого судом не установлено.

Требования статьи 39.20 Земельного кодекса РФ указывают в качестве обязательного условия приобретения в собственность земельного участка наличие расположенного на нем на праве собственности объекта недвижимости. Каких-либо иных условий для продажи земельного участка данная норма не содержит.

Условие о нахождении на участке объекта недвижимости соблюдено.

Суд приходит к выводу, что с учетом нормативного регулирования порядка выкупа земельного участка ООО «Дальинтер-Сервис» имеет право на реализацию предусмотренной нормами земельного законодательства возможности получения в собственность земельного участка для эксплуатации расположенного на нем кемпинга для

размещения работников общества и иных организаций (не для общего пользования) – водителей большегрузных автомобилей (дальнобойщиков), включающий в себя не только административное здание, но и комплекс инфраструктуры кемпинга: автомойка, эстакады для осмотра и мойки автомобилей, станции (гаражи, ангары) для технического обслуживания автомобилей, площадка для стоянки большегрузных транспортных средств, павильоны (вагончики) для отдыха водителей (дальнобойщиков), территория для подъезда большегрузных транспортных средств, разворотные площадки, а также пункт пропуска оборудованный конструкцией, препятствующей свободному въезду автомототранспорта (шлагбаум).

В качестве одного из оснований для признания оспариваемого договора недействительным, истец указывал на то, что площадь предоставленного обществу земельного участка не соответствует объективной потребности, связанной с эксплуатацией расположенных на нем объектов.

Однако данное утверждение, вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ, заявителями не подтверждено надлежащими доказательствами.

В Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 06.03.2017 № 305-КГ16-16409 отмечено, что при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов, орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его приобрести (Определение Верховного Суда РФ от 26.04.2016 N 64-КГ16-2).

Как следует из акта обследования земельного участка от 26.07.2024 земельный участок с кадастровым номером 27:23:0000000:589 по периметру огорожен частично. При выезде на участок расположен некапитальный объект (будка) для охраны. На земельном участке расположено здание (нежилое) административное, некапитальные объекты недвижимости (нежилые), гаражи, металлические контейнеры, автомобили, строительная техника.

Земельный участок в соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа «Город Хабаровск», утвержденными решением Хабаровской городской Думы от 21.05.2002 № 211 (далее - ПЗЗ), входит в территориальную зону ЦК - «зона коммерческой активности».

Предельные размеры земельного участка согласно ПЗЗ, который может располагаться в данной зоне, составляют от 800 кв.м до 700 000 кв.м.

Следовательно, при образовании данного земельного участка не нарушаются нормы допустимого размещения земельного участка в зоне ЦК. Величина площади не превышает максимально возможной площади, которая определена для данной территории.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 3 июня 2014 № 1152/14 указано, что исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования. Площадь такого участка не может быть менее предельных минимальных и более предельных максимальных размеров, установленных для конкретных видов деятельности, правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Также в соответствии с ПЗЗ установлены ограничения по максимальному проценту застройки в границах земельного участка и составляют 60%. Ограничения по минимальному проценту застройки отсутствуют (не установлены).

Расчет выкупной стоимости произведен в соответствии с п. 2 ст. 39.4 ЗК РФ, п. 2 постановления Правительства Хабаровского края от 28.10.2015 № 354-пр «Об утверждении Порядка определения цены земельного участка, находящегося в собственности Хабаровского края, и земельного участка, государственная собственность на который не разграничена на территории Хабаровского края, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов» в размере кадастровой стоимости земельного участка и составил 17 761 675 руб.

Суд приходит к выводу, что доводы иска сформулированы истцом без должного обоснования, поскольку при определении площади земельного участка учитывают лишь площадь построенного объекта недвижимости и не учитывают целевое эксплуатационное назначение участка и площадь необходимую для его использования.

В силу ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Поскольку истцом не доказано нарушение законодательства при заключении договора купли-продажи, иск удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья О. М. Левинталь