Решение от 9 февраля 2026 г. АС Свердловской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ 620000, <...> стр. 1, www.ekaterinburg.arbitr.ru e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А60-56397/2025
10 февраля 2026 года
г. Екатеринбург


Резолютивная часть решения объявлена 27 января 2026 года

Полный текст решения изготовлен 10 февраля 2026 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи

М.Ю. Грабовской при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Д.А. Сингатуллиной рассмотрел в предварительном судебном заседании дело № А60-56397/2025

по заявлению Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области (ИНН <***>,

ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Перспектива-Север» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об обязании выполнения работ,

при участии в судебном заседании: от заявителя: ФИО1, представитель по доверенности

от 13.01.2026 № 29-05-06-337,

от заинтересованного лица: ФИО2, представитель по

доверенности от 12.05.2025 № 12-05/2025 Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности

разъяснены.

Отводов составу суда не заявлено.

Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области в порядке, предусмотренном п. 4 ч. 12 ст. 20 Жилищного кодекса Российской Федерации, обратился в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Перспектива-Север» об обязании в течение 60 дней с момента вступления решения суда в законную силу выполнить работы: по восстановлению целостности бордюрного камня на придомовой территории многоквартирного дома; плиточного покрытия крылец входной группы подъездов № 2, № 3 многоквартирного дома по

адресу: <...>; штукатурно-малярного слоя стен на незадымляемой лестнице 17 этажа многоквартирного дома по адресу: <...>.

Определением суда от 22.09.2025 заявление принято к производству и назначено предварительное судебное заседание на 27.10.2025.

Принимая во внимание необходимость предоставления времени заинтересованному лицу на подготовку отзыва, суд завершил рассмотрение всех вынесенных в предварительное заседание вопросов и признал дело подготовленным к судебному разбирательству.

Определением суда от 12.11.2025 судебное заседание назначено на 03.12.2025.

В судебном заседании 03.12.2025 представитель заинтересованного лица ходатайствовал об отложении рассмотрения заявления с целью заключения мирового соглашения.

Представитель заявителя в судебном заседании 03.12.2025 подтвердил факт получения документов от заинтересованного лица, а также рассмотрение вопроса о заключении мирового соглашения.

Принимая во внимание доводы лиц, участвующих в деле, суд счел возможным удовлетворить ходатайство управляющей компании и отложить судебное разбирательство на 23.12.2025.

В судебном заседании 23.12.2025 заинтересованным лицом представлен отзыв, в котором оно просило в удовлетворении требований отказать, указывая, что предписание Департамента со стороны управляющей компании исполнялось путем привлечения экспертных организаций для определения технического состояния требуемого восстановления общедомового имущества, составления сметы, между тем вопросы, поставленные на обсуждение общего собрания собственником имущества, не решены по причинам, не зависящим от УК.

Ответ приобщен к материалам дела.

Поскольку отзыв представлен непосредственно в судебном заседании, суд отложил судебное разбирательство на 27.01.2026 для предоставления времени заявителю на ознакомление с ним и представления своих возражений.

Через электронную систему подачи документов от Департамента поступили возражения, в которых он указал, что на исполнение обществом обязанности по содержанию имущества может указывать только надлежащее состояние такого имущества, а не какие-либо принимаемые меры, не влекущие должного результата (восстановление целостности общего имущества собственников), кроме того само по себе восстановление целостности плиточного покрытия крылец входной группы подъездов № 2 и № 3 не относится к работам капитального характера, поскольку не включает в себя замену конструктивных элементов.


При этом заявитель ссылался на приложение № 7 к Правилам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным постановлением Госстроя от 27.09.2003 № 170, согласно которому восстановление или замена отдельных участков и элементов лестниц, балконов, крылец (зонты-козырьки) над входами в подъезды, подвалы, над балконами верхних этажей относится к текущему ремонту.

Заявитель также указал, что принятие собственниками помещений в МКД решения о проведении текущего ремонта в данном случае не требуется, собственники вправе выражать свое несогласие расходования денежных средств со специального счета МКД, предназначенных для проведения капитального ремонта, ввиду того, что ими вносится плата за содержание жилья, за счет которой и проводится текущий ремонт.

Заявитель просил обратить внимание, что зависимость общества

от действий третьих лиц при исполнении обязанностей не снимает с него такие обязанности.

На основании изложенного Департамент настаивал на удовлетворении настоящего заявления.

Возражения приобщены к материалам дела.

В судебном заседании 27.01.2026 лица, участвующие в деле поддержали ранее изложенные доводы.

Рассмотрев материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, в Департамент поступило обращение собственника помещения многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>, от 23.04.2025

№ 29-01-01-14139/2, согласно доводам которого общее имущество МКД содержится в ненадлежащем состоянии, в том числе не проводятся работы по надлежащему содержанию общего имущества МКД.

