Решение от 11 октября 2023 г. по делу № А56-13275/2023

4781/2023-447370(2)


Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6 http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А56-13275/2023
11 октября 2023 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 06 октября 2023 года. Полный текст решения изготовлен 11 октября 2023 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:

судьи Целищевой Н.Е., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «Продукт Групп» (198328, <...> литера А, помещение 25- Н, ОГРН <***>, ИНН <***>)

ответчик: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (191144, город Санкт- Петербург, Новгородская улица, дом 20, литер А, помещение 2-Н, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

третьи лица: 1) санкт-петербургское государственное бюджетное учреждение «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества», 2) санкт-петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга»

об урегулировании разногласий,

при участии

- от истца: ФИО2 (доверенность от 29.12.2022), - от ответчика: не явился, извещен, - от третьих лиц: не явились, извещены,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Продукт Групп» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: <...>, литера А, пом. 25-Н, кадастровый номер 78:40:0008341:3221, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, путем изложения договора в предложенной истцом редакции.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены санкт-петербургское государственное бюджетное учреждение «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества» (далее – ГУИОН), санкт-петербургское

государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга» (далее – Учреждение).

В ходе рассмотрения дела истец заявил ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы в отношении объекта.

Суд направил запросы от 25.05.2023 в предложенные сторонами экспертные организации по вопросу о возможности проведения судебной экспертизы.

В поступивших в материалы дела ответах на запросы суда экспертные организации подтвердили возможность проведения экспертизы по поставленному вопросу.

От истца в суд поступило платежное поручение № 762 от 08.06.2023 (в копии), подтверждающее перечисление на депозитный счет Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области денежных средств в сумме 35 000 руб., подлежащих выплате эксперту за проведение экспертизы.

Определением от 10.07.2023 суд назначил по настоящему делу экспертизу, проведение которой поручил эксперту ООО «Стройэкспертсервис» ФИО3, поставил перед экспертом следующий вопрос:

- какова рыночная стоимость объекта нежилого фонда по адресу: <...>, лит. А, пом. 25-Н, кадастровый номер 78:40:0008341:3221, площадью 209,7 кв.м в ценах по состоянию на 27.09.2022?

Отводов эксперту, кандидатура которого предложена экспертной организацией, сторонами не заявлено.

В связи с назначением экспертизы производство по делу было приостановлено до окончания срока проведения экспертизы.

От ООО «Стройэкспертсервис» в материалы дела поступило заключение эксперта № 1 от 10.08.2023.

С учетом изложенного определением (протокольным) от 06.10.2023 суд возобновил производство по делу.

Ответчик и третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили; письменных правовых позиций по делу с учетом выводов, сделанных экспертом в заключении № 1 от 10.08.2023, суду не представили; в первоначально представленных в материалы дела отзывах возражали против требований истца.

Представитель истца в судебном заседании, уточнив исковые требования с учетом результатов проведенной судебной экспертизы, просил суд урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: <...>, литера А, пом. 25-Н, кадастровый номер 78:40:0008341:3221, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, путем изложения пункта 2.1 договора в следующей редакции: «Цена продажи Объекта составляет 27 800 000 (двадцать семь миллионов восемьсот тысяч) рублей, НДС не облагается.».

Уточнение иска принято судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Заслушав доводы представителя истца, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Как видно из материалов дела, 02.12.2022 Комитетом издано распоряжение № 2894-рз «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт- Петербург, ул. Маршала Захарова, дом 12, корп. 2, литера А, пом. 25-Н» (кадастровый номер 78:40:0008341:3221), пунктом 1.1.2 которого цена продажи помещения определена в размере 35 000 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 03.11.2022 № КО810/00153/2022, выполненным ГУИОН.

Обществом 07.12.2022 от Учреждения получен проект договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, в пункте 2.1 которого установлено, что цена продажи объекта составляет 35 000 000 руб.

Согласно отчету об оценке № 36-1/2022, выполненному ООО «БК Консалтинг» по заказу Общества, рыночная стоимость объекта составляет 24 000 000 руб.

29.12.2022 Общество с сопроводительными письмами (получены Учреждением 06.01.2023, Комитетом - 09.01.2023) направило Комитету и Учреждению подписанный договор купли-продажи с протоколом разногласий, в котором предложило установить цену продажи объекта - 24 000 000 руб.

