Решение от 1 декабря 2019 г. по делу № А40-291892/2018

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-291892/18-60-2347
02 декабря 2019 года
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 16 октября 2019 года

Решение в полном объеме изготовлено 02 декабря 2019 года

Арбитражный суд в составе: председательствующего Буниной О.П.,

членов суда: единолично, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Луганько Н.С.,

в заседании приняли участие:

от истца – ФИО1 – сотрудник, по доверенности от 30.11.2018г.,

от ответчика – ФИО2 – представитель, по доверенности от 13.05.2019г.; ФИО3 – представитель, по доверенности от 10.09.2018г. – не допущена, представлен доверенность с истекшим сроком действия;

рассмотрев в открытом судебном заседании, в помещении суда по адресу: г. Москва, ул. Большая Тульская, д. 17, зал 5072 дело по иску Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423; ИНН 7705031674; 123112, г.Москва, 1й Красногвардейский пр-д, д.21, стр.1; дата регистрации: 15.11.1991г.) к Закрытому акционерному обществу «Комбинат дошкольного питания» (ОГРН 1027700137541, ИНН 7726221073, 115407, г.Москва, ул.Якорная, д.6, дата регистрации 04.11.1996г.) о взыскании 18.286.675руб. 70коп.

Установил:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в суд с иском к ЗАО «Комбинат дошкольного питания» о взыскании 18.286.675руб. 70коп., в том числе: 17.800.717руб. 14коп. – задолженности по арендной плате за период с 01.01.2016г. по 20.09.2016г., 485.958руб. 56коп. – пени за период с 01.01.2016г. по 20.09.2016г., на основании договора аренды нежилого помещения от 21.04.1999г. №06-00236/99 в соответствии со ст.ст.307, 309, 310, 314, 330, 450, 452, 606, 614, 619 ГК РФ..

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по договору аренды от 21.04.1999г. №06-00236/99.

Ответчик заявленные требования не признал по доводам письменного отзыва на иск.

Заслушав в открытом судебном заседании доводы и пояснения представителей сторон, исследовав письменные доказательства по делу, суд пришел к следующим выводам.

Между Департаментом городского имущества города Москвы (арендодатель) и ЗАО «Комбинат дошкольного питания» был заключен договор аренды нежилого помещения от 21.04.1999 №06-00236/99 площадью 3822,4кв.м., расположенного по адресу: <...>, сроком действия по 01.10.2018г. (п. 2.1 договора).

13.09.1999г. была произведена государственная регистрация договора (запись о регистрации 77/01/00-02/1999-31109).

Согласно п.4.2.11 договора арендатор обязан не позднее, чем за один месяц письменно сообщить арендодателю (Балансодержателю), о предстоящем освобождении помещения, как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении. Возврат арендатором имущества в исправном состоянии предается Балансодержателем по акту.

В соответствии с п.5.1 договора, за указанное в раздел 1 договора аренды помещение арендатором ежеквартально с оплатой не позднее 5 числа первого месяца текущего квартала (не позднее 5-го числа каждого месяца при помесячно оплате), вносится арендная плата на специальный счет Департамента по аккумуляции платежей за аренду нежилого фонда.

На сумму арендной платы (и пени), перечисляемые Департаменту, арендатор самостоятельно начисляет налог на добавленную стоимость (и др, если таковые имеются) и одновременно с арендной платой перечисляет его на счет Департамента. В случае изменения условий оплаты аренды помещения к договору аренды оформляется дополнительное соглашение, которое является неотъемлемой частью настоящего договора (п.5.1).

В силу п.5.4 договора арендная плата по постановлению Правительства Москвы подлежит ежегодному пересмотру и перерасчету при изменении базовой стоимости 1кв.м. строительства, изменении размера минимальной ставки арендной платы или методики расчета.

В соответствии с п.6.1 Договора аренды от 21.04.1999 № 06-00236/99 при неуплате арендатором арендных платежей в установленные сроки, начисляются пени в размере 0,2% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

В соответствии с Распоряжением Мэра Москвы от 02.12.1999 №1369-РМ с 24.01.2000 расчет пеней за каждый день просрочки производится по процентной ставке, равной 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Дополнительным соглашением от 21.04.1999г. были внесены изменения в редакцию п.п.4.2.3, 7.5, 7.6, 8.2, 8.11 договора

Дополнительным соглашением от 19.01.2010г. стороны установили, что в соответствии с постановлением Правительствам Москвы от 22.09.2009г. №1016-ПП с 01.01.2010г. по 31.12.2010г. ставка арендной платы за 1кв.м. в год составляет 2.631,81руб., арендная плата в месяц с НДС - 989.216руб. 67коп., в год 11.870.600руб. 01коп.