Департаментом на основании решения от 30.05.2025 № 29-08-24-85 проведен инспекционный визит в отношении ООО «УК «Перспектива- Север», осуществляющего управление МКД, в ходе которого выявлено следующее: уборка мест общего пользования МКД не проведена, в местах общего пользования скопления грязи и пыли, целостность плиточного покрытия крылец подъездов № 2, № 3 входной группы разрушена, в первом подъезде на незадымляемой лестнице 17 этажа разрушена целостность штукатурно-малярного слоя стен, также имеются следы загрязнения на стенах, на придомовой территории МКД выявлено повсеместное разрушение бордюрного камня, что отражено в акте внепланового инспекционного визита от 09.06.2025 № 29-08-25-67 и в протоколе осмотра от 09.06.2025.

По результатам визита в адрес ООО «УК «Перспектива-Север» выдано предписание об устранении выявленных нарушений от 09.06.2025


№ 29-08-26-65, согласно которому организации предписано, в том числе, в срок до 28.07.2025 восстановить

- целостность бордюрного камня на придомовой территории МКД,

- целостность плиточного покрытия крылец входной группы подъездов № 2, № 3,

- в срок до 18.07.2025 восстановить целостность штукатурно-малярного слоя стен на незадымляемой лестнице 17 этажа.

Постановлением Департамента от 29.07.2025 № 29-05-22/27906-К

ООО «УК «Перспектива-Север» привлечено к административной ответственности, назначено наказание в виде предупреждения.

В целях контроля исполнения предписания должностным лицом Департамента на основании задания на проведение выездного обследования от 18.08.2025 № 29-08-21-375 совершен выезд на место, на основании акта по результатам выполнения задания от 21.08.2025 № 29-08-22-359 и протокола осмотра от 21.08.2025 установлено, что требования пунктов 2-4 предписания № 29-08-26-65 от 09.06.2025 не исполнены, требования пункта 1 предписания сняты с контроля в связи с исполнением.

Должностным лицом Департамента в адрес общества направлена досудебная претензия (от 22.08.2025 № 29-01-65/31378) с предложением в срок до 03.09.2025 исполнить пункты 2-4 предписания, к указанному сроку информация о разрешении проблемы в распоряжение Департамента не поступила.

Вместе с тем в Департамент поступило обращение от 05.09.2025

№ 29-01-01-30735/5 жителя МКД с просьбой обратиться в суд в защиту прав и законных интересов заявителя ввиду неисполнения управляющей организацией предписания Департамента по настоящее время, что влечет нарушение прав собственников помещений МКД.

Поскольку в настоящее время предписание от 09.06.2025 № 29-08-26-65 остается неисполненным, что нарушает права жителей МКД, Департамент обратился с настоящим заявлением.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы заявления и отзыва не него, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке

ст. 71 АПК РФ, проанализировав нормы материального права, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

В силу части 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом управляющая организация по заданию собственников помещений в многоквартирном доме в течение


согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В части 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что управляющая организация несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.

В силу пункта 42 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее - Правила № 491), управляющие организации отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.

В пункте 10 Правил № 491 установлено, что общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома, а также безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества.

В соответствии с пунктом 11 Правил № 491 содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя его осмотр, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, угрозы безопасности жизни и здоровью граждан, а также текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации.

К общему имуществу в многоквартирном доме, принадлежащему собственникам на праве общей долевой собственности, относятся лифты, лифтовые и иные шахты (пункт 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, подпункт «а» пункта 2 Правил № 491).


В подпункте «з» пункта 11 Правил № 491 установлено, что содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества включает в себя текущий и капитальный ремонт.

Таким образом, из системного толкования приведенных норм следует, что на управляющую компанию возложены обязанности по содержанию общего имущества многоквартирного дома, в том числе по обеспечению содержания лифта в исправном состоянии и его безопасной эксплуатации.

Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170 утверждены Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (далее - Правила № 170), определяющие правила по эксплуатации, порядку обслуживания и ремонту жилищного фонда.

В соответствии с п. 4.8.4 Правил № 170 управляющая организация обязана проводить работы по заделке трещин, углублений, выбоин и околов в конструкциях лестниц следует производить по мере появления дефектов с применением материалов, аналогичных материалу конструкций. Зазоры между лестничным маршем и стеной следует заделывать цементным раствором. Исправлять сколы в валиках проступей рекомендуется путем применения готовых вставок или бетонирования на месте. В каменных ступенях поврежденные места следует вырубать и заделывать вставками из камня; п. 4.8.5. Правил № 170 управляющая организация обязана проводить работы по замене поврежденных и закрепление отслоившихся керамических плиток на лестничных площадках новыми должна производиться немедленно после обнаружения дефектов.

