Решение от 25 ноября 2020 г. по делу № А14-18894/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОРОНЕЖСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

г. Воронеж Дело №А14-18894/2019

"25" ноября 2020 года.

Резолютивная часть решения объявлена "27" октября 2020 года.

В полном объеме решение изготовлено "5" ноября 2020 года.

Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи Т.Н.Максимович

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению

общества с ограниченной ответственностью "Веста", г.Воронеж (ОГРН <***> ИНН <***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, г. Воронеж (ОГРН <***> ИНН <***>)

третье лицо: ФИО2, г.Воронеж

о признании недействительными действий о внесении записи в ЕГРП о прекращении договора аренды от 19.12.2014 нежилого помещения XXII в Литере А3 назначение нежилое, общей площадью 465,9 кв.м., этаж цоколь, номер на поэтажном плане 1,2, кадастровый (или условный) номер 36-36-01/130/2010-211, расположенного по адресу: <...>,

об обязании Управления Росреестра по Воронежской области устранить нарушения прав и законных интересов ООО "Веста" путем погашения записи о государственной регистрации прекращения договора аренды от 19.12.2014

при участии в судебном заседании представителей:

от заявителя – ФИО3 по доверенности от 26.11.2019 сроком на 3 года, удостоверение адвоката от 08.01.2003 №0954,

от Управления Росреестра – ФИО4 по доверенности от 25.12.2019 сроком до 31.12.2020, ФИО5 по доверенности от 25.12.2019 сроком до 31.12.2020, ФИО6, по доверенности от 25.12.2019 сроком до 31.12.2020,

от третьего лица – ФИО7 по доверенности от 10.06.2020 сроком на 18 месяцев

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Веста" (далее – заявитель, ООО "Веста") обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (далее – Управление Росреестра по Воронежской области) о признании недействительными действий о внесении записи в ЕГРП о прекращении договора аренды от 19.12.2014 нежилого помещения XXII в Литере А3 назначение нежилое, общей площадью 465,9 кв.м., этаж цоколь, номер на поэтажном плане 1,2, кадастровый (или условный) номер 36-36-01/130/2010-211, расположенного по адресу: <...>, и просит обязать Управление Росреестра по Воронежской области устранить нарушения прав и законных интересов ООО "Веста" путем погашения записи о государственной регистрации прекращения договора аренды от 19.12.2014.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, привлечена ФИО2 (далее – арендодатель).

Представитель заявителя поддержала заявленные требования.

Представитель Управления Росреестра требования не признал по основаниям, изложенным в ранее представленном отзыве и дополнении к нему.

Представитель третьего лица возражал против удовлетворения требований заявителя.

Представитель заявителя ходатайствовала о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу судебного акта по делу №А14-9643/2020, поскольку в деле №А14-9643/2020 рассматриваются требования ООО "Веста" к ИП ФИО2 о признании недействительной односторонней сделки по расторжению договора аренды от 19.12.2014 вышеуказанного нежилого помещения на основании уведомлений от 01.02.2019 и от 24.05.2019, о признании указанного договора аренды действующим.

Представители Управления Росреестра и третьего лица возражали против приостановления производства по делу.

В порядке ст.159 АПК РФ ходатайство принято судом к рассмотрению.

В судебном заседании 20.10.2020 объявлялся перерыв до 22.10.2020, 27.10.2020.

Рассмотрев заявленное ходатайство в порядке ст.ст.143,159 АПК РФ, суд протокольным определением отказал в приостановлении производства по делу, полагая, что данное дело возможно рассмотреть до разрешения дела №А14-9643/2020.

Из материалов дела следует.

19.12.2014 между ФИО8 (арендодатель) и ООО "Веста" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель принял на себя обязательство предоставить арендатору во временное владение и пользование сроком на 5 лет за плату нежилые помещения, расположенные по адресу: <...>, общей площадью 465,9 кв.м.: нежилое встроенное помещение XXII в Литере A3 назначение нежилое, этаж цоколь, номер на поэтажном плане 1,2, кадастровый (или условный) номер 36-36-01/130/2010-211.