Письмом от 12.01.2023 № 05-15-1622/23-0-1 Учреждение сообщило о невозможности согласования протокола разногласий.

Указав в иске на то, что заключение договора с субъектом малого и среднего предпринимательства, отвечающим требованиям Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон N 159-ФЗ), для Комитета является обязательным и возникшие при заключении договора разногласия могут быть переданы на рассмотрение суда, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Законом N 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон N 135-ФЗ).

При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

В пункте 2 части 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ указано, что субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Поскольку заключение договора с субъектом малого и среднего предпринимательства, отвечающим требованиям Закона N 159-ФЗ, для публичного образования является обязательным, то возникшие при заключении договора разногласия могут быть переданы на рассмотрение суда.

В случае передачи разногласий на разрешение суда в соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) условия договора, по которым у сторон имеются разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 ГК РФ).

В данном случае у сторон возникли разногласия относительно цены выкупаемого помещения, в обоснование определения которой каждая сторона представила отчет оценщика о величине рыночной стоимости объекта.

В силу статьи 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1, 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 (далее - Информационное письмо N 92), вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

С учетом правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12, определение рыночной стоимости объекта следует производить на дату получения уполномоченным органом заявления Общества о реализации преимущественного права выкупа помещения, то есть в данном случае по состоянию на 14.04.2022.

Поскольку между сторонами возникли разногласия относительно цены выкупаемого имущества, а также с учетом обязательности величины стоимости объекта оценки, установленной независимым оценщиком, суд назначил проведение по делу судебной экспертизы в виде иной независимой оценки на предмет установления рыночной стоимости помещения по состоянию на 27.09.2022.

Согласно заключению № 1 от 10.08.2023, выполненному экспертом ООО «Стройэкспертсервис» Бережным Б.Б., рыночная стоимость объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, ул. Маршала Захарова, дом 12, корп. 2, лит. А, пом. 25-Н, кадастровый номер 78:40:0008341:3221, площадью 209,7 кв.м по состоянию и в ценах на 27.09.2022 составляет 27 800 000 руб. (округленно).

Согласно статье 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном этим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, консультации специалистов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы.

Не допускается использование доказательств, полученных с нарушением федерального закона.

Сомнения лиц, участвующих в деле, в компетенции эксперта при отсутствии доказательств недостоверности содержащихся в судебном заключении выводов не исключают возможности исследования этого заключения в качестве доказательства по делу.

Профессиональная подготовка и квалификация эксперта, составившего заключение № 1 от 10.08.2023, подтверждены представленными в дело документами, которые исследованы судом при назначении экспертизы.

Заключение № 1 от 10.08.2023 подписано экспертом, предупрежденным судом в порядке статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Заключение носит обоснованный и непротиворечивый характер, содержит исчерпывающий ответ на поставленный перед экспертом вопрос.

Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства нарушения порядка проведения судебной экспертизы, наличия в выводах эксперта явных противоречий, заключение № 1 от 10.08.2023 признано судом допустимым и достоверным доказательством; основания не доверять выводам эксперта у суда отсутствуют; выводы эксперта документально не опровергнуты.

Возражений против результатов судебной экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлено.

При таком положении суд, руководствуясь статьями 445, 446 ГК РФ, статьей 3 Закона N 159-ФЗ, статьями 12 и 13 Закона N 135-ФЗ и на основании оценки имеющихся в деле доказательств, пришел к выводу о том, что выкупная цена помещения должна быть установлена в соответствии с рыночной стоимостью объекта оценки, определенной в результате проведения судебной экспертизы и указанной в заключении № 1 от 10.08.2023 (27 800 000 руб.).

По правилам статьи 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение иска относятся на Комитет, не в пользу которого принят судебный акт.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 АПК РФ судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Принять уточнение исковых требований.

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «Продукт Групп» (ИНН <***>) и Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга (ИНН <***>) при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, литера А, пом. 25-Н, кадастровый номер 78:40:0008341:3221, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, изложив пункт 2.1 договора купли-продажи нежилого помещения в следующей редакции: «пункт 2.1. Цена продажи Объекта составляет 27 800 000 (двадцать семь миллионов восемьсот тысяч) рублей, НДС не облагается.».

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу общества с ограниченной ответственностью «Продукт Групп» 6000 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение иска.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Целищева Н.Е.