В соответствии с п. 9 Минимального перечня № 290 управляющая организация обязана осуществлять контроль состояния и восстановление или замена отдельных элементов крылец и зонтов над входами в здание, в подвалы и над балконами. При выявлении повреждений и нарушений – разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.

Согласно требованиям п. 4.2.1.1 Правил № 170 организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить устранение повреждений стен по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития.

В соответствии с п. 11 Минимального перечня № 290 управляющая организация обязана проводить работы, выполняемые в целях надлежащего содержания внутренней отделки многоквартирных домов, - проверка состояния внутренней отделки. При наличии угрозы обрушения отделочных слоев или нарушения защитных свойств отделки по отношению к несущим конструкциям и инженерному оборудованию - устранение выявленных нарушений.

Согласно п. 17 Приложения № 7 Правил № 170 управляющая организация в рамках текущего ремонта обязана проводить ремонт и восстановление разрушенных участков тротуаров, проездов, дорожек,


отмосток ограждений и оборудования спортивных, хозяйственных площадок для отдыха, площадок и навесов для контейнеров-мусоросборников.

Возражая относительно удовлетворения настоящего заявления, заинтересованное лицо указало, что во исполнение предписания

№ 29-08-26-65 по инициативе общества собственники помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Екатеринбург,

ул. Бакинских Комиссаров, д. 113, в соответствии с действующим жилищным законодательством, провели общее внеочередное собрание в очно-заочной форме (протокол № 6 от 24.06.2024).

В соответствии с указанным решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме изменили способ формирования фонда капитального ремонта со счета регионального оператора на специальный счет, владельцем которого определено ООО «УК «Перспектива-Север».

В кредитной организации Уральский банк ПАО «Сбербанк» открыт специальный банковский счет № 40705 810 8 1654 0004767 для формирования фонда капитального ремонта многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>.

В соответствии с п. 7 протокола № 6 от 24.06.2024 собственникам предложено:

- провести капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Наименование услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме:

- по капитальному ремонту крыльца 1-го, 2-го, 3-го подъездов подрядной организацией Общество с ограниченной ответственностью "Вертикаль".

- капитальный ремонт гидроизоляции приямков в подвальном помещении подрядной организацией Общество с ограниченной ответственностью "Вертикаль".

Решение по данному вопросу согласно ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решение по вопросу 7 не принято (% от числа голосов всех собственников 57.6%).

Очередные собрания по указанным вопросам проводились

17.12.2024 и 18.05.2025, признаны несостоявшимися по причине отсутствия кворума.

Заинтересованное лицо считает, что проведение работ по капитальному ремонту управляющей организацией без решения на то собственников МКД действующим жилищным законодательством запрещено, в свою очередь, указывает, что ООО «УК «Перспектива-Север» произвела все законные действия по исполнению предписания № 29-08-26-65:


- привлекались специализированные организации и эксперты для определения технического состояния требуемого восстановления общедомового имущества,

- составлялась смета восстановительного ремонта,

- составлялись вопросы на голосовании перед собственниками данного МКД, по причинам не зависящим от ООО «УК «Перспектива-Север» (отсутствия кворума по вопросу капитального ремонта требуемого крыльца) не были решены.

В соответствии с частью 1 статьи 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме в любое время вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме по предложению лица, осуществляющего управление многоквартирным домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, регионального оператора либо по собственной инициативе (ч. 2 ст. 189 ЖК РФ).

В случае принятия собственниками помещений в многоквартирном доме, которые формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, решения о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и при этом невозможности использования средств фонда капитального ремонта на финансирование услуг и (или) работ по капитальному ремонту, предусмотренных принятым решением собственников помещений в многоквартирном доме, в определенные принятым решением сроки собственники помещений в этом доме вправе принять на общем собрании собственников помещений в этом доме решение о дополнительном взносе для оплаты указанных услуг и (или) работ и порядке его уплаты. При этом уплата таких платежей не может начинаться ранее чем за три календарных месяца до конечного срока выполнения указанных услуг и (или) работ, предусмотренных договором. Использование средств, сформированных за счет дополнительных взносов, осуществляется в порядке, установленном решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1.1 ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации).

При этом в силу положений жилищного законодательства - управляющая компания обязана осуществлять подготовку предложений о выполнении как плановых текущих работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, так и предложений о проведении капитального ремонта и доводить их до сведения собственников помещений в многоквартирном доме в порядке, установленном жилищным законодательством Российской Федерации.


Однако, проведение обществом работы с собственниками не указывает ни на соблюдение лицензионных требований в части исполнения обязательств в рамках договора управления МКД по надлежащему содержанию общего имущества собственников помещений в МКД, ни на отсутствие нарушения прав граждан.

