Решение от 11 июля 2017 г. по делу № А56-26701/2017

4216/2017-331664(2)

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52 http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А56-26701/2017
11 июля 2017 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 06 июля 2017 года. Полный текст решения изготовлен 11 июля 2017 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе: судьи Кротова С.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

Истец: Индивидуальный предприниматель ФИО2 (адрес: Россия 197341, Санкт-Петербург, 1я Полевая 24, 38, ОГРН: <***>)

Ответчик: Акционерное общество Международная холдинговая компания "Генеральная ассамблея" (адрес: Россия 193318, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, пр- кт ПЯТИЛЕТОК 16/1/ЛИТ А, ОГРН: <***>)

о расторжении договора аренды б/н от 01.05.2016 и выселении из нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, лит. А, пом. 9Н

при участии

- от истца: ФИО3, представитель по доверенности от 15.04.2017; - от ответчика: ФИО4, представитель по доверенности от 15.06.2017

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Акционерному обществу Международная холдинговая компания "Генеральная ассамблея" о расторжении договора аренды б/н от 01.05.2016 и выселении из нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, лит. А, пом. 9Н.

В судебном заседании 06.07.2017 представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме.

Представитель ответчика против удовлетворения исковых требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве; ходатайствовал об оставлении искового заявления без рассмотрения, ссылаясь на несоблюдение претензионного порядка.

Исследовав материалы настоящего дела и оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующее.

01.05.2016 между Индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендодателем) и Акционерным обществом Международная

холдинговая компания "Генеральная ассамблея" (арендатором) заключен договор аренды № б/н, согласно которому арендатору передано во временное владение и пользование нежилое помещение, общей площадью 432, 1 кв.м. с кадастровым номером 78:13:0007417:4027, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, ул. Софийская, д. 28, лит. А, пом. 9Н.

Объект передан Арендатору по акту приема-передачи от 20.05.2016.

Пунктами 1.2, 7.1 договора предусмотрено, что нежилое помещение предоставляется для ведения коммерческой деятельности; договор заключен на срок с 01.05.2016 по 01.05.2026.

Пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними, судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Таким образом, наличие между сторонами договора, не прошедшего государственную регистрацию, не освобождает сторон от обязательств по такому договору при фактическом исполнении сторонами его условий.

Учитывая факт использования арендатором принятого в аренду имущества, суд считает, что ответчик несет основанную на договоре обязанность по внесению платы за пользование спорным имуществом, плате по коммунальным услугам вне зависимости от наличия государственной регистрации договора аренды, а также может в полном объеме реализовывать свои права, как арендатора помещения в пределах закона и условий договора аренды.

Разделом 3 определены размер и условия внесения платы по договору.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору аренды послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Исходя из положений статьи 307 ГК РФ, обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

При изменении или расторжении договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (пункт 3 статьи 453 ГК РФ).

Разделом 4 договора аренды от 01.05.2016 предусмотрены основания его изменения и расторжения.

Согласно пункту 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

В соответствии с пунктом 4.2.2. договора задержка внесения арендной платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа более чем на 5 календарных дней является основанием для его расторжения.

Кроме того, в силу п. 4.4 Договора, настоящий договор может быть расторгнут любой из сторон в любое время с предупреждением другой стороны не позднее, чем за 60 календарных дней до даты расторжения договора.

Как разъяснено в п. 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

В соответствии с ч. 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как следует из материалов дела, Уведомлением от 21.03.2017, направленным в адрес ответчика 24.03.2017, индивидуальный предприниматель предлагал ответчику погасить образовавшуюся задолженность, добровольно расторгнуть договор аренды и освободить занимаемое помещение в срок до 31.03.2017.

Учитывая, что на момент рассмотрения дела в судебном заседании (06.07.2017) срок исполнения Уведомления от 21.03.2017 истек, в целях процессуальной экономии, довод ответчика об оставлении искового заявления без рассмотрения судом отклоняется. Соглашение о расторжении договора аренды сторонами не подписано, арендованное помещение не возвращено арендодателю.

Довод ответчика о невозможности удовлетворения исковых требований в виду отсутствия задолженности по арендной плате судом отклоняется.

Уведомления об отсутствии претензий по сумме оплаты арендной платы и коммунальным услугам от 15.05.2017 истцом не оспариваются, вместе с тем свидетельствуют об отсутствии претензий по арендной плате в период 01.05.201628.02.2017 и по коммунальным платежам в период 01.05.2016-30.04.2017. Платежные поручения №№ 2 от 05.07.2017, 4 от 05.07.2017, 3 от 05.07.2017 подтверждают факт нарушения ответчиком сроков внесения арендных платежей, установленных договором аренды. Кроме того, отсутствие задолженности на момент рассмотрения спора в суде не является основанием для отказа в удовлетворении требования о расторжении договора, при наличии доказательств, подтверждающих нарушение арендатором сроков внесения арендных платежей.

Поскольку материалами дела подтверждается факт невнесения арендной платы ответчиком в установленные договором сроки, Уведомлением от 21.03.2017 Предприниматель известил ответчика о досрочном расторжении договора, предложил погасить образовавшуюся задолженность и освободить занимаемое помещение, с учетом положений раздела 4 договора аренды от 01.05.2016, требование истца о расторжении договора подлежит удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Гражданским кодексом Российской Федерации установлены специальные правила передачи в аренду зданий, сооружений, подлежащие применению и к аренде нежилых помещений.

Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

В случае прекращения договора аренды здания или сооружения в соответствии с пунктом 2 статьи 655 ГК РФ арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю также по передаточному акту или иному документу о передаче.

С учетом срока предусмотренного претензией от 21.03.2017, п. 4.4 договор аренды 01.05.2016, поскольку ответчиком не представлено доказательств возврата помещения, требования истца о выселении ответчика из нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, лит. А, пом. 9Н также подлежат удовлетворению.

Расходы истца по уплате госпошлины относятся на ответчика в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Расторгнуть договор аренды б/н от 01.05.2016, заключенный между Индивидуальным предпринимателем ФИО2 и Акционерным обществом Международная холдинговая компания "Генеральная ассамблея".

Выселить Акционерное общество Международная холдинговая компания "Генеральная ассамблея" из нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Санкт- Петербург, ул. Софийская, д. 28, лит. А, пом. 9Н.

Взыскать с Акционерного общества Международная холдинговая компания "Генеральная ассамблея" в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО2 6 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Кротов С.М.