Уведомлением от 02.06.2016г. №33-6-26519/16-(0)-0 Департамент уведомил ответчика об установлении на период с 01.01.2016г. рыночной ставки арендной платы с учетом коэффициента дефлятора - средней ставки арендной платы за 1кв.м. в год – 9.120,38руб., в год без НДС - 34.861.740руб. 51коп. которая подлежит уплате ежемесячно до 5-го числа текущего месяца, в размере 1/12 части годовой арендной платы. НДС подлежит перечислению в соответствующие бюджеты.

03.08.2016г. ответчик вручил Департаменту уведомление от 01.08.2016г. о намерении на основании п.4.2.11 договора досрочно расторгнуть договор - с 01.09.2016г.

Согласно акту приема-передачи от 21.09.2016г. арендатор передал, а арендодатель принял нежилое помещение общей площадью 3822,4кв.м., находящееся по адресу: <...>.

В обоснование своих требований, истец указывает на то, что ответчик установленную договором обязанность по своевременному перечислению арендной платы за период с 01.01.2016 по 20.09.2016 не исполнил, в результате чего образовалась задолженность в размере 17 800 717руб. 14коп.

Согласно расчету истца за период с 01.01.2016 по 20.09.2016 размер пени составляет 485 958руб. 56коп.

Претензиями от 09.10.2017 №33-6-317313/17-(0)-1 и №33-6-317313/17-(0)-2 ответчику предлагалось устранить допущенные нарушения договора аренды в течение месячного срока с даты направления претензии.

Поскольку претензионные требования истца не были удовлетворены, последний обратился в суд с настоящим иском.

Довод ответчика о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора судом отклоняются, поскольку претензия истца от 09.10.2017г. получена ответчиком 14.10.2017г. по адресу места нахождения юридического лица – общества ответчика: Москва, ул.Якорная, д.6.

Оценив представленные в материалы дела документы, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст.314 ГК РФ, если в обязательстве предусмотрен срок исполнения, оно должно быть исполнено в обусловленный договором срок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Согласно ч.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно ст.65 АПК РФ стороны обязаны доказывать обстоятельства своих требований или возражений.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (п.2 ст.9 АПК РФ).

В предмет доказывания по спорам о взыскании задолженности по арендной плате входит: факт передачи имущества арендатору; наличие задолженности за конкретный расчетный период; размер задолженности

Согласно расчету истца общая сумма задолженности составила 17.800.717руб. 14коп.

Данная задолженность по арендной плате исчислена истцом исходя из ставки арендной платы в размере 2.905.145руб. 04коп. согласно уведомлению от 02.06.2016г. (34.861.740руб. 51коп./12=2.905.145руб. 04коп.).

Порядок определения размера арендной ставки, в том числе по уже действующим договорам аренды установлен Постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 N809-ПП «Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы» (в ред. постановления Правительства Москвы от 26.08.2015 N544-ПП).

Согласно п.3.2 Постановления Правительства Москвы от 25.12.2012г. N809-ПП по действующим договорам аренды нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы, арендная ставка определяется на основании заключения независимого оценщика о рыночной величине годовой арендной платы.

В соответствии с п.1 Приложения №1 к Постановлению от 25.12.2012 N809-ПП коммерческим организациям ставка арендной платы за 1кв.м. объекта аренды в год устанавливается на основании заключения независимого оценщика о рыночной величине годовой арендной платы.

В силу положений ст.8 Федерального закона от 29.07.1998 N135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки является обязательным при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих субъекту Российской Федерации, в целях их передачи в аренду.

Между тем, определение рыночной ставки арендной платы определяется независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». Согласно п.2 ст.12 Федерального закона «Об оценочной деятельности» рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение 6 месяцев с даты составления отчета.

Соответственно Истец (Арендодатель) при расчете размера арендной платы на новый период должен использовать отчет об оценке давность которого составляет не более 6 месяцев с момента его составления.

