Решение от 17 февраля 2019 г. по делу № А46-17377/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-17377/2018
18 февраля 2019 года
город Омск


Резолютивная часть решения оглашена в судебном заседании 12 февраля 2019 года. Решение в полном объёме изготовлено 18 февраля 2019 года.

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Лебедевой Н.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению Администрации Кормиловского городского поселения Кормиловского муниципального района Омской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании незаконной приостановки государственной регистрации (уведомление от 08.08.2018 № 55/314/001/2018-302), об обязании зарегистрировать прекращение обременения,

при участии в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Омск-Стеклотара» (ИНН <***>, ОГРН <***>), акционерного общества «Чешский экспортный банк» (адрес представительства: 107078 <...>),

при участии в судебном заседании:

от заявителя - ФИО2 (доверенность от 28.12.2018 № 1629, удостоверение);от заинтересованного лица - ФИО3 (доверенность от 09.01.2019 № 10, удостоверение);от третьих лиц - не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Кормиловского городского поселения Кормиловского муниципального района Омской области (далее - заявитель) обратилась в Арбитражный суд Омской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее - заинтересованное лицо) о признании незаконным уведомления от 08.08.2018 № 55/314/001/2018-302 о приостановке государственной регистрации прекращения договора аренды № А3-09-15/2007 от 28.05.2007 земельного участка с кадастровым номером 55:09:000000:222 на основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Омской области от 09.08.2017 по делу № А46-15654/2016 и об обязании прекращения обременения указанного земельного участка (номер регистрационной записи об аренде 55-55-08/005/2017-571, дата государственной регистрации арендного обременения 30.07.2007), зарегистрированного на основании договора об ипотеке 55-55-08/007/2008-668 (дата государственной регистрации 18.09.2008).

Определением от 12.10.2018 заявление принято к производству, назначено предварительное судебное заседание, к участию в деле в процессуальном положении третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Омск-Стеклотара».

Определением от 06.11.2018 предварительное судебное заседание отложено, к участию в деле в процессуальном положении третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество «Чешский экспортный банк».

Заявленные требования обоснованы следующим.

28.05.2007 года между Администрацией Кормиловского муниципального района и ООО «Омск-Стеклотара» был заключен договор аренды земельного участка № АЗ-09-15/2007, согласно которому арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду на три года земельный участок с кадастровым номером 55:09:0000000222, площадью 376 951 кв.м., расположенный в юго-восточной части р.п. Кормиловка Омской области на землях населенных пунктов, предоставленный для размещения производственного объекта.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается проставленным в нем штампом регистрирующего органа.

Дополнительным соглашением к договору от 02.10.2007 срок его действия определен в 10 лет.

В соответствии с актом приема-передачи к вышеназванному договору аренды земельного участка, арендодатель передал во временное пользование арендатору указанный выше земельный участок.

В соответствии с п. 2.1 дополнительного соглашения от 02.10.2007 арендатор вносит арендную плату в размере 51 510 руб. 35 коп. в течение первых трех лет аренды. С 2011 года арендатор вносит арендную плату в размере 3 434 023 руб. 61 коп.

Пунктом 2.5 договора предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,2% от суммы неуплаты за каждый календарный день просрочки.

Поскольку ООО «Омск-Стеклотара» не исполнило надлежащим образом обязательства по внесению арендных платежей, Администрация обратилась в суд с требованием о расторжении договора аренды и взыскании арендных платежей.

09.08.2017 года решением Арбитражного суда Омской области № А46-15654/2016 договор аренды земельного участка от 28.05.2007г № АЗ-09-15/2007 заключенный между Администрацией Кормиловского муниципального района и ООО «Омск-Стеклотара» был расторгнут.

Администрация Кормиловского городского поселения Кормиловского муниципального района обратилась с заявлением в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (Кормиловский отдел) об осуществлении действий по погашению регистрационной записи об аренде в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:09:000000:222, расположенного по адресу: Омская область, Кормиловский район, ул. Лермонтова, 13, предъявив при этом решение Арбитражного суда Омской области № А46-15654/2016 от 09.08.2017 года.

08.08.2018 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (Кормиловский отдел) была произведена приостановка действий по регистрации прекращения договора аренды земельного участка ввиду того, что по сведениям Единого государственного реестра недвижимости по данному земельному участку, также зарегистрировано обременение в виде ипотеки права аренды на основании Договора ипотеки между ООО «Омск-Стеклотара» и АО «Чешский экспортный банк». Регистрация погашения данного обременения не проводилась, т.е. на сегодняшний день запись об ипотеке является «активной». Регистрационная запись об аренде земельного участка может быть погашена только после погашения регистрационной записи об ипотеке на основании заявления залогодержателя о погашении ипотеки.

