Решение от 4 июня 2020 г. по делу № А56-119803/2019

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-119803/2019
04 июня 2020 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 27 мая 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 04 июня 2020 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Балакир М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: :ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТМХФ РИТЕЙЛ" (адрес: Россия, 121357, город Москва, Верейская улица, дом 29 строение 33, эт 1 пом 5)

ответчик: :ЗАКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "ИНВЕСТРЕКОНСТРУКЦИЯ" (адрес: Россия 194100, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, ул КАНТЕМИРОВСКАЯ 37/ЛИТ.А, ОГРН: 1037828071258)

о взыскании суммы обеспечительного платежа, процентов за пользование чужими денежными средствами

при участии

- от истца: представитель не явился, (извещен)

- от ответчика: представитель ФИО2, на основании доверенности от 25.11.2019,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «ТМХФ Ритейл» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к закрытому акционерному обществу «Инвестреконструкция» (далее - ответчик) о взыскании 67 586.44 руб. обеспечительного платежа, 1 805 руб. 39 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 22.05.2019 по 30.09.2019.

Определением от 13.01.2020 суд принял исковое заявление к производству для рассмотрения в порядке упрощенного производства. Определением от 13.01.2020 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства, назначил предварительное судебное заседание и судебное заседание.

В настоящее судебное заседание представитель истца не явился, направил ходатайство об отложении судебного заседания.

Суд отклонил ходатайство истца об отложении судебного заседания, не усмотрев оснований, предусмотренных статьей 158 АПК РФ для его удовлетворения.

Ответчик просил в иске отказать по основаниям, изложенным в отзыве.

Заслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендоадтель) 01.10.2016 заключен договор № 10/2016 (в редакции дополнительного соглашения от 01.04.2017) (далее – договор) аренды помещения общей площадью 63,8 кв.м. на 1-м и 5-м этажах здания расположенного по адресу: <...>.

Перед арендой помещения, истец заказывал рыночную оценку арендной платы помещения, при которой эксперт зафиксировал состояние помещения.

В соответствии с пунктом 3.10 договора арендатор оплачивает арендодателю 67 586 руб. 44 коп. в качестве обеспечительного платежа. 22.05.2019 договор был расторгнут.

22.05.2019 при ведении видеозаписи, в присутствии двух свидетелей, представители Ответчика, отказались от подписания акта возврата помещения и от приемки помещений.

Истец был вынужден направить акт возврата помещения (в двух экземплярах) и ключи от помещений почтой (№ отправления 10500535090745, вручено 07.06.2019).

03.07.2019 истец направил ответчику претензию № 10911735003426 с требованием вернуть обеспечительный платеж истцу.

18.07.2019 в ответ на претензию ответчик прислал письменный отказ от исполнения обязательств, сославшись на то, что истец якобы произвел перепланировку помещений и не привел помещения в первоначальное состояние при расторжении договора.

Поскольку ответчик не произвел возврат полученного по договору обеспечительного платежа и не направил в адрес истца подписанные акты возврата помещений, истец обратился в суд с настоящим иском.

Оценив доводы сторон в совокупности с представленными доказательствами, суд приходит к выводу о наличии оснований для отказа в удовлетворении исковых требований.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с положениями пункта 1.3 договора до даты заключения договора арендатор произвел осмотр помещения и проверил исправность и пригодность инфраструктуры, технически обеспечивающей помещение, арендатор знаком со всеми недостатками помещения. Подписывая договор, арендатор заявил о том, что не имеет претензий к арендодателю по техническому состоянию помещения и работоспособности его инфраструктуры.

В соответствии с положениями пунктом 1.1 договора, помещение передается арендатору по акту приема-передачи (согласно приложению № 2 к договору).

01.10.2016 истцом и ответчиком был подписан акт приемки-передачи объекта аренды, в котором не отражены какие-либо изменения в планировке помещения относительно первоначальной, определенной приложением к договору.

В марте 2019 года ответчиком от истца было получено уведомление о расторжении договора. Истец обозначил дату расторжения – 22.05.2019 и просил зачесть сумму обеспечительного платежа в счет арендной платы за последние 30 календарных дней аренды помещения. В ответ на уведомление, ответчик 01.04.2019 направил в адрес истца письмо, содержащее требование, в связи с расторжением договора, провести текущий ремонт в объекте аренды, привести помещения в первоначальное состояние (копия письма исх. № 061-КГ от 01.04.2019 – приложение). Просьба Истца о зачете обеспечительного платежа была отклонена.

Ответчиком по результатам визуального осмотра был выявлен факт осуществления истцом несогласованной с ответчиком перепланировки помещения (сооружение дополнительного подсобного помещения для хранения товара), о чем составлены акты, произведена фотофиксация.

