Решение от 3 апреля 2025 г. по делу № А82-7604/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, <...> http://yaroslavl.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-7604/2024
г. Ярославль
04 апреля 2025 года
Резолютивная часть решения оглашена 05 марта 2025 года.

Арбитражный суд Ярославской области

в составе судьи Захаровой М.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Маянцевой Л.В.

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Прокуратуры Ярославской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), действующей в интересах Администрации Ростовского муниципального района Ярославской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Управлению муниципального имущества администрации Ростовского муниципального района Ярославской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) и Обществу с ограниченной ответственностью "Прима" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ярославской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки,

при участии:

от истца – ФИО1 – представитель по доверенности от 08.11.2024;

от ответчика – 1. не явился; 2. ФИО2 – представитель по доверенности от 19.08.2024;

от третьего лица – не явился;

установил:

Прокурор Ярославской области, действующий в интересах Администрации Ростовского муниципального района Ярославской области обратился с иском к Управлению муниципального имущества администрации Ростовского муниципального района Ярославской области и Обществу с ограниченной ответственностью "Прима" о признании недействительным договора аренды №107/21, заключенный 16.03.2021 между Управлением муниципального имущества администрации Ростовского муниципального района Ярославской области и обществом с ограниченной ответственностью «Прима», находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером 76:13:041501:36, площадью 87 820 кв.м, расположенного по адресу: Ярославская область, Ростовский район, Итларский сельский округ, у деревни Итларь, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, и применения последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной 16.03.2021, в виде возложения обязанности на ООО «Прима» передать Управлению муниципального имущества администрации Ростовского муниципального района Ярославской области земельный участок с кадастровым номером 76:13:041501:36, площадью 87 820 кв. м, расположенный по адресу: Ярославская область, Ростовский район, Итларский сельский округ, у деревни Итларь, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования.

В судебном заседании представитель истца требования поддержал.

Ответчики исковые требования не признают по основаниям, изложенным в письменном отзыве: в связи с тем, что на земельном участке расположены и зарегистрированы объекты недвижимости ООО «Прима», управление заключило договор аренды в соответствии пп.9 ч.2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, ответчик ООО «Прима» приобрел объекты недвижимости в 2020 году. Границы земельного участка были уточнены предыдущим собственником объектов - ПАО «РОМЗ», т.е. на момент заключения договора аренды арендодателем не усматривался факт, в применении статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с тем, что все объекты, расположенные на участке, «работают в комплексе», оснований для раздела не было; в случае раздела земельного участка на несколько участков, то к каждому участку необходимо будет организовать подъезды, съезды. Согласно публичной кадастровой карты можно установить, что объекты достаточно отдалены друг от друга, что тоже затруднит правильный раздел участка.

ООО «Прима» указывает, что планирует на указанной территории организовать производство сельскохозяйственной продукции с созданием рабочих мест для местного населения. Для содержания крупного рогатого скота рядом с животноводческим помещением должны находиться площадки для зимнего и летнего выгула скота, площадки для хранения кормов, площадки для сбора и хранения навоза, артскважина с водопроводом для обеспечения водой, канализация, линия электропередач, подъездные пути к коровнику, местам хранения кормов, навоза.

Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ярославской области, привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в судебное заседание не явилось, письменного отзыва не представило.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассматривается в отсутствие УМИ РМР и Управления Росреестра.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил.

Согласно сведениям, предоставленным УМИ администрации Ростовского муниципального района, земельный участок с кадастровым номером 76:13:041501:36, площадью 87 820 кв. м, расположенный по адресу: Ярославская область, Ростовский район, Итларский сельский округ, у деревни Итларь, поставлен на государственный кадастровый учет 20.11.2014 и образован в составе земель подсобного хозяйства ПАО «РОМЗ», арендуемых ранее ПАО «РОМЗ» до 16.05.2010.

На земельном участке расположено здание коровника площадью 1717,5 кв. м с кадастровым номером 76:13:041601:453, находящееся в собственности ООО «Прима».

Общество с ограниченной ответственностью «Прима» обратилось в администрацию Ростовского муниципального района Ярославской области 18.02.2021 с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 76:13:041501:36, площадью 87 820 кв. м для организации совместно с крестьянским фермерским хозяйством ИП ФИО3 производства сельскохозяйственной продукции.

К заявлению приложены документы об объекте недвижимости с кадастровым номером 76:13:041601:453 (здание коровника), схема расположения объекта недвижимости, копия доверенности представителя, уведомление о постановке на учет обособленного подразделения ООО «Прима».

Между Управлением муниципального имущества администрации Ростовского муниципального района Ярославской области (далее - УМИ администрации Ростовского муниципального района) и ООО «Прима» 16.03.2021 заключен договор аренды № 107/21 находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером 76:13:041501:36, площадью 87 820 кв. м, расположенного по адресу: Ярославская область, Ростовский район, Итларский сельский округ, у деревни Итларь, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, на основании статьи 3.3 Федерального закона Российской Федерации от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ. Срок действия договора - по 16.03.2070.

Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области.

ООО «Прима», являясь собственником объекта площадью 1717,5 кв.м, получило в аренду земельный участок площадью 87820 кв. м, то есть в 51 раз больше площади объекта, для эксплуатации которого он предоставлен.

Полагая, что земельный участок предоставлен ООО «Прима» без соблюдения требований о соответствии площади объекта недвижимости и земельного участка, необходимого для его эксплуатации, Прокурор обратился с настоящим иском в суд.