Как указано выше, истцом ответчику направлено уведомление №33-6-26521/16-(0)-0 об установлении с 01.01.2016г. рыночной ставки арендной платы с учетом коэффициента дефлятора 9.120руб. 38коп. за 1кв.м. в год без НДС, 34.861.740руб. 51коп. – в год.

Определениями суда от 01.04.2019г., 04.06.2019г. истцу предлагалось представить документы относительно установления ставки арендной платы на период с 2012г. по 2015г. включительно.

Определением суда от 02.08.2019г. истцу предлагалось документально подтвердить применение в более ранний период (до спорного) рыночной ставки арендной платы.

Истцом дополнительных документов в обоснование исковых требований суду не представлено.

В судебном заседании 16.10.2019г. истец поддержал исковые требования, указал на то, что ко взысканию заявлена арендная плата, исчисленная исходя из оценки права аренды, проведенной Департаментом, на основании отчета об оценке.

При этом, истцом не представлен отчет об оценке права аренды, из которого бы следовало, в том числе, возможность применения результатов такой оценки к спорному периоду в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

Таким образом, применение Департаментом корректирующего коэффициента произведено к иной, не установленной в соответствии с условиями договора и действующим законодательством ставке (аналогичная позиция отражена в Постановлении суда кассационной инстанции от 25.12.2018 N Ф05-21651/2018 по делу N А40-150014/17).

Принимая во внимание, что рыночная стоимость арендной платы за период с 01.01.2016г. по 20.09.2016г. истцом не доказан, достоверность ставки не подтверждена.

С учетом изложенного, произведенных ответчиком платежей, исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате признаются судом обоснованными и подлежащими удовлетворению в размере 614.767руб. 21коп. за период с 1-20 сентября 2016г., исходя из стоимости аренды в месяц - в размере 922.150,82руб., и пени в размере 2.382руб. 22коп.

В остальной части исковые требования о взыскании задолженности и пени удовлетворению не подлежат.

Представленная истцом копия дополнительного соглашения без даты и номера к договору аренды от 21.04.1999г. судом в качестве доказательства не принимается, поскольку данное соглашение не содержит даты его заключения сторонами и, соответственно, из такого соглашения не следует период его действия. Пункт 11 такого соглашения предусматривал вступление его в силу с момента его подписания сторонами. Ответчик наличие такого соглашения между сторонами не подтвердил.

В целях проверки факта наличия такого соглашения, его регистрации в установленном законом порядке, судом в порядке ст.66 АПК РФ от Управления Росреестра по Москве истребованы материалы правоустанавливающего дела по обременению спорного имуществом правом аренды. Однако, из представленных по запросу суда материалов правоустанавливающего дела, наличие дополнительного соглашения по содержанию аналогичного представленному истцом также не усматривается.

В соответствии с нормами п.п.8, 9 ст.75 АПК РФ письменные доказательства представляются в арбитражный суд в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии. Если к рассматриваемому делу имеет отношение только часть документа, представляется заверенная выписка из него. Подлинные документы представляются в арбитражный суд в случае, если обстоятельства дела согласно федеральному закону или иному нормативному правовому акту подлежат подтверждению только такими документами, а также по требованию арбитражного суда.

Истцом подлинник дополнительного соглашения, представленного в материалы дела в копии, суду не представлен.

Согласно статье 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Распределение судебных расходов между лицами, участвующими в деле, предусмотрено статьей 110 АПК РФ. В силу пункта 1 данной статьи судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.8, 12, 309, 310, 330, 450, 606, 614 ГК РФ, ст.ст.4, 65, 75, 101-103, 110, 112, 167-171, 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с Закрытого акционерного общества «Комбинат дошкольного питания» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 115407, <...>, дата регистрации 04.11.1996г.):

- в пользу Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН <***>; ИНН <***>; 123112, <...>; дата регистрации: 15.11.1991г.) 614.767руб. 21коп. задолженности и 2.382руб. 22коп. пени, всего 617.494 (шестьсот семнадцать тысяч четыреста девяносто четыре) рубля 43 копейки;

- в доход федерального бюджета 3.866 (три тысячи восемьсот шестьдесят шесть) рублей госпошлины.

В удовлетворении исковых требований о взыскании 17.859.949руб. 93коп. задолженности и 483.576руб. 34коп. пени отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Судья О.П. Бунина