Государственным регистратором сделан вывод о недостаточности судебных актов о расторжении договора аренды земельного участка, необходимо заявление залогодержателя о погашении ипотеки.

Приостановка Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (Кормиловский отдел) от 08.08.2018 года погашения регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 55:09:000000:222 препятствует исполнению вступившего в законную силу решения арбитражного суда о расторжении договора аренды земельного участка, которое является обязательным для всех без исключения органов, организаций, должностных лиц ( статья 16 АПК РФ).

Расторжение договора аренды земельного участка прекращает обязательственные отношения сторон в силу недвусмысленного указания статьи 453 ГК РФ, в соответствии с которой при расторжении договора обязательства сторон прекращается, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (пункт 2). В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (пункт 3).

Таким образом, по мнению заявителя, с момента вступления в законную силу решения Арбитражного суда Омской области № А46-15654/2016 от 09.08.2017 года обязательства сторон по данному договору прекратились.

Поскольку с указанной даты право аренды земельного участка прекращено, отпал предмет договора ипотеки в виде заложенного права аренды земельного участка.

Данный вывод является прямым логическим следствием расторжения договора аренды земельного участка решением суда.

В гражданском и земельном законодательстве отсутствуют нормы, запрещающие расторжение договора аренды либо исключающие прекращение регистрационной записи об аренде земельного участка при обременении права аренды ипотеки, тем более если такое расторжение договора аренды происходит на основании вступившего в законную силу решения суда.

Договор аренды земельного участка может быть расторгнут, в том числе, в связи с существенным нарушением его условий арендатором, и передача арендатором права аренды земельного участка в залог банку в обеспечение кредитного обязательства вовсе не означает, что в связи с такой ипотекой арендодатель обязан и впредь претерпевать нарушения его прав как собственника имущества неисправным арендатором, без права потребовать расторжения договора аренды. Ипотека права аренды земельного участка не создает для арендодателя невозможности расторжения договора аренды в случае его существенного нарушения арендатором, систематически не производящего арендные платежи.

В соответствии со статьей 5 Федерального закона от 16.07.1998г № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (права аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Статьей 62 Федерального закона от 16.07.1998г № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что если земельный участок передан по договору аренду гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Согласно статье 352 ГК РФ залог прекращается, в том числе, в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 ст. 345 ГК РФ.

В связи с расторжением договора аренды земельного участка решением арбитражного суда права арендатора земельного участка прекратились с даты вступления решения арбитражного суда в законную силу, в связи с чем, регистрация в Едином государственном реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним расторжения договора аренды носит право подтверждающий характер, направлена на констатацию прекращения арендного обременения, в связи с расторжением договора аренды и прекращением арендного обязательства прекращается залог права аренды.

Таким образом, согласие залогодержателя на погашение регистрационной записи об аренде не является необходимым, поскольку право залога им утрачено с момента вступления в силу соответствующего решения суда о расторжении договора аренды в законную силу. Судебные акты по делу № А46-15654/2016 от 09.08.2017 года банк- залогодержатель не обжаловал.

В соответствии с пунктом 4 статьи 29 Федерального закона от 21.07.1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным пунктом 4 ст. 25.7 настоящего Федерального закона.

Как указано в пункте 1 статьи 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочий дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Несмотря на то, что в резолютивной части решения Арбитражного суда Омской области от 09.08.2017 года по делу № А46-15654/2016 не содержатся сведения о прекращении ипотеки права аренды земельного участка в связи с расторжением договора аренды, основания для сохранения регистрационной записи об ипотеке земельного участка отсутствовали ввиду прекращения предмета ипотеки (статья 352 ГК РФ).

При таких обстоятельствах Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (Кормиловский отдел) должно было одновременно с регистрацией прекращения регистрационной записи об аренде земельного участка также погасить и регистрационную запись об ипотеке права аренды земельного участка, ввиду отсутствия предмета ипотеки, поскольку расторжение договора аренды земельного участка означало автоматическое, - независимое от дополнительных соглашений сторон или заявлений о погашении записи об ипотеке, - прекращение ипотеки права аренды земельного участка.

Сохранение в настоящее время регистрационных записей об аренде земельного участка, равно как и об ипотеке права аренды того же земельного участка, препятствует администрации как публичному собственнику земельного участка распоряжаться им по своему усмотрению и пополнять бюджет городского поселения денежными средствами полученными от сдачи в аренду данного земельного участка.

В соответствии со ст. 27 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» действия (бездействие) органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.