Договор аренды Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области зарегистрирован в установленном законом порядке 26.12.2014, о чем свидетельствует соответствующая отметка на договоре.

С 25.02.2015 право собственности на указанное выше помещение перешло к ФИО2 на основании договора дарения.

Дополнительным соглашением № 1 от 06.03.2015 к договору аренды нежилого помещения были внесены изменения в части арендодателя, вместо ФИО8 - ФИО2

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Воронежской области от 23.03.2020 по делу №А14-3520/2019 установлено, что связи с неоплатой ООО "Веста" арендных платежей ИП ФИО2 в декабре 2018 года направлено письмо (претензия) о наличии задолженности по арендной плате в сумме 1 052 125 руб. за период с 15.01.2016 по 15.01.2019, а также неустойки, предусмотренной пунктом 6.2. договора. Письмо также содержит указание на то, что в случае неисполнения арендатором своих обязательств, индивидуальный предприниматель ФИО2 будет вынуждена отказаться от исполнения договора и потребовать возврата помещения.

01.02.2019 ИП ФИО2 повторно направила письмо с требованием погасить задолженность и уведомила ООО «Веста» о расторжении договора аренды со дня получения данного уведомления на основании п.8.6 договора, ст.ст.619, 450.1 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) (т. 1, л.д. 177- 178).

Ввиду ненадлежащего исполнения ООО "Веста" принятых на себя обязательств по своевременному внесению арендных платежей, ФИО2 24.05.2019 письмом б/д б/н уведомила общество о расторжении в одностороннем порядке договора аренды от 19.12.2014 (т. 1, л.д. 179).

Указанным решением суда с ООО "Веста" в пользу ИП ФИО2 взыскана задолженность по арендным платежам.

Полагая, что договор аренды от 19.12.2014 расторгнут, ФИО2 04.09.2019 обратилась в Управление Росреестра по Воронежской области с заявлением о прекращении аренды и о внесении соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости.

На регистрацию были представлены следующие документы:

- договор аренды нежилого помещения от 19.12.2014;

- дополнительное соглашение от 06.03.2015 № 1 к договору аренды нежилого помещения от 19.12.2014;

- письмо, направленное 24.05.2019 ФИО2 в адрес ООО "Веста" с требованием погасить задолженность по арендной плате, освободить и передать арендодателю спорное нежилое помещение;

- письмо, направленное 01.02.2019 ФИО2 в адрес ООО "Веста" о расторжении договора аренды в одностороннем порядке, отчеты об отслеживании почтовых отправлений.

Государственным регистратором на основании заявления о прекращении права аренды на спорный объект недвижимости и представленных на регистрацию документов была внесена в ЕГРН запись о прекращении аренды на спорный объект недвижимости.

Ссылаясь на неполучение указанных уведомлений, полагая, что действия Управления Росреестра по Воронежской области нарушают права заявителя в сфере предпринимательской деятельности, ООО "Веста" обратилось в суд с настоящим заявлением.

Представители Управления Росреестра и ФИО2 возражали против требований заявителя, утверждая, что оспариваемые действия регистрирующего органа соответствуют закону и не нарушают права и законные интересы заявителя.

Изучив материалы дела, доводы участвующих в деле лиц, оценив представленные доказательства, суд считает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению, исходя из следующего.

Взаимоотношения сторон по договору аренды регламентируются Гражданским кодексом РФ.

Право арендодателя на досрочное расторжение договора предусмотрено статьей 619 ГК РФ.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Порядок изменения и расторжения договора аренды определен в разделе 8 договора от 19.12.2014.

Согласно п. 8.6 договора аренды от 19.12.2014, настоящий договор подлежит досрочному расторжению в одностороннем (внесудебном) порядке по требованию арендодателя, в случаях, когда арендатор по истечении установленного настоящим договором срока платежа не вносит арендную плату в течение двух месяцев подряд.