Оценивая материалы дела, суд считает иск обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Прокурор обратился в порядке ч. 1 ст. 52 АПК РФ в защиту публичных интересов.

В соответствии с п. п. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым здания, сооружения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены в аренду, на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

В соответствии с ч. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Как подтверждается материалами настоящего дела в границах образованного земельного участка с КН:36, расположен объект недвижимости с КН: 76:13:041601:453 здание коровника, принадлежащим на праве собственности ООО "Прима". Иные объекты, расположенные на указанном земельном участке в собственность ООО «Прима» не оформлены.

Конституционным Судом РФ в определении от 23.04.2020 N 935-О указано следующее.

Конституция Российской Федерации (статья 36, часть 3) устанавливает, что условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона. В целях упорядочения земельных отношений федеральный законодатель закрепил в Земельном кодексе Российской Федерации в числе основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1).

Развивая указанный принцип, Земельный кодекс Российской Федерации в оспариваемых нормах предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты расположены, реализуемое без проведения торгов (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункт 1 статьи 39.20), а также порядок пользования чужим земельным участком лицами, которые приобрели в собственность здания или сооружения (пункт 1 статьи 35). При этом указанный порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

Таким образом, указанный выше принцип земельного законодательства, реализуемый в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

Указанный принцип применяется и в отношении публичных земельных участков, предоставляемых в аренду.

Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. При обращении в соответствующие органы государственной власти либо органы местного самоуправления с заявлением о предоставлении земельного участка заявитель обязан обосновать площадь земельного участка, занятую зданием, строением, сооружением и необходимую для их использования.

По смыслу приведенных норм, собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка в собственность или аренду, занятого таким объектом и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из функционального использования этого участка исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта с учетом документации по планировке и межеванию территории.

В связи с этим лицо, претендующее на предоставление земельного участка, должно доказать, что на испрашиваемом участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется земельный участок заявленной площадью. При этом бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению земельного участка возлагается на лицо, желающее его получить.

В рассматриваемом случае, исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, а также доводы сторон, суд установил, что площадь расположенного на спорном земельном участке объекта недвижимости, находящегося в собственности общества, составляет 1717,5 кв. м, тогда как площадь арендуемого по оспариваемому договору аренды земельного участка - 87820 кв. м, что значительно превышает площадь этого объекта.

При этом доводы ответчиков о том, что испрашиваемый земельный участок был сформирован ранее и не может быть разделен не нашел своего документального подтверждения.

Земельный участок предоставляется в аренду без торгов для эксплуатации объекта недвижимости, а не для осуществления хозяйственной деятельности исходя из назначения объекта недвижимости, следовательно, доводы Общества о том, что земельный участок необходим в запрашиваемом размере для функционирования молочный фермы и осуществления животноводства суд считает несостоятельными.

Общество не лишено права обратиться за предоставлением земельного участка, необходимого для эксплуатации существующего объекта, площадь и границы которого подлежат определению в соответствии с действующим законодательством.

Поскольку предоставленный в аренду земельный участок значительно превышает необходимый для эксплуатации объекта недвижимости и прослеживается явная несоразмерность площади земельного участка площади размещенного на нем объекта недвижимости, суд приходит к выводу об отсутствие оснований, установленных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, для передачи в аренду общества всего спорного участка без торгов.

Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Исходя из пункта 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» к сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений статьи 10 и пунктов 1 или 2 статьи 168 ГК РФ. При наличии в законе специального основания недействительности такая сделка признается недействительной по этому основанию (например, по правилам статьи 170 ГК РФ). Согласно разъяснений, изложенных в пунктах 74 - 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.

Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Следовательно, установленный законом порядок заключения договора аренды земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, направлен на обеспечение публичных интересов, заключенная с его нарушением сделка является ничтожной в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что спорный договор аренды земельного участка заключен с нарушением требований статьей 273 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, посягает на публичные интересы.

При таких обстоятельствах, требование истца о признании недействительной ничтожной сделкой договора аренды земельного участка от 107/21 от 16.03.2021, заключенного между УМИ и ООО «Прима», является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В абзаце 1 пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата УМИ земельного участка подлежит удовлетворению.

Расходы по уплате госпошлины относятся на Общество.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (ч.1 ст.177 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 65, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать недействительным договора аренды № 107/21 от 16.03.2021, заключенный между Управлением муниципального имущества администрации Ростовского муниципального района Ярославской области и обществом с ограниченной ответственностью «Прима» (ИНН <***>, ОГРН <***>), находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером 76:13:041501:36, площадью 87 820 кв. м, расположенного по адресу: Ярославская область. Ростовский район, Итларский сельский округ, у деревни Итларь, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования.

Применить последствия недействительности сделки: Обязать Общество с ограниченной ответственностью "Прима" (ИНН <***>, ОГРН <***>) передать Управлению муниципального имущества администрации Ростовского муниципального района Ярославской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) земельный участок с кадастровым номером 76:13:041501:36, площадью 87 820 кв. м, расположенный по адресу: Ярославская область, Ростовский район, Итларский сельский округ, у деревни Итларь, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Прима" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 3000 руб. государственной пошлины. Исполнительный лист выдать по истечении 10-дневного срока со дня вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области на бумажном носителе или в электронном виде, в том числе в форме электронного документа,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Судья

М.А. Захарова