На исполнение обществом обязанности по содержанию имущества может указывать только надлежащее состояние такого имущества, а не какие-либо принимаемые меры, не влекущие должного результата (восстановление целостности общего имущества собственников).

Кроме того, само по себе восстановление целостности плиточного покрытия крылец входной группы подъездов № 2 и № 3 не относится к работам капитального характера, поскольку не включает в себя замену конструктивных элементов.

Контроль состояния и восстановление или замена отдельных элементов крылец предусмотрены п. 9 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290, то есть должен выполняться в рамках текущей деятельности по обсаживанию дома.

Согласно приложению № 7 к Правилам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным постановлением Госстроя от 27.09.2003 № 170, восстановление или замена отдельных участков и элементов лестниц, балконов, крылец (зонты-козырьки) над входами в подъезды, подвалы, над балконами верхних этажей относится к текущему ремонту.

Принятие собственниками помещений в МКД решения о проведении текущего ремонта в данном случае не требуется. Собственники вправе выражать свое несогласие расходования денежных средств со специального счета МКД, предназначенных для проведения капитального ремонта ввиду того, что ими вносится плата за содержание жилья, за счет которой и проводится текущий ремонт.

Суд также обращает внимание, что зависимость общества от действий третьих лиц при исполнении обязанностей не снимает с него такие обязанности.

При этом необходимость проведения капитального ремонта и проведение собрания собственников не исключает обязанности управляющей организации по надлежащему содержанию общего имущества.

Соответственно управляющей организацией, осуществляющей деятельность по управлению многоквартирным домом, нарушены обязательные лицензионные требования.

Кроме того, решения собственниками помещений по данному вопросу не приняты по причине отсутствия кворума, а не ввиду голосования собственников «против» проведения указанных работ.


Управляющая организация обязана самостоятельно и своевременно принимать меры для осуществления указанных обязательств, а также определять способы и средства для надлежащего и качественного оказания услуг, а также обеспечения содержания и ремонта общего имущества в МКД с учетом степени износа и иных характеристик конструктивных элементов и оборудования дома.

Общество осуществляет не только ремонтные работы, но и оказывает за плату услуги управления домом, что включает в себя регулярные осмотры и постоянный мониторинг изменения требований законодательства, оценку соответствия условий проживания граждан действующим требованиям и принятие действенных мер в целях обеспечения соответствия имущества собственников требованиям жилищного (и иного) законодательства.

При таких обстоятельствах судом не установлено фактов принятия обществом исчерпывающих мер, направленных на соблюдение заявителем требований действующего законодательства, доказательств указанного в материалы дела не представлено, в связи с чем содержащееся в предписании требование об устранении указанного нарушения является законным и обоснованным.

Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Перспектива-Север» приняло на себя обязательства по содержанию и ремонту жилого дома, что предусматривает обязанность производить весь комплекс работ для поддержания имущества этого дома в исправном состоянии вне зависимости от того, имеется ли по какому-либо вопросу решение общего собрания собственников МКД.

Управляющая компания выступает как специализированная коммерческая организация, осуществляющая управление МКД в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является предпринимательским риском управляющей компании.

Таким образом, выданное предписание является законным, обоснованным и исполнимым, не нарушает права и свободы общества, не возлагает на него незаконных обязанностей; направлено на устранение допущенных обществом нарушений при осуществлении деятельности по управлению многоквартирным домом, призвано обеспечить охрану прав и свобод граждан, защиту законных экономических интересов физических лиц, а также соблюдение жилищного законодательства.

Удовлетворяя настоящее заявление, суд учитывает обстоятельства, установленные в рамках дела № А60-58194/2024, имеющие преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора в порядке ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


В рамках указанного дела судом установлено отсутствие совершения каких-либо мероприятий со стороны общества Управляющая компания «Перспектива-Север», выявленные нарушения не устранены, фактов, подтверждающих объективную невозможность исполнения предписания заинтересованным лицом не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение вступило в законную силу.

Учитывая обстоятельства дела, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требований заявителя.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Заявленные требования удовлетворить.

2. Обязать ООО «УК «Перспектива-Север» в течение 60 дней с момента вступления решения суда в законную силу выполнить работы: по восстановлению целостности бордюрного камня на придомовой территории многоквартирного дома; плиточного покрытия крылец входной группы подъездов № 2, № 3 многоквартирного дома по адресу: г. Екатеринбург,

ул. Бакинских комиссаров, 113; штукатурно-малярного слоя стен на незадымляемой лестнице 17 этажа многоквартирного дома по адресу:

<...>.

3. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

4. Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

Судья М.Ю. Грабовская