Таким образом, условиями договора аренды от 19.12.2014 предусмотрено право ИП ФИО2 как арендодателя переданного в аренду имущества, на одностороннее расторжение договора при наличии просрочки платежа со стороны арендатора.

Пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ предусмотрено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Схожие положения согласованы сторонами и в п. 8.7 договора аренды от 19.12.2014, согласно которому договор расторгается в общем порядке путем письменного уведомления арендатора не менее чем за 60 дней до предполагаемой даты расторжения, посредством направления заказного письма с уведомлением, либо вручения полномочному на то представителю арендатора.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Уведомление о расторжении договора аренды было направлено ИП ФИО2 в адрес ООО "Веста" письмом от 01.02.2019 года (Трек-номер № 39403612048798). Этим письмом ФИО2 отказалась от исполнения спорного договора в связи с неуплатой обществом арендных платежей в установленный в договоре аренды от 19.12.2014 срок и образовавшейся задолженностью.

Согласно ответа УФПС Воронежской области от 03.07.2020 № 1970/р, а также ответа Воронежского отделения АО Почта России от 29.01.2020 № 227/р-1, заказное письмо с трек-номером № 39403612048798, было направлено на имя ООО "Веста" по адресу: 394036, <...>. За истечением срока хранения и неявкой адресата за получением письмо было возвращено в адрес отправителя 06.03.2019.

При этом судом не принимается довод заявителя о не получении им сообщений о расторжении договора по следующим основаниям.

Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Так, согласно пункту 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ" сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения.

Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Если в юридически значимом сообщении содержится информация об односторонней сделке, то при невручении сообщения по обстоятельствам, зависящим от адресата, считается, что содержание сообщения было им воспринято, и сделка повлекла соответствующие последствия (например, договор считается расторгнутым вследствие одностороннего отказа от его исполнения).

Исходя из вышеизложенного, независимо от фактического получения почтового отправления, истец считается уведомленным о требованиях арендодателя, а именно об одностороннем отказе от договора.

Пунктом 9.2. договора стороны определили, что вся корреспонденция, связанная с настоящим договором, направляется в письменной форме по факсу, телеграммой или заказным письмом с уведомлением о вручении, вручением уполномоченному представителю под роспись.

Таким образом, ИП ФИО2 были соблюдены требования о направлении уведомления, договор аренды в силу вышеназванных норм с учетом статьи 191 ГК РФ прекратил свое действие.

Согласно ст. 131 Гражданского кодекса РФ, ч.ч. 4 и 6 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон № 218-ФЗ) государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ.

В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в том числе и аренда.

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в данный реестр.

В соответствии со ст. 51 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимости может обратиться одна из сторон такого договора.

В силу статей 8.1, 131, 164, 452, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации прекращение договора аренды, который был зарегистрирован в установленном порядке, также подлежит государственной регистрации в порядке, который установлен ФЗ от 13.07.2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о государственной регистрации).

Государственная регистрация прав производится на основании документов, перечисленных в статье 17 Закона о государственной регистрации, в частности, договоров и других сделок в отношении недвижимого имущества, совершенных в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, иных документов, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Так как договор аренды от 19.12.2019, из которого возникло обременение в виде аренды, на момент подачи в Управление заявления ФИО2, был расторгнут в одностороннем порядке и прекратил свое действие, то указанные выше документы явились достаточными для принятия государственным регистром решения о государственной регистрации прекращения аренды спорного помещения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов и должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ч. 5 ст. 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия) возлагается на орган или лицо которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Согласно части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

На основании изложенного, заявленные требования ООО "Веста" удовлетворению не подлежат.

В соответствии со ст.110 АПК РФ расходы по оплате госпошлины в размере 6 000 руб., понесенные по чек-ордеру от 21.10.2019, относятся на заявителя.

Руководствуясь ст.ст. 65, 71, 110, 167-170, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

отказать обществу с ограниченной ответственностью "Веста", г.Воронеж (ОГРН <***> ИНН <***>) в удовлетворении заявленных требований.

Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок через Арбитражный суд Воронежской области.

Судья Т.Н.Максимович