Пунктом 2.3.6 договора установлено, что арендатор не вправе производить внутреннюю перепланировку и реконструкцию арендуемых помещений, переоборудование сантехники, системы электропроводки, либо иные изменений в арендуемых помещениях и инфраструктуре без письменного согласования Арендодателя. В случае, если арендатор произвел улучшения, то после прекращения договора аренды по требованию арендодателя арендатор обязан за свой счет демонтировать все произведенные в течение срока аренды неотделимые переоборудования или изменения в помещениях и вернуть помещение в первоначальный вид. Указанные изменения в объекте аренды, работы по изменению планировки помещений производились истцом с нарушением условия договора, без согласия арендодателя.

Положениями пункта 2.3.4 договора истец принял на себя обязательство не допускать порчи объекта аренды в результате своей деятельности. Использовать и содержать арендуемые помещения и инфраструктуру в исправном состоянии. Пунктом 2.3.7 договора на истца была возложена обязанность по проведению текущего ремонта объекта аренды.

Пункт 4.7 договора устанавливает, что факт неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязанностей, предусмотренных договором, фиксируется в соответствующем акте о проверке соблюдения арендатором указанных обязанностей. Акт составляется представителями сторон. В случае отказа представителей арендатора от подписания акта, акт подписывается представителями арендодателя.

22.05.2019 договор был расторгнут. В процессе приемки-передачи объекта представителями ответчика был зафиксирован факт наличия указанных ранее перепланировок в объекте аренды, был составлен соответствующий акт.

Пункт 9.4 договора обязывает арендатора осуществить возврат объекта аренды в последний день прекращения срока действия договора, подписания соглашения о расторжении договора или сроков, указанных в п.п. 9.3, 9.4, 9.5. При прекращении договора арендатор обязан произвести за свой счет текущий ремонт арендуемых помещений, вернуть по акту приема-передачи арендодателю помещение в том состоянии, в котором он его получил, со всеми произведенными неотделимыми улучшениями.

Требования ответчика в части проведения текущего ремонта в объекте аренды, приведения объекта аренды в состояние, позволяющее его нормальную эксплуатацию, истцом не были выполнены, таким образом, истцом были нарушены п.п. 2.3.4, 2.3.6, 9.4 договора, акт сдачи-приемки помещений со стороны ответчика подписан не был.

Статьей 622 ГК РФ установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Порядок расторжения Договора установлен разделом 9 Договора. При этом, договором не предусмотрена возможность одностороннего подписания акта приемки-передачи объекта аренды.

В соответствии с пунктом 3.10 договора арендатор обязался в течение 5-ти календарных дней со дня заключения договора перечислить арендодателю денежные средства в размере 67 586 руб. 44 коп., в том числе НДС. Данная сумма является обеспечением исполнения обязательств арендатора по договору аренды (обеспечительный платеж) и возвращается арендатору после выполнения им своих обязательств по договору в течение 10-ти календарных дней со дня подписания сторонами акта передачи помещения арендодателю.

Поскольку требования ответчика о приведении объекта аренды в первоначальное состояние истцом не выполнены, акт приемки-передачи объекта аренды ответчиком не подписан, у ответчика отсутствуют основания для возврата обеспечительного платежа, о чем ответчик поставил истца в известность в ответе на досудебную претензию от 31.07.2019.

Более того, в соответствии с пунктом 9.4 договора, при наличии у арендодателя претензий к арендатору, связанных с несоответствием возвращаемого объекта аренды условиям настоящего договора, арендодатель вправе произвести удержание из сумм фактической переплаты арендных и иных платежей в качестве компенсации за причиненные убытки.

Соответственно, ввиду наличия дефектов, выявленных в объекте аренды и неустранения истцом выявленных дефектов, не позволяющих их отнести к категории нормального износа с учетом согласованного сторонами в п.п. 2.3.4, 2.3.6 и 9.4 договора обязательства арендатора по договору нельзя признать исполненными арендатором надлежащим образом.

Таким образом, основания для возврата обеспечительного платежа, предусмотренные договором, отсутствуют.

Заявителем не опровергнуто то, что в июле 2019 года арендодателем самостоятельно выполнены работы по ремонту объекта аренды, в том числе демонтировано самовольно возведенное истцом подсобное помещение для хранения обуви, демонтирован встроенный шкаф-купе, осуществлены работы по покраске стен, вывозу строительного мусора с территории бизнес-центра. Стоимость указанных работ составила 92 335 руб. 80 коп.

Таким образом, нарушение истцом обязательств по договору (п. 2.3.4., 2.3.6,9.4 Договора) стало причиной возникновения убытков у ответчика в сумме 92 335 руб. 80 копеек.

Сумма депозита не превышает стоимость восстановительного ремонта, рассчитанную подрядной организацией.

Таким образом, удержание суммы обеспечительного платежа в размере 67 586 руб. 44 коп, произведенное ответчиком является целесообразной, обоснованной, достаточной мерой ответственности, соразмерной последствиям нарушения истцом обязательств по договору.

Учитывая изложенные обстоятельства, в удовлетворении исковых требований следует отказать.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Балакир М.В.