На основании изложенного и руководствуясь сг. 27 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. ст. 197 - 199 Арбитражного процессуального кодекса РФ, заявитель просит

1. Признать незаконным приостановку Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (Кормиловский отдел), выраженную в сообщении от 08.08.2018 года № 55/314/001/2018-302, в государственной регистрации прекращения договора аренды № АЗ-09-15/2007 от 28.05.2007 земельного участка с кадастровым номером 55:09:000000:222 на основании вступившего в силу решения Арбитражного суда Омской области от 09.08.2017г по делу № А46-15654/2016.

2. Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (Кормиловский отдел) зарегистрировать прекращение обременения земельного участка с кадастровым номером 55:09:000000:222 в виде его аренды на основании договора аренды земельного участка № АЗ-09-15/2007 от 28.05.2007 (номер регистрационной записи об аренде земельного участка 55-55- 08/005/2007-571; дата государственной регистрации арендного обременения 30.07.2007г) с одновременным прекращением регистрационной записи об ипотеке права аренды указанного земельного участка, зарегистрированной на основании договора об ипотеке (номер государственной регистрации записи об ипотеке 55-55-08/007/2008-668; дата государственной регистрации 18.09.2008г).

Регистрирующий орган в письменном отзыве заявленные требования не признал, указав, что 20.02.2018 в Управление обратился представитель Администрации Кормиловского городского поселения Омского муниципального района Омской области (далее - Администрация) с заявлением о государственной регистрации расторжения договора аренды №АЗ-09-15/2007 от 28.05.2007, заключенного между Администрацией и ООО «Омск-Стеклотара» в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:09:000000:222, расположенного по адресу: Омская область, Кормиловский район, установлено относительно здания птицефермы, расположенного по адресу: раб.пос. Кормиловка, ул. Лермонтова, д.13, участок находится в 280 метрах от ориентира по направлению на юго-восток.

Для проведения государственной регистрации заявителем было представлено решение Арбитражного суда Омской области от 09.08.2017 по делу А46-15654/2016 и определение Арбитражного суда Омской области от 16.01.2018 по делу №А46-15654/2016.

Государственная регистрация осуществляется на основании Федерального закона от 13 июля 2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации).

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости в отношении указанного земельного участка, также, зарегистрировано обременение в виде договора ипотеки права аренды на основании: Договора ипотеки между Обществом с ограниченной ответственностью «Омск-Стеклотара» в качестве залогодателя и АО «Чешский экспортный банк» в качестве Залогодержателя от 07.03.2008 запись об ипотеке является «активной».

В соответствии с п. 1 ст. 25, 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» - регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

На основании вышесказанного, регистрирующий орган считает, что оспариваемое решение о приостановлении государственной регистрации погашения права аренды законным, принятым в соответствии с требованиями действующего законодательства. Просит суд отказать Администрации в удовлетворении заявленных требований.

Дело рассмотрено в отсутствие третьих лиц, извещенных судом надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, суд полагает заявленные требования не подлежащими удовлетворению, исходя из того, что зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем предъявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество (определение Верховного Суда РФ от 18.09.2018 № 307-КГ18-13690 по делу № А56-13201/2017).

Как разъяснено в пункте 56 постановления пленума Верховного Суда Российской Федерации и пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22, зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество. Вместе с тем, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам названной главы. Судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП; в настоящее время Единый государственный реестр недвижимости) только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части. Суд вправе сделать такой вывод, если изменение в реестре не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость.

С учетом изложенного в рамках заявленного требования действия Росреестра по отказу в погашении регистрационной записи об ипотеке одновременно с государственной регистрацией прекращения права аренды на недвижимое имущество, подлежат проверке только с точки зрения соблюдения регистратором порядка проведения государственной регистрации.

Поскольку в орган регистрации прав заявление владельца закладной, совместное заявление залогодателя и залогодержателя, заявление залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решение суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки не поступали, суд, исходя из положений п. 1 ст. 25, 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не усматривает оснований для признания оспариваемых действий регистрирующего органа незаконными.

Вопросы о правомерности прекращения ипотеки при расторжении договора аренды земельного участка в судебном порядке подлежат разрешению при рассмотрении гражданско-правового спора с участием в качестве сторон залогодателя, залогодержателя и владельца земельного участка.

В силу п.п. 1.1 п. 1 ст. 333.37 НК РФ от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации в соответствии с арбитражным процессуальным законодательством Российской Федерации, арбитражными судами, освобождаются: государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации, арбитражными судами, в качестве истцов или ответчиков.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований Администрации Кормиловского городского поселения Кормиловского муниципального района Омской области отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Омской области в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, <...> Октября, дом 42) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, <...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Информация о движении дела может быть получена путём использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья Н.